Как разменять неприватизированную квартиру?

Variantov-dlja-razmena

Даже учитывая факт более чем двадцатилетней давности вступления в действие приватизационной реформы, существенная часть жилья, относящаяся к вторичному жилищному фонду, все также пребывает в муниципальном или государственном владении, что предполагает возможность гражданам проживать в нем только на условиях соглашения о социальном найме.

Сделки с подобным видом недвижимости в реальности невыполнимы. Именно по этой причине множество семей, принявших окончательное решение о разъезде, находят проблему, связанную с разменом квартир, не прошедших приватизационный процесс, достаточно актуальной.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как разменять муниципальную квартиру

Когда каждый из жильцов идет на размен

Особенность процедуры, при которой осуществляется размен неприватизированной жилплощади, состоит в том, что для нее должно быть подобрано строго жилье из жилищного фонда неприватизированной недвижимости. Сложность данного процесса обусловлена малочисленностью на соответствующем рынке подходящих вариантов с жильем, не переданным в частное владение.

Процесс обмена жилья, которое не оформлено как собственность граждан, на объект из неприватизированного фонда представляется неосуществимым. Объясняется это довольно просто – жилье, не прошедшее приватизацию, не может иметь категорию товара, и, следовательно, становится невозможным его использование в любой обычной рыночной операции. Единственным решением может быть приватизация жилой площади.

Однако в случае, когда каждый из жильцов уже принимал участие в приватизационном процессе – единственным возможным вариантом может быть поиск жилья, на которое не было оформлено право собственности.

За выполнение операций, связанных с жильем, не прошедшим приватизацию, ответственными являются не органы Государственного реестра, а закрепленные при администрациях муниципального образования профильные учреждения.

Но еще до выяснения информации о месторасположении этого учреждения и его посещения следует разузнать, был ли заключен договор найма на жилье. В случае отсутствия подобного документа, нужно позаботиться о его оформлении. Преимущественно этими вопросами ведает департамент жилищной политики.

Когда жильцы не соглашаются на проведение размена

Если сравнивать с жильем, оформленным в собственность, неприватизированные объекты недвижимости, даже при не согласии отдельных жильцов с принимаемым решением, разменять можно. Однако на это следует затратить и нервы и время.

Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?

О юридическом сопровождении сделок с недвижимостью читайте тут.

Как снять человека с регистрации без его согласия, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/vypiska-kvartira/vypisat-cheloveka-iz-kvartiry-bez-ego-soglasiya-mozhno-cherez-sud.html

Разменять жилье в этом случае можно только с помощью судебных разбирательств. Подобные споры могут длиться годами и порой приводят к возникновению у некоторых участников срывов на нервной почве.

При отсутствии причин, которые могут выступать препятствием размена жилья, возможна инициация процесса посредством передачи иска в суд. Вместе с тем, ключевую роль играло бы наличие доказательств того, что с отдельным жильцом, который прописан в жилье, проживать невозможно, в связи с чем и возникает необходимость в разъезде.

Подобного рода доказательством могут быть справки, выданные полицией по поводу неоднократных сообщений о дебоше, затеваемом проблемным жильцом, либо справка, выданная наркологом, в подтверждение наличия у жильца алкоголизма.

Могут сыграть на руку и показания, предоставленные жильцами, проживающими по соседству. В случае отсутствия таких доказательств, вероятней всего суд вынесет решение об отказе в удовлетворении предусматриваемых иском требований.

Какая документация потребуется?

Для инициации процесса размена жилья (приватизированного) необходимо наличие такой документации:

  • Заявления собственника, которое подписано каждым из совершеннолетних жильцов, включая отсутствующих;
  • Свидетельства, подтверждающего право владения жильем;
  • Технического паспорта с наличием плана, экспликации;
  • Выписки, подготовленной из домовой книги;
  • Справки, подтверждающей факт отсутствия какого-либо долга по оплате коммунальных услуг;
  • Квитанции, служащей документом, подтверждающим факт проплаты госпошлины;
  • Выданного органами опеки и попечительства разрешения на выполнение размена, в случае если в списке жильцов, проживающих в квартире, присутствуют лица, не достигшие совершеннолетия или подпадающие под категорию недееспособных.

Для выполнения размена жилья, отнесенного к муниципальному, нужно будет обзавестись:

  • Выданным наймодателем разрешением;
  • Оформленным соглашением о найме жилплощади и ордером;
  • Выпиской данных, которыми располагает домовая книга;
  • Справкой, удостоверяющей, что долга по коммунальным услугам за данной квартирой не числится.

Как выполняется размен жилплощади?

Необходимо поместить подготовленное заранее объявление (по поводу размена или реализации жилья) в интернет-сайтах и пресс-изданиях, связанных с направлением недвижимости.

Вначале нужно определиться, какой из способов размена жилья является предпочтительным:

  • При «прямом» способе оформляется договор мены, не предусматривающий рыночную оценку объекта недвижимости;
  • В «альтернативном» оформляется соглашение о купле/продаже, предусматривающее возможность размена не равноценных объектов и доплату. В данном случае должен быть оплачен обязательный налоговый платеж за проведенную реализацию жилплощади.

Чтобы избежать необходимости изучения всех юридических нюансов проводимой сделки, нужно подумать о варианте привлечения к данному вопросу риэлтора. Преимуществ данный выбор имеет целую массу.

Привлеченные к делу специалисты из агентства недвижимости, несомненно, верно составят необходимые документы, вместо заказчика проведут сбор преимущественной части бумаг и оградят от возможного риска натолкнуться на мошенников и «нечистое» жилье.

Когда подходящий объект размена установлен, нужно оценить имеющиеся положительные и негативные стороны будущей жилплощади и, в свою очередь, предоставить и потенциальному покупателю осмотреть жилье, на которое претендует он.

Когда каждую из сторон устраивают все без исключения моменты и в устном порядке все согласовано, можно приступать к подписанию договора. С этого самого момента можно приступать к оформлению прав на новоприобретенную недвижимость и подготавливаться к переезду.

O-NEDVIZHKE.RU

Прочие варианты, используемые в размене

Довольно часто используется вариант с разменом жилплощади, предусматривающий доплату. К примеру, при размене квартиры с тремя комнатами на две квартиры: с одной и двумя комнатами. При этих обстоятельствах оценочной стоимости квартиры с тремя комнатами не будет достаточно, чтобы приобрести две упомянутые квартиры, поэтому будет уместным использовать доплату.

В данном вопросе главной задачей является соблюдение всех юридических нюансов. Оформляемый договор мены в своих условиях должен предусматривать определенную сумму, вносимую в качестве доплаты. Также должна указываться дата, когда была совершена сама сделка, поскольку именно она будет являться днем, когда было передано жилье и произведена доплата.

Когда нельзя разменять муниципальную квартиру

Так как квартира после приватизационной процедуры приобретает статус частной собственности, у ее владельца появляется право осуществления с ней любых юридических действий: передачи в качестве дара, реализации или обмена.

Однако если квартира осталась неприватизированной, то она является имуществом муниципалитета. По этой причине каждая операция выполняется с предоставленного органами управления согласия.

Каждый из нанимателей обязан знать, что такой нормативный акт, как Жилищный кодекс РФ, содержит список ситуаций, при которых осуществление обмена не прошедшего приватизацию жилья запрещен. При этом число таких обстоятельств строго ограничено.

Наймодатель намеревается провести расторжение или изменение условий договора

У каждой из сторон договора социального найма (нанимателя/наймодателя) есть право расторжения или изменения условий договора социального найма. Однако в то время как жильцы неприватизированной жилплощади преимущественно съезжают сами (к примеру, переезжают на постоянное проживание), собственники подобного жилья обычно самостоятельно занимаются выселением подопечных.

Муниципалитет может инициировать расторжение договора найма по таким причинам:

  • При накоплении полугодичной задолженности;
  • При выявлении повреждений, нанесенных имуществу нанимателем;
  • При подтверждении факта использования жилого помещения для целей, не предусматриваемых условиями договора или законом;
  • При поступлении жалоб от граждан, проживающих по соседству, о невозможности совместного проживания.

Следует отметить, что каждая из вышеупомянутых ситуаций обязательно должна быть рассмотрена в суде. Действие договора можно прекратить исключительно в судебном порядке. При других обстоятельствах, если расторжение соглашения произошло по инициативе одной стороны, это можно оспорить.

Одна сторона опротестовывает в судебном порядке право эксплуатации помещения, которое запланировано к обмену

До тех пор пока не окончится разбирательство в суде, наниматель не имеет законных оснований для предоставления своего жилья в качестве объекта обмена. В свою очередь, у наймодателя нет возможности согласиться на размен. При данных обстоятельствах следует подождать, пока не будет вынесено окончательное решение, которое невозможно будет обжаловать.

Помещение, которое предлагается для обмена, признается непригодным для проживания в нем или его подготавливают для сноса

Если собственник жилого помещения имеет намерение полностью снести дом, осуществить его переоборудование с целью применения в других целях или подготавливает проведение в нем капитального ремонта, предусматривающего перепланировку, каждому из нанимателей должны сообщить о таком факте с предложением переселения в другое жилье.

При этом не имеет смысла, когда будут проведены обозначенные изменения: с момента принятия соответствующих решений процесс обмена будет являться незаконным.

Кроме того, недопустимым является размен неприватизированного жилья в жилом доме, который с соблюдением соответствующего порядка был признан непригодным для использования его в целях проживания (речь идет об аварийном, ветхом жилье). Подобные здания должны быть снесены, а жильцы переселены.

Процесс обмена помещениями с нанимателем, страдающим болезнью хронического характера

Законодательно воспрещен обмен жилплощадью, если после этого в ней будет жить гражданин, у которого имеется тяжелая форма определенного заболевания хронического характера, включенного в список, утвержденный правительством.

Проще говоря, нельзя будет разменивать неприватизированную жилплощадь в случае, если ее наниматель страдает хронической болезнью. Это распространяется на все случаи определения таких диагнозов:

  • активной формы туберкулеза;
  • затяжных расстройств психического характера;
  • эпилепсии;
  • уретрального или кишечного свища;
  • гнойного поражения кожного покрова;
  • гангрены конечностей;
  • абсцесса/некроза легкого.

Важно знать: каждый из обменов должен выполняться так, чтобы не привести к ухудшению жилищных условий нанимателя. В противном случае, это может привести в дальнейшем к отказу муниципальными органами от постановки на учет гражданина, которому требуется улучшение условий для проживания, обосновывая решение преднамеренным ухудшением данных условий.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

двадцать − двенадцать =