Оценка квартиры по кадастровой стоимости

оценка квартиры по кадастровой стоимости

Подготовка нового законопроекта, который касается установления единого налога на объекты недвижимости, вызвал новый интерес к кадастровой стоимости квартир.

Размер налога, который будет введен принятием нового нормативно-правового акта, будет определяться на основе кадастровой стоимости недвижимости.

Законодатель счел нужным кадастровую стоимость квартир привести максимально точно к ее стоимости на рынке недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Как производится оценка кадастровой стоимости квартиры?

Для определения цены на тот или иной объект недвижимости раньше прибегали к его инвентаризационной стоимости, на основе чего и проводились расчеты. Но эта стоимость не брала во внимание ряд индивидуальных характеристик жилья, которые увеличивали его цену. Например, дорогой ремонт, давность его проведения, замена окон и дверей, труб и отопления могло увеличить стоимость жилья в несколько раз.

А инвентаризационная стоимость показывала прежнюю цифру, в разы отличающуюся от рыночной. Ведь она рассчитывается бюро технической инвентаризации (далее — БТИ), основываясь на расценках постройки квартиры по действующим нормам при учете коэффициента износа. А вот район, в котором расположена квартира, другие ее существенные характеристики, которые оказывают влияние на рыночную стоимость квартиры, такая оценка совершенно не учитывала.

Законодатель посчитал, что кадастровая стоимость квартиры не может сильно отличаться от рыночной, и должна быть максимально к ней приближенной. Чтобы ее рассчитать, применяются методы массовой оценки. Если это невозможно, то за основу берется рыночная стоимость квартир, которая рассчитывается специалистом индивидуально, применительно к конкретной жилой недвижимости. Это означает, что оценка кадастровой стоимости будет идентична проводимой независимой оценке рыночной стоимости жилья, которая проводится при оформлении ипотеки или иного кредита, в котором квартира выступает предметом залога.

В зависимости от того, где находится одна и та же недвижимость, цена на нее будет разной. Региональные рынки в разных частях России диктуют разные цены на жилье. Например, средняя стоимость одного квадратного метра жилья по Российской Федерации колеблется в районе 32 тыс. рублей, в то время как в Москве стоимость одного квадратного метра жилой площади в 5 раз выше – около 166 тыс. рублей.

Поэтому, специалист по оценке анализирует рынок недвижимости в конкретном регионе, детально изучает основные факторы, которые влияют на ценообразование. В его задачу входит определить ту группу, к которой будет относиться оцениваемый объект жилья. И только после этого он может определить его кадастровую стоимость. В этом и заключается суть метода массовой оценки, при котором нужно выделить определенные группы недвижимости. Они объединяются по сходным ценообразующим факторам и характеристикам квартиры.

Методы оценки кадастровой стоимости квартиры

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры? Чтобы оценить кадастровую стоимость жилья, специалисты применяют такие методы оценки:

  • Сравнительный метод оценки недвижимости – позволяющий с большой точностью установить объективную рыночную стоимость объекта оценки. Этот метод предусматривает изучение и сравнение тех данных рынка, которые появляются после сделок по отчуждению недвижимости. Уже на основании этой информации ее могут применять к какой-то определённой группе объектов недвижимости;
  • Затратный метод оценки недвижимости – используется преимущественно для определения кадастровой стоимости тех объектов, строительство которых не завершено. Метод требует, чтобы во время расчетов учитывалось, сколько стоят применяемые стройматериалы, насколько качественные и дорогие проводятся коммуникации, цена участка земли, на котором возводится объект, его подключение к основным инженерным системам, а также другие характеристики, которые увеличивают или уменьшают стоимость строительства;
  • Доходный метод оценки недвижимости — его применяют в тех случаях, когда нет возможности собрать всю необходимую информацию про осуществляемые с недвижимостью сделки. В таком случае за основу берутся данные по стоимости аренды жилья, какие ежемесячные расходы идут на его обслуживание, а также другие характеристики на рынке аренды в рассматриваемом регионе.

Кто оценивает кадастровую стоимость квартиры?

Кадастровую стоимость жилой недвижимости проводят независимые специалисты-оценщики. Полученные в результате их деятельности ведомости заносятся в единую базу данных Росреестра. После этого с внесенными в Росреестр данными ознакомиться может каждый.

Но к самому оценщику кадастровой стоимости квартир предъявляются особые требования. Он обязан состоять в саморегулирующей организации оценщиков (далее – СТО). Если перед ним ставится задача провести оценку, он сам выбирает каким ему воспользоваться методом анализа. В своей деятельности он независим, на конечный результат его работы никто не имеет права повлиять. Чтобы избежать подлога, снизить негативный эффект от подобных случаев, в рамках юридической ответственности проводится страхование результатов оценки.

Полученный экспертом результат не сразу вносится в базу данных Росреестра. Сперва они подаются в отчете для изучения членами экспертной комиссии, каждый из которых является участником СТО. Они должны прийти к заключению, что проведенная экспертиза осуществлена без нарушений. Только после этого в Росреестр и специальный Фонд данных кадастровой оценки подается кадастровая оценка стоимости объекта недвижимости.

Данные по кадастровой стоимости квартиры, которые вносятся в Росреестр, не являются постоянной величиной. Ситуация на рынке может меняться очень быстро, а это влечет за собой и изменение самой стоимости квартиры.

Помимо этого, собственники жилья могут проводить какие-то изменения в результате капитального ремонта. Эти изменения вносятся в кадастровый паспорт квартиры, вследствие чего меняется и ее кадастровая стоимость.

Поэтому законодатель закрепил норму, по которой данные, внесенные в Росреестр, необходимо обновлять не реже, чем один раз в 5 лет. Только в таком случае они не теряют своей актуальности.

Где можно узнать кадастровую стоимость квартиры?

Чтобы узнать кадастровую стоимость какого-то определённого объекта недвижимости достаточно воспользоваться онлайновой поисковой формой на официальном сайте Росреестра. Эти данные, в которые входит единая база по всем недвижимым объектам, доступны всем желающим. Другое дело, что не все внесенные в эту базу данные являются актуальными на момент запроса. Но в таком случае вина за устаревшую информацию лежит на самом собственнике квартиры.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Зайдя в базу данных Росреестра, в поисковую форму нужно ввести точный адрес интересующей квартиры. В информации, которую выдадут на экран, будет значиться:

  1. Кадастровый номер квартиры;
  2. Общая и жилая площадь;
  3. Кадастровая стоимость с датой ее актуализации;
  4. Иные открытые сведения о квартире.

В 2013 году Росреестр создал единый информационный ресурс. Он объединил в себе данные из ЕГРП, которые касались прав на объекты недвижимости и государственного кадастра недвижимости. Но не только Росреестр содержит сведения кадастровых паспортов. Дополнительно к этой базе данных существует и Фонд данных кадастровой оценки. В нем содержатся сведения, как о кадастровой оценке объектов недвижимости, так и о примененных во время оценки методах и факторах, на основании которых и была сформирована конечная цена жилья.

Преимущество и необходимость этого фонда заключается в том, что он располагает информацией о ситуации и тенденциях на рынке недвижимости, актуальных на время проверки, а также данные по результатам мониторинга всех осуществленных сделок по отчуждению. Размещенной на ресурсе информации вполне достаточно, чтобы на ее основе можно было проделать самостоятельную оценку стоимости квартиры.

Читайте подробнее, как узнать кадастровую стоимость квартиры через сайт Росреестра и Государственный кадастр недвижимости.

Возможно ли оспаривание кадастровой стоимости квартиры?

Не всех собственников квартир и других заинтересованных лиц могут устроить полученные данные по кадастровой стоимости. Если они считают, что существует ощутимая разница между тем, сколько стоит конкретный объект недвижимости на рынке и какая у него кадастровая стоимость, то они могут оспорить результат деятельности оценщика без обращения в суд. Но одного их мнения или проведенных подсчетов мало. Им придется обращаться с письменным заявлением либо в кадастровую комиссию, либо к независимым оценочным агентствам. На основании этого заявления указанные организации проводят собственную оценку рыночной стоимости указанного в заявлении объекта недвижимости.

Не только собственное недовольство результатами оценки являются поводом подавать указанное письменное заявление. Может оказаться, что полученные специалистом данные неполные или не точные, содержат в себе ошибки, основывались изначально на неверных исходных цифрах. Например, может выясниться, что при проведении оценки данные жилой и нежилой площади были взяты неправильно.

Естественно, что чем выше кадастровая стоимость квартиры, тем размер налога выше. Поэтому пересматривать ее стоимость имеет смысл в том случае, если есть возможность снизить этот размер, в результате чего и налог будет ниже.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры?

Итак, чтобы реализовать свое право пересмотреть кадастровую стоимость квартиры, оспорить ее, лицо, имеющее на это право, обязано подать письменное заявление в экспертную комиссию. Такое заявление могут подавать собственники квартиры или другие лица, которые имеют на это основания, в том числе и по доверенности. Поданное заявление регистрируется не позднее, чем через месяц после его регистрации, экспертная комиссия должна дать заключение по результатам рассмотрения обращения.

Комиссия состоит из экспертов, которым предстоит рассмотрение заявления и поданных вместе с ним документов. По результатам их деятельности выносится вердикт – удовлетворить поданное заявление или отказать в изложенной в нем просьбе. Полученный отказ является поводом обращаться в арбитражный суд, чтобы решение экспертной комиссии было пересмотрено. Если суд удовлетворит иск, то на основании вынесенного решения в государственном кадастре делаются необходимые изменения.

До введения новой системы налогообложения, которая базируется на кадастровой стоимости недвижимости, ее величину оспаривали преимущественно застройщики с крупными землевладельцами. Но новая система делает необходимым пересматривать данные в Росреестре и для частных лиц.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Кадастровая стоимость квартиры — методы оценки» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!
Была ли Запись полезна? Да Нет 1 из 1 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

одиннадцать + семь =