Подводные камни ипотеки

Все большую популярность в России набирает ипотечное кредитование. Однако осторожность, с которой потенциальные заемщики подходят к данному виду потребительского кредитования, сдерживает его развитие.

Вместе с тем, если уяснить, каким образом можно избежать рисков при таком виде кредитования, то выгодность ипотечного кредитования, направленного на приобретение недвижимости в свою собственность, становится очевидной.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43
Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Дополнительные расходы при ипотеке

Кроме расходов по самой ипотеке, данный вид кредитования несет на себе и дополнительные расходы, на которых очень хорошо зарабатывают кредитные учреждения.

Кроме обычных расходов, к которым можно отнести уплату первоначального взноса и государственной пошлины за регистрацию ипотечного договора, заемщику придется заплатить также комиссию банку.

К комиссии банковское учреждение относит всякие, даже незначительные, расходы:

  • за прием и рассмотрение заявки на кредит;
  • за выдачу кредита заемщику. При этом деньги перечисляются на счет, который заемщик должен открыть в этом же банке за плату;
  • если кредит в валюте или расчет с продавцом производится в иностранной валюте, то придется уплатить и за валютно-обменную операцию;
  • за перевод денег со счета покупателя на счет продавца. При этом продавца вынуждают также открыть счет в данном же банке, естественно, за соответствующую плату;
  • в качестве обязательного приложения идет выпуск банковской карты, на которую необходимо будет вносить ежемесячный платеж по кредиту. При этом снятие денег с карты для перечисления денег на кредитный счет и счет по процентам, совсем не бесплатное.

Поэтому специалисты, которые разбираются в теме потребительского кредитования, особенно, что связано с ипотекой, советуют, чтобы банковский работник на первоначальном этапе предоставил распечатку всех платежей, которые должен будет произвести заемщик, если он решит взять ипотечный кредит в данном банковском учреждении.

Еще одним из способов заработка на заемщиках является оценка недвижимости, которая оформляется в ипотеку. Банки имеют своих оценщиков, с которыми заключили соответствующие договоры, и вынуждают заемщика только у указанного банком оценщика производить оценку предмета ипотеки.

В конечном итоге, оценочная компания, получив клиента от банка, выплачивает банку соответствующие комиссионные. То есть получается, что вроде бы банк напрямую не получает деньги с заемщика, но доход банка уже заложен в сумму услуг оценщика.

Если заемщик будет настаивать на своем оценщике, или будет не согласен с суммой оценки, то банк просто откажет в выдаче кредита. Поэтому заемщик, в данном случае, поставлен в безвыходное положение: нужен кредит, делай оценку там, где скажет банк. При этом за оценку придется заплатить такую сумму, которую назовет оценщик.

Покупка квартиры в ипотеку.

Что делать, если нечем платить ипотеку, читайте тут.

Об ипотеке для многодетных детей читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/ipoteka-dlya-mnogodetnyx-semej.html

Бывает, что оформив ипотеку в одном банке, заемщик получает предложение от другого банка, с лучшими условиями. Решившись на перекредитование, заемщик будет вынужден делать оценку недвижимости снова, но уже у оценщика нового банка. Все кредитные риски банков по договорам ипотеки страхуются. Это разумно и оправдано.

Однако в настоящее время многие банки организовали или прикупили себе страховые компании, поэтому стараются навязать заемщику, кроме страхования ответственности по ипотеке, застраховать:

  • жизнь и здоровье кредитополучателя;
  • права заемщика на объект недвижимости, который является предметом ипотеки;
  • наступление условий, при которых возможны нарушения условий погашения кредита.

При наступлении любого страхового случая, выгодополучателем является банковское учреждение, которое выдало ипотечный кредит, хотя расходы по договору страхования в размере от 0,5 до 1,5% оплачивает заемщик.

Если заемщик будет отказываться от дополнительных видов кредитования, то сотрудники банка начинают шантажировать клиента, что ставка по кредиту, в таком случае, будет повышена на 1%.

Права заемщика при ипотеке и их ограничения

При оформлении договора ипотеки, на заемщика возлагается ряд правил, которые можно разделить на:

  • стандартные, которые установлены действующим законодательством, регулирующим кредитные отношения. К ним следует отнести правила, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке», что касается залогового имущества. К стандартным также можно отнести и правила, которые приняты при обычных деловых отношениях с банковскими учреждениями;
  • нестандартные, а если точнее, то хитроумные, написанные так, чтобы заемщик не обратил внимание, а если и обратил, то чтобы без помощи специалиста не разобрался в них, ведь включение таких хитрых пунктов в кредитный договор ставит заемщика в зависимое от банка положение, например, дает банку право в одностороннем порядке повышать процентную ставку.

К стандартным относятся запреты на продажу или перезалог квартиры без согласия банка, который выдал ипотечный кредит, также запрет производить какую-либо перепланировку или другие действия с жильем, которые могут привести к снижению его рыночной стоимости. С такими требованиями трудно поспорить, поэтому заемщики с ними соглашаются и выполняют.

К нестандартным можно отнести также запрет на досрочное погашение кредита. Такие требования банк объясняет тем, что выдав долгосрочный потребительский кредит, банк рассчитывает продолжительное время получать доход в виде уплаты процентов за пользование кредитными средствами.

Однако так как такие требования идут вразрез с положениями федерального закона о защите прав потребителей, то их можно оспорить.

К непредвиденным рискам при ипотечном кредитовании относится изменение валютных курсов на финансовых рынках, которое может привести к обрушению рынка недвижимого имущества. Такие обстоятельства обычный заемщик предвидеть не может, тем более что ипотечный кредит является долгосрочным и может заключаться на несколько десятилетий.

Поэтому такие риски могут повлечь для заемщика ипотечного кредита:

  • повышение ежемесячных выплат в фактическом отношении;
  • превышение, порой многократное, суммы кредита, которая была получена, над рыночной стоимостью жилья.

Поэтому при оформлении ипотечного договора, валюта кредитования должна быть в национальной, а не в иностранной валюте, каким бы соблазнительно малым не был процент кредитования в иностранной валюте.

Кроме того, избегайте условий с плавающей ставкой кредитования, особенно в период, когда она понижается. Валютный рынок, от которого зависит плавающая ставка кредитования, движется волнообразно, и за периодом снижения котировок наступает период повышения, который может затянуться до окончания срока кредитования.

O-NEDVIZHKE.RU

За счет плавающей ставки кредитования, банки стараются снизить свои риски в дальнейшем, когда наступит спад в экономике, что, в свою очередь, повлечет рост такой ставки автоматически. Это связано с изменениями, которые происходят на финансовых биржах.

При ипотечном кредитовании российские банки пользуются двумя видами ставок:

  • LIBOR, которая является ставкой-предложением с Лондонской финансовой биржи;
  • или MosPrime. Ставка, которая представлена рублевыми кредитами на московской бирже.

Многим заемщикам не понятна суть «плавающей ставки», а также почему она в определенный период понижается, а в другой – повышается. Если заключить договор с такими условиями, то неизвестно, какую сумму составит очередной месячный платеж за кредит.

Валютные риски при ипотеке

Как уже отмечалось, самые большие риски заключены в валютных кредитах. К ним относятся:

  • колебания курса валют;
  • обесценивание национальной валюты;
  • реальное снижение рыночной цены на недвижимое жилье.

Данные риски реальны в любой период пользования кредитными средствами, ведь ипотека заключается не на один десяток лет. А за это время, на мировых финансовых рынках могут произойти любые катаклизмы.

Результатом валютного ипотечного кредитования для заемщика является:

  • значительное увеличение суммы ежемесячного платежа, исчисляемого в национальной валюте, так как заемщику для погашения кредита или внесения ежемесячного платежа необходимо покупать валюту, ведь заработную плату он получает в рублях;
  • превышение в много раз конечной суммы кредита над реальной рыночной стоимостью жилья.

Вывод: предпочтительнее брать кредит на покупку жилья в национальной валюте, тогда таких рисков будет возможно избежать.

Не соглашайтесь на уговоры менеджеров банковского учреждения о выгодах плавающей ставки, несмотря на то, что в данный момент процент по кредиту в иностранной валюте намного предпочтительнее, чем в национальной, ведь в любое время рынок может развернуться, и ставка вырастет.

А это, в конечном итоге, приведет к тому, что фактические платежи по кредиту вырастут, и их уплата станет неподъемной для заемщика. При этом заемщик не знает наперед, какую сумму кредита ему придется выплатить в следующем месяце.

Риск потери залогового имущества при ипотеке

К рискам, которые несет заемщик, оформив ипотечный кредит, можно отнести:

  • риск уничтожения или повреждения предмета ипотеки;
  • риск потери жилья в результате предъявления прав на предмет ипотеки со стороны третьих лиц.

К первому виду рисков федеральный закон об ипотеке относит последствия, которые будет иметь заемщик при гибели или повреждении залогового имущества.

Кроме того, что заемщик лишается недвижимости, он еще и будет обязан предоставить банку другое равноценное для залога имущество или же, если недвижимость повреждена, то за свои средства он должен будет ее восстановить в кратчайший срок.

Поэтому при возникновении таких ситуаций, немедленно уведомите банк и в письменном виде согласуйте план дальнейших действий, чтобы избежать штрафных санкций со стороны кредитора, а также требования возможного досрочного выполнения кредитных обязательств.

Ко второму виду рисков относятся требования третьих лиц на жилье, приобретенное заемщиком по ипотеке. Это вызвано тем, что история недвижимости может быть непростой, особенно, если это наследственное имущество или имущество, которое было общей совместной собственностью, но зарегистрировано на одно лицо.

В таких случаях, все риски также ложатся на плечи заемщика, ведь он обязан отстаивать свое право на купленное за заемные денежные средства жилье.

При судебных спорах по поводу такого имущества, на стороне заемщика, а иногда и как самостоятельный участник процесса, выступает кредитор, а судебные расходы несет заемщик.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43
Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 2 из 2 читателей считают Запись полезной.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.