Налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет в 2016 году

_taasTyh5fw

Реализация объектов недвижимости, включая и квартиры, это не только предмет многих сделок, но и основной повод для спекуляций на «вторичке».

По этой причине, запланировано увеличить минимальный период для проживания (при владении недвижимостью) от трех до пяти лет, и только при этих обстоятельствах можно рассчитывать на отсутствие налогов при реализации жилья.

Кроме внедрения подобных изменений, более детально расписываются нормы при проведении расчетов НДФЛ. Тем лицам, которые в ближайший период планируют реализацию жилья, крайне важно быть в курсе как действующих законодательных норм, так и планируемых к утверждению.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Налог с продажи квартиры в 2016 году: новый закон

Давайте рассмотрим разновидности объектов недвижимости, где минимальный законодательный период будет оставлен в пределах 3 лет пребывания имущества во владении.

Для того чтобы жилье вошло в перечень законодательно установленных исключений, нужно наличие как минимум одного обозначенного ниже условия:

  • Если право собственности на недвижимость досталось по наследству или приобретено на условиях договора дарения. Данный пункт более подробно расписан в СК РФ;
  • Когда право владения недвижимым имуществом приобретено в результате приватизационных действий;
  • При условии, что право на владение жильем передано от плательщика ренты плательщику налога при передаче имущества, на основании соглашения пожизненного содержания при полном обеспечении.

Законодателем была исключена возможность реализации недвижимости при заверении существенно заниженной цены, поскольку эти действия совершались лишь для понижения итоговой выплаты налогов.

В случае, когда лицо намеревается осуществить передачу жилья по расценкам существенно меньшей кадастровой, которая определена состоянием на январь текущего года, и усредненного рыночного показателя, налоговая база подлежит расчету с применением такой схемы: законодательно установленная кадастровая цена умножается на фиксированный понижающий коэффициент, равный 0,7.

Законодательство говорит о том, что у субъектов Российской Федерации имеется право понижения коэффициента и предельных сроков владения недвижимостью. Однако эти полномочия никак не могут быть связаны с категориями плательщиков налогов и реализуемым ими имуществом.

С 2016 г. изменены и обстоятельства предоставления налогового вычета в ходе заключения сделок купли-продажи жилья. Вычет будет возвращаться в соответствии с размером прибыли плательщика налогов, полученной последним по результату осуществления продажи объектов: приватизированных помещений пригодных для проживания в них граждан, садовых домиков, дач, участков и их долей, которые находились во владении продавца менее чем установленный минимальный период.

Дополнительные условия говорят о том, что сопутствующая продаже суммарная цена не может превышать миллиона рублей. На данном этапе, период, после истечения которого со сделок не нужно будет оплачивать налог, составляет пять лет.

Для определения НДФЛ, при учете, что в договорных условиях указаны заниженные расценки, будет использоваться такая формула: стоимость недвижимости, установленная по кадастру, перемножается на 0,7 (коэффициент понижающего вида). Так получается величина базы облагаемой налогом. Именно по ней будет производиться дальнейший расчет НДФЛ, согласно одной из перечисленных выше формул.

Налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности в 2016 году

В большинстве случаев, в ходе реализации жилья продавцом, должен быть выплачен налог на полученную прибыль. Почему не во всех? Это напрямую зависит от наличия 2 факторов:

  • Периода, на протяжении которого жилье пребывает во владении продавца;
  • Обозначенной продавцом цены на реализуемое жилье.

Период пребывания в собственности

Ранее, до 2016 г., было утверждено единственное правило, гласящее, что если жилье пребывает во владении лица 3 года и более, то полученный от его продажи доход не подлежит обложению налогом, какая бы цена за него ни выставлялась.

Все изменилось с начала 2016 г. В НК РФ были внесены изменения с принятием закона от 29 ноября 2014 под №382-ФЗ. Однако действующее правило распространяется лишь на недвижимость, перешедшую во владение с начала 2016 г.

Этот момент в законе четко определен пунктом 3 статьи 4. Последний указывает, что действие обновленного порядка подсчета налога применимо лишь по отношению к недвижимости, приобретенной с 01 января 2016 г. В случае оформления права собственности до указанной даты, используются предшествующие утвержденные правила.

Из указанного следует, что трехлетний период остался, однако, он применяется только к объектам недвижимости, полученным:

  • В порядке наследования;
  • В качестве дара от близких родственников. Согласно статье 14 СК РФ, близкими можно считать таких родственников: своих родителей и детей, дедушек и бабушек, а также внуков, сестер и братьев (вне зависимости являются они полнородными или нет);
  • В ходе приватизационных действий;
  • Согласно договору ренты.

neruhomist111

Налоговый вычет при покупке квартиры 2016: изменения.

Как рассчитать и получить имущественный вычет при покупке квартиры, читайте тут.

О налоге с продаже квартиры менее 3 лет в собственности в 2016 г., читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/nalogi/nalog-s-prodazhi-kvartiry-menee-3-let-v-sobstvennosti-v-2016-godu.html

Если вами осуществляется продажа такой недвижимости, с периодом пребывания ее в вашем владении от 3 лет, то налог можно не оплачивать. Сумма, обозначенная в договоре, роли не играет.

Когда реализуется недвижимость, не подпадающая под указанный перечень, то период владения должен составить от 5 лет. Следует заметить, что местными властями может быть принято решение об уменьшении этого периода (вплоть до его ликвидации) для конкретных категорий владельцев (к примеру, если собственник – пенсионер).

Следует отметить, что период 3 года не подразумевает календарные года. Это следующие в непрерывной очередности 36 месяцев. По этой причине, начало владения недвижимостью может исчисляться от любой даты (будь это начало, середина или конец года). Такой же принцип действует и в отношении пятилетнего периода. Это ровно 60 месяцев, в течение которых собственность должна пребывать во владении одного лица.

Как определяется начало исчисления периода пребывания в собственности? Все элементарно. Этой датой является дата, непосредственно указанная в свидетельстве, подтверждающем право собственности на жилье. Эта дата соответствует дате, обозначенной в ЕГРП.

Не вдаваясь в подробности, можно считать, что необходимая вам дата обозначена датой, когда было выдано само свидетельство (строка «дата выдачи»). Это, конечно, не совсем юридически верно, но проще всего.

Естественно, этот период начинается несколько раньше, и исчисляется от даты государственной регистрации договора, согласно которому приобретается жилье, с обязательным внесением записи в ЕГРП, но не с момента даты выдачи свидетельства.

Упрощение установления даты связано с тем, что большей частью дата, когда регистрируется сделка приобретения жилья, имеет совсем незначительное расхождение с моментом выдачи свидетельства либо и вовсе они могут совпадать.

В этом правиле существует несколько исключений, где совершенно неважно, когда именно оформлялось свидетельство. Этот аспект затрагивает недвижимость, полученную:

  • В рамках наследования. Право владения у лица появляется одновременно с датой, когда наследство было открыто (момент обозначен в пункте 4 статьи 1152 ГК РФ). Эта дата точно совпадает с днем ухода наследодателя из жизни;
  • При нахождении в кооперативе. Момент исчисления начала права владения возникает после того, как выплачен пай и оформлен акт приема-передачи жилья (расписано в пункте 4 статьи 218 ГК РФ);
  • В период до 1998. До указанного года проведение госрегистрации и выдача Свидетельства были необязательны (детально рассмотрено в пункте 1 статьи 6 ФЗ от 21.07.1997 под №122-ФЗ).

То есть в оплате налога от реализации жилой недвижимости, пребывающей во владении продавца пять лет и более, а в ряде случаев три года и более, нет необходимости. Также отпадает необходимость в обязанности подачи декларации по форме 3 НДФЛ по таким сделкам, поскольку в этом случае доход не декларируется.

Налог с реализации жилья, находящегося во владении менее 3 либо 5 лет, все-таки нужно будет оплатить. Однако здесь роль играет еще один фактор – стоимость жилья при реализации.

Цена, выставляемая за жилье, находящееся в собственности меньше 3 и 5 лет

Существует еще одно нововведение. До 01.01.2016 г. как доход при реализации недвижимости, непосредственно считалась сумма, прямо обозначенная в договорных условиях. При этом величина рыночной, балансовой и кадастровой цены была абсолютно не важна.

Как результат, многие граждане соблазнились идеей понижения стоимости, указанной в договорных условиях, для ухода от налогообложения. К примеру, цена жилья на рынке составляет 5 миллионов рублей. Декларирование подобной суммы совсем невыгодно продавцу, поскольку создается большой процент налога. Таким образом, ими заключаются две отдельные сделки.

Первая – купля-продажа жилья на сумму 1 миллион рублей. Именно эта сумма декларируется продавцом, поскольку сам договор был направлен для проведения регистрационных действий в Росреестр.

В тот же момент был заключен второй договор, подразумевающий приобретение улучшений жилья, не подлежащих выделению на общую сумму 4 миллиона рублей. Этот договор «не засвечивался», и на всякий случай находился у покупателя.

На данный момент, ситуация несколько изменена. Теперь доходом от реализации жилья, обязательным для декларирования, считается:

  • Установленная договорная цена жилья при условии, что она превышает кадастровую, умноженную на понижающий коэффициент (0,7);
  • Цена жилья по кадастру, умноженная на коэффициент, при условии ее превышения договорной.

Говоря простым языком – берется наибольшая величина, представленная:

  • договорной ценой;
  • кадастровой ценой, умноженной на 0,7.

Кадастровая цена берется состоянием на первое число года, когда реализовано жилье. Если в определенном регионе стоимость жилья по кадастру не обозначена (определением ее занимается Росреестр), то указанные правила могут не применяться.

Тогда для расчета берут лишь договорную цену. Территориальными властями может быть изменен коэффициент в сторону его уменьшения (до нулевой отметки) для всех или определенных граждан (к примеру, для инвалидов).

Доход, который был получен от реализации недвижимости, подлежит декларированию (кадастровая либо договорная цена) и облагается налогом. Но, все же, продавец имеет возможность уменьшения дохода при проведении расчета величины налога с реализации жилья.

Таких способов существует два, и выбраны они могут быть на усмотрение продавца. Первый состоит в получении имущественного вычета. Второй – в уменьшении доходов на величину расходов при приобретении жилья.

Вычет налога при реализации

Первым способом является именно вычет. Если реализовано жилье, находящее в собственности меньше 3 или 5 лет, появляется право на получение имущественного вычета. Вычетом называют законодательно установленную сумму, с помощью которой уменьшается доход от реализации для расчета величины налога.

По отношению к жилью, она установлена в размере 1 миллиона за год. Эта величина устанавливается пп. 1 п.1 и пп.1 п.2 статьи 220 НК РФ.

Из этого следует, что налог по фиксированной ставке в 13 процентов необходимо оплачивать от суммы, превышающей указанный миллионный рубеж. В случае, когда цена жилья равняется либо ее показатель менее 1 миллиона, то оплачивать налог не нужно.

Для примера

Гражданка Сидорова на протяжении меньше 3 лет имеет во владении жилье и решает реализовать его.

Случай первый

Цена жилья, определенная для продажи, составляет 3 миллиона 400 тысяч рублей. Она превышает кадастровую цену. Из этого следует, что прибыль ее, облагаемая налогом по указанной сделке, равняется:

3,4 миллиона (цена определенная продавцом) — 1 миллион (вычет) = 2,4 миллиона рублей. С этой цены оплачивается налог в объеме:

2,4 х 13 %, получаем 312 тысяч рублей.

Случай второй

Цена, определенная для продажи жилья, составляет 950 тысяч рублей. Она превышает кадастровую величину. Следовательно, прибыль Сидоровой, которая подлежит налогообложению согласно этой сделке, равняется:

950 тысяч рублей (цена, выставленная для реализации жилья) — 1 миллион вычета = — 50 тысяч = 0. Поскольку прибыль фактически меньше величины вычета, то ее приравнивают к нулю. По этой причине налог не оплачивается.

Случай третий

Квартира выставляется на продажу по цене в 1 миллион рублей. Она превышает ее стоимость по кадастру. Следовательно, прибыль Сидоровой по этой сделке будет облагаться налогом, равным:

1 миллион (фактическая цена) — 1 миллион вычета = ноль рублей. Объем дохода равняется вычету, соответственно, налог не оплачивается.

Обратите внимание! Если реализуется жилье, находящееся в долевом владении нескольких граждан, то общий объем вычета 1 миллион рублей подлежит разделу в соответствии с каждой долей.

Это правило применимо тогда, когда жилье реализуется как цельный объект по единому оформленному договору. В тот же момент, если каждый из владельцев реализует свою часть недвижимости по отдельным договорам (доли продаются отдельно), то объем вычета в сумме 1 миллиона рублей может быть предоставлен каждому из продавцов в полном объеме. Эта схема не предполагает распределение общей суммы вычета среди долевладельцев.

В дополнение к этому, каждый владелец должен располагать возможностью выделения своей доли в жилье в натуре. Оптимальный из вариантов предусматривает, что доля на момент реализации уже выделена (до момента реализации жилья, оно превращено в своего рода коммуналку, где в соответствии с долями разделены лицевые счета).

O-NEDVIZHKE.RU

По этой причине, подобная льгота не доступна для тех владельцев, которые имеют в собственности, к примеру, 33/187 долей. Выделение подобных долей представляется невозможным.

Все же налоговая в таких вопросах к плательщикам налогов проявляет лояльность. Их мнение основывает на том, что для получения вычета в полном объеме, необходимо выполнение лишь двух условий: продажи доли по отдельному соглашению и выделение для доли отдельного свидетельства о регистрации права владения.

При этих обстоятельствах, у каждого продавца есть право надеяться на вычет в его полном объеме, без распределения между владельцами.

Если реализовывается жилье, находящееся во владении меньше 3 либо 5 лет, возникает необходимость в сдаче декларации формы 3 НДФЛ в налоговую. При этом не имеет значения, будете вы оплачивать налог с реализации недвижимости или нет.

Так или иначе, декларацию необходимо подать. При несоблюдении этих условий, можете рассчитывать на наложение штрафа в тысячу рублей.       

Доходы и расходы

Вторым способом является вычитание расходов с доходов. Если вами реализовано жилье, находящееся во владении меньше 3 или 5 лет, то можете воспользоваться возможностью уменьшения объема дохода на объем расходов, связанных с приобретением.

Эта позиция обозначена в пп. 2 п.2 ст.220 Налогового кодекса РФ. То есть у плательщика налогов есть право уменьшения суммы облагаемого налогом дохода на объем понесенных расходов, которые были связаны с покупкой жилья (при возможности их документального подтверждения).

Также следует учесть, что объем подобных расходов может быть увеличен на сумму затрат, понесенных при ремонте жилья (при продаже недвижимости непосредственно после ремонта). Эти расходы необходимо документально подтвердить в налоговой.

Следовательно, оплачиваться сумма налога будет с величины, найденной при вычете с суммы полученных доходов, суммы понесенных расходов. Когда статья расходов превышает статью доходов (жилье продано за сумму меньшую, чем приобретено до этого), налог с реализации жилья не оплачивается.

Когда расходы уступают доходам (реализовано жилье за сумму большую, нежели приобретено), налог оплачивается обязательно.

К декларации должны быть приложены копии документов, подтверждающие понесенные на приобретение расходы и оплату за жилье.

К документации, подтверждающей факт приобретения жилья, можно отнести договор купли-продажи (ДДУ) и свидетельство о праве владения жильем, а в качестве подтверждающей факт оплаты – платежки.

К примеру, можно предоставить ККТ чек либо платежное поручение (при приобретении жилья у юрлица), или же данную продавцом расписку, подтверждающую факт получения им средств.

Какие действия предпринимать, когда отсутствуют платежные документы? Как говорит налоговая, будет достаточным указания в договоре короткой фразы, подтверждающей полное проведение расчетов.

Ее в полной мере достаточно для подтверждения факта проведения расчетов покупателя за приобретенное жилье. Эта позиция упоминается отдельно в письме налоговой службы. Но если недвижимость приобретается у определенной организации, либо ИП, норма не может быть применена. Здесь не обойтись без платежных документов.

Дополнительно нужно учесть, что, вполне вероятно, у вас возникнет право требования дополнительного имущественного вычета как покупателя недвижимости (при условии, что раньше этот вычет вы не использовали и не приобрели жилье у взаимозависимых лиц). Факт того, что жилье, по которому будет заявляться вычет, реализовано, роли не играет.

Каковы особенности использования каждого метода

Вполне очевидно, что использование второго способа (где с доходов отнимаются расходы) более выгодно, если расходы на приобретение жилье превышают 1 миллион рублей. В остальных случаях, будет лучше применить первый метод (получение вычета).

Для оформления вычета, нет необходимости в документальном подтверждении покупной цены реализованного жилья. Некоторые предполагают, что есть возможность сопоставления этих способов: сначала прибыль от реализации недвижимости уменьшают на сумму вычета в 1 миллион рублей, а потом на объем расходов, понесенных при приобретении.

Подобную схему использовать запрещается. Необходимо применять или один, или второй метод. Попутно появляется вопрос другого характера. Что делать, если за один и тот же год реализовано два объекта недвижимости?

Есть ли возможность уменьшения дохода от реализации одного из них на объем вычета, а второго на объем понесенных при приобретении расходов? Этот вопрос довольно спорный. Однако Минфин утверждает, что такие действия допустимы.

Таким образом, прибыль от реализации одного жилья снижается на объем вычета, а второго — на объем понесенных расходов. Эта позиция высказана письмами Министерства финансов РФ №03-04-05/7-563 от 27.04.12 г., №03-04-05/9-219 от 05.04.11 г., №03-04-05/9-48 от 10.02.10 г., №03-04-05-01/418 от 03.06.09 г.

В этих письмах говорится о следующем: «… при реализации в налоговом периоде двух объектов недвижимости, которые пребывали во владении плательщика налогов меньше чем 3 года, последний может использовать налоговый вычет в объеме, полученном от реализации жилья размером до 1 миллиона рублей и в то же время уменьшить сумму налогооблогаемого дохода от реализации второго жилья на объем доказанных документально расходов, понесенных в связи с покупкой».

Однако такие разъяснения, все же, не согласованы с положениями НК РФ, поскольку в пп.2 п.2 статьи 220 указывается, что применение расходов допустимо вместо использования вычета.

Из этой законодательно закрепленной нормы следует, что предусматривается лишь один на выбор вариант: или использование вычета, или расходов. По этой причине, многие налоговые службы, несмотря на вышеописанные толкования Минфина, часто выносят отказ в уменьшении прибыли от реализации различного имущества одновременно в двух направлениях.

Существует судебная практика, где истец опротестовывал несогласие налоговиков на использование указанных разъяснений Минфина. Это дело истец проиграл.

Даже учитывая подобную практику, мы бы рекомендовали пользоваться разъяснениями Минфина. Если у налоговиков и возникнут противоречия, то, для урегулирования вопроса, они всегда могут обратиться за разъяснениями в суд.

Система принятия судебных решений выстроена таким образом, что если один суд принимает одно решение, не факт что другой изберет эту же позицию. Для судебной практики это вполне допустимо.

Другой вопрос, если за один год вы и реализовали, и приобрели недвижимость, поскольку, в данном случае, при оплате налога будет использоваться особый порядок. Здесь возникает сразу право на получение двух налоговых вычетов (одного, как у продавца, второго, как у покупателя).

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 1 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

18 + тринадцать =