Что говорит закон об аренде жилья без посредников?

sdach-kvartir-v-arendu-zakon

Не секрет, что арендаторы стремятся снять квартиру напрямую у владельца, без участия посредников в лице агентства недвижимости. Ведь оплата комиссионных в России за проделанную работу по поиску жилья и заключению договора найма ложится финансовой нагрузкой на арендатора.

В отличие от европейских стран, где услуги риелторских контор оплачивает хозяин помещения: и при продаже, и при заключении договора аренды.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Как заключить договор аренды жилья без посредников?

Специалист агентства недвижимости поможет грамотно составить и заключить договор, зарегистрирует его в соответствующих органах, если есть такая необходимость. Но типовой документ можно самостоятельно скачать на нашем сайте, а при его заполнении у вас не возникнет особых сложностей. Главное, внести в документ все заранее оговоренные условия аренды и необходимую информацию для его вступления в юридическую силу:

  • Договор должен содержать раздел «Предмет договора». В него вносятся данные про объект недвижимости, предлагаемый в аренду: адрес, этажность, количество жилых комнат, площадь.
  • Данные арендодателя и нанимателя (ФИО, данные паспорта, контактные телефоны).
  • В документе прописывается арендная плата и порядок её внесения. Как правило, она фиксируется определённой суммой. Но владелец может оставить за собой право изменять арендную стоимость, в зависимости от рыночных тенденций. Порядок такой коррекции также должен быть отражён в договоре: например, не чаще 1 раза (в полгода, год) и максимальное повышение не должно превышать 10 или 20% от первоначальной стоимости.

Что касается дополнительных условий, прав и обязанностей сторон, то наиболее важными будут следующие моменты:

  1. Нелишним будет включить в документ залоговую сумму, которая либо возвращается по истечении срока аренды к нанимателю, либо остаётся у владельца в качестве оплаты за последний месяц (если у хозяина не возникает претензий относительно состояния квартиры);
  2. Фиксируется и минимальный срок, за который стороны должны предупредить друг друга в случае расторжения договора досрочно. Как правило, это 30 дней, но при обоюдном согласии он может быть изменён.
  3. Состояние жилого помещения, а также его наполнение (мебель, быттехника) можно описать в дополнении к договору – акте приёма-передачи. А условия «бережного отношения» к квартире и её содержимому лучше зафиксировать в договоре. Согласно ст.681 ГК РФ владелец не вправе требовать от временных жильцов проведения капитального ремонта, а вот устранение текущих поломок вполне можно включить в обязанности арендатора. В договоре можно дать определение для этих понятий: что должно входить в текущий ремонт (за счёт нанимателя), а какие работы проводятся на средства владельца помещения.
Какая же форма договора аренды жилья? Договор найма достаточно заполнить в письменном виде, с подписями 2 сторон, дополнительно нотариального заверения не требуется.

Нужна ли государственная регистрация договора аренды?

Документ заключается на определённый период: минимальный срок – 1 месяц, максимальный – 5 лет. Если этого пункта нет, то договор автоматически считается 5-летним.

На сегодняшний день регистрации договора найма не требуется, вне зависимости идёт ли речь о долгосрочной (свыше 1 года) или краткосрочной аренде квартир (до года). Это право сторон закреплено в Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе №122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?

Зачем регистрируют договор аренды? Добровольная регистрация договора более выгодна арендатору, так как она законодательно закрепляет его право пользоваться жилым помещением определённый срок, даже в случае его продажи.

Информация об аренде фиксируется в ЕГРП. То есть квартира фактически находится под обременением на весь срок действия арендного договора. Владелец же должен уведомить о продаже не только арендатора, но и потенциального покупателя: последнему придётся предоставить помещение в пользование (в таком же состоянии) до конца периода, указанного в документе о найме.

По законодательству (согласно ст. 687 ГК) у владельца есть право на досрочное расторжение договора только при следующих условиях:

  • Если помещение используется не по назначению.
  • При задержке платы за аренду: больше 2 раз – при краткосрочной аренде, и более 6 раз – при наличии договора долгосрочного найма.
  • При нанесении значительных повреждений помещению, принятому в пользование.

Если же вышеописанных прецедентов не существует, то арендатор имеет полное право обращаться в суд, когда владелец попросит его освободить квартиру досрочно. Сам же наниматель может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Для этого ему достаточно сообщить арендодателю о своём намерении за три месяца.

Для арендодателя необходимости в регистрации нет. Даже в случае судебного разбирательства подписанный 2 сторонами договор сам по себе является доказательством и даёт право на дачу свидетельских показаний.

Обязательно ли составлять акт приема-передачи квартиры?

Подписание этого документа не является обязательным, но его единогласно советуют составлять все специалисты: от риелторов до юристов.

  1. Перечисляя все предметы мебели и техники, их исправность и состояние ремонта, владелец защищает себя от значительных расходов в случае порчи имущества. Акт приёма-передачи квартиры служит основанием для него потребовать компенсации за нанесённые убытки в суде или даёт право использовать в качестве возмещения залоговую сумму. Конечно, если речь не идёт об износе ремонта, коммуникаций и т. д.
  2. В то же время для арендатора этот документ является гарантией того, что к нему не будет предъявлено неоправданных претензий, так как описание каждого предмета (как и его состояние) зафиксировано в акте.
Для того чтобы документ вступил в законную силу, он должен быть подписан как лицом, предоставляющим помещение в аренду, так и принимающим его.

Налогообложение при сдаче квартиры в аренду

Сумма, получаемая владельцем квартиры от её сдачи в аренду, является доходом. Размер налога за сдачу квартиры в аренду составляет 13% для физлиц. Декларация в налоговую службу для уплаты НДФЛ должна подаваться арендодателем самостоятельно ежемесячно или раз в год. (см. Уплата налога за сдачу квартиры в аренду)

Уменьшить расходы за сдачу помещения в аренду может индивидуальный предприниматель (ИП). Он обязан платить только 6 процентов от прибыли.

ИП может выбрать другую схему уплаты налогов – приобретение патента на тот или иной вид деятельности согласно главы 26.5 НК РФ. Например, на аренду находящейся в его собственности квартиры. В таком случае:

  • Он освобождается от уплаты всех остальных налогов, связанных с указанной в заявлении на патент деятельностью.
  • Налогообложение – процентная ставка по патенту в размере 6%.
  • Минимальный срок патента – 1 месяц, максимальный – 1 год.
  • Оплата патента производится одной суммой (если он заключён на срок до 6 месяцев), в остальных случаях возможна разбивка суммы на 2 платежа.
Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме « Основные положения законодательства о сдаче квартир (жилого помещения) в аренду» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!
Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

13 − два =