Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой

Что нужно проверить перед покупкой квартиры

Покупая квартиру на вторичном рынке, необходимо быть очень внимательным. Ведь вы несете ответственность за покупку той или иной недвижимости, прежде всего, перед самим собой, и естественно, что как и любому покупателю, вам хочется обеспечить в ней комфортное проживание и избежать неприятных сюрпризов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону 8(800)333-45-16 доб.214 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Очень часто случаются ситуации, когда квартира приобретается с обременением на третьих лиц, а все из-за невнимательности покупателя. Сейчас хотелось бы обговорить все те моменты, которые могут принести проблемы при покупке жилья «с рук».

Что нужно проверить перед покупкой квартиры: не доверяй, а проверяй

Для того чтобы быть уверенным в том, что квартира юридически чиста, вам нужно ее очень хорошо проверить и при этом лучше нанять профессионального юриста. Он будет задавать различные тематические вопросы и поверьте, придирчивость в данном случае – это не порок. Ведь речь идет о ваших финансовых средствах, которые вы сможете легко потерять, если в документах вдруг обнаружатся какие-либо несоответствия.
Прежде чем говорить об инструкции проверки жилплощади, давайте сначала ознакомимся с тем, на что надо обращать особое внимание при совершении сделки:

  1. Наличие у продавца необходимых документов:

    • Свидетельство о регистрации права собственности и договор основания (если собственников несколько, необходимо наличие этих документов на каждого из них);
    • Технический и кадастровый паспорта на квартиру. В том случае, если у продавца отсутствует хотя бы один из этих документов, он должен обязательно его оформить.
  2. Имеются ли в квартире не зарегистрированные лица, за которыми сохранено право проживания даже после смены владельца (временно выписанные), ведь если жилплощадь будет продана кому-либо, они могут повторно зарегистрироваться в ней и дальше проживать вместе с новыми собственниками.

    Ко временно выписанным лицам относятся:

    • Отбывающие срок наказания в местах лишения свободы;
    • Военнообязанные лица срочной службы;
    • Несовершеннолетние лица, которые находятся в воспитательных учреждениях;
    • Лица пожилого возраста, которые были помещены в дома престарелых;
    • Люди, проходящие курс лечения в психоневрологическом диспансере.
  3. налоговый вычет при продаже квартиры 2015 изменения

    Налоговый вычет при покупке квартиры составляет 13% от стоимости квартиры, но не более чем 260 тыс. рублей.

    Хотите продать ипотечную квартиру? Здесь описаны 3 способа продажи такого жилья.

  4. Имеются ли на жилплощади обременения правами третьих лиц:
    • Не сдается ли она в аренду.

      Владелец квартиры может сдавать ее в аренду и при этом одновременно принять решение о ее продаже третьим лицам. По закону ему никто не может помешать, в том числе и арендаторы, однако они могут на законных основаниях продолжать жить в ней даже после заключения сделки купли-продажи, пока не закончится срок действия договора об аренде.

    • Не выступает ли недвижимость в роли залога.

      Квартира, которая вам приглянулась, могла быть куплена собственниками за ипотечный кредит, который указывает, что данная недвижимость находиться у залоге у банковского учреждения. Прежде чем они ее продадут, они должны сначала погасить ипотеку и получить у банка соответствующее разрешение, а после чего снять обременение с недвижимости в Регистрационной палате.

    • Имеется ли арест на квартиру.

      Наложить на недвижимость арест может только суд, при этом сделать при различных ситуациях, например, при длительной неуплате кредита или услуг ЖКХ. Как правило, продать такую квартиру можно только путем снятия ее с ареста. Совершенные сделки купли-продажи без этого являются не действительными.

    • Не находится ли недвижимость в ренте (собственник ранее мог заключить договор ренты с кем-либо, согласно которому после его смерти фигурирующая недвижимость переходит во владение к рентоплательщику).
    • Фигурирует ли данная недвижимость в судебных разбирательствах.
  5. Проводилась ли ранее перепланировка в квартире и была ли она узаконена.

    Если вы купите квартиру, в которой ранее была проведена перепланировка, но ее прежние хозяева ее не узаконили, вам лично придется этим заняться, а узаконивание перепланировки является довольно сложным и продолжительным процессом. Кроме того, если вы решили купить такую квартиру за ипотечные средства, вы не сможете получить положительного ответа от банка.

  6. Выясните, кто является собственником квартиры и была ли она приобретена в браке. Если это так, то для совершения сделки купли-продажи вам потребуется соглашение на продажу от второго супруга, которое будет заверено у нотариуса.

    Если такого согласия у продавца на руках нет, то в будущем второй супруг может оспорить в судебном порядке сделку купли-продажи и вернуть обратно свою долю, так как любая недвижимость, приобретаемая в браке, является совместным бюджетом, либо он может в дальнейшем просто проживать в квартире вместе с новыми ее хозяевами.

  7. В том случае, если квартира продавцу досталась по наследству, вам нужно удостовериться в том, что на нее больше нет претендентов (сделать это можно у нотариуса, который вел наследственное дело). В противном случае, в будущем могут появиться другие наследники и отсудить свои законные доли в квартире в суде.
  8. Убедитесь, что при наличии собственников, младше 18 лет, у продавца имеется разрешение от органов опеки и попечительства на осуществление продажи жилплощади. В противном случае, сделку купли-продажи в Регистрационной палате не зарегистрируют.
  9. Если продавец осуществляет продажу на основании доверенности, вам нужно уточнить у нотариуса, который заверял ее, не был ли документ аннулирован.

    В том случае, если доверенность все же была аннулирована, данное лицо уже не имеет право совершать сделки с недвижимостью, заключить договор купли-продажи вы сможете только с законным владельцем.

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке

Осуществить проверку недвижимости на юридическую чистоту можно только при помощи пакета документов, который был указан выше, предоставляется в большинстве самим продавцом.

Не стоит спешить заключать сделку, если продавец медлит в процессе подготовки документов. То есть, он постоянно ссылается на свою невнимательность и забывчивость, говорит, что у не хватает свободного времени и он не может никак подготовить нужные документы – это все только отговорки.

  1. Проверьте, стоит ли обременение на приобретаемую недвижимость.

    Сделать это просто, нужно всего лишь заказать выписку из ЕГРП на квартиру, которую вы собираетесь покупать. В данной выписке указываются все обременения правами третьих лиц, которые имеются на квартиру (если они есть), а также все судебные разбирательства. Вы можете лично получить данную выписку в МФЦ или Регистрационной палате всего за один день, уплатив госпошлину в размере 200 рублей, при этом вам не нужно присутствие собственника квартиры. Также вы можете всего за 150 рублей заказать электронную версию выписки на этом сервисе, беспокоиться за достоверность данных не нужно, так как вся информация получается с самого Росреестра. На ваш электронный адрес придет выписка, на которой изображена электронная цифровая подпись Росреестра. Документ приходит в течение 4 часов.

  2. задаток при покупке квартиры

    Как правильно составить договор задатка и не лишиться своих денег до сделки?

    Процедуру выписки ребенка, не достигшего 18 лет, из квартиры читайте здесь.

    Дарственная – один из способов отчуждения имущества. По ссылке http://o-nedvizhke.ru/kvartira/darenie/kak-oformit-darstvennuyu-na-dolyu-v-kvartire.html вы узнаете, как правильно оформить договор дарения на долю квартиры.

  3. Проследите истории сделок, которые ранее проводились с квартирой.

    Для этого необходимо взять выписку из Гос.реестра, однако сделать это может только продавец или доверенное им лицо. Заказать данный документ можно в МФЦ, Регистрационной палате или на сервисе, который предоставляет электронные выписки из ЕГРП.

    Внимательно ознакомьтесь с выпиской. Если с момента приватизации она часто продавалась, то вам стоит насторожиться. Ведь любой жилой объект не должен слишком часто переходить от одних рук в другие.

  4. Узнайте, была ли узаконена перепланировка.

    Сделать это очень просто, для этого вам понадобится технический план квартиры сверить с реальной планировкой. Если же данные не соответствуют реальности, это означает лишь одно – перепланировка не была узаконена.

  5. Продажа недвижимости по генеральской доверенности.
    • Сначала проверьте саму доверенность.

      Если продавец осуществляет продажу недвижимости по генеральской доверенности, вам необходимо посетить нотариуса, у которого она оформлялась, и узнать, не была ли она отозвана. Причем сделать это нужно до заключения сделки купли-продажи.

    • После чего в обязательном порядке удостоверьтесь в дееспособности и адекватности собственника недвижимости.

      Если при общении с продавцом у вас возникли сомнения по поводу его психологического состояния, вы имеете полное право требовать от него медицинские справки, выданные Психоневрологическим и Наркологическим диспансером, о том, что данное лицо стоит или не стоит у них на учете.

      В том случае, если справка подтвердит то, что продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере, то вам необходимо получить разрешение от его опекуна на продажу квартиру, который также должен вам предоставить разрешение от органов опеки и попечительства.

      Запомните, если хоть один из владельцев квартиры состоит на учете в одном из этих диспансеров, то сделка купли-продажи является недействительной.
  6. Проверьте, есть ли в квартире еще зарегистрированные или временно снятые с регистрационного учета лица.
    • Если в ходе вашей проверки выясниться, что на данный момент в квартире имеются зарегистрированные лица, то лучше будет, если они выпишутся с нее до продажи.

      Перед продажей жилой недвижимости, собственнику необходимо запросить в паспортном столе справку, подтверждающую то, что в ней никто не зарегистрирован, и предъявить ее вам. Учтите, что все зарегистрированные в квартире лица могут и дальше пользоваться жилплощадью, даже если у нее сменится владелец. Если вы купите квартиру с прописанными в ней лицами, выписать вы их из нее сможете только путем обращения в суд.

    • Узнать, имеются ли временно снятые лица с регистрационного учета в данной квартире, можно только путем заказа архивной или расширенной выписки из домовой книги (внимательно изучите ее!). Получить ее может собственник квартиры или его доверенное лицо.

      Настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении данного документа собственником и поинтересоваться, был ли кто-нибудь из прежних жильцов выписан в места лишения свободы, в воспитательные учреждения и психдиспансер. Кроме того, вы можете посмотреть количество зарегистрированных лиц в квартире по квитанциям для оплаты коммунальных услуг. Если вы получите на ваши вопросы положительные ответы, то советуем вам отменить сделку.

  7. Проверьте, имеются ли претенденты на наследство.

    При приобретении квартиры, перешедшей собственнику по наследству, возникает большая вероятность появления наследников. Чтобы это предотвратить, вам необходимо лично вместе с собственником квартиры явится к нотариусу, который ранее вел это дело, и запросить выписку из нотариальной книги. В ней должно быть четко написано, что все претенденты написали письменный отказ от наследства.

  8. Проверьте, имеется ли у продавца согласие супруга(и).

    Продавец должен иметь на руках заверенное у нотариуса разрешение на продажу недвижимости, если она была куплена в браке, даже несмотря на то, что она находится в собственности у продавца.

    Этот документ не нужен только в том случае, если между супругами ранее был заключен брачный договор, в котором описывается все раздельное имущество и доходы супругов.

Инструкция прописки в своей новой купленной или чужой квартире

Не забудьте прописаться в квартире после ее покупки. В статье рассказано: как это сделать и какие документы понадобятся.

Делайте перепланировку квартиры по закону, а если уже сделали – узаконьте ее через суд. Подробнее о перепланировке квартиры читайте здесь.

Дарственную можно оспорить по многим причинам. Подробности по ссылке http://o-nedvizhke.ru/kvartira/darenie/mozhno-li-osporit-darstvennuyu-na-kvartiru-i-na-kakix-osnovaniyax.html.

Как не купить квартиру с долгами

Каждый собственник квартиры просто обязан погасить все свои долги по коммунальным платежам прежде чем продавать квартиру.

Поэтому, чтобы удостовериться в этом запросите у собственника квартиры справки, которые подтверждают отсутствие долгов (берутся в каждой организации отдельно). А еще лучше будет, если вы лично будете присутствовать при их получении. Если вы приобретете квартиру, у которой имеются коммунальные задолженности, то сотрудники ЖЭКа будут требовать того, чтобы их уплатили вы. Хотя по закону делать это вы не обязаны, но лучше перестраховаться.

Если же долги по коммунальным платежам имеются и продавец не может их заплатить, то вы просто обязаны обсудить с ним, как будет происходить их погашение. Произвести уплату долгов можете и вы в счет стоимости приобретаемой недвижимости. Однако прежде чем делать это, вы должны заключить с продавцом письменное согласие в форме задатка, в котором будет сказано, что погашение долгов по коммунальным платежам идет в качестве предоплаты.

Внимание! Если на момент составления договора купли-продажи, продавец погасил все свои долги, он обязан об этом упомянуть в самом договоре. Если в будущем выясниться, что долги все же имеются, их должен будет погасить предыдущий владелец.

В том случае, если вы обнаружили несовпадение каких-либо данных в документах, то это, наверное, следствие задержки передачи данных между инстанциями и чтобы в будущем избежать проблем, рекомендуем вам самостоятельно обойти все инстанции и уточнить интересующую вас информацию.

Обратите внимание, идет ли он вам на встречу, может ли он показать вам жилплощадь в удобное для вас время, не боится ли вашего знакомства с соседями и ответственен ли он в плане предоставления необходимой документации.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Что нужно знать при покупке квартиры и как ее проверить?» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)333-45-16 доб.214 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!
Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

3 × четыре =