Договор долевого участия в строительстве

img_20161026_204346

Как можно отстоять собственные права в случае, если вам несвоевременно передали квартиру на условиях договора ДУ, на каких моментах необходимо акцентировать свое внимание при заключении ДДУ?

В жизни любого человека возникает такой радостный момент, когда он решает приобрести свое жилье, и довольно часто жилплощадь приобретается на условиях договора долевого участия.

Письменно удостоверив эту договоренность, вы автоматически приобретаете статус дольщика. И, к сожалению, довольно часто, обманутого.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Вариантов с обманом может быть множество, давайте я приведу один из распространенных случаев: вами уплачена вся сумма (а здесь мы считаем, что участник оплачивает все своевременно) в рамках ДДУ, где определен период, в течение которого объект будет вам передан, однако, уже прошло больше 2 лет, а «воз и ныне там» – объект не передали, а вам бы очень хотелось этого (таким образом, здесь мы приводим случаи, которые связаны с расторжением договора долевого участия).

Появляется вопрос: на какие моменты, все-таки, необходимо обращать свое внимание, заключая договор долевого участия, какие действия предпринимать, когда объект не передан вам своевременно и нарушены условиях соглашения, куда идти и чего, собственно, следует ожидать от подобной ситуации?

Вначале необходимо разобраться, какие из законов регламентируют этот вопрос?

Всего можно привести три основных закона:

  • Сначала следует упомянуть ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости», зарегистрированный под номером 214 (далее – ФЗ №214);
  • Затем следует ФЗ «О защите прав потребителей». Номер его регистрации – 2300-1 (далее по тексту – ЗоЗПП);
  • И последний нормативно-правовой акт – это Гражданский кодекс Российской Федерации (в тексте – ГК РФ).

Очередность расположения этих нормативных документов совершенно не случайна, поскольку применяют их именно в данной последовательности, и по своей юридической силе, по возрастающей, они располагаются именно так.

Таким образом, вначале необходимо опираться именно на положения ФЗ №214, так как этот закон является специальным, затем те моменты, которые не урегулированы ФЗ №214, должны рассматриваться, учитывая положения ЗоЗПП, если же ситуация не регулируется и этими законами, применяются нормы Гражданского кодекса РФ.

Само собой, перечень законов не исчерпывается именно этими НПА: решая ряд вопросов, касающихся защиты нарушенных интересов и прав дольщиков, может быть использована судебная практика, но о ней мы вспомним более детально чуть попозже.

Кто именно может относиться к участникам ДДУ? Какие ключевые понятия заключаются в нем?

  • В первую очередь – это застройщик. Им может быть юрлицо (при любой организационно-правовой форме), которое имеет в своем владении землю или же распоряжается ею на правах аренды/субаренды, привлекая от участников долевого строительства финансы для проведения строительных работ на указанной земле, связанных с возведением МКД и прочих объектов недвижимости (не рассматриваются только объекты производственного назначения), основываясь на полученном разрешении на выполнение строительства;
  • Объект долевого строительства. Им может быть объект жилого и нежилого назначения, имущество общего владения в МКД и другом объекте недвижимости, которое передается участнику лишь с момента получения разрешения на введение жилого многоквартирного дома или же другой недвижимости в эксплуатацию;
  • Участник долевого строительства – любое лицо (в этом примере, физическое лицо), которое с передачей финансов застройщику получает от последнего недвижимость (это может быть квартира/нежилое помещение).

Какой же вывод из описанных выше понятий следует сделать:

  • Застройщик – в любом случае, юрлицо. Чтобы заключить с ним сделку, следует, в первую очередь, убедиться в присутствии у него:
  • соглашения об аренде/субаренде земельного участка, где будут проходить строительные работы. Если необходимо получить разрешение, то у вас есть возможность ознакомиться с проектной документацией;
  • к моменту подписания ДДУ, застройщик должен иметь на руках разрешительную документацию на осуществление строительных работ;
  • Объект может быть передан участнику договора ЛИШЬ с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • Участник, который в соответствии с условиями соглашения производит выплату средств, должен сохранить все платежки (каждый документ, связанный с переводом средств, а также чеки) включительно до даты, когда объект был передан ему и оформлено право собственности. Срок хранения не должен быть меньше трех лет от даты, когда ДДУ был подписан.

Значит, вы приняли решение поставить свою подпись в ДДУ. На какие моменты необходимо обратить внимание?

img_20161109_122703Договор долевого участия: подводные камни.

Как заключить договор долевого участия в строительстве, читайте тут.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-po-ddu.html

Статья 4 ФЗ №214 говорит о том, что в соответствии с условиями любого договора долевого участия, застройщик принимает на себя обязательства в период, обусловленный соглашением, возвести МКД (и прочий объект недвижимости), и с момента, как будет получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, осуществить передачу его участнику.

Последний при этом должен будет выплатить определенную соглашением цену, приняв объект, если имеется соответствующее разрешение на введение объекта в эксплуатацию.

Этот договор должен заключаться исключительно в письменном виде и обязательно подлежать процедуре госрегистрации, так как может считаться оформленным лишь с момента ее выполнения.

На этот момент необходимо обратить отдельное внимание, поэтому вам следует прочитать договор долевого участия и понять, каким образом будет проходить регистрация оформляемого соглашения. Естественно, условия будут предусматривать, что регистрационный процесс будет выполняться застройщиком, но обратите внимание, за чей счет это будет выполнено.

Если условия предусматривают какие-то дополнительные затраты, согласитесь, о них не помешает узнать заранее, в противном случае, это будет неприятным сюрпризом.

В соглашении в обязательном порядке должны присутствовать такие условия:

  • Определение объекта, который подлежит передаче вам в соответствии с проектной документацией, с момента его введения в эксплуатацию, т. е. объект описывается таким образом, чтобы обеспечить его точную идентификацию;
  • Период, в течение которого объект будет передан (не следует путать с датой завершения строительных работ);
  • Цена по договору, с порядком и сроком ее выплаты;
  • Гарантийный период на объект долевого строительства;
  • Методы обеспечения выполнения застройщиком перечня своих обязательств в рамках договора долевого участия.

Вместе с тем, необходимо знать, а также понимать, что в соответствии с частью 5 статьи 4 ФЗ №214, если эти условия в ДДУ будут отсутствовать, договор по факту будет не заключен!

Но давайте все-таки предположим, что в том ДДУ, который предлагается вам, обозначено каждое из этих условий:

  • Период передачи (отличается от срока завершения строительных работ) готового объекта. В соответствии со статьей 6 ФЗ №214, Застройщик должен осуществить передачу участнику объекта на условиях соглашения о долевом участии, но не позже того срока, который обозначен в документе. Если застройщиком не будет выполнено данное условие, то в таком случае, он должен возместить ущерб участнику в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, которая действует на день выполнения обязательств, от СТОИМОСТИ СОГЛАШЕНИЯ в двойном объеме. Следовательно, фактически неустойка равняется 1/150 от указанной ставки, однако, обязательно, если участником выступает именно гражданин (физлицо). Но любое правило предполагает свое исключение: если застройщик не завершит строительные работы в срок согласно ДДУ, то он ОБЯЗАН не позже чем за два месяца до момента окончания периода, в который объект должен был быть выстроен, направить в адрес участника предложение об изменении условий указанного договора. Вместе с тем, в статье 6 ФЗ №214 говорится о том, что условия передачи участнику объекта могут изменяться в соответствии с порядком, определенным Гражданским кодексом РФ. Также это подразумевает, что:
  • У участника НЕТ прямой обязанности отвечать на присылаемое застройщиком письмо, хоть ответ можно и направить;
  • За участником НЕ закреплены обязательства подписания соглашений дополнительного характера, касающиеся изменений условия соглашения. Таким образом, когда застройщик внес предложение об изменение срока, в который объект должен быть передан, вопрос пересмотра этого условия может и НЕ рассматриваться участником! Если установленный изначально в ДДУ срок будет нарушен, застройщик обязан будет выплатить неустойку, обозначенную ранее;
  • Договорная цена. В данном случае, все предельно ясно, следует проследить за тем, чтобы стоимость была неизменной. В соответствии со статьей 5 Федерального закона №214, цена по ДДУ может быть изменена ЛИШЬ при наличии на то согласия каждой из сторон, проще говоря, при подписании участником дополнительного соглашения на изменение цены в договоре. Кроме того, участник договора должен проследить за правильностью оплаты денежных средств в полном соответствии с порядком, обозначенным ДДУ. Если Участник нарушит установленный срок и порядок выплаты, могут возникнуть следующие проблемы:
  • если условиями договора предусмотрена единовременная выплата, в случае ее просрочки на период больше двух месяцев, у застройщика появится законное основание в одностороннем порядке расторгнуть соглашение;
  • при внесении оплаты по частям и в течение определенных периодов, нарушив этот режим больше чем трижды на протяжении года, либо в случае с просрочкой выплаты больше чем на два месяца, создаются обстоятельства для инициации расторжения застройщиком договора в одностороннем порядке;
  • Порядок, в соответствии с которым передается объект – это часть, пожалуй, наиболее важная в ДДУ. Статья 8 Федерального закона №214 четко обозначает, что процесс передачи должен осуществляться с составлением передаточного акта (следовательно, застройщик выполняет свои обязательства полностью, как только этот акт будет подписан сторонами).

Вместе с тем, передача участнику объекта НЕ ДОЛЖНА предшествовать получению застройщиком разрешительной документации по введению объекта в эксплуатацию.

Как только разрешение будет получено застройщиком, он должен осуществить передачу объекта недвижимости участнику, НЕ НАРУШИВ СРОК, ОБОЗНАЧЕННЫЙ В ДДУ.

Как ранее уже говорилось, если участник не подписывает каких-либо дополнительных соглашений с застройщиком по поводу корректировки срока, то последний НИКАК НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПЕРЕНЕСЕН.

При отсутствии ограничений в ДДУ, касающихся передачи участнику объекта ранее договорного срока, у застройщика есть право передачи объекта ДО НАСТУПЛЕНИЯ СРОКА, определенного договором, однако, ни в коем случае, НЕ ПОЗЖЕ. Подобную позицию разделяют и суды, ссылаясь на то, что нормы статьи 310 Гражданского кодекса РФ определяют отказ от выполнения обязательства в одностороннем порядке НЕДОПУСТИМЫМ (определение апелляционной инстанции в рамках гражданского дела от 16 мая 2012 года №33-10512/14).

O-NEDVIZHKE.RU

Поэтому даже когда в договоре срок, в течение которого будет осуществляться передача объекта участнику, определен ориентировочно, к примеру, 4 квартал текущего года, то в таком случае, объект должен быть передан участнику не позже последнего числа заключительного месяца в этом квартале.

Но это лишь при условии отсутствия дополнительного соглашения о перенесении срока. Это означает, что объект необходимо передать в срок до 01 января следующего года (т. е. крайним сроком определено 31 декабря).

Сам же застройщик обязан прислать предварительное уведомление о передаче объекта не позже 1 месяца до момента передачи объекта на условиях договора.

Если же ДДУ предусмотрена дата передачи и принятия – не позже двух недель, при условии, что каждый из дней будет рабочим. Следует упомянуть, что если участник не захочет принимать объект на условиях ДДУ, у застройщика есть право по прошествии двух месяцев от договорной даты передачи, передать объект участнику, составив односторонний акт.

Именно по этой причине, необходимо регулярно следить за поступающей почтовой корреспонденцией, поскольку если объект будет передан односторонне, весь риск порчи и гибели объекта ляжет на плечи участника уже с момента составления указанного акта.

Необходимо отметить один немаловажный момент – КАЖДОЕ уведомление, которое присылает вам заказчик, должно направляться через заказное письмо с уведомлением о его вручении, плюс опись направляемых документов. Именно этот способ направления уведомления участнику можно считать надлежащим.

Итак, ознакомившись и понимая каждый пункт ДДУ, мы подписали документ, каждый момент договоренности обозначен в нем верно и мы просто ожидаем, когда будет построен объект и по условиям договора передана недвижимость.

Но буквально за несколько месяцев до момента сдачи объекта, мы начинаем получать от застройщика письма с просьбой подождать еще один год, и тогда он точно передаст нам нашу недвижимость. Такой поворот событий, понятное дело, нарушает наши планы. Как же себя вести в этом случае?

Все проще, чем это может показаться на первый взгляд:

  • На подобные письма просто не следует отвечать. Если вы хотите направить ответ, то указываем в нем, что никоим образом не можем пойти застройщику навстречу. Конечно, если вы отчаянный энтузиаст или альтруист, можно на свой страх и риск принять предложенные условия;
  • Каких-либо соглашений в дополнение к основному договору по поводу переноса срока передачи объекта подписывать и направлять в адрес застройщика НЕ НУЖНО. Указанное выше исключение в данном пункте также действует;
  • Период передачи объекта уже истек, но он нам так и не был передан, хотя это должно было произойти еще пару месяцев назад. Не нужно хладнокровно сидеть и ожидать, когда период просрочки достигнет 1-2 лет. От жадности можно пострадать и, в этом случае, тем более. Раньше станете разбираться и вести споры с застройщиком – больше возможность получить средства, которые причитаются в соответствии с ДДУ. Связано это с тем, что большая часть застройщиков может, по истечении определенного времени, стать неплатежеспособными, обанкротившись. Период ликвидации юрлица, в этом случае, как и его реорганизация (при лучшем раскладе), может составить от полугода до года! Именно по этой причине, затягивание времени на руку вам никак не сыграет. Вместе с тем, необходимо понимать, что в случае получения компенсации от застройщика за два месяца, в дальнейшем нам будет проще обратиться в суд снова и истребовать возмещение за следующие просрочки;
  • Как только просрочен один-три месяца, необходимо направить в адрес застройщика письменную претензию (заказным письмом + уведомление + опись документов). Преимущественно период, в течение которого должен поступить ответ, равняется 30 календарным дням, если другое не предусматривается договором долевого участия. Это необходимо выполнить в обязательном порядке, поскольку в 99 процентах случаев, данное требование содержится в условиях договора, да и в суде относятся негативно, когда к ним идут без доказательств того, что судебный спор пробовали разрешить в досудебном порядке. Ко всему прочему, это играет существенную роль, так как если будет доказано, что застройщик не удовлетворил официальную претензию добровольно, его ждут материальные санкции. Однако об этом далее;
  • Вами получен ответ на претензию, где застройщик любезно извиняется и просит войти в его положение. Если доброта наша душевная не знает границ, и нам не жаль наших кровно заработанных средств, просто принимаем извинения и ожидаем снова. Если же хочется вернуть вложенные средства, идем сразу в суд;
  • В соответствии с Законом «О защите прав потребителей» (статья 17), иск для защиты потребительских прав предъявляется по УСМОТРЕНИЮ истца (участника), что довольно удобно. Иск подавать необходимо по месту жительства, а не с привязкой к месту расположения застройщика и месту, где заключен договор, поскольку есть вероятность того, что местные суды уже «спелись» с застройщиком. Немаловажным финансовым моментов является то, что в соответствии со статьей 17, иск по защите потребительских прав ПОШЛИНОЙ НЕ ОБЛАГАЕТСЯ. То есть истцу оплачивать ничего не нужно, если, конечно, сумма иска меньше 1 млн. рублей;
  • Приняли решение подать иск в суд? Что необходимо запрашивать в суде? Список требований состоит из следующих пунктов:
  • Неустойка. Начисляется на каждый из дней нарушения обязательств, связанных с передачей объекта. Сумма высчитывается, исходя из ЦЕНЫ СОГЛАШЕНИЯ;
  • Возмещение морального вреда. Согласно статье 15 закона «О защите прав потребителей», определяется по внутренним убеждениям и не нуждается в дополнительном доказывании. Нужно только, чтобы о причинении такого вреда заявили. Зачастую суды существенно занижают взыскиваемую сумму, но кому помешают, к примеру, 20 тыс. рублей;
  • Причиненные убытки. Если, например, какую-то часть вложенных денег вы брали в кредит. Преимущественно договоры, по которым кредитные средства взяты под приобретение объекта недвижимости, устанавливают снижение процентной ставки с момента фактического получения права собственности на объект, из этого следует, что с застройщика можно истребовать указанную разницу. Обосновать это можно тем, что при оформлении соглашения, вы рассчитываете именно на своевременную сдачу объекта, а это условие соблюдено не было. Сюда же относят убытки и другого плана, которые необходимо доказывать отдельно (затраты на аренду жилплощади и т. п.);
  • Расходы на оплату услуг представителя. Если вы пользовались услугами юриста, то имеете право возместить и эти затраты;
  • Штраф в размере 50 процентов в случае отказа в добровольном удовлетворении предъявленных требований. В данном случае, объем штрафа будет зависеть от общей суммы, которая будет определена судом для взыскания. Преимущественно суды срезают общую сумму выплат, и с иска в полмиллиона всего взыскивается 100 тысяч рублей (что я лично знаю из практики);
  • Когда будет направлен иск, судом будет принято решение. Как только решение будет получено на руки, следует передать документ на исполнение судебным приставам, обозначив реквизиты для оплаты.

Нужно понимать, что факт обращения за урегулированием вопроса через суд вовсе НЕ ЗНАЧИТ, что застройщик оставит вас из-за этого без объекта недвижимости. Вне зависимости от того, будете ли вы направлять иск в суд или нет, в список его обязанностей входит передача вам готового объекта.

P.S. Уважаемые читатели, надеюсь составленный мной пост окажется полезен для вас. Вы должны знать свои права и уметь их отстаивать. Не нужно бояться становится на защиту своих интересов, не нужно бояться спрашивать.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

5 − 3 =