Как заключить договор участия в долевом строительстве?

договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Одним из довольно распространенных и выгодных вариантов создания жилых сооружений и покупки недвижимости, имеющим прочные законные основания, считается участие в долевом строительстве.

При этом долевое участие не застраховано от возможных рисков. Но их всегда можно свети к минимуму благодаря корректно составленному договору между участниками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Преимущества договора долевого участия в строительстве

Выгода для каждой из сторон от такого способа строительства бесспорна. Застройщик освобождается от необходимости оформления кредитов и затрат на банковское обслуживание. Покупателю же предоставлен выбор самого подходящего варианта при наличии их многообразия.

Положение современных дольщиков стало более уверенным по сравнению с дольщиками прошлых годов. Теперь вопрос о невыполнении застройщиком условий сделки строго регламентирован в ст.4 закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В нем четко прописаны стандарты договоров по подобным сделкам. В чем суть ФЗ-214 узнайте здесь.

Зачем нужен договор долевого участия (ДДУ)?

Причины, по которым стоит подписать договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов:

  • Невозможность застройщику распоряжаться возводимым жильем, которое заложено у дольщика до момента передачи прав на недвижимость (№ 214-ФЗ: ст.13, п.1);
  • Дополнительная гарантия прав покупателя, состоящая в непреложном страховании ответственности застройщика или банковском поручительстве. Подтверждается начавшим действие с 1 января 2014 г. законом № 294-ФЗ от 30 декабря 2012 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
  • Сведение к минимуму риска продажи одного жилья нескольким клиентам;
  • Выплата компенсации покупателю за нарушение сроков договора по передаче квартиры. Она составит 1/150 действующей ставки рефинансирования Центробанка России от установленной по договору стоимости за один просроченный день; (см. Неустойка по договору долевого участия)
  • Получение гарантии на купленную недвижимость с момента приобретения – от 5 и более лет;
  • Вероятная передача права требования по подписанному договору другому лицу, если решение дольщика по покупке этой квартиры поменялось.

Как проверить застройщика перед заключением договора участия в долевом строительстве?

Дольщики только тогда могут инвестировать свои средства в строительство, когда застройщик, действуя в рамках закона, выполнит следующее:

  1. Будет иметь разрешение на проведение строительных работ;
  2. Информационные материалы о застройщике и строительном объекте должны быть в публикациях СМИ, в интернете или представлены в регистрационное учреждение как проектная декларация;
  3. Право собственности на участок под строительство должно пройти обязательную регистрацию.

Перед подписанием сделки необходимо проверить у застройщика разрешение на строительство и проектную декларацию, а также ее место и время публикации. Последняя может быть неопубликованной при привлеченных без рекламы денежных средствах. Такой вариант предусматривает обязательное предъявление этого документа любому заинтересованному лицу.

Проектная декларация на строительство многоквартирного дома

Такой документ необходим как свидетельство правомочности возведения жилого объекта и как гарант правдивости информации о застройщике, его финансовых возможностях.

Из декларации можно узнать, кто является учредителем, кто и когда выдал разрешение на строительство, размеры участка земли, какими правами на него обладает застройщик, что составляет общее имущество дольщиков. В нем указываются и остальные проекты застройщика, а также имеющиеся задолженности.

Важно знать, что до государственной регистрации ДДУ передача денег застройщику будет считаться противозаконным действием. Подобное нарушение может обойтись застройщику немалым штрафом – в районе 1 млн. рублей.

Как проходит государственная регистрация договора участия в долевом строительстве?

Статья 3 закона №214-ФЗ обязывает регистрировать ДДУ, как и всякую законную сделку. Подлежащий государственной регистрации документ должен быть представлен в письменной форме.

Следующий пакет документов требуется для регистрации договора долевого участия:

  • Заявления застройщика и дольщиков.
  • Копии ДДУ, заверенные нотариусом. Их число определяется количеством участников ДДУ и одна копия понадобится для регистрирующего государственного органа.
  • План земельного кадастра строительного участка (оригинал с копией), которые заверяет Москомзем (соответствующий ТОРЗ).
  • Арендный договор или права собственника на землю (оригинал с заверенной копией).
  • Санкции на строительство (2 копии).
  • Проектная декларация.
  • Детализация плана объекта недвижимости, где указываются площади жилых и нежилых помещений.

Примечание: кадастровый план в оригинале его владелец может получить по окончании регистрации договора долевого участия.

Для физических лиц необходимы следующие документы:

  1. ИНН – оригинал и копия.
  2. Доверенность, оформленная на физическое или юридическое лицо по поводу разрешения регистрации ДДУ, в оригинале, заверенном нотариально.
  3. Любое удостоверение личности физического лица.

Договор долевого участия в строительстве – подводные камни

К составу договора и его основным пунктам стоит проявить особую внимательность и только после его тщательного изучения принимать решение о долевом участии.

Единой законодательной формы составления договора долевого участия пока не существует, но присутствие важных разделов в нем обязательно. В противном случае его действие будет незаконным.

  • Подлежащий передаче дольщику объект строительства должен иметь детальное описание;
  • Указания о порядках и сроках платежей и цене договора;
  • Сроки передачи приобретенной недвижимости;
  • Установленный гарантийный срок на недвижимость;
  • Способы, обеспечивающие исполнение договорных обязательств застройщиком.
Отсутствие одного из вышеперечисленных моментов в договоре аннулирует его законность. При этом не стоит забывать об обязательном письменном варианте документа.

Чтобы не получить разочарования от сделки, необходимо также отразить в договоре следующее:

  1. Каким образом будет корректироваться цена договора при возможных изменениях размеров объекта (в идеале изменений быть не должно);
  2. Факты сдачи жилья госкомиссии (максимум раз);
  3. Срок на исправление недостатков, отмеченных дольщиком в ходе осмотра жилья;
  4. Указание формы управления будущим домом;
  5. Оформление квартиры в собственность: сроки, порядок, стоимость.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома обладает важной особенностью – он представляет единый образец для каждого дольщика. Внесение индивидуальных изменений в него не рекомендуется.

Что такое предварительный договор долевого участия в строительстве?

Заключение договоров требует предельной внимательности и тщательных проверок. Так, ПДДУ не должен быть подписан как основной. Это всего лишь предварительный договор о дольном участии, то есть начало сделки.

Обязательным пунктом в таком договоре, по мнению юристов, считается указание на составление собственно договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и в какие сроки оно будет завершено.

С юридической точки зрения, ПДДУ – документ, закрепляющий намерение о заключении настоящего документа в перспективе.

Зачем нужно страхование договора долевого участия?

Неправильно составленные договора долевого участия в России стали причиной тысяч несостоявшихся сделок и удавшихся на этом афер.

Во избежание такого рецидива появился новый закон, по которому обязательства застройщика перед дольщиком подлежат неотложному страхованию. Он стал исполняться с 1 января 2014 года. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» – № 294 – ФЗ гарантирует дольщикам безопасность от мошеннических действий.

Существует 3 возможных варианта страхования договора долевого участия:

  • Застрахованная ответственность застройщика страховой компанией.
  • Выданная банком гарантия на инвестированную сумму.
  • Возможное соучредительство в новом Обществе взаимного страхования ответственности.
Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как правильно оформить договор долевого участия (ДДУ)» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!
Была ли Запись полезна? Да Нет 3 из 3 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

15 − 15 =