Как купить квартиру у юридического лица?

big_2658

Приобретение квартиры у организации/предприятия/учреждения, а иными словами – у юридического лица, характерно довольно непростой процедурой по оформлению документов.

Это объясняется, в первую очередь, тем, что возникает необходимость получения дополнительного согласия от всех учредителей данного юрлица на заключение сделки.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Специалисты в сфере жилищного законодательства, как правило, советуют гражданам быть особо внимательными при заключении таких сделок.

Суть даже не в ряде процессуальных сложностей, а в наличии дополнительных рисков со стороны покупателя. Если взять во внимание статистические данные, то количество обманных, мошеннических сделок при покупке недвижимости у юридического лица значительно выше, чем среди сделок между физическими лицами (обычными гражданами).

Особо широко распространенным и элементарным способом мошенничества выступает подделывание документа одобрения со стороны всех членов организации, всех соучредителей.

Здесь конкретнее.

Разрешение на осуществление сделки может быть выражено несколькими формами:

  • Протоколом собрания учредителей или же совета директоров организации;
  • Выпиской из данного протокола;
  • Письменным согласием в свободной форме, которое подписывается всеми учредителями юридического лица.

nalogovyiy-vyichet-pri-pokupke-novostroykiКакие есть риски при покупке квартиры?

Как торговаться при покупке квартиры, читайте тут.

О покупке квартиры в лизинг читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/pokupka-kvartiry-v-lizing.html

В судебной практике РФ существуют тысячи примеров по фальсификации подобных разрешений. Директором или же другим наделенным полномочиями сотрудником фирмы, в целях экономии времени и/или с целью личного обогащения, осуществляется подделка подписи и печати на документе.

После этого, неосмотрительному простоватому покупателю направляется повестка в судебный орган: один или несколько соучредителей организации решили оспорить сделку купли-продажи, поскольку не давали не нее своего согласия.

Со стороны суда, требования истца удовлетворяются, и сделка признается незаконной. Если следовать логике, то вам должны вернуть затраченные на покупку денежные средства, однако, так, как правило, не происходит, поскольку получателем данных денег является давно уволившийся сотрудник той самой организации, данные по местонахождению которого неизвестны.

Не редки также случаи, когда в роли мошенника выступает лицо, совершенно не причастное к стороне якобы «продавца».

Простой покупатель не в силах проверить эти факты. Все, что он делает, это «развесив уши» поддается обманным маневрам якобы представителям юридического лица и заключает фиктивную по характеру сделку купли-продажи. После этого вышеуказанные продавцы куда-то пропадают, а обманутый человек остается, как говорится «с носом».

Каким образом покупатель может себя обезопасить?

Для начала следует оставить панику и подобные приступы эмоциональности и неуравновешенности.

Кроме этого:

  • При наличии возможности присутствия на собрании учредителей организации-продавца, в обязательном порядке воспользуйтесь ею. Это даст вам гарантию законности будущей сделки;
  • При обстоятельствах, когда вас не пускают на совет директоров, то вам стоит с большой долей внимательности изучить документацию учредительного характера по фирме, прочитать их устав. В данных документах, вы сможете найти сведения по процедурной части принятия решений. При сверке, описанной в документации процедуры с выданным вам согласием на заключение сделки, вы, скорее всего, обнаружите ряд нарушений и несоответствий при наличии таковых;
  • При наличии возможности, получите консультацию у эксперта по договорным вопросам или же риэлтора, предоставив ему весь пакет документации по вашей сделке. Эти специалисты помогут вам обнаружить аспекты, способные вызвать обоснованные сомнения;
  • Помимо документов учредительного характера, постарайтесь внимательно изучить и документы правоустанавливающего типа. Обратите внимание не только на объект недвижимости, но и на землю под данным домом. Вы должны быть уверены, что юридическое лицо выступает в качестве собственника (доверенного управленца), а не арендатора.

Также действенным методом по обнаружению так называемых подводных камней послужит выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с данным имуществом. Данный документ можно заказать и получить в подразделении Росреестра (Регистрационной палате) в самостоятельном порядке, потратив лишь 150-200 рублей на выплату госпошлины. Размер суммы будет зависеть от формы справки (электронная или бумажная).

Данная выписка, помимо вышеуказанных данных, несет в себе и историю гражданско-правовых операций, которые проводились с искомым объектом недвижимости.

Вы сможете проследить, какие именно сделки проводились с приобретаемой вами квартирой, имелись и имеются ли какие-либо обременения на ней, а также отчуждалась ли данная квартира по решению суда.

Частота проведения операций с одной и той же недвижимостью должна стать для вас «тревожным звоночком» и поводом для подозрений.

В обязательном порядке, в подобных случаях, следует не забывать о сроке исковой давности, присущем сделкам жилищной направленности. Срок обращения в судебные органы, в данном случае, составляет 36 месяцев или же три года.

Это значит, что при условии, когда в последний раз какие-либо операции с искомым объектом недвижимости осуществлялись более 3-х лет назад, прежние владельцы никак не смогут подвергнуть оспариванию ваши права на купленную жилплощадь.

O-NEDVIZHKE.RU

Также в качестве дополнительных мер подстраховки подойдет заказ выписки из домовой книги в прямом смысле за 2-3 дня до оформления сделки в Росреестре. Так у вас появится возможность узнать, не зарегистрирован ли по данному адресу кто-либо (при условии, что подобный момент не указан в тексте договора).

Если же выяснится, что есть некое несовершеннолетнее лицо, обладающее правом пользования помещением, то в ваших интересах требовать со стороны продавца получения от органа опеки и попечительства разрешения на отчуждение объекта недвижимого имущества, по адресу которого данный ребенок прописан.

Естественно, сыграет только полезную роль тщательное изучение доверенности, при условии, когда собственник квартиры совершает гражданско-правовые действия через доверенное лицо. К слову сказать, доверенность может быть представлена в нескольких видах (она может быть генеральной, специальной или же разовой).

Имеют различия и полномочия, которыми наделяется доверенное лицо. «Генералка» дает право совершать любые деяния с объектом недвижимости доверителя на протяжении обусловленного временного промежутка. Разовая доверенность позволит действовать доверенному лицу лишь в рамках одной сделки.

Касательно специальной доверенности, она обычно применяется с целью представить интересы в судебных органах. Стоит обращать внимание на перечень тех сделок, которые вправе совершать доверенное лицо, а именно есть ли у него право получения денежных средств на руки, а также право подписи документов.

При обстоятельствах, когда указанные в тексте доверенности полномочия не совпадают с теми, которые выступят необходимыми при заключении сделки купли-продажи квартиры, рекомендуем отказаться от подобного приобретения.

Имеется ряд аспектов, которые связаны с договорами уступки прав требования. Довольно часто компании инвестиционной направленности занимаются скупкой отдельных квартир в новых домах, а то и скупают многоквартирные дома целиком.

Далее фирмы переуступают данные объекты недвижимости в пользу третьих лиц для получения, таким образом, прибыли. Если у вас именно такая ситуация, вам стоит проверить наличие в договоре уступки ссылки на первичный договор-основание, согласно которому объект недвижимости перешел в собственность к ее предыдущему владельцу.

Следует отметить немаловажный факт, а точнее отличительную и идентифицирующую особенность – договора уступки должны быть заверенными у нотариуса.

Итак, следует учесть, что сделки по покупке жилплощади у юридических лиц являются не только процессуально сложными, но и довольно опасными в плане вероятности мошеннических действий, а потому следует быть весьма осмотрительными в подобных ситуациях.

Также отметим, что для покупателя довольно важно владеть хотя бы основными азами по таким сделкам. При отсутствии уверенности в корректности оценки договора купли-продажи с юридическим лицом, в способности разобраться в учредительных и уставных документах, советуем обратиться к специалисту, компетентному в подобных вопросах.

Покупка квартиры у юридического лица: документы

Основной отличительной характерной чертой сделок с недвижимым имуществом, в которых в качестве продавца выступает юридическое лицо, является алгоритм составления документации и подтверждения юридической чистоты и законности продажи, которые отличаются от обычного.

Относительно открытых акционерных обществ (ОАО) и обществ с ограниченной ответственностью (ООО), норами законодательства РФ предусматривается порядок сделок с ценным имуществом.

При условии, что сделка осуществляется в направлении отчуждения подобного рода имущества, она, как правило, называется крупной.

Этот момент определяется тем фактом, что стоимость реализуемого имущества составляет 25% и более от общебалансовой стоимости активов организации. Кроме того, сделки с недвижимым имуществом могут быть отнесены к крупным самим уставом юридического лица.

Перед тем, как заключить крупную сделку, со стороны генерального директора организации должно быть проведено согласование с остальными участниками общества.

Следует учесть, что директор – обычно наемный сотрудник, и является всего-навсего одним из остальных учредителей. Это свидетельствует о том, что его персональное и односторонне решение может привести к негативным последствиям для организации-продавца в целом.

По этой причине, реализация квартиры должна пройти предварительное одобрение в рамках совета директоров или же на собрании акционеров.

Кто обычно продает недвижимость?

Это застройщики, фонды инвестиционной направленности, компании-девелоперы, реже – юридические лица, которые распродают свое имущество (как пример, в ходе процедуры банкротства).

Иными словами, крупные организации, руководители которых не будут заниматься оформлением сделок в самостоятельном порядке. С этой целью, приобщаются юристы от организаций или же специалисты из риэлтерских агентств, а также представителей дочерних фирм.

В любом из вышеперечисленных случаев, для представителя компании обязательно наличие доверенности, предоставляющей ему подобные полномочия.

Стоит обратить внимание на тот момент, прописано ли такое полномочие представителя организации-продавца как право на прием-передачу денежных средств.

Довольно распространенными выступают случаи, когда юридическое лицо, являющееся продавцом, не выступает собственником продаваемого объекта недвижимости.

Подобной ситуации не стоит пугаться, – это нормальное явление. Объяснить можно так: паевые инвестиционные фонды довольно часто отдают их имущество в доверительное управление иным компаниям, связанным с ними деловыми отношениями или материальной зависимостью.

Статус доверительного управления имуществом (в нашем случае, недвижимым) имеет аналогию с доверенностью, которая оформляется на кого-либо из сотрудников фирмы-собственника. В данных обстоятельствах, на свидетельстве о регистрации прав собственности на квартиру ставится соответствующая пометка.

Касательно документов, стоит заметить, что их набор мало чем отличается от пакета документации по купле-продаже между физическими лицами.

Существенные отличия могут касаться лишь одно пункта – документа-основания. Этот документ демонстрирует для государственного регистратора, как объект недвижимости оказался у его прежнего собственника.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

восемь + одиннадцать =