Переуступка прав и обязанностей по договору

что такое переуступка прав на квартиру

Переуступка (цессия) – шанс для многих граждан России купить собственную квартиру в новом доме на этапе строительства.

Рассмотрим подробнее, что такое переуступка прав требования и какие обязанности по договору.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Что такое переуступка прав на квартиру?

Покупка строящегося жилья может значительно сократить расходы на приобретение недвижимости, поэтому на рынке первичной недвижимости популярна сделка переуступки прав требования на квартиру. Проведение этой сделки возможно только до той поры, пока дом еще не достроен и не получены правоустанавливающие документы. В рамках договора переуступки лицо, первоначально заключившее договор с застройщиком, передает другому лицу право требования новой квартиры по завершении строительства.

Чаще всего инвесторами выступают юридические лица, иногда они выкупают квартиры целыми этажами, когда строительство еще только начинается, а затем перепродают частным лицам. Чем ближе дата сдачи объекта, тем дороже цена и меньше риски.

Плюсы и минусы договора переуступки прав требования квартиры

Данный вид сделок очень популярен, т.к. приобретение квартиры по договору цессии значительно дешевле, чем покупка готового жилья или напрямую у застройщика. Треть всех сделок на рынке первичного жилья в столице проводится по этому виду договора.

Выгода в данном случае сопряжена со значительными возможными рисками. Вместе с правом требования покупатель приобретает и все обязательства. Нужно учесть все возможные варианты развития событий, связанные, в том числе, и с недобросовестными застройщиками. (см. Как выбрать застройщика)

В чем же риски договора цессии?

Прежде всего, застройщик может обанкротиться. Тогда переиграть все обратно и расторгнуть договор переуступки прав требования не получится, новый покупатель будет судиться уже непосредственно с застройщиком. Сам договор цессии может быть признан недействительным, если он заключен с нарушениями. Также нужно уведомить и застройщика о переходе прав.

Что нужно знать покупателю, прежде чем купить квартиру по переуступке?

  1. В договоре цессии должен быть указан тип первоначального договора, сумма, порядок и схема оплаты, иначе его могут признать недействительным.
  2. Новый договор подлежит обязательной государственной регистрации и заверяется у нотариуса.
  3. Покупатель должен сам проверить все разрешительные документы на строительство у застройщика, при этом желательно указать его в договоре в качестве третьей стороны.
  4. Запрет на цессию со стороны застройщика незаконен.
  5. Необходимо уведомить застройщика о переходе права требования.

Последний пункт не является обязательным по закону, но крайне желателен на практике. В случае отсутствия такого уведомления суд может отказать, например, покупателю в возмещении убытков и компенсации морального вреда, если строительство не было завершено, так как застройщик заключал договор с другим лицом.

Бывает и так, что первоначальный покупатель не сообщил новому о том, что квартира в залоге у банка, или, что он частично оплачивал ее по договору долевого участия.

Поэтому рекомендуется производить полную оплату по договору после его государственной регистрации, так как она возможна только после снятия всех обременений. В случае той же самой ипотеки ничто не мешает сторонам переоформить ее на нового владельца.

После успешной регистрации договора у покупателя должны быть следующие документы:

  • Оригинал договора уступки.
  • Основной договор, по которому она проводилась.
  • Подтверждение всех расчетов и выплат по нему.
  • Письменное согласие застройщика на заключение договора цессии.
  • Акт передачи всех документов.

Выгодна ли застройщикам продажа квартиры по переуступке прав?

Несмотря на то, что по закону застройщик не может запретить покупателю переуступать права требования на квартиру, он часто старается максимально ограничить возможные цепочки перехода права.

Большинство компаний требуют предварительного согласования цессии. Чаще всего застройщика необходимо уведомить о переходе права требования в течение десяти дней с момента регистрации нового договора.

Распространенная практика – требовать полную оплату объекта в случае перехода права требования. Некоторые застройщики вводят дополнительные платежи за оказание такой услуги.

Налогообложение при переуступке права требования на квартиру и другие финансовые вопросы

Обязанность уплаты налога по договору цессии лежит на первоначальном инвесторе, однако нередко бремя финансовых выплат перекладывается на нового покупателя. Так или иначе, стороны договариваются о распределении обязательных платежей, чаще всего поровну.

Здесь важно понимать два момента. Во-первых, в договоре нужно отражать реальную сумму сделки, так как от нее зависит размер налогового вычета. Во-вторых, налог взимается не с разницы между полной оплатой и уступкой, а со всей суммы, которая уплачивается в итоге за приобретение нового жилья.

Актуальна ли покупка квартир по переуступке прав?

До той поры, пока цены на недвижимость столь высоки, данный вид сделок будет актуален. Покупка квартир по переуступке прав выгодна как инвесторам, для которых вся схема предстает удачным капиталовложением, так и для рядовых граждан, которые не могут позволить себе приобрести новую квартиру за наличные.

Кроме того, строительство дома процесс небыстрый. За несколько лет покупатели могут изменить свое решение о приобретении квартиры в силу бесконечного множества личных причин, и переуступка права для них – отличное решение.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!
Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

15 − 14 =