Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры и еще нет?

Квартиры не всегда отвечают требованиям своих владельцев. Исправить это можно с помощью перепланировки, но делать ее необходимо только с соблюдением закона и всех требований.

В противном случае можно не только сделать жилье опасным, но и получить штраф. Любая перепланировка должна быть узаконенной.

Перепланировка квартиры – что можно а что нельзя?

К перепланировке предъявляются определенные условия.

Категорически запрещается:

• Увеличивать санузел или кухню за счет комнаты (увеличение больше чем на 1/4 от площади комнаты);
• Удалять несущие стены;
• Соединять кухню и комнату аркой, если на кухне присутствует газовая плита (данный запрет не касается электрической плиты);
• Переносить, уменьшать и удалять общедомовые коммуникации (отопительные радиаторы, водяные трубы, хода вентиляции);
• Делать «теплые полы» на балконах или лоджиях от центрального отопления;
• Устанавливать на балконах батареи от центрального отопления;
• Переносить санузел в те помещения, под которыми у соседей расположены комнаты (это не распространяется на двухуровневые квартиры);
• Увеличивать размер балкона за счет комнаты (делать арку не запрещается, если ее ширина составляет не более 1 м).

Перепланировка не должна испортить жилищные условия, а именно:

• Нельзя увеличивать кухню за счет санузла, поскольку в данном случае кухня оказывается в зоне санузла верхних соседей. Исключение составляет одноэтажное здание или последний этаж. Это указано в СаНПиН 2.1.2.2645-10 (пункт 3.8).
• Разрешается увеличивать кухню за счет коридора. Это возможно в том случае, если квартира нижних соседей имеет идентичную планировку. В результате не нарушаются оба пункта: жилая площадь не используется для увеличения подсобных помещений, и не изменяются в худшую сторону жилищные условия соседей (согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 26.01.2006).
• На кухне обязательно должен быть естественный свет (окно). Допустимо, если свет будет проникать в помещение из комнаты через стеклянную перегородку.

При перепланировке разрешается:

• Объединять комнату с кухней, в которой установлена газовая плита, с помощью дверного проема. Разрешается устанавливать арку с раздвижными дверями. Их можно держать как закрытыми, так и открытыми, на усмотрение жильцов. Такой вариант является единственной возможностью сделать кухню-гостиную с газовой печкой.
• Увеличивать площадь санузла из площади коридора. Однако его полы обязаны быть на не менее чем на 3 см ниже уровня пола соседнего помещения.
• Переносить водные устройства от стояка, установив трубы. Важно сохранять наклон слива, в противном случае вода будет плохо сливаться или поступать.

В чем разница между перепланировкой и переоборудованием квартиры?

Между перепланировкой и переоборудованием есть некоторые различия. Так, под перепланировкой квартиры подразумевается изменение плана квартиры, то есть изменение площади определенных помещений, снос, перенос конструкций.

Переоборудование – это создание, изменение или перестановка жилищных коммуникаций. Оба варианта требуют внесения изменений в технический паспорт и получения разрешения на проведение работ.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры через суд?

Часто возникают ситуации, когда необходимо узаконить уже выполненную перепланировку. Это можно произвести только в суде. Только после получения согласия из суда можно сохранять перепланировку и продолжать ее оформление.

Самостоятельная перепланировка квартиы является незаконной, и если она нарушает закон, суд может обязать вернуть квартиру в первоначальный вид. Независимо от исхода дела, за самостоятельную перепланировку придется заплатить штраф в размере 1000-30000 рублей. Чтобы узаконить перепланировки квартиры потребуется:

1. Собрать документы для предоставления в БТИ с целью получения нового техпаспорта:
   • Прежний технический паспорт;
   • Договор основания и подтверждение собственности;
   • Заявление на выдачу обновленного техпаспорта и вызова специалиста.
2. Дождаться сотрудника БТИ, который осмотрит изменения в квартире, сравнив с прежним техпаспортом.
3. Обратиться в СЭС для получения заключения о соответствии квартиры нормам. Для этого необходимо подписать заявление, составленное сотрудником СЭС. Потом специалист осмотрит квартиру, и если она соответствует нормам, пригласит забрать заключение.
4. Обратиться в лицензированную проектную компанию с заключением БТИ и новым техпаспортом, чтобы заказать проект перепланировки.
5. Отправиться в архитектурный отдел райадминистрации с собранными документами, чтобы известить их о перепланировке.
6. Отправиться в районный суд для узаконивания перепланировки. Для отправки заявления потребуются такие документы:
   • Заявление о просьбе узаконить самостоятельную перепланировку;
   • Оригинал или заверенная нотариусом копия документа о собственности;
   • Старый и новый техпаспорт;
   • Заключение о соответствии нормам от СЭС;
   • Заключение из уполномоченной проектной компании, утвердившей вероятность оставления изменений в планировке.
7. В случае положительного исхода дела, отправиться в Кадастровую Палату с целью выдачи нового кадастрового паспорта.
8. При изменении жилой площади получить обновленное свидетельство о госрегистрации права на квартиру в УФРС.

Согласование еще не сделанной перепланировки квартиры самостоятельно

Сначала нужно собрать документы на жилье, в котором будет происходить перепланировка:

1. Новый техпаспорт. Для его получения нужно обратиться в БТИ с заявлением о перепланировке. Затем прибудет специалист, который осмотрит и запишет состояние жилья и его планировку на текущий день. Затем последует вызов в БТИ для выдачи нового техпаспорта.
2. Договор основания и подтверждение собственности.
3. Копия из бухгалтерского отдела паспортного стола лицевого финансового счета.
4. Выписка о жильцах, прописанных на жилплощади, из домовой книги. Получить ее возможно в паспортном столе ТСЖ или ЖЭУ по району.
5. Заверенное в ТСЖ или ЖЭУ согласие всех совершеннолетних жильцов на проведение изменений в планировке.

Эти документы следует отнести в отдел архитектуры райадминистрации. В это же время оформляется проект или эскиз перепланировки.

Согласование перепланировки по эскизу

Для эскиза не нужно юридическое утверждение. Поэтому достаточно взять план квартиры и наметить на нем изменения. Красным цветом помечается то, что подлежит сносу, а зеленым – то, что будет сооружаться. В эскизе помечается:

• Монтаж или же снос стен (не несущих);
• Смена окон с изменением их площади;
• Монтаж или удаление перегородок в санузле;
• Закладка прежних проемов дверей или оборудование новых.

Если необходимо переоборудование, например, замена местами ванны и унитаза, то необходимо получить согласие от жилищной инспекции. Разрешено сносить и строить стены из материалов небольшого веса, не создающих на строение нагрузку – ДСП, гипсокартон, ДВП и других.

Ждать согласия на изменение планировки по эскизу нужно не всегда, поэтому начинать работы можно непосредственно после предъявления документов.

Согласование проекта перепланировки

Не всякую перепланировку квартиры возможно согласовать в упрощенной форме. Изменения по проекту должны оформляться в том случае, если планируется:

1. Сооружение лестницы в двухуровневой квартире;
2. Изменение устройства пола (это не касается напольного покрытия);
3. Изменение местоположения помещений (туалет, ванная, кухня);
4. Замена электроплитой газовой техники;
5. Установка тяжелых конструкций, увеличивающих весовую нагрузку на строение, к примеру, из кирпича;
6. Установка различных вспомогательных коммуникаций, к примеру, водонагревателя.

Проект разрабатывается в таких учреждениях, как СЭС, МЧС, городской архитектурный отдел.

Чтобы узаконить перепланировку квартиры по проекту требуются такие документы:

• Техпаспорт квартиры. В БТИ нужно написать заявление на вызов техника, который проведет осмотр и запишет состояние жилья на текущий момент. После этого в БТИ можно будет получить новый техпаспорт.
• Договор основания и документ, подтверждающий собственность.
• Техническая справка специалиста-техника.
• Справка из домовой книги о прописанных в квартире лицах. Ее можно взять в паспортном столе ТСЖ или ЖЭУ (районного).
• Копия финансово-лицевого счета из бухгалтерского отдела в паспортном столе.

В проекте отмечаются все изменения с точностью до сантиметра. В нем не должно быть изменений, нарушающих нормы. С готовым проектом или эскизом в двух экземплярах необходимо отправиться в отдел архитектуры райадминистрации. Там выдаются два бланка, на которых необходимо написать заявление. Иногда сотрудник может потребовать дополнительные документы, например, согласие соседей на перепланировку. Жилищная комиссия рассмотрит заявления, и в течение 30 дней разрешит или запретит перепланировку квартиры.

После утверждения можно начинать работы, на них отводится примерно 4 месяца. После их завершения необходимо пригласить сотрудников райадминистрации или жилищной инспекции для подтверждения факта ремонта. Когда будет подтверждено, что работы были выполнены согласно эскизу или проекту, будет выдан акт о проведенных работах.

После этого необходимо пойти в БТИ для выдачи нового плана жилья и технического паспорта, взяв такие документы:

1. Копия проекта или эскиз;
2. Копия разрешительного документа на перепланировку;
3. Акт о проведенных работах.

Если при проведении работ изменилась жилая площадь, то нужно получить новый документ о собственности. Для этого необходимо обратиться в Регистрационную Палату (УФРС), написать заявление на выдачу нового свидетельства и приложить к нему новый техпаспорт.

На этом этапе считается перепланировка квартиры завершенной.

Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры

Сделать бесплатно перепланировку квартиры или другого помещения не получится. Платить придется за:

• Услуги посредников при обращении в фирму;
• Новые кадастровый (от 500 рублей) и технический паспорта (от 900 рублей);
• Проектирование лицензированной компанией (минимум 4000 рублей);
• Работы по ремонту;
• Судебные издержки (если перепланировка подтверждается в суде).

Точная стоимость зависит от сложности перепланировки. Если всей процедурой заниматься через посредников, затраты будут весьма значительными. Однако это поможет сэкономить время и нервы, поскольку не придется посещать множество инстанций. Если же знать весь процесс, перепланировку можно узаконить в короткий срок и за небольшую сумму.