Как оценить квартиру?

20

Как правильно оценить стоимость квартиры? Ведь давая оценку своему жилью, можно серьезно ошибиться. Например, занизив цену при продаже, можно недополучить определенную сумму. Выставляя на продажу недвижимость с завышенной ценой, можно ждать своего покупателя очень долго, особенно, если квартира действительно не стоит таких денег.

Чтобы правильно оценить жилье, нужно учесть все важные факторы, которые оказывают влияние на реальную стоимость квартиры.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как оценить квартиру на продажу самостоятельно

К главным параметрам, оказывающим влияние на стоимость квартиры, относятся:

  • расположение квартиры в населенном пункте, соседство;
  • расстояние от места расположения квартиры до центра населенного пункта, ближайших станций метро и остановок транспорта;
  • состояние квартиры, с юридической точки зрения. Есть ли на ней обременение, долги, наличие среди граждан, прописанных на жилплощади, малолетних детей и инвалидов;
  • к какому типу постройки относится жилой дом: кирпичный или блочный, старое здание или новостройка;
  • в каком техническом состоянии находится жилое здание;
  • когда проводился капитальный ремонт;
  • сколько комнат в квартире;
  • на каком этаже находится жилье;
  • есть ли выход на балкон и лоджию;
  • наличие неудобств: квартира находится на первом или последнем этаже, окна выходят на навес над подъездом дома, подъезд к дому затруднен, в квартире произведена незаконная перепланировка;
  • размеры квартиры, расположение комнат, совмещенность санузла, наличие кладовых;
  • как обеспечивается безопасность дома: наличие охраны, консьержки, домофона и т. д.

17Оценка квартиры по кадастровой стоимости.

О рыночной оценке квартиры и доли в квартире читайте тут.

Как продать квартиру быстро и выгодно, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-bystro-i-vygodno.html

Сравнение цен на жилье

Изначально, трудно самостоятельно определиться с ценой квартиры. Просто так цену не установишь, ведь не хочется ее ни завышать, ни занижать.

Для того чтобы поставить более реальную цену, стоит обратить внимание на цены продаваемых квартир, аналогичных вашей. Главное условие для сравнения – это расположение жилья в том же районе, где находится ваша квартира, ее состояние и площадь. Поиски такого жилья можно производить по объявлениям в периодике, на сайтах о продаже недвижимости.

В интернете можно найти онлайн-калькуляторы, которые применяются при расчетах стоимости жилья. Но цены, которые выдают в итоге такие подсчеты, не соответствуют действительности, ведь при расчетах не учитываются особенности конкретной квартиры.

Чтобы сравнить стоимость квартир, нужно обращать внимание на наличие факторов, которые могут оказать существенное влияние на окончательную стоимость.

Цена значительно зависит от площади, так на каждый квадратный метр она повышается на 0,5%. А расположенность вблизи станций метро дает разницу в цене до 7-8%.

Также существует разница между квартирами в старых постройках и в новых многоэтажках. Если, в первом случае, расположение квартиры на последнем этаже может значительно повлиять на снижение цены, то во втором случае цена только подрастет. В новых домах покрытие крыш новое, не протекает, тишина сверху обеспечена, как и наличие чудесного вида из окна.

Размещение квартиры в современной многоэтажке может существенно повлиять на ее цену только из-за наличия прекрасного вида из окна: чем выше этаж, тем меньше мусора попадает в поле зрения.

Да и цена при этом подрастет на 10%. В то же самое время, нахождение дома вблизи больших магистралей и заводов, окажет снижающую роль на стоимость жилья.

Какие ошибки нельзя допускать при продаже недвижимости:

  • Завышение стоимости жилья. Очень часто неоправданно высокая цена квартиры может сыграть злую шутку с продавцом. С продажей можно «застрять» на долгие месяцы, а тот и годы. Не всегда глубокая убежденность владельца квартиры в ее непревзойденности срабатывает так, как он того желает;
  • Завышая цену на жилье, продавцы надеются на повышение стоимости квартир на рынке недвижимости в ближайшее время. Вот тогда, по их глубокому убеждению, они смогут продать квартиру по достаточно высокой цене. Как и в первом случае, рассчитывать на продажу такого жилья в кратчайшие сроки не приходится;
  • Сравнивая стоимость жилья, предприимчивые продавцы часто не учитывают один важный фактор. В стоимость квартир, указанных в объявлениях, часто внесена сумма предположительного торга. Не учитывая такой фактор в погоне за большей выгодой, продавцы добавляют еще одну определенную сумму, рассчитанную для торга;
  • Следующей ошибкой при продаже является наличие мебели или бытовой техники, стоимость которой продавцы учитывают в общую стоимость квартиры. Хотя все эти вещи не имеют никакого отношения к окончательной стоимости недвижимости;
  • Некоторые продавцы, желая получить как можно большую выгоду от продажи жилья, переоценивают ее достоинства.

Расчет стоимости жилья, с учетом проведенных в нем ремонтных работ

Ремонт в квартире, выставленной на продажу, занимает не последнюю роль при оценке стоимости жилья. Многие считают, что для покупателя имеет значение, какой ремонт вы сделали до продажи квартиры, и сколько на него потратили средств.

Поэтому некоторые собственники стараются включить сумму средств, потраченных на ремонт, в общую стоимость квартиры. Но такое решением считается ошибкой.

Многие потенциальные покупатели нацелены на то, чтобы купить жилье с косметическим ремонтом. Впоследствии, они планируют сделать в квартире все так, как нравится им. При этом квартира не будет такой уж привлекательной по цене, ведь за хороший ремонт продавцы накидывают до 15% от стоимости жилья.

Чтобы не затянуть процесс продажи жилья из-за завышенной стоимости, следует изначально ознакомиться со средними ценами на проведение ремонтных работ, на строительные материалы.

Чаще всего, собственники при продаже квартиры могут вернуть около 50% своих затрат на ремонт, не более того.

В том случае, когда предыдущий владелец жилья произвел перепланировку, не получив на то разрешения в соответствующих инстанциях, то ему придется скинуть определенную сумму, которая необходима для законного оформления перепланировки.

Если собственник хочет продать квартиру выгодно и быстро, то ему не стоит завышать ее стоимость, потому что чем выше цена, тем дольше квартира находится в процессе продажи. Но, несмотря на факты и наглядные примеры, большинство продавцов, все же, завышают цену на жилье на 3-5 %.

Как оценить квартиру своими силами:

  • Прежде всего, необходимо ознакомиться с аналогичными объявлениями. Такие сведения можно найти на различных сайтах с объявлениями и в периодической печати. Если условия продажи жилья вызывают сомнения, то лучше полностью не доверять печатным объявлениям, а переговорить конкретно с продавцом по телефону;
  • Отберите несколько предложений и скорректируйте цену в соответствии со скидками при торгах. Когда на рынке недвижимости наблюдается значительное затишье из-за кризиса, многие продавцы соглашаются на значительные скидки, так как не хотят затягивать с продажей жилья, которое во время кризиса обесценивается с каждым днем. Когда же происходит повышение стоимости жилья, продавцы не торопятся распрощаться со своими квадратными метрами, так как есть перспектива продать квартиру подороже. Безошибочно определиться в поправке на скидки при торге достаточно сложно, но примерно она находится в пределах от 2 до 15%.

Скидки, которые допускаются при торге, напрямую зависят от обстановки на рынке недвижимости:

  • если рост цен на жилье умеренный, он составляет 2%;
  • при относительном равновесии, поправка на торг составит 4%;
  • если наблюдается незначительное падение цен, скидки будут равны 6%;
  • более заметное падение цен приводит к возрастанию скидки до 8%;
  • кризис на рынке характеризуется повышением поправки на торг до 15%;
  • Рассчитываем стоимость одного квадратного метра жилья, с учетом коррекции цен по примеру аналогичного жилья. Делим стоимость квартиры на ее площадь и получаем среднюю цену 1 квадратного метра квартир, похожих на вашу. Теперь можно узнать общую стоимость вашего жилья. Для этого полученную ране цифру, являющуюся ценой за 1 квадратный метр в среднем, умножаем на площадь конкретно вашей квартиры.

Более точные расчеты будут в том случае, когда вы возьмете для примера как можно больше квартир. Не останавливайтесь на 5-6 аналогах, присмотритесь и оцените от 20 до 50 квартир, а если вы проанализируете стоимость 100 квартир, то это будет наиболее приближенная к реальности цифра.

Наверное, самыми точными оценщиками жилья могут считаться риэлторы и профессиональные оценщики. Кто, как не они, проанализировав за свою практику тысячи квартир, могут определиться с реальной стоимостью жилья. Только возникает вопрос: кто из них круче?

O-NEDVIZHKE.RU

Если вы решили приобрести квартиру в ипотеку, то лучшего советчика, чем профессиональный оценщик, вам не найти. Результаты своей работы по анализу жилья оценщик заносит в специальный отчет.

Но, несмотря на профессионализм оценщика, риэлторы, все же, более популярны на рынке недвижимости. Обычно они владеют серьезной базой примеров жилья, выставленного на продажу, и хорошо разбираются в современных тенденциях.

Каждый покупатель надеется на сотрудничество с добросовестным риэлтором, ведь кто как не риэлтор владеет достоверной информацией по продажам квартир и, соответственно, об их цене.

Так же о том, что цена на квартиру реальная, можно понять по количеству просмотров. Если таких просмотров 2-4 в месяц при просмотре трех- и четырехкомнатных квартир, то это вполне нормально.

Нормальными считаются те же 2-4 просмотра одно- и двухкомнатной квартиры. Только такая частота будет оптимальной для недельного, а не для месячного срока.

Большое количество просмотров в определенный срок может указывать на то, что цена на квартиру занижена. А вот отсутствие просмотров продолжительное время должно натолкнуть продавца на снижение стоимости жилья.

В наше время, цены на жилье повышаются, что указывает на необходимость продажи жилья по среднерыночной стоимости. Было бы неплохо заключить сделку купли-продажи с покупателем, готовым расплатиться в день заключения сделки.

В период падения цен на жилье, желательно немного снизить стоимость своей квартиры. Допустимо заключение сделки с покупателем в рассрочку. Таким образом, при полном расчете за жилье, продавец может получить сумму большую, чем заявленная стоимость жилья.

Как оценить долю в квартире для продажи

Продажа доли в квартире — процедура достаточно специфическая. Ведь продать долю не так-то просто, и говорить об адекватной цене не приходится. Часто стоимость доли в квартире бывает не очень реальной, так как очень зависит от обстоятельств продажи.

Для продажи доли в квартире необходимо:

  • наличие свидетельства о регистрации прав собственности на данный объект;
  • документ, представленный БТИ;
  • документ, удостоверяющий личность собственника.

Инструкция по продаже доли в квартире

Самым выгодным вариантом продажи доли является продажа жилья полностью. Для этого необходимо согласие всех собственников квартиры. Если такое согласие получено, то цена за долю в квартире будет рассчитываться пропорционально общей стоимости жилья.

Когда владельцы не согласны продать квартиру полностью, стоит договориться с ними о выкупе части, принадлежащей вам. Когда собственники идут на этот шаг, цена доли будет равняться рыночной цене.

Иногда родственники, идя на покупку доли, соглашаются на корректировку цены, то есть она может быть снижена, повышена или продавец доли соглашается на рассрочку.

Когда собственники не соглашаются на такую сделку, следует обратиться за помощью к юристам. Значительную поддержку в решении данного вопроса можно найти в лице риэлтора или оценщика, которые имеют опыт по продажам доли в квартире. Они могут реально оценить стоимость доли и оказать помощь в ее продаже.

Если сделка по купле-продаже осуществляется с долей в квартире, важно узнать точную стоимость этой доли. Для этого применяется специальная формула (Скв*Д:2)*К.

В этой формуле Скв означает рыночную стоимость жилья, Д – размер конкретной доли, а К означает коэффициент учета параметров.

В коэффициент учета параметров входит площадь квартиры, количество комнат, какую часть занимает конкретная доля, наличие входов в квартиру, какие сроки приемлемы для продажи жилья, наличие долгов или обременений, сколько человек является владельцами жилья, проживают ли на жилплощади несовершеннолетние и т. д.

Когда, продавая долю в квартире, вы не желаете прибегать к помощи риэлторов, вы можете значительно потерять в цене, особенно, если вашу долю будет выкупать не кто-то из собственников, а третье лицо.

Очень важным моментом при продаже доли является заключение соглашения с собственниками о порядке пользования данной частью. Неплохим вариантом для облегчения продажи может быть выделение доли в натуре, когда вы можете распоряжаться одной из комнат в общем жилье.

Доля может быть продана по рыночной цене в том случае, когда собственники договорились между собой о порядке пользования частью жилья.

Например, в случае владения одной четвертой частью в трехкомнатной квартире, продавец может продать одну из комнат, с учетом пользования общими помещениями.

Конечно, в данном случае, очень важно, где находится квартира, на каком этаже, ее общая планировка, площадь комнаты, возможность доступа в помещение, наличие соседей и т. д.

Когда собственники не идут на уступки, и порядок пользования жильем не определен, стоит задуматься о том, что цена комнаты может значительно упасть где-то на 30-40%.

Размер данной скидки пойдет на определение порядка пользования долей будущим собственником. Невозможность выделения доли в натуре может привести к снижению ее стоимости в несколько десятков раз.

Сколько стоит оценить квартиру для продажи

Для того чтобы оценить рыночную стоимость квартиры, необходимо наличие следующих документов:

  • свидетельство о праве собственности;
  • техпаспорт на жилье, план по этажам и экспликация к данному плану;
  • данные о наличии обременений.

Что влияет на стоимость квартиры?

Специалисты, проводящие оценку квартиры, учитывают следующие факторы.

Расположение квартиры на конкретной территории:

  • в каком округе, районе или микрорайоне находится жилье;
  • какие здания ее окружают;
  • наличие доступного общественного транспорта;
  • объекты социальной инфраструктуры, находящиеся по соседству;
  • промышленные объекты, находящиеся в непосредственной близости к жилью;
  • в каком состоянии находится территория, прилегающая к зданию.

Материальное состояние дома:

  • к какому типу относится здание;
  • количество этажей;
  • в каком году сдан в эксплуатацию;
  • из какого материала состоят наружные стены;
  • из какого материала плиты перекрытий;
  • в каком состоянии находится здание;
  • его техническое обеспечение;
  • наличие места для стоянки автотранспорта владельцев квартир;
  • в каком состоянии подъезды.

Состояние квартиры, по которой проводится оценка стоимости:

  • на каком этаже находится;
  • размеры квартиры, ее общая и жилая площадь;
  • сколько комнат в квартире, их размеры;
  • размеры кухни;
  • состояние санузла;
  • какая высота потолков;
  • наличие балконов и лоджий, их размеры и количество;
  • отделка внутри квартиры;
  • какой вид открывается из окна;
  • как устроена система безопасности;
  • была ли произведена перепланировка.

Оценив все перечисленные факторы, профессиональный оценщик сможет произвести реальные расчеты по стоимости конкретного жилья.

Сколько стоят услуги оценщика?                           

Фиксированной цены на предоставление таких услуг нет. В среднем, оценщики берут от 3 до 4,5 тысячи рублей. Большая цена берется за оценку элитного жилья.

Если необходимо произвести срочные работы, то стоимость услуги увеличится на 50%. Для того, чтобы рассчитать стоимость квартиры, оценщикам нет необходимости выезжать по конкретному адресу. Реально оказание такой услуги по интернету.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

три × 3 =