Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

переуступка прав собственности на квартиру

Купля-продажа жилья до окончания возведения дома (или переуступка прав собственности) возможна по договору цессии. Продавец (цессионер), купивший напрямую жилплощадь у застройщика (чаще всего он является инвестором) передает право на нее покупателю по более высокой стоимости, чем она ему обошлась. При покупке квартиры через переуступку на покупателя переходят как права участника ведения строительства, так и обязательства перед строительной фирмой и риски.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону 8(800)333-45-16 доб.214 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ). Прежде чем реализовать жилье по ДДУ, продавец обязан выплатить за него строительной фирме весь долг, или же перевести остаток задолженности на покупателя. С этой целью составляется договор перевода долга. Таким образом продавать жилье можно несколько раз, но только до того момента, пока дом не сдадут в эксплуатацию и владельцу не будет выдан передаточный акт на квартиру. Передача недвижимости по ДДУ подлежит обязательной регистрации в УФРС.
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи. При приобретении жилья по предварительному договору права на него у продавца сохраняются, поэтому покупатель впоследствии не сможет никому продать ее по договору цессии. Закон об обязательной регистрации договоров долевого участия или инвестирования в регистрирующем учреждении начал действовать 01.04.2005. Если квартира была приобретена до этой даты по ДДУ с застройщиком в письменной форме, то обязательная регистрация договора цессии не требуется. Покупателю достаточно оформить сделку передачи прав со строительной организацией.

Передача прав в обеих ситуациях должна оформляться лишь после выплаты продавцом строительной компании полной суммы, согласно достигнутому между ними соглашению, или же при единовременном оформлении договора перевода остатка суммы на покупателя.

Правильно сдаем квартиру в аренду: инструкции и советы для собственника

Сдавая квартиру в аренду, можно хорошо заработать. Читайте как сдать квартиру в аренду.

Полный список документов для продажи квартиры приведен по ссылке http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/polnyj-perechen-dokumentov-dlya-prodazhi-kvartiry-za-nalichnyj-raschet-i-po-ipoteke.html, варианты документов представлены в 2 вариантах: как за наличку, так и ипотечникам.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления договора цессии можно разделить на четыре этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед составлением договора цессии следует проверить наличие разрешительной документации у застройщика. Попросить предъявить документы можно в офисе строительной компании:

  1. Договор учредительный и устав строительной компании.
  2. Свидетельство о госрегистрации.
  3. Свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции.
  4. Разрешение на строительство.
  5. Документ на землю. Им может являться, например, договор аренды земельного участка или свидетельство о праве собственности на данный участок земли.
  6. Отчет из бухгалтерии за последний квартал.
  7. Проект на строительство, в котором указаны:
    • Разрешение на стройку;
    • Право на землю, на которой происходит строительство. Если компании не принадлежит земля, то должен присутствовать договор аренды с указанием площади участка и кадастрового номера;
    • Цель проекта;
    • Этапы стройки;
    • Сроки выполнения;
    • Предполагаемая дата сдачи здания в эксплуатацию.
  8. Проектная декларация с указанием способа выполнения обязанностей строительной компанией по договору.
  9. Документ, указывающий, на какие финансовые средства ведется стройка.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед совершением сделки по договору цессии продавцу нужно:

  1. Сообщить застройщику о решении заключить договор цессии.Уведомить компанию о намерении заключить договор цессии: придя в офис или составив письменное извещение. Если застройщик не будет осведомлен о совершении сделки, она может быть признана недействительной. Рекомендуется присутствие в качестве третьего участника представителя от строительной фирмы при заключении сделки по переуступке прав требования.
  2. Получить согласие застройщика в письменном виде на проведение сделки.Обычно строительная фирма требует 5% за процесс переуступки прав и оформления согласия на заключение сделки. Как правило, продавец реализует квартиру по большей стоимости, чем приобретал у застройщика. Сумма выплаты вычисляется из стоимости продажи. Например, квартира была выкуплена у застройщика за 2,5 млн. рублей, а продается за 3 млн. рублей, соответственно, 3 млн. рублей х 5% = 150 000 рублей – данную денежную сумму нужно внести на счет банка строительной фирмы.
  3. Получить у застройщика справку об отсутствии задолженности перед ним.В ней должно указываться, что финансовые обязательства продавца в полной мере выполнены, и расчеты произведены. Справку строительная фирма выдаст только при отсутствии перед ней долга или при заключении договора перевода оставшейся задолженности на покупателя. Третьей стороной в данном документе должен числиться застройщик.
  4. Получить разрешение жены/мужа на совершение сделки, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
  5. Получить разрешение банка в письменной форме на заключение договора цессии, если квартира пребывает в залоге по ипотеке. Согласие учреждение даст лишь после полной выплаты долга по ипотеке.
  6. Получить на жилплощадь выписку из ЕГРП.В документе в качестве правообладателя должен числиться продавец, если договор инвестирования или ДДУ был официально зарегистрирован. Узнайте, как заказать выписку здесь

Что необходимо сделать Покупателю

Покупатель перед совершением сделки должен:

  1. Получить разрешение мужа/жены, заверенное нотариусом, на приобретение квартиры. Если в процессе принимают участие оба супруга, или же они подписывали брачный договор, то разрешение не требуется.
  2. Если квартиру приобретают по ипотеке или другому виду кредитования, то получить закладную и договор о кредите.
oformleniе-kvartiry-v-novostrojke-v-sobstvennost-360x240

После сдачи дома в эксплуатацию дольщику нужно будет провести оформление квартиры в новостройке в собственность

Инструкцию по регистрации в свою квартиру читайте тут.

Кадастровый паспорт на квартиру должен быть у каждого собственника.

По ссылке http://o-nedvizhke.ru/kvartira/dokumenty-kvartira/zakazyvaem-kadastrovyj-pasport-na-kvartiru-cherez-internet-portal.html написана инструкцию по заказу кадастрового паспорта через интернет.

3-й этап — составление договора переуступки прав

Составляется договор переуступки, который впоследствии необходимо заверить в регистрирующем учреждении, и где необходимо указать вид первоначального договора. Договор составляется в офисе строительной фирмы, юридической конторе или агентстве недвижимости. Образец договора можно скачать здесь.

4-й этап — регистрация договора в регистрирующем органе

Зарегистрировать передачу прав можно в Кадастровой или Регистрационной палате, МФЦ.

  1. Договор передачи права требования на жилье подписывается всеми участниками сделки в регистрирующем учреждении в присутствии его работника.
  2. Регистратору представляются следующие документы:
    • Паспорта всех сторон сделки. Доверенному лицу нужен не только паспорт, но и заверенная у нотариуса доверенность.
    • Если операция с квартирой происходит в браке, то согласие мужа/жены на совершение сделки.
    • Первоначально оформленный со строительной компанией договор основания. Им может являться предварительный договор купли-продажи, ДДУ, договор соинвестирования или инвестирования.
    • Документ, подтверждающий неимение долга перед застройщиком, или договор перевода его покупателю, составляемый между покупателем и продавцом.
    • Письменное разрешение строительной компании на передачу права на квартиру. Обычно при регистрации договора цессии застройщик присутствует, а также является третьей стороной, дающей разрешение на продажу жилплощади.
    • Если квартира пребывала в залоге у банка, то письменное разрешение банковского учреждения на ее продажу по договору цессии.
    • Если жилплощадь приобретается в ипотеку, то договор о кредите и закладная.
  3. Оплачивается государственная пошлина. Каждому покупателю (если их несколько) выдается своя квитанция. Оплатить госпошлину можно в пункте по приему платежей. Обычно она находится прямо в здании.
  4. Заполнение регистратором заявления на основании поданных документов. В нем указываются: недвижимый объект, его технические характеристики, сведения о сторонах сделки. Каждый участник процесса подписывает заявление, удостоверившись, что данные верны.
  5. Регистратор забирает заявление, копии и оригиналы документов (паспорта остаются у их владельцев), выдает покупателю и продавцу расписки об изъятии документов, в которых указывается дата выдачи зарегистрированных договоров цессии и основания, заключенного первоначально с застройщиком (предварительный договор купли-продажи, ДДУ, договора соинвестирования или инвестирования), оригиналов документов.
    Регистрация сделки длится 5-10 дней.
    В регистрирующее учреждение можно позвонить и уточнить дату выдачи на руки документов.
  6. Покупатель в назначенную дату забирает заверенный договор цессии, а продавец – документ основания, заключенный первоначально с застройщиком (для выплаты подоходного налога с реализации). Обе стороны сделки забирают свои документы. Для этого при себе им нужно иметь паспорта и выданные регистратором расписки.
Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Оформляем переуступку прав собственности на квартиру в новостройке» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)333-45-16 доб.214 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!
Была ли Запись полезна? Да Нет 1 из 1 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
2 Комментария
  • Мир Возможностей:

    Здравствуйте! Купил квартиру по предварительному договору купли-продажи. Основной договор еще не подписан, собственность не оформлена. Хочу квартиру оформить на дочь. Застройщик предлагает это сделать через аффилированную компанию через переуступку прав. Правомерно ли данное предложение застройщика?

    • admin:

      Здравствуйте Мир Возможностей, не понимаю вопроса пока, а предварительный договор тоже дочь заключала или вы?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

восемнадцать + 15 =