Переуступка квартиры в новостройке: что это

Apartment

Приобретение новой жилой недвижимости осуществляется напрямую от компании-застройщика к покупателю. Нередко строящиеся объекты перепродаются, вкладчики при этом передают собственные права на покупку другим гражданам.

Такая схема применима до момента сдачи дома, когда правоустанавливающая документация еще не получена на недвижимость. Первоначальный вкладчик (гражданин, купивший жилье от застройщика) передает за некоторую сумму другому человеку права на получение новой жилплощади по окончании строительных работ. Данная схема носит название «переуступка права требования».

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Что касается покупки жилой недвижимости, переуступка может быть осуществлена в следующей форме:

  • По предварительному соглашению на покупку. При составлении такого соглашения, происходит переуступка права на подписание главного контракта, само право требования передачи жилья не переуступается. Это обуславливается юридической природой предварительного соглашения. В соответствии с таким контрактом, стороны сделки не совершают действия, направленные на продажу и покупку, а только определяют условия потенциального ее приобретения в дальнейшем. Переуступка может быть произведена только после заключения предварительного соглашения и до момента составления главного. Предварительный контракт не нужно регистрировать в госорганах. Нужно учитывать: средства передаются продавцу только по главному контракту, по предварительному — никакие лишние действия не выполняются;
  • По соглашению о долевом участии в постройке. Перед переуступкой необходимо произвести все платежи касаемо контракта долевого участия. Иначе все расходы, которые нужно будет понести, лягут на нового хозяина жилья. По такому соглашению уступить право можно только до проставления подписи в акте приемки жилья от компании-застройщика к покупателю. Соглашение о переуступке, равно как и контракт о долевом участии, должен пройти госрегистрацию.

Как проходит переуступка права

Права передаются другому хозяину только в объеме, которым они были ограничены у прежнего владельца. По этой причине, в тексте соглашения нужно максимально точно отразить, по какому именно соглашению переуступаются права, а также какая документация будет выдана новому хозяину.

Права уступаются только после финальной оплаты стоимости соглашения о долевом участии, либо вместе с переводом обязательства на нового хозяина. Права переуступаются только при участии компании-застройщика. Фирма должна подтвердить свое одобрение касаемо заключения сделки.

После подписания соглашения о переуступке, покупатель принимает следующие документы:

  • Соглашение, по которому реализуется переуступка права (основной контракт);
  • Документ, удостоверяющий произведение оплаты между участниками сделки;
  • Письменное подтверждение компании-застройщика (также может понадобиться подтверждение банковской организации в случае приобретения жилья в ипотеку);
  • Акт о выдаче документации;
  • Соглашение о переуступке.

120613ob

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру.

О переуступке прав и обязанностей по договору читайте тут.

О переуступке права аренды земельного участка читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/registraciya-zemlya/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Наименьшие риски присутствуют при подписании соглашения о переуступке по контракту о долевом участии. Существенное преимущество – дополнительные гарантии по ФЗ №214.

Основной недостаток заключается в том, что если соглашение о долевом участии будет расторгнуто, последний правообладатель получит только те деньги, которые указаны в соглашении долевого участия, а не те, которые были перечислены по соглашению переуступки.

Стоимость жилья на начальной стадии возведения объекта всегда наименьшая, из-за этого разница может быть значительной.

Покупка жилья в новостройке по переуступке

Одна из популярных схем – покупка жилья в новостройке по контракту цессии (переуступка права) и дальнейшая его перепродажа другим гражданам. Несмотря на то, что сделка выглядит простой, сама процедура включает достаточно много нюансов и тонкостей.

После регистрации соглашения о долевом участии и до момента проставления подписи в акте приемки-передачи, хозяин жилья может переуступить собственные права другим гражданам.

Причины этого могут быть следующими: реализация недвижимости ненадлежащего качества (это часто выявляется после подписания контракта) или желание получить прибыль (чем скорее сдача, тем дороже жилплощадь).

Основная сложность состоит в том, что после переуступки, новоиспеченный владелец не может предъявить какие-либо претензии к прежнему владельцу касаемо качества жилплощади. Теперь он контактирует напрямую с компанией-застройщиком и все претензии выдвигает ей.

Переуступка не может идти вразрез с актуальными законами и может быть реализована в следующих случаях:

  • После выплаты стоимости контракта первым хозяином жилья (это удостоверяется соответствующей документацией от компании-застройщика);
  • Если в соглашении о долевом участии в постройке обозначено согласие компании-застройщика на переуступку, без такого подтверждения, сделку могут признать незаконной;
  • Если жилье купили в ипотеку, для переуступки требуется подтверждение банка-кредитора.

Статья 390 ГК РФ определяет следующее правило: при нарушении всех указанных выше условий, ответственность перед компанией-застройщиком ложится на первичного собственника. С него в дальнейшем будут истребованы средства, которые были уплачены по контракту цессии, проценты за использование сторонних средств и компенсированные понесенные убытки.

Переуступка права требования должна пройти процедуру госрегистрации. На практике часто возникают сложности: можно нарваться на мошенническую схему с подменой договора. С будущим покупателем составляется предварительный договор купли-продажи, который регистрировать не нужно. И жилье, таким образом, неоднократно «перепродается».

Добросовестный покупатель переводит средства, а продавец после этого пропадает. Чтобы этого не произошло, на переуступку нужно соглашаться только по соглашению о долевом участии в строительстве.

Компанию-застройщика нужно предупредить о переуступке в письменной форме. Переуступка может быть оспорена в рамках закона о банкротстве. Переуступку могут признать подозрительной в случае, если ее стоимость будет низкой, и не меньше чем за год до начала возбуждения дела о банкротстве относительно предыдущего собственника объекта.

Оформление переуступки «задним» числом

Переуступка права по соглашению о долевом участии может быть проведена после подписания такого соглашения и до момента подписания акта приемки-передачи жилья.

Нередко складываются ситуации, когда период между подписанием акта приема-передачи и оформлением права собственности на жилье составляет до двух лет. Чтобы недвижимость не «висела» в воздухе, предприимчивые хозяева стремятся «передать» ее другому лицу по договору переуступки.

Только сделать это уже не получится, так как все сроки истекли. «Задним» числом соглашение не заключают, так как оно подлежит обязательной госрегистрации. Выходом может стать следующее: по договоренности с компанией-застройщиком изменяется дата акта приема-передачи в пределах разумного.

Если же разговор заходит о переуступке по предварительному соглашению о покупке квартиры, в данном случае, все протекает несколько проще: корректируется дата основного договора, если он еще не подвергался госрегистрации.

Поскольку непосредственный участник сделки по переуступке – это компания-застройщик (а также банк, если жилье покупается в ипотеку), он может выдвигать собственные условия, которые следует учитывать. Иначе он не даст согласия на заключение сделки, и она будет квалифицирована как недействительная.

Подписывать договор переуступки или нет – дело сугубо личное. Но для того чтобы обезопасить себя от вероятных рисков, следует запросить как можно больше сведений о компании-застройщике, изучить документацию на объект и т. д.

Тот, кто владеет информацией – тому доступно многое. Может быть, в будущем это позволит покупателю избежать лишних проблем и потраченного зря времени.

Договор переуступки прав на квартиру в новостройке

Договор о переуступке жилья от продавца к покупателю содержит приложение документа, по которому у продавца появилось право, и которое теперь получает покупатель, а также стоимость сделки и порядок произведения расчета.

Помимо этого, должно быть согласие компании-застройщика на такую переуступку, а также присутствовать полные сведения о доме. Заключать договор переуступки можно только до момента сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приемки. Образец договора можно скачать тут.

Переуступка прав на квартиру: налог

В соответствии с НК РФ, любые доходы, полученные гражданином Российской Федерации, должны облагаться налогами. Сюда относится и получение дохода от продажи жилья по соглашению о переуступке.

Таким образом, независимо от того, произведена ли продажа жилья, находящегося в собственности, или продажа долевой собственности, доходы налогом облагаться будут.

Однако саму налогооблагаемую базу можно уменьшить на величину понесенных расходов. По факту налог нужно уплачивать только с разницы суммы продажи по соглашению о переуступке и суммы приобретения долевой недвижимости у фирмы-застройщика.

Пример: жилье, купленное у фирмы-застройщика, стоило 2000000 рублей, через год квартиру купили по соглашению о переуступке за 2500000 рублей. Налог составляет 13% от 500000 рублей, а именно 65000 рублей.

Становится ясно, что если суммы одинаковые, налог будет равняться нулю. В то же время, если налог уплачивать необходимо и в случае, если он равен нулю, нужно в обязательном порядке подавать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В противном случае, на домашний адрес придет уведомление на всю сумму продажи или будет выписан штраф за неподачу декларации.

O-NEDVIZHKE.RU

Переуступка прав на квартиру: плюсы и минусы

По различным данным, около трети всех заключаемых с квартирами в новостройках сделок заключаются по договору о переуступке. В некоторых случаях, на начальном этапе продаж, частные инвесторы выкупают квартиры целыми блоками. Далее вкладчики фиксируют прибыль посредством уступки другим покупателям своих прав на будущее жилье по мере завершения строительства объекта (и роста цен на квадратные метры).

Однако перепродажа квартиры может быть сопряжена и с личными обстоятельствами, случившимися у инвестора. Так или иначе, законность сделки не будет оспорена, если операция будет проведена по одной из легитимных схем, используемых при продаже жилья (ПДКП, ДДУ, ЖСК).

Жилье, продаваемое по переуступке, чаще всего, выходит дешевле квартир, предлагаемых фирмами-застройщиками, а также квартир с оформленным правом собственности.

Человек, купивший недвижимость по переуступке, должен понимать, что при этом он получает не только права участника долевого строительства, но и определенные обязанности, и самое главное – риски, связанные с нарушениями, которые допустили неблагонадежные застройщики.

По этой причине, покупателю следует тщательно изучить все положения договора, оценить планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию с действительным положением дел на стройке. Объективная оценка всех нюансов сделки поможет избежать возможных проблем или морально быть готовым к ним.

Как уменьшить риски, приобретая жилье у застройщика?

Приобретение жилья у застройщика имеет свою специфику и предполагает некоторые сложности. Нередко после получения денег, фирмы просто исчезают.

В некоторых случаях, они предлагают гражданам подозрительные схемы заключения договоров. Чтобы не потерять ни деньги, ни жилье, нужно знать, как протекает оформление сделки.

Существует определенный порядок приобретения жилья от фирмы-застройщика: сначала нужно выбрать компанию. При этом следует сразу отметать предложения с завышенными ценами, а также с подозрительно маленькими. За этим могут скрываться длительные сроки возведения или обыкновенное мошенничество.

Проверка фирмы перед покупкой

Проверка фирмы-застройщика. Если квартира подобрана, нужно проверить компанию на предмет того, насколько долго она работает, были ли раньше задержки сдачи объектов. Также следует почитать отзывы о фирме.

Перед покупкой нужно истребовать документацию фирмы: учредительные документы (Устав, ИНН, ОГРН, подтверждение полномочий владельца), лицензию на строительство.

Также учитывают высоту объектов, которые фирма строит, обращают внимание на срок действия лицензии. Потребуется разрешение на стройку, проектная документация.

Следует провести осмотр места, где располагается новостройка, на предмет развитой инфраструктуры, наличия заторов и т. д. Если объект только начал строиться, квартиру посмотреть не удастся, но можно будет изучить макет будущей жилплощади.

Подписание соглашения о долевом участии

В документе отражаются следующие сведения: указание конкретного объекта, который подлежит передаче, сроки, гарантии, стоимость, приемка квартиры. Покупатель принимает жилье после сдачи дома в эксплуатацию.

При обнаружении каких-либо недостатков, компания должна их ликвидировать в срок, составляющий максимум два месяца. При отсутствии недочетов, покупатель получает ключи от жилья и начинается процедура оформления права собственности.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

2 + 11 =