Как правильно купить квартиру в новостройке?

 

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта «o-nedvizhke.ru»! Если вы хотите приобрести или купить недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, то необходимо понимать, что вы столкнетесь с множеством бюрократических проволочек.

Для простого человека, незнающего другой стороны вопроса, любая формальность, любая очередность действий — это темный лес.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Естественно, сразу возникает вопрос: с чего начать, какие документы, куда обращаться?

При юридическом отсутствии сопровождения сделки, любая формальность может превратиться в непреодолимую инстанцию, что чревато потерей времени, а в данном случае, это деньги, в ваши деньги.

Никто же не готов их терять, поэтому давайте разбираться с данным вопросом. Юридическое сопровождение сделки — это комплекс, результатом которого является определенная административная деятельность.

В принципе, как и в любой сделке, будь то недвижимость или какой-то другой объект, все начинается с переговорного процесса.

Тема достаточно широка, но мы остановимся на рисках на всех этапах строительства. Ну и, собственно, мы расскажем и о плюсах, а не только о минусах.

Возведение многоквартирного дома в среднем занимает от двух до пяти лет. При этом застройщик должен пройти определенный этап строительства, начиная с согласования проектной документации, заканчивая подготовкой документов для разрешения на строительство.

Но по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводится без разрешительной документации. Застройщик по законодательству не должен предлагать недвижимость в продажу, в принципе, он не должен возводить дом.

Но на практике, зачастую, все абсолютно не так. Некоторые недобросовестные застройщики в силу работы наших органов, начинают уже продавать свое жилье на начальных этапах, когда они только, например, получили объект в аренду или в собственность, или в аренду на городских торгах.

Думаем, многие из вас слышали о ситуации, которая произошла в Московской области в 2002 году, это был достаточно громкий случай.

Крупный застройщик, который позиционировал себя достаточно хорошо, администрация города позиционировала его как крупного и надежного, приобрел недвижимость.

У него как раз была аренда на городских торгах. И начала уже предлагать жилье. Естественно, они начали заключать договоры с дольщиками, но в данном случае, заключается договор не долевого участия, а предварительного бронирования.

Спустя какой-то промежуток времени, естественно, стройка заморозилась, то есть госорганы признали возведение дома незаконным.

Люди были в панике, они не знали, что им делать, были и митинги, и пикеты. Здесь бы мы хотели акцентировать внимание на том, что нужно прибегать к мнению независимых экспертов.

Наши крупные застройщики, которые имеют уже себя в опыте множества сданных объектов, которые сейчас успешно строятся, предлагают своих специалистов, то есть это свои юристы и так далее.

Понятно, в каком ракурсе они будут с вами разговаривать. Они выступают от лица застройщика и, соответственно, им выгодно продать ту квартиру, от кого они выступают.

И о таких рисках, которые в принципе есть, и которые может увидеть квалифицированный специалист, они не говорят. Поэтому обращайтесь, пожалуйста, к независимому агентству недвижимости или в юридическое бюро.

Согласно Федеральному закону 214, застройщик не имеет права возводить дом без разрешительной документации. Но существует, опять же, статистика, и застройщик возводит здание, ссылаясь на то, что в будущем он получит разрешение на строительство.

Для дольщиков, в данном случае, это самый финансово выгодный договор в том плане, что застройщик предлагает от пяти до пятнадцати процентов скидку на жилье, то есть самый дешевый вариант покупки жилья на данном этапе строительства.

При такой готовности дома, а точнее неготовности, на стадии застройки заключается договор предварительного бронирования либо договор купли-продажи.

Эти два договора не регистрируются в Росреестре, они не подлежат никакой регистрации. Из этого следует сделать вывод, что вы не застрахованы от рисков двойных продаж.

То есть договор не регистрируется, и недобросовестный застройщик может заключить на вашу квартиру по два, три, а то и по четыре договора не только с физическими лицами, но и юридическими.

Как обезопасить себя при данной покупке недвижимости?

Одно из ключевых условий — это пакет разрешительной документации у застройщика. Самым главным документом при подписании данного договора является разрешение на строительство.

Расскажем на практике. К юристу обратилась клиентка, которая стала дольщиком в одной из строительных компаний, подписав с ними договор о бронировании на двухкомнатную квартиру.

С тех пор ее жизнь — это борьба за право иметь свой дом. Отдав все сбережения в свою будущую квартиру, она вынуждена снимать сейчас жилье с двумя детьми.

Изначально, когда подписывался этот договор бронирования, никаких сомнений у дольщиков не возникало, потому что компания достаточно устойчиво стояла на рынке.

И данный объект недвижимости был не единственный, у них также были строительные участки, которые они успешно сдавали, и дольщики в них приобретали жилье.

Спустя два года, стройка прекратилась. Госорганы приостановили строительство объекта на данном участке на основании незаконного его возведения.

Как выяснилось в дальнейшем, квартира клиентки была перезаложена три раза юридическим лицам еще за год до подписания договора, который подписывала она.

Как купить квартиру по переуступке в новостройке?

Как правильно принимать квартиру в новостройке, читайте тут.

Как выбрать квартиру в новостройке для покупки, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/novostrojka/kak-vybrat-kvartiru-v-novostrojke-dlya-pokupki-na-chto-obratit-vnimanie.html

Чуть менее рискованно приобретать недвижимость на стадии котлована. Здесь есть, конечно, свои минусы и свои плюсы. Плюсы в том, что вы находитесь в выборе.

То есть вы выбираете этажность, метраж, планировку. Минусы — это, естественно, то, что вы свой объект недвижимости будете ждать очень долго.

И тут большой риск попасть в долгострой. Мы бы, наверное, дали бы определение такому понятию. Согласно закону 214, это определение дается объекту, стройка которого заморожена от полутора лет.

С появлением закона 214, дольщик, а точнее потенциальный покупатель, стал более защищенным. Не можем сказать, что данный договор идеален и совершенен, но, тем не менее, на данный этап времени данный вид сделки самый безопасный.

О том, что должен содержать этот договор, мы скажем вам чуть позже, хотя хотелось бы отметить плюсы и минусы этого договора.

Естественно, самым важным плюсом является то, что данный договор регистрируется в Росреестре, то есть Росреестр выступает гарантом того, что на данный объект, на данную квартиру не будут больше подписаны никакие договоры, то есть уходит риск двойных-тройных продаж.

Несомненным плюсом является то, что когда вы подписываете договор, вы уже обнадежены в том плане, что у застройщика есть разрешительная документация, то есть разрешение на работу, иначе, если бы разрешительной документации не было, то данный договор в Росреестре зарегистрировать просто невозможно.

Договор ДДУ предусматривает гарантийные сроки, то есть в нем четко прописано, насколько застройщик может задержать свой объект и в случае, если он задерживает, то какую неустойку он платит дольщику.

Помимо этого, в данном договоре прописывается, что застройщик в одностороннем порядке не имеет права поднимать стоимость. Он может это сделать, только если есть обстоятельства непреодолимой силы. Например, дефолт.

И то только судебное решение повлияет на повышение стоимости. Данный договор, его отличительная особенность от всех сделок, — это то, что дольщик, если застройщик задержал сроки и не выдал объект в эксплуатацию, может в одностороннем порядке расторгнуть этот договор, хотя не все это делают.

Также в плане перепланировки. Если застройщик начинает возводить дом, то соответственно у него есть проектная документация, согласно которой он продает квартиры.

То есть если вы подписали договор и приобретаете квартиру 32 метра, то, собственно, эти 32 метра вы и должны получить. Если он вам сдает квартиру 30 метров, то вы можете в одностороннем порядке отказаться от данного договора и, соответственно, получить неустойку от застройщика.

Когда готовность дома составляет 70-80%, то есть это практически готовый дом, здесь шансы пополнить ряды дольщиков практически ничтожны.

В построенном доме купить квартиру практически невозможно, потому что они уже все раскуплены. В этом плане, единственный вариант приобретения квартиры — это договор переуступки.

Не всегда происходит продажа квартиры от застройщика напрямую к покупателю. То есть инвестор — первый покупатель, передает право требования, то есть право долевого участия в строительстве новому покупателю.

Хотелось бы отметить то, что должен знать каждый покупатель при таком варианте.

Данный вид сделки обязательно подлежит нотариальному заверению, это один из договоров, который носит обязательный нотариальный характер.

В сделке обязательно указывается, на каком основании передается объект. То есть это договор долевого участия, либо это договор купли-продажи.

Несмотря на то, что в договоре не указывается о том, что новый покупатель не обязан застройщика извещать о совершении сделки, по законодательству новый покупатель должен уведомить застройщика о том, что произошла данная сделка.

И, естественно, сам покупатель должен проверить ряд устанавливающих документов. По договору переуступки передаются права долевого участия.

Но также каждый покупатель должен понимать то, что передаются не только права, но и также обязанности и риски.

Объективная оценка сделки может вас как-то спасти от возможных рисков или хотя бы как-то к ним подготовить, поэтому прежде чем совершить сделку, подписать какие-то документы, проверьте, пожалуйста, наличие всей подтверждающей документации.

Если вы заключили уже сделку, должны понимать, что определенный перечень должен быть у вас на руках, то есть это правоустанавливающие документы. Есть правоподтверждающие, а есть правоустанавливающие.

Обратите внимание, что должно быть, это три документа:

  • свидетельство о собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт.

Мы бы, наверное, еще хотели бы отметить плюсы Федерального закона 214. Во-первых, снижаются риски двойных продаж, гарантом надежности здесь выступает Росреестр, раньше — Федеральная регистрационная служба.

Документы, подписанные дольщиком и застройщиком, должны пройти обязательную регистрацию. Росреестр не сможет просто так зарегистрировать несколько лиц на одно и то же жилье.

Закон снижает риски того, что строящийся объект никогда не попадет в эксплуатацию. Дело в том, что по закону невозведенные дома не могут подать документы на регистрацию договора.

O-NEDVIZHKE.RU

То есть вы, когда подписываете такой договор, вы уже уверены в том, что у застройщика есть вся разрешительная документация на руках.

Договор оговаривает правила возврата средств дольщику в случае, если договор будет расторгнут одной из сторон. Также федеральный закон находится больше на стороне покупателя.

Но если сравнивать, то, например, если покупатель просрочил свой ежемесячный платеж, и если сравнивать штрафные санкции застройщика, который не вовремя сдал объект, естественно, эти санкции несоизмеримы.

Также федеральный закон не позволяет застройщику отклоняться от согласованного проекта. Все это оговаривается договором. Если в итоге квартира оказывается не в соответствии с документацией, которую вы подписывали, то он либо должен исправить эти нарушения, либо должен снизить стоимость объекта, либо вы имеете право расторгнуть с ним договор. Все разногласия, которые происходят между двумя сторонами, закрепляются в письменном виде.

Правила, которые позволят успешно приобрести объект недвижимости

Ничего нового мы вам, конечно, не скажем, но, прежде всего, стоит обращаться в проверенные компании. Также это, естественно, разрешительная документация, и самое главное — это то, что ваша сделка должна проходить по закону долевого участия, так как является самой безопасной.

Еще очень четко закон также оговаривает причины, по которым покупатель может расторгнуть договор со строительной компанией.

Мы бы еще хотели остановиться на том, что обязательно должно быть прописано в договоре долевого участия. То есть вы пришли к своему застройщику в отдел продаж, вам вручили договор, и вы его должны, естественно, прочитать.

Что основное должно быть в договоре:

  • Информация об объекте. То есть полная информация должна быть прописана в договоре в соответствии с проектной документацией, начиная от этажности вашего объекта, заканчивая метражом;
  • Точная стоимость платежей и, соответственно, сроки их выплат;
  • Самыми важными являются гарантийные сроки. По законодательству, застройщик может задержать объект не более чем на два месяца. В случае если застройщик спустя это время, не выдал объект в эксплуатацию, то дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть этот договор, что зачастую практически не происходит. Покупателю, естественно, легче дождаться окончания строительства дома.

Прежде чем подписать договор долевого участия, проверьте самое главное. Мы уже несколько раз говорили, и еще раз повторяем, что разрешение на строительство является самым главным правоустанавливающим документом при подписании договора и, собственно, при любой сделке.

Было бы неплохо, если бы вы съездили на объект к застройщику. То есть поговорили бы с рабочими, задали бы вопросы, например, вовремя ли выплачивают зарплату.

Зашли бы на официальный сайт, возможно, поспрашивали у знакомых. Все это может вас подготовить к вашим рискам, которые возможны, в принципе, никто от них не застрахован.

Дать какой-то определенный совет или алгоритм практически невозможно. Самое главное — это наличие разрешительной документации.

Если вы сомневаетесь в подписании договора, если вы увидели какие-то непонятные пункты, которые вас смущают, то данный договор лучше, естественно, не подписывать.

Рассчитывать на какой-то индивидуальный подход со стороны застройщиков не имеет смысла. Возможно, имеет смысл, когда ваш объект недвижимости стоит где-то от десяти до двенадцати миллионов.

И то не всегда застройщики идут навстречу. Если они внесут какие-то изменения, то они будут абсолютно косметическими, и никакого решения на будущее в данном договоре они не дадут.

В заключении хотелось бы отметить то, что несмотря на большое количество агентств и юридических и риэлтерских фирм, крупных застройщиков, всегда обращайтесь к проверенным профессионалам. И только они вас смогут избавить от возможных рисков.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 1 из 1 читателей считают Запись полезной.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.