Как официально сдать в аренду квартиру?

a hand holding a key in a apartment

Сейчас на территории Российской Федерации деятельность по сдаче жилья или отдельных комнат в аренду стала достаточно распространенной.

Но, несмотря на это, многие собственники жилья, да и сами жильцы располагают довольно смутным представлением о том, что порядок совершения подобных процедур и многие нюансы отображены в Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации, а факт сдачи жилья должен быть документально зафиксирован и оформлен отдельным договором.

По этой причине данная статья будет довольно интересным практическим пособием в вопросе сдачи жилплощади в аренду, а отображенные в ней сведения будут весьма кстати, поскольку могут служить ответами на ряд важных вопросов в этом направлении.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Официальная сдача квартиры в аренду

Свод общепринятых правил в вопросе найма жилья отображен в статье 671 ГК РФ. Этой статьей разделены два понятия, которые не нужно путать. Если сторонами в договоре выступают юридические лица (при аренде жилья организацией), такую сделку принято считать арендой.

По условиям подобных соглашений, у организации, осуществляющей аренду, есть право передачи арендованного жилья отдельным гражданам, большей частью говорится о сотрудниках этой же организации.

Такого рода ограничения уместны, если есть намерение использования это жилье для контор, офисов и других целей, которые не связаны с проживанием граждан.

Такое использование жилья, согласно нормам, обозначенным статьей 671 ГК РФ, является недопустимым, поскольку если прямой наниматель – гражданин, то разговор должен вестись о найме.

Называть же подобное соглашение арендой с юридической стороны несколько неправильно. По этой причине, при заключении договоров между физлицами, последний должен предполагать наем жилой площади, но не ее аренду.

Согласно устоявшейся практике в вопросе заключения соглашений найма жилплощади, для оформления подобного договора вполне допустимо иметь лишь три документа:

  • Документ, удостоверяющий личность наймодателя;
  • Документ, удостоверяющий личность нанимателя;
  • Свидетельство, подтверждающее право владения или другой подобный документ, или подтверждающий полномочия сдачи жилплощади третьим лицам.

Эти документы в обязательном порядке понадобятся, чтобы грамотно составить договор. Возникновение требований предоставления ряда дополнительной документации можно считать излишним.

Договор о найме жилплощади

Практическая деятельность говорит о том, что подобные вопросы напрямую связаны с риэлторской деятельностью. Это связано с тем, что если вы нацелены на поиск жилья в большом городе, то крайне сложно обойтись без помощи риэлторов при поиске владельца жилья.

house and keys

Как обманывают риэлторы при аренде квартиры?

Как заработать на посуточной аренде квартиры, читайте тут.

Как сдать квартиру в аренду правильно, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno.html

Риэлторы, предлагая свои услуги, чаще всего имеют свой подготовленный шаблонный экземпляр договорных условий, образцами которых пестрит всемирная паутина.

Поэтому следует заметить, что при сравнении с другими сделками, те, что предлагают заключить риэлторы по своим, взятым из интернета, бланкам, далеко не всегда могут подходить к определенной ситуации.

По этой причине, следует подготовить себя к самостоятельному составлению договора, с опорой на примеры, имеющиеся в наличии, так как многих нюансов шаблоны просто не могут учитывать. К тому же некоторые пункты вообще можно оценить как опасные для каждой из сторон, поскольку могут привести к немалым неприятностям.

К примеру, когда в условиях договора есть пункт, предполагающий имущественную ответственность нанимателя, то к подписанию подобного договора следует подходить предельно осторожно.

Если же вы приняли решение самостоятельной подготовки договора, и этот вариант подойдет вам куда больше, то он должен составляться в двух одинаковых экземплярах.

Они в обязательном порядке должны содержать данные о:

  • Названии, дате и месте, где составляется договор;
  • Инициалах сторон сделки, заполняемых в обычной форме: фамилии, имени и отчестве, регистрации, серии и номере паспорта, данных о том, кем выдан этот документ;
  • Сдаваемой жилплощади: адресе ее расположения, параметров площади, номере (кадастровом, инвентарном, учетном и т. д., который может браться из свидетельства о праве владения);
  • Периоде, в течение которого будет действовать соглашение (не больше года). Если же этот срок будет превышен, то без отдельной процедуры регистрации в Росреестре договор можно будет считать недействительным;
  • Стоимости, выставляемой за наем, а также установленном порядке уплаты сумм;
  • Правах и обязанностях участников сделки;
  • В конце должны быть проставлены подписи, а также инициалы лиц, заключающих сделку.
Кроме указанных пунктов, у сторон есть полное право закрепить отдельные, оговоренные между собой моменты сделки, имеющие для заинтересованной стороны значение. Следует учесть, что загромождение условий соглашения пустыми и не имеющими смысла выражениями, со ссылками на законодательную базу, будет излишним.

Следует понимать, что если сторонами запланировано составление приложений к договору, последние не будут иметь силы, при отсутствии упоминания о них в условиях соглашения.

Приложения к основному соглашению, акт приемки-передачи жилья и имущества в нем

Практика говорит о том, что есть два возможных используемых приложения. Одно из приложений называется расписка, второе – акт приемки-передачи жилья и имущества в нем. С распиской все понятно, и здесь каких-либо проблем не появляется.

Расписка – это отдельное приложение к условиям соглашения, содержащее подтверждение владельца жилья о факте приемки средств за определенный обусловленный в договоре период.

Расписка должна присутствовать обязательно, если стороны приняли решение о заключении письменного соглашения.

При таких обстоятельствах расписка является наиболее практичным вариантом, подтверждающим факт выплаты, и соответственно, выполнение обязанностей по условиям соглашения.

Кроме расписки встречается приложение и другого вида (порой таких приложений бывает два), и оба напрямую касаются передачи жилья и расположенного в нем имущества (предметов мебели, техники и прочего).

Такие акты составлять необязательно. Порой и договора бывает вполне достаточно. Кроме того, нормами ГК РФ не предусмотрены подобные дополнения к соглашению. Вся суть подобного акта в том, чтобы четко документально обозначить, в каком состоянии находится передаваемая квартира, а также имущество, которое подлежит передаче вместе с ней.

В теории, составление подобных документов сложностей не вызовет, поскольку есть масса их образцов. Но если брать практический аспект, то здесь появляется много проблемных моментов.

Первое, жильцы ни при каких обстоятельствах не смогут в полной мере быть осведомлены о состоянии инженерных сетей жилья, действительно ли исправна мебель, а также неполадках, имеющихся в бытовой технике.

Второе, ни одна из сторон, ни сам владелец, ни жильцы не могут быть застрахованы от «имущественной рокировки», когда имеющаяся в жилье мебель меняется на другую и т. п. Да и обычно просто оформить перечень вещей иногда бывает довольно проблематично.

Это связано с тем, что даже два одинаковых дивана одной серии имеют свои различия. И когда выполняется передача добротной, и, несомненно, качественной мебели, то акт должен содержать все сведения о предмете, его существенных характеристиках.

Если этого не делать, то нет гарантии того, что уже через день в жилье вместо искусно смоделированной мебели итальянского производства не будет находиться обыкновенная советская, в не совсем «идеальном» состоянии.

O-NEDVIZHKE.RU

И здесь будет неважно, кто непосредственно будет являться виновником замены мебели, сам владелец жилья или же «безобидные» жильцы. По этой причине, составляя такого рода акт и упоминая в соглашении пункт об ответственности за имущество, которое было передано совместно с помещением, нужно несколько раз подумать, а есть ли необходимость в этом.

Налог при сдаче квартиры

Каждый владелец, который сдает в аренду жилую недвижимость, с различных источников слышал об обязанности выплаты налога с дохода, полученного таким образом. Однако, лишь один из десяти арендодателей следует букве закона, добросовестно выполняя обязанности налогоплательщика, прочие, надеются на того самого «авось».

Что грозит владельцу, скрывающему свои доходы при совершении им таких операциях с недвижимостью, и как много необходимо платить – нужно разобраться.

Когда жилье будет сдаваться на официальных началах (будет составлен и подписан арендный договор, с соблюдением регулярности выплаты налоговых платежей от деятельности), то владелец будет защищен в правовом поле: при убытии арендатора без какого-либо предупреждения, нанесении имущественного вреда.

Здесь у арендодателя есть право обращения в правоохранительные и судебные органы, в целях защиты собственных прав. Согласно судебному решению, арендатора обяжут выплатить причиненный им ущерб, а также сумму, подлежащую выплате согласно условиям соглашения о найме жилья.

У арендодателя, не оформившего соглашение официально, нет подобных возможностей защиты собственных интересов в суде, так как с момента начала рассмотрения дела в первую очередь поднимется вопрос оплаты налоговых платежей и, как результат, о законности занятия предпринимательством.

Сама же налоговая организовывает специальные мероприятия, цель которых – выявление лиц, которые уклоняются от учета своих доходов. Помимо этого, сами недовольные соседи или даже арендатор, могут с чувством выполненного долга легко предоставить информацию, по поводу сдачи вами жилья, в налоговые органы.

Как результат, вы будете обязаны оплатить все просроченные платежи, и дополнительно оплатите штраф в размере 20 процентов от общего неоплаченного налога (согласно статье 122 Налогового кодекса РФ).

Если же суд сочтет, что ваши действия носили умышленный характер, то «бонусный» штраф будет умножен на два, и составлять уже 40 процентов, которые будет уж совсем неприятно оплачивать.

Какая сумма выплачивается

Ежемесячная плата, которую получают от аренды, и является доходом, который согласно законодательству должен облагаться налогом. Но этот обязательный платеж нужно платить в разных случаях по-разному.

Первый вариант – выплата налоговых платежей с прибыли физлиц (НДФЛ)

Любое физлицо, которое получило прибыть от сдачи недвижимости в аренду, должно оплатить налоговый платеж в объеме 13 процентов. Если же лицо не относится к гражданам РФ, ставка возрастает уже до 30 процентов. Оплата налога должна осуществляться единожды за год.

Выполняются эти действия при подаче декларации в налоговую по месту проживания до 30 апреля того года, который следует за прошедшим налоговым периодом (таким считают календарный год).

Проще говоря, если квартира сдавалась в период с января по декабрь, декларация подается до 30 апреля следующего года. Заполнить ее можно и самому, и обратившись к специалисту.

Таким образом, вы официально уведомляете налоговую, что вами была получена прибыль.

Далее, рассчитав налоговую сумму, вам нужно будет выплатить ее в любом из банков не позже 15 июля, на реквизиты, выданные в налоговой. Налоги не оплачиваются в случае сдачи жилья своим родственникам или друзьям, к примеру, по договору безвозмездного использования.

Образец расчета налоговой суммы физлицом, получившим доход с аренды жилья

Согласно условиям соглашения, сумма вносимой ежемесячно платы составляет 10 тысяч рублей. Исходя из этого, доход за год составит 120 тысяч рублей. Из этой суммы налогоплательщик должен будет выплатить за прошедший годовой период 15 тысяч 600 рублей (13 процентов от общего годового дохода).

Когда арендодатель не относится к гражданам РФ, то он будет обязан выплатить в пользу государства 36 тысяч рублей (30 процентов от общего годового дохода).

Есть еще одна особенность: если в соглашении указывается, что коммунальные услуги выплачиваются арендатором, то дополнительно могут насчитать 13 процентов и на эти платежи. Налоговая служба обосновывает это тем, что арендодатель будет экономить на оплате коммунальных услуг, что также сравнимо с получением прибыли.

Второй вариант – проведение регистрации арендодателя ИП

У каждого гражданина есть право зарегистрироваться как ИП, с указанием в качестве вида деятельности направление, связанное со сдачей жилплощади в аренду.

Если используется упрощенная схема налогообложения, то возникнет необходимость в оплате дохода в размере 6 процентов (в качестве объекта налогообложения выступают «доходы»). Есть и иной вариант называемый «прибыль минус затраты», где фигурирует ставка в 15 процентов, однако расходов, которые связаны с этим видом деятельности не столь много – платежи по коммунальным услугам, средства, потраченные на проведение ремонта и т. п.

Образец расчета налогового платежа с прибыли, полученной от сдачи жилплощади в аренду, для индивидуальных предпринимателей

Согласно условиям договора ежемесячно вносимая плата – 10 тысяч рублей. Прибыль, полученная за год от арендной деятельности, составит 120 тысяч рублей. Исходя из этого, ИП будет обязан выплатить налоговый платеж за истекший годовой период в размере 7 тысяч 200 рублей (то есть 6 процентов от общей годовой прибыли).

При таких обстоятельствах нужно учитывать некоторые особенности: каждый ИП должен постоянно заполнять книгу по учету своей прибыли и расходных статей, оплачивать отдельно взносы в ПФ, а также фонд соцстрахования, ежеквартально оплачивать авансовые налоговые платежи (последний налоговый платеж должен быть выплачен до 30 апреля).

Также вполне вероятно будут нужны бухгалтерские услуги, за которые будет необходимо заплатить. Даже с учетом меньшей величины налогового платежа, в сравнении с оплатой НДФЛ, преимущество этого метода под большим вопросом.

Третий вариант – приобретение патента на аренду жилья

Подобный вариант подразумевает все ту же регистрацию арендодателя в качестве ИП, однако вестись деятельность будет, уже основываясь на патенте (статья 346.25.1. Налогового кодекса РФ). Стоимость патента за годовой период определена в размере 6 процентов от возможной прибыли за год.

Патент может быть выдан любому плательщику налога на период от 1 месяца до года. Налоговым периодом считают срок, на который выделяется патент. Если патент выделяется на меньший срок, цена за него подлежит перерасчету с учетом длительности периода, на который он выдается.

Тем, кто прошел регистрацию как ИП, нужно подать заявление о применении упрощенной схемы налогообложения, основываясь на патенте, не позже 10 суток от даты применения патентного налогообложения.

В этом случае налоговые платежи должны оплачиваться по месту, где ИП поставлен на учет в налоговой инспекции, в такие сроки:

  • Когда патент приобретен на срок до полугода – в объеме целой налоговой суммы на период не позже 25 дней от даты, когда патент стал действовать;
  • Когда патент приобретен на срок свыше полугода, но не более года: в объеме трети налогового объема на период не позже 25 дней от даты, когда патент был задействован; в объеме 2/3 налоговой суммы в период не позже 30 суток до момента истечения налогового периода.

Объем возможной годовой прибыли производится при этом по каждой разновидности предпринимательской деятельности и утверждается законодателем субъекта Российской Федерации.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

19 − 7 =