Доля в квартире: покупка

1370881979_5-300x195

Для чего люди приобретают долю квартиры? Каждый преследует свои цели, однако, преимущественно покупатели прибегают к подобным сделкам, планируя выкупить оставшуюся часть, а также в качестве метода вложения капитала или проведения регистрации.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Покупка доли в квартире на материнский капитал у родственников

Приобретение квартиры, принадлежащей родственникам, или же ее части за средства, выделяемые Пенсионным фондом, вполне осуществимо, поскольку запреты на подобные операции законодательством не предусмотрены.

Но ни в коем случае не стоит покупать жилую недвижимость с личной пропиской по адресу ее расположения, естественно, это не относится к долевым покупкам.

Законом установлен запрет лишь на заключение сделок купли-продажи между супругами, касательно остальных родственников упоминаний нет.

Вполне вероятно, покупка доли жилплощади у родственников – это не законодательное упущение, а реальный метод, предназначенный для расселения членов семьи при чрезмерной их заселенности на незначительной площади.

К примеру, московская семья, ютясь в небольшой квартире на две комнаты, может испытывать крайнюю тесноту жилищных условий, ввиду одновременного проживания в ней пары поколений.

В этом случае, метод выкупа доли жилплощади у своих родственников позволит им в дальнейшем обзавестись однокомнатной квартирой. То есть долевые покупки жилья у своих близких не могут расцениваться как нецелевое вложение средств.

Покупка доли в квартире на материнский капитал

Приобретение части жилья с использованием материнского капитала, учитывая установленный его объем в 453 тысячи рублей состоянием на 2016 г., и текущей ценовой политикой на жилищном рынке, в большей части регионов и для большинства семей – единственно возможный метод оптимизации жилищной обстановки.

Приобрести часть квартиры, используя госпомощь, вполне возможно, но многие и не догадываются об этом факте. Главным условием здесь является обязательная обособленность приобретаемой семьей доли жилья от оставшейся площади.

Именно по этой причине, приобрести часть в квартире с одной комнатой не представляется возможным, так как отделение части от одной комнаты, достаточной для проживания в ней одной семьи, попросту невозможно.

Встречается, что семьей принимается решение о выкупе комнаты у своих близких, используя материнский капитал. Преимущественно речь идет о бабушках и дедушках детей. Довольно часто этот способ используют для того, чтобы обналичить сумму, выдаваемую государством, для пополнения семейного бюджета.

Следует помнить, что приобрести недвижимость, используя капитал, можно только у граждан, не пребывающих в близком родстве с несовершеннолетними детьми, поскольку гражданским законодательством введен конкретный запрет на подобные действия.

Методы применения материнского капитала для покупки части недвижимости

Приобретение комнаты с помощью маткапитала в 2016 осуществимо при непосредственном расчете с продавцом, и посредством жилищного кредитования.

Прямой расчет с лицом, осуществляющим продажу, вызывает необходимость составления соответствующего договора с дальнейшим подключением ПФ в целях начисления суммы капитала в пользу продавца.

Если брать систему кредитования, то здесь схема действия подразумевает подписание кредитного соглашения в учреждении (включая банковское), приобретение жилплощади на средства, выделенные кредитом и погашение его с использованием капитала прямым перечислением через ПФ (по заявлению).

Для первого случая, обязательный порядок требует достижения ребенком 3 лет, чтобы появилась возможность долевой покупки, второй – открывает возможность применения капитала при непосредственной выдаче сертификата.

Необходимая документация

Если возникала необходимость в приобретении доли квартиры, то чтобы обратиться в ПФ, нужно будет предоставить такие документы:

  • Копию и подлинник сертификата;
  • Свидетельство, подтверждающее право владения частью квартиры;
  • Выписку из Единого государственного реестра прав, для подтверждения отсутствия обременений;
  • Копии договора на приобретение жилья после госрегистрации;
  • Обязательство в письменном виде для подтверждения намерений оформления приобретаемой доли в общую семейную собственность.

Покупка доли в квартире у родственника

Если ощущается некая тягость от совместного проживания в одном жилье с собственными близкими родственниками, а оформление собственности на жилье – долевое, более разумно будет рассмотреть вариант выкупа части не принадлежащего вам жилья.

Однако тут же появляется вопрос – каким образом юридически верно оформить выкуп части квартиры у своего родственника?

Нюансы выкупа части жилья, принадлежащего родственникам

Для начала определяемся, какая разновидность собственности на жилье имеется у вас – общая или долевая, проще говоря, как юридически выражена оформленная на вас доля жилья (в дробном варианте, или в виде совместной). Здесь разница состоит в праве и возможности владельца осуществления продажи недвижимости.

Если имеется выделенная часть, то ее владелец может продать ее, не дожидаясь получения разрешения на эти действия от остальных собственников жилья. Последние имеют только приоритетное право выкупа. Если же речь ведется об общей собственности, без согласия совладельцев не обойтись.

По этой причине, если один из шести владельцев приобретает шестую долю у второго владельца, то необходимо заручится согласием остальных четырех владельцев жилплощади.

Если подобный сценарий вам не по душе, нужно позаботиться о выделении частей всех владельцев, или по обоюдному согласию с заключением договора по имущественному разделу, или в порядке судебного производства.

Далее, поговорим о том, как приобрести часть жилья родственников. Первый важный момент – проведение сделки возможно при полном согласии всех сторон. Любые принуждения противозаконны. Как у законного собственника (долевого), у вас имеется приоритетное право на совершение покупки.

Гражданским кодексом РФ в статье 250 предусмотрено, что об инициативе реализации продавец должен известить остальных долевых собственников исключительно в письменной форме, обозначив конкретные расценки и выдвигаемые условия реализации.

Затем предусмотрено 30 суток, чтобы принять решение, после окончания этого срока, продавец, не получивший ответов, по закону может реализовать принадлежащую ему долю любому третьему лицу (как юридическому, так и физическому).

В этом случае, продавец не имеет права занижать объявленную остальным долевым собственникам цену. Рекомендуется до момента совершения сделки удостовериться в том, что остальными долевладельцами получено уведомление от продавца, и 30 суток от этой даты истекли.

Долевладельцами может быть оспорена сделка по реализации доли в судебном порядке, если:

  • Все участники не были уведомлены о факте реализации;
  • Выяснился факт нарушения обозначенных в уведомлении условий, преимущественно это касается цены, установленной для доли;
  • Реализация доли прошла в срок до истечения месячного периода после уведомления;
  • Продавец вправе увеличить расценки на долю, но уменьшение будет расценено как нарушение;
  • Когда перечисленные пункты имели место, это может служить поводом для обращения в суд, с требованием о восстановлении покупательских прав.

Установленный порядок долевого выкупа имущества у родственников

Процесс выкупа проходит путем заключения обыкновенной сделки купли-продажи, состоящей из 3 этапов:

  • Подготовка надлежащей документации. Возникает необходимость в документах, устанавливающих право владения (акте приватизации, договоре купли-продажи и прочих), подтверждающих его (выписки из Единого госреестра прав, справки о перечне проживающих граждан и, если возникает необходимость, заверенного нотариусом разрешения остальных собственников на заключение сделки);
  • Непосредственное осуществление сделки (с подтверждением нотариуса либо без такового). Оплата государственной пошлины и налоговых платежей (при законодательном указании);
  • Госрегистрация права собственности. Только после указанных действий, можно считать себя новым собственником доли.

Ряд юридических осложнений может появиться, когда в жилье зарегистрирован или относится к собственникам (наследникам) доли ребенок, не достигший совершеннолетия, или гражданин с неполной дееспособностью/недееспособный.

При данных обстоятельствах, чтобы состоялась сделка, нужно заручиться согласием органов опеки и попечительства, которым понадобятся гарантии того, что условия проживания и права ребенка на имущество не будут ущемлены.

После оформления продажи жилья, нужно позаботиться о том, чтобы указанные категории граждан были прописаны на площади большей или равной предыдущей, в противном случае, органы опеки и попечительства имеют право оспаривания совершенной сделки.

O-NEDVIZHKE.RUПокупка доли в квартире: документы

Под договором купли-продажи части жилплощади подразумевают юридически действующий документ, которым закрепляется право на передачу имущества. Форма и содержание договора в обязательном порядке должны соответствовать требованиям гражданского законодательства.

Составляется он в письменной форме, процесс заверения осуществляется при подписании. Документ будет иметь юридическую силу и в случае его подписания без присутствия нотариуса, но при обязательном проведении его регистрации в Росреестре.

В процессе заключения договора, стороны заполняют все его пункты и дополнительно оформляют акт, подтверждающий передачу договорного предмета. Акт впоследствии подшивается к договору.

В договоре обязательно указание следующих реквизитов:

  • Наименование разновидности договора;
  • Наименование населенного пункта, где заключается сделка и текущей даты;
  • Сторон, подписывающих договор;
  • Ключевых признаков и адреса недвижимости, доля которой выставляется для реализации;
  • Документа, подтверждающего отказ остальных долевых владельцев от выкупа реализуемой доли;
  • Расценок на выставленную на реализацию долю, установленной формы оплаты;
  • Данных обо всех зарегистрированных гражданах и дате, когда последние будут сняты с учета (если по договорным условиям в этом возникает надобность);
  • Количества копий договора и справки о проведении регистрации.

Сбор документации:

  • Нужна документация, устанавливающая право владения продавца долей или комнатой в квартире (договор о получении свидетельства о праве собственности и непосредственно указанное свидетельство);
  • Документ, в подтверждение уведомления всех имеющихся долевладельцев о факте реализации доли, принадлежащей продавцу, включая их отказ от совершения выкупа;
  • Наличие выписки из домовой книги;
  • Документально оформленное согласие супруга (-ги), в том числе и бывших.

Определение преимущественного права

До того как заключать договор купли-продажи части жилья, продавец, в обязательном порядке, в письменном виде, должен уведомить прочих владельцев квартиры, поскольку последним принадлежит прерогатива выкупа реализуемой доли.

С момента получения письменного сообщения, у собственников в распоряжении есть месяц для высказывания своих намерений о выкупе ими выставляемой для реализации доли либо отказе от такого права.

Оформление отказа – исключительно письменное. По прошествии 30 суток, если ни один из собственников не высказал интереса по поводу выкупа доли, ее собственник имеет полное право продать ее другим покупателям.

Когда возникло нарушение установленного законодательством периода, и прошла продажа доли лицу, не из числа долевладельцев квартиры, последние имеют шанс в трехмесячный срок оспорить факт продажи в суде.

Тогда судом выносится решение по переводу права покупателя в пользу остальных долевладельцев квартиры. Аннулирования договора не происходит, суд постановляет произвести замену обусловленного договорными условиями покупателя на законного. Подобное решение подразумевает внесение соответствующих поправок в Госреестре.

Нужно учитывать и то, что долевладельцы, не проживающие в квартире, и данных о проживании которых нет, также должны в письменной форме уведомляться о реализации доли, принадлежащей продавцу. Подобное правило диктует необходимость направления уведомления по адресу последнего места жительства таких лиц.

Покупка доли в квартире для прописки

Если другие методы получения регистрации отсутствуют, и имеется определенная часть сбережений, то с этой целью можно рассмотреть вариант приобретения доли квартиры.

Для подобного метода совершенно неважно, какого метража будет приобретенная доля. Другими словами, нет надобности приобретать целиком комнату, вполне достаточным будет приобретение малой доли в жилье.

Способы долевого раздела квартиры

Есть две разновидности долевого вида собственности:

  • При идеальной доле, жилая площадь разделяется между владельцами в равной степени или в конкретном процентном соотношении, без привязки к реальной квадратуре жилища. К примеру, есть квартира с тремя комнатами, общей площадью в 60 квадратов. Разбивка площади по комнатам составляет: 15, 35, 10 квадратов. Распределение долей среди собственников равномерное, и составляет – по 20 квадратов на каждого;
  • При выделении доли в натуре, процесс раздела совершается, учитывая конкретные показатели метража занятой площади. Здесь, при рассмотрении той же квартиры, собственникам будут принадлежать разные доли: первому – 10 квадратов, второму –15 квадратов, третьему – 35 квадратов.

В подобных примерах, в целях наглядности, рассматривалась лишь площадь, отведенная для жилья. Деление общей площади между владельцами происходит равными частями.

Величина идеальной доли

Преимущественно, упоминая понятие «квартирной доли для регистрации, подразумевается именно идеальная доля. Ее размеры могут быть крайне малы и нисколько не зависят от квадратуры жилья.

Таким образом, квартиру с одной комнатой, имеющую площадь в 36 квадратов, можно поделить, к примеру, на 40 частей (каждую из которых можно назвать идеальной долей). Эти части возможно по отдельности реализовать для целей прописки.

Гражданин, купивший 1/40 часть от указанной квартиры, имеет возможность еще раз разбить принадлежащую ему долю на части, продав каждую из них (также для регистрационных целей).

Действуя по такой схеме, во множестве московских квартир с площадью в 30 квадратов, оказываются прописанными не один десяток людей.

Как прописать родственников на доле квартиры, купленной для регистрации

Допустим, вы обзавелись для прописки долей в квартире. Если у вас есть ребенок, не достигший совершеннолетия, то есть возможность его прописки без получения одобрения всех остальных долевладельцев. Однако в этом случае обязательное условие – проживание родителей вместе с ребенком.

Прописать жену или остальных близких можно лишь при одобрении всех долевладельцев, оформленного письменно и заверенного нотариально.

То есть здесь наглядно продемонстрированы возможности получения прописки лишь при владении малой частью жилья. Вам не могут выдать отказ в оформлении регистрации, даже при том условии, что реальная квадратура доли составит 6 квадратов.

Все выданные отказы, основанные на «недостаточности величины площади для возможности проживания» – незаконны. Это обосновано тем, что если человек владеет даже незначительной долей жилой площади, это не может служить причиной выдачи ему отказа в оформлении постоянной прописки.

Покупка доли в квартире по ипотеке

Гражданским законодательством предусматривается наличие у нескольких человек права собственности на один объект недвижимости, к примеру, квартиру.

Подобное имущество принято называть общим (ст. 244 Гражданского кодекса РФ). Каждый такой владелец обладает правом распоряжения лишь частью квартиры – долей. Величина ее подлежит фиксации в правоустанавливающем документе и  свидетельстве на право владения.

Хоть такой владелец и не обладает жильем в целом, но ему полноправно принадлежит его часть. У него есть право ее завещания, дарения, продажи (ст. 246 Гражданского кодекса РФ).

Покупатель этой доли становится впоследствии ее владельцем. Приобрести в собственность оставшиеся доли, он может лишь по соглашению с их владельцами.

Расценки на жилую площадь сейчас таковы, что и приобретение ее доли требует существенных финансовых затрат, порой требующих оформления кредита, и обеспечения выплаты последнего с помощью залога недвижимости.

Следует рассмотреть сложности получения ипотеки на приобретение доли жилплощади. В качестве условия подобной сделки выступает ипотека, как продукт банковской сферы специфической направленности.

Обязательными условиями подобной сделки являются:

  • конкретика целевого назначения;
  • выдача на существенный период;
  • обеспечение залогом.

Последнее стоит рассмотреть отдельно. Такое понятие, как залог, регламентируется ст. 6 Федерального закона под № 102, и является обеспечительной мерой в правовом взаимодействии кредитора и должника.

Его суть в том, что при условии невозврата суммы долга в оговоренный договорными условиями срок, у кредитора есть полное право извлечь эту сумму из стоимости залогового предмета.

Если говорить проще, взятая в кредит сумма погашается при нарушении договора продажей предмета залога. А часть суммы, превышающая долг, будет отведена в распоряжение должника, лишившегося имущества.

Ипотечное кредитование рассматривает в качестве предмета для залога исключительно недвижимость. Это может быть жилье, отдельное строение, не предназначенное для проживания, и прочее.

Законодательством разрешена передача в качестве залога как объекта полностью, так и доли от него. Сумма кредита, одобряемая банковским учреждением, прямо сопоставима с ценой залогового имущества и его ликвидностью.

Способы получения ипотеки

Способов обратиться за получением кредита на приобретение части жилья лишь два:

  • у покупателя имеется оформленная на него одна часть жилья и он желает получить в собственность вторую;
  • каких-либо имущественных прав на часть жилья у покупателя нет.

В каждом случае, позиция банковского учреждения будет отличаться. Вся беда в том, что доля жилья имеет непросто меньшую цену, но она также отличается и меньшей ликвидностью.

Таким образом, если банк взыскивает задолженность и выставляет ее для продажи на аукцион, гарантий того, что на подобное имущество будет найден покупатель, нет.

Как результат, банк не вернет кредитную сумму, и у него на балансе дополнительно появится недвижимость, для содержания которой нужно будет потратиться. Именно по этой причине банк может пойти навстречу при оформлении кредита для выкупа последней части жилья.

Так, банк приобретает недвижимость в залог полностью и, при надобности, с легкостью сможет провести ее реализацию. Процесс же реализации доли для банка отягощен и невыгоден. При реальной оценке, такую сделку банк вряд ли одобрит.

Ипотека на часть в жилье

Оформление ипотечного кредита на часть жилья вполне реально, если такая часть значится последней. Говоря проще, с ее приобретением у заемщика в собственности окажется квартира полностью. Преимущественно подобные ситуации часто встречаются в коммунальном жилье.

Однако вполне возможны и другие варианты, к примеру, после регистрации развода и при наследственном разделе имущества между родственниками. Однако подобные сделки банком оцениваются как рискованные и поэтому одобряются нечасто.

Частный дом

Если речь ведется о получении кредита на выкуп части с дома, порядок действий аналогичный, как и при выкупе части жилья. Более охотно банк дает добро на оформление сделок, при которых заемщик в итоге получает в распоряжение дом полностью.

При этом будет на порядок выше величина процентной ставки, но этот момент связан только с типовой принадлежностью жилья. Есть еще метод, который дает шанс получения кредита и посредством залога части жилого дома.

Для этой цели возникает необходимость в разделении строения в натуре: происходит раздел здания на две обособленные части, независимые друг от друга (отдельные вход и коммуникации). Подобный метод отличается большими затратами и длительностью, однако, без этого не обойтись.

С использованием материнского капитала

Есть способ выкупа последней части в квартире (коммуналке) или комнаты в ней, используя материнский капитал. Этих средств хватит на оплату первого взноса и кредитных процентов. Однако здесь есть условие – доля должна быть представлена в виде отдельного изолированного помещения.        

Как оформляется?

Для получения ипотечного кредита в целях покупки доли, согласие банка играет решающую роль. Гораздо проще добиться одобрения, если заемщик претендует на единоличное владение жильем и желает, таким образом, приобрести оставшуюся в нем часть.

По этой причине в заявке-анкете, подаваемой в банк, данное обстоятельство должно быть непременно указано. Кроме информации, характеризующей объект недвижимости, интерес проявляется и к личности заемщика.

Доход претендующего на кредит должен быть стабильным и достаточным. В идеале должна быть гарантия сохранения данных качеств на протяжении всего периода кредита. Для этого банковское учреждение потребует подтвердить трудоспособность возраста, объем дохода и факт занятости.

Список документации

При первом посещении банка, нужно позаботиться о наличии:

  • Заполненного заявления-анкеты;
  • Паспорта;
  • Копии трудовой либо свидетельства, подтверждающего регистрацию ИП;
  • Справки об объеме прибыли (по форме 2 НДФЛ или форме, установленной банком).

Подтверждать период стажа и объем зарплаты будет не нужно тем, кто получает платежи от работодателя на карточку избранного им банка. Зачастую именно таким заемщикам банк может предложить более интересные условия кредитования, нежели для «уличных посетителей».

Чтобы увеличить свой шанс на выплату кредита, желательно было бы предоставить еще при первом визите доказательство своего стремления поскорей обзавестись всей квартирой, использовав ее в качестве залога.

Для этой цели, к составленному заявлению прилагается:

  • документация на личную долю жилья;
  • договор, которым передается право владения;
  • свидетельство о проведении государственной регистрации права собственности.

Существенна ли выгода?

Выгоду от приобретения оставшейся части недвижимости и перевода квартиры в полную собственность получает, прежде всего, заемщик.

Последний наравне с банком приобретает имущество, обладающее высокой ценностью. Если возникает желание, его с легкостью можно продать, однако, для совершения подобных действий потребуется одобрение банка.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

6 + один =