Как купить квартиру в ипотеку?

man-signing-rental-bond-agreement

Приобретение недвижимости в ипотеку – серьезный шаг, который требует предварительного изучения всех нюансов, а также порядка действий. Потому что процедура покупки квартиры, в данном случае, намного сложнее оформления потребительского кредита. Необходимо проводить оценку объекта и его страхование, выбирать продавца, который согласится работать с ипотекой.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Выбор квартиры

В случае, когда покупка недвижимости будет производиться в ипотеку, нужно заблаговременно выбрать квартиру. Желающим приобрести жилье в строящемся доме, на этот пункт следует обратить особое внимание.

Как правило, риски в этом случае высоки у всех участников процесса: застройщика, банка и инвесторов. На начальной стадии строительства многоквартирного дома или жилого комплекса с компанией, возводящей здание, сотрудничает очень мало кредитных организаций (одна – две). Причины: минимальные цены, максимальный риск и существенно ограниченный выбор ипотечных программ.

Банки неохотно сотрудничают в плане кредитования покупки участков земли в поселках, расположенных за городской чертой. Это связано с нестабильностью рынка этих объектов, а также их ликвидностью. Последняя находится в тесной связи с успехами строительной компании по развитию инфраструктуры в конкретном поселке.

Ипотечные программы для загородной недвижимости предлагают лишь крупные финансовые организации. Однако цели получения заемных средств здесь две: приобретение земельного участка и возведение дома.

Срок, в течение которого будет вестись строительство, заранее оговорен, а процентная ставка за этот период будет на полтора-два процента выше обычной.

Приобретение жилья на вторичном рынке требует заблаговременного подбора вариантов, чтобы определиться с суммой ипотечного кредита.

Подбор программы ипотечного кредитования

После выбора квартиры, удовлетворяющей вашим запросам, стоит определиться с кредитной организацией по 2 критериям:

  • Готовы ли вы пойти на условия банка? Вряд ли получится найти предложение, выгодно отличающееся от других. Если банк предлагает низкую процентную ставку, то придется переплатить за дополнительную страховку и комиссии за разные действия (от рассмотрения заявления до перевода денег). Действительно значащая для заемщика информация – максимальная сумма, которую готов вам одобрить банк, и необходимый первоначальный платеж;
  • Удовлетворяете ли вы их требованиям? Гражданам, которые не могут документально подтвердить уровень своих доходов и представить иные необходимые справки из большого списка, но обладают средствами на серьезный первоначальный взнос (до половины стоимости), стоит рассмотреть предложения банков, выдающих ипотеку «по 2-м документам». Процентная ставка по подобным предложениям будет примерно на пол процента выше.

Подготовка бумаг и составление заявления на выдачу ипотеки

Для этого необходимо посетить кредитное учреждение. Желательно сразу несколько, поскольку есть вероятность, что где-то могут отказать. Во время разговора со специалистом банка, обязательно узнайте все подробности кредитования. Если будет возможность, возьмите типовой договор по подходящей ипотечной программе.

Дома его следует тщательно изучить и отыскать ответы на главные вопросы:

  • Какие комиссии берет банк за обслуживание кредита и другие услуги (в т. ч. дополнительные);
  • Сколько страховок потребуется оформить и последствия отказа от всех, кроме одной (которую требует закон);
  • Можно ли погасить долг досрочно и есть ли за это какие-либо санкции;
  • Какой существует срок просрочки по платежам, по истечении которого начнется процедура изъятия залоговой недвижимости.

counciltaxМожно ли погасить ипотеку материнским капиталом?

Об ипотеке на недостроенный частный дом читайте тут.

Каковы условия предоставления военный ипотеки, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/subsidii/voennaya-ipoteka-usloviya-predostavleniya.html

Перечень бумаг, необходимых для оформления ипотечного кредита, у всех банков разнится. Понадобится представить справку о заработной плате и составе семьи. Их не потребуют лишь в случае оформления упрощенных программ «по 2 документам».

Срок рассмотрения банком заявления о выдаче кредита может быть разным: при оформлении займа «по 2 документам», он составляет 2-3 дня, а ипотечного – до 1 месяца.

Выбор квартиры и получение одобрения у банка

После того как один из банков одобрил поданную заявку на ипотеку, можно начинать выбор объекта недвижимости. Если порядок действий строго выполнялся и заявления подавались лишь в те кредитные учреждения, которые работают с застройщиком выбранного дома, то с выбором квартиры проблем не будет.

Ситуация с жильем на вторичном рынке несколько сложнее. В этом случае, важно убедиться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости.

Наследственные споры, разводы, прописанные дети до 18 лет и граждане, проходящие срочную службу – это только часть причин для отклонения жилого помещения. Не стоит расстраиваться, потому что банк защищает и ваши интересы: сомнительная история квартиры может вылиться в гражданские иски, оспаривающие ваше право не недвижимость.

После подбора жилья, нужно провести ее оценку. Работу должен выполнять специалист с лицензией, которого назначит банк. Результат оценки повлияет на сумму, которую банк одобрит для покупки указанного объекта недвижимости.

Подписание кредитного договора

Если стороны согласны с объектом недвижимости и оценкой, они переходят к заключению договора. Заемщик может получить необходимую сумму для приобретения недвижимости.

Сделка купли-продажи осуществляется в Кадастровой палате, которая оформляет прекращение прав на квартиру у продавца и возникновение его у покупателя.

После завершения регистрационных действий, которые продлятся до полумесяца, новый владелец получит свидетельство о собственности на квартиру. После этого предстоит выполнить одно из условий кредитного договора – передать приобретенную недвижимость в залог.

Страхование квартиры

Перед подписанием договора об ипотечном кредитовании гражданин обязан выполнить одно условие (предусмотренное действующим законодательством): оформить страховку на квартиру от возможной утраты или повреждения.

Есть вероятность, что кредитная организация предложит подписать и иные страховые договора (жизнь, право собственности или риск невыплаты ипотеки). В данном случае у клиента есть три пути:

  • Подписать все предложенные страховые договора;
  • Согласиться на ипотеку с повышенной процентной ставкой (как правило, при отказе от необязательных страховок, со стороны банка ставится такое условие);
  • Пойти в другую кредитную организацию.

Выбор варианта действий остается за клиентом. Для принятия верного решения, стоит сравнить сумму страховых платежей и прибавку процентной ставки в денежном эквиваленте.

В банк необходимо предъявить договор страхования квартиры, оформить закладную и ипотечный кредит. Последняя бумага подлежит обязательной регистрации в Россреестре. На руки гражданин в этой организации получит не свидетельство о праве собственности, а экземпляр ипотечного договора с внесенной информацией о совершенных регистрационных мероприятиях, заверенных печатью.

С этого момента в ЕГРП внесены данные о том, что квартира находится в залоге у банка. Без его одобрения, гражданин не сможет распоряжаться указанным объектом недвижимости. Закладная будет храниться в банке, который получает возможность перепродать право требования возврата займа. На кредитные отношения эта ценная бумага не повлияет.

Покупка квартиры в ипотеку: риски

Приобретение недвижимости – ответственный шаг. Сделка может сорваться в любой момент по разным обстоятельствам: изменились планы продавца или в пакете документов не хватает какой-то бумаги.

При покупке жилья в кредит, клиент рискует в 2 раза больше. Главным образом из-за того, что все карты находятся в руках у банка. Чего стоит опасаться человеку, оформляющему договор ипотечного кредитования?

Первый риск: растущие цены

В Москве основная часть жилья приобретается при помощи ипотеки. Первоначальный взнос производится из средств, вырученных от продажи имеющейся недвижимости. В некоторых случаях, она также передается в залог.

Сложность сделки заключается в том, что покупатель не сможет:

  • Совершить ее своими силами;
  • Подобрать ипотечную программу;
  • Адекватно оценить имеющиеся возможности.

O-NEDVIZHKE.RU

При самостоятельном поиске решения, граждане рискуют потерять время из-за регулярных отказов в кредите. За это время цены на рынке недвижимости могут подскочить, поэтому полученной суммы будет не достаточно для покупки выбранной квартиры.

Специалисты по ипотечному кредитованию говорят, что самая распространенная сделка – приобретение еще одной комнаты. Иными словами, происходит обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную. Для столицы сумма классической ипотеки составляет 100 тыс. долларов.

Если отталкиваться от среднерыночных цен на недвижимость в Москве, то за указанную сумму можно приобрести дополнительные 16 м2. Существует вероятность того, что во время решения вопроса о выдаче ипотеки, недвижимость вырастет в цене и средств на ее покупку не хватит.

Чтобы избежать подобных проблем, сначала стоит выбрать банк и программу кредитования, а после этого выбирать квартиру. Помочь в этом может ипотечный брокер.

Второй риск: риэлторы и брокеры

Ипотечный брокер предоставляет информацию о разных кредитных линиях и программах в различных банках. Нельзя забывать о том, что указанный специалист практически не владеет данными о ситуации на рынке недвижимости, а занимается только финансовой частью вопроса. Другими словами, он не владеет тонкостями риэлторской работы, проверки квартир на чистоту с юридической точки зрения, а также оценки.

Это грозит клиенту тем, что купить выбранную квартиру не удастся, а банк не возьмет имеющееся жилое помещение в залог из-за выявленных проблем. Упущенное время может обернуться очередным ростом цен на рынке недвижимости.

Чтобы избежать описанных проблем, после расчета суммы и срока кредитования в работу с брокером должен подключиться риэлтор. Совместная работа указанных экспертов поможет сократить временные издержки на одобрение кредита, получение денег и совершение сделки купли-продажи.

На растущем рынке, как правило, стоимость квартиры, приобретаемой в ипотеку, будет завышена на величину от 5 до 10%, лучше приобретать жилье в кредит во время летнего затишья, когда рынок стабилен.

Третий риск: сложности регистрации

Сделка регистрируется в следующей последовательности:

  • Заключается кредитный договор;
  • Подписывается бумага о купле-продаже;
  • Оформляется ипотечный договор;
  • Составляется закладная;
  • Открывается счет на имя покупателя;
  • Банк перечисляет на него сумму кредита;
  • В указанные сроки осуществляется перевод средств с этого счета продавцу;
  • Ипотечный договор и бумага о совершенной сделке подлежат государственной регистрации.

Свидетельство о праве собственности оформляется в течение месяца. Нередко регистрационная палата затягивает процесс по причине отсутствующих ксерокопий или опечаток.

В случае задержки, необходимо немедленно оповестить об этом банк. Не лишним будет попросить у регистраторов справку, подтверждающую работу с бумагами. На основании этого документа, между заемщиком и банком составляется новое соглашение, которое подтверждает существование договоренности. В случае, когда клиент не сообщит о вынужденной задержке банку, сделка может быть признана ничтожной.

Четвертый риск: падение цен на рынке недвижимости

При снижении цен на квартиры, заемщик обязан выплачивать долг в прежнем объеме. Сингапурский кризис конца 1990-х годов стал ярким примером подобной ситуации. Безусловно, вероятность этого события в Российской Федерации мала, однако, уроки дефолта, случившегося в 1998 г. нельзя забывать (в тот год рыночная стоимость жилья упала практически в 3 раза).

Еще один риск – изменения на валютном рынке. Кредитные учреждения не смогут вечно терпеть падающий доллар и найдут способ повысить процентную ставку на валютные займы.

Специалисты говорят, что честным и пунктуальным «ипотечникам» переживать не стоит. Безусловно, заемщикам придется производить погашение долга согласно договору, а резкое падение цен на квартиры будет не в их пользу. Однако стоимость недвижимости в ближайшем будущем вырастет.

С годами жилая недвижимость становится только дороже, что играет на руку «ипотечникам». Резкое изменение курса валют сделает платежи по договору убыточными. В этом случае, стоит рассмотреть варианты перекредитования.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

один × 3 =