Правильно составляем договор и проводим задаток при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры

Рекомендации по составлению договора о продаже квартиры и внесении задатка

Как это часто случается в наших сегодняшних реалиях, идеальная квартира для покупки найдена, но средств на то, чтобы полностью оплатить ее стоимость, не хватает. В этих случаях многие сограждане берут ипотечный кредит на приобретения столь желаемой жилплощади. Абсолютное большинство банков работает по системе задатков, без внесения которых полную сумму кредита на руки никогда не выдадут.

Задаток представляет собой определенную и строго фиксированную сумму, которую клиент должен передать кредитной организации в подтверждение серьезности своих намерений и способности затем выплатить полученные в кредит средства. Задаток можно отдать и продавцу квартиры, которую вы желаете приобрести. Как только продавец получил задаток, он обязан никому не продавать жилплощадь до определенного срока. Этот срок обговаривается в индивидуальном порядке. Он рассчитан на то, чтобы покупатель за обговоренный срок смог найти всю сумму на покупку. Ведь пока не будет выплачена вся сумма сделки, покупатель не может обживать квартиру. Поэтому часто прибегают к задатку, который будет являться подтверждением серьезности намерений и способности за определенный срок внести всю стоимость квартиры. Кроме того, он является дополнительным стимулирующим фактом, чтобы все участники сделки купли-продажи надлежащим образом выполняли свои обязательства. На этапе совершения покупки, сумма задатка вычитается из общей стоимости квартиры. Что логично, ведь вы уже передали часть денег продавцу.

Правила передачи задатка

Даже если вы полностью доверяете продавцу и уверены в его честности и добросовестности, ни в коем случае не отдавайте задаток просто так без всяких оформлений специальных документов. Исключительно после того, как будет оформлен двусторонний договор о передаче и получении задатка, можно передавать деньги лично в руки или по средствам электронных расчетов. Подготовку договора нужно поручить грамотному юристу, чтобы он был составлен по всем правилам и имел определенную юридическую силу. Только в этом случае покупатель может рассчитывать на то, что квартиру не продадут другому лицу, и он не потеряет уже отданные деньги. Продавец же получает официальное подтверждение того, что именно этот покупатель приобретет жилплощадь.

Если покупатель уже отдал задаток, но неожиданно передумал покупать именно эту квартиру или нашел вариант получше, то задаток продавцом возвращен не будет. В тех случаях, когда продавец после получения залога отказывается продавать жилплощадь или продает ее другому покупателю, то выплатить задаток ему придется в двойном размере. Однако, для этого необходимо чтобы в составленном договоре была специальная отметка о том, что если покупатель в итоге не получит обещанную квартиру, то продавец выплачивает неустойку равную двойному размеру задатка.

Конечно, пока самостоятельно не окунешься в мир покупки и продажи квартиры, все выглядит очень просто и понятно. Однако, преступный мир черных риэлторов также развивается и совершенствуются способы обмана покупателей. Единственное, что сможет обезопасить вас как покупателя от потери своих личных сбережений – это личная бдительность и знание основных юридических тонкостей.

Основные особенности, на которые необходимо обратить внимание при передаче залога.

  • Прежде чем расстаться со своими денежными средствами, обязательно попросите продавца показать вам все оригиналы документов, которые бы подтверждали, что именно этот человек является собственником продаваемого жилья.

Такими документами являются договор об основании владения жильем, а также подтверждение о правах собственности.

  • При передаче задатка необходимо присутствие всех собственников квартиры, которую планируется продать. О том, кто именно является собственником должно быть указано в документах о подтверждении прав собственности.

Если в свидетельстве указано, что собственником продаваемой недвижимости является один человек, но при этом он состоит в официальном браке или у него имеются дети, то его семья также имеет определенные права на продаваемую недвижимость. И эти права они могут предъявить покупателю уже после того, как данная квартира была продана. Более того, даже в случае расторжения брака продавца, все члены семьи могут претендовать на часть жилплощади на протяжении трех лет. Поэтому, чтобы обезопасить себя как покупателя от неожиданно нагрянувших родственников продавца, тщательно проверьте свидетельство собственности и паспорт продавца, а также проследите за тем, чтобы при передачи залога присутствовали все собственники.

  • Продавец жилплощади обязан предоставить покупателю справку о том, кто прописан в данной квартире. Если он отказывается ее предоставить, то это должно насторожить. Без этой справки ни в коем случае не совершайте внесение залога.

Получить такую справку можно при обращении к председателю дома. Секретарь составит ее на основании данных, занесенных в домовую книгу. В ней содержится вся информация о том, кто сейчас прописан в квартире или был ранее в ней прописан, а замет выписан. В ней также должны быть сделаны пометки о тех, кто имеет временную прописку. К ним могут относиться граждане, отбывающие срок в местах лишения свободы или армии. У данной категории граждан также имеются определенные права на продаваемую жилплощадь. В последствии, когда заключенный выйдет из-под стражи или срок службы закончится, прописанные могут прийти к вам в квартиру и потребовать свою часть. И в этом случае вы уже ничего не сможете сделать, ведь закон в любом случае будет на их стороне. С этим стоит быть особенно осторожным и непременно требовать выписку из домовой книги.

  • Если в продаваемом жилье была проведена перепланировка, то обязательно спросите у продавца документы, подтверждающие законность проведенных строительных работ.

В тех случаях, когда вы приобретаете квартиру с незаконной перепланировкой, все расходы и труды по ее узакониванию автоматически переходят на вас. Но данная процедура довольна затратная. Поэтому перед внесением залога проверьте технический паспорт квартиры на предмет незаконных работ.

  • Настоятельно рекомендуется до передачи задатка продавцу попросить его взять выписку из ЕГРП на продаваемую жилплощадь.

Эта справку будет являться дополнительным гарантом того, что у квартиры определенное количество собственников, которые имеют свои права на продаваемое жилье. И всех их нужно пригласить на передачу залога. Кроме того, в данной выписке будет указано, находится ли продаваемая квартира в залоге в каком-нибудь банке или в обременении у совершенно посторонних лиц. Логично, что если имеются какие-либо обременения, то от покупки такой недвижимости лучше всего отказаться.

Обязательно перед покупкой квартиры проконсультируйтесь со знающим юристом, который поможет вам избежать различных «подводных камней» при совершении сделки, а также не нарваться на мошенников и не потерять свои сбережения.

Правильное оформление и передача задатка составляет несколько этапов.

Первый этап – составление договора

Типовой образец для составления договора о передаче задатка можно найти в свободном доступе в сети Интернет.

При этом стоит учесть те пункты, которые обязательно должны быть в договорах данного типа. Согласно ст. 380 и 381 ГУ Российской Федерации указывается:

  1. все владельцы продаваемой жилплощади, а также один из покупателей. Покупателя отдельно прописывать не обязательно, но желательно;
  2. полные данные из паспорта продавца и покупателя: их ФИО, адреса регистрации и фактического проживания;
  3. полная цена продажи квартиры, со стоимостью оформления всех необходимых документов;
  4. цена задатка, которую необходимо прописать цифрами и буквами;
  5. описание продаваемой жилплощади, в котором обязательно должны быть указаны точная площадь квартиры, а также проведение перепланировок или их отсутствие;
  6. сроки, в которые при получении залога, продавец не продает квартиру другим покупателем, а покупатель обязуется выплатить полную стоимость покупаемого жилья;
  7. строка с обговоренными важными условиями продажи. В ней необходимо прописать дополнительные условия при совершении сделки. Например, остается ли мебель в продаваемой квартире, остаются ли подключенными телефон или телевидение и интернет;
  • Не стоит забывать о том, что договор о передаче задатка должен составляться в двух экземплярах.

Один остается у покупателя, другой у продавца. На каждом из договоров должна быть подпись участвующих в сделке сторон.

  • Очень важно правильно составить данный договор.

Распространенной ошибкой является то, что залог путают с авансом и поэтому неправильно прописывают обязанности сторон. Стоит учесть, что аванс не возвращается покупателю в двойной сумме, если продавец нарушает свои обязанности и продает квартиру другому покупателю или вообще не продает. Для продавца это тоже не выгодно, так как при нарушении договора со стороны покупателя, аванс придется вернуть, а не оставить у себя.

  • Часто договор о передаче задатка называют иначе, а именно предварительный договор совершения покупки и продажи квартиры.

Его можно оформить, как и любой юридический договор, с учетом перечисленных выше пунктов. Однако, назначение его в том, чтобы подкрепить серьезность намерений обеим сторонам на проведение сделки.

  • Даже если продавец квартиры ваш хороший знакомый или вы полностью ему доверяете, не стоит оформлять договор о получении залога, как простую расписку.

Может случиться такая ситуация, что продавец окажется «нечестным на руку» и продаст квартиру другим покупателям. Тогда своих денег вы также не получите. Ведь родственники могут показать вам справку из психиатрического диспансера о том, что на момент принятия денег продавец находился в неадекватном состоянии, а, значит, и расписка не имеет своего действия. В этом случае, даже судебное разбирательство будет не в вашу пользу.

  • При подписании договора о получении задатка необходимо иметь при себе паспорт. Также настоятельно рекомендуется еще раз проверить все документы у продавца.
  • Кроме того, данный договор о получении задатка не должен обязательно быть заверен у нотариуса. Без этого вполне можно обойтись.

Второй этап – составление расписки

Чтобы дополнительно обезопасить себя от мошенничества, следует взять расписку с продавца о получении денежных средств.

Расписка должна быть написана от руки. Этот факт поможет доказать вашу правоту, если придется обращаться в суд для урегулирования каких-либо разногласий. Потому что подделать подпись может оказаться очень легко, а подделать подчерк сложно. Расписка пишется исключительно шариковой ручкой. Нельзя использовать карандаш, даже простой или ручку на гелиевой основе.

Расписку должны написать все владельцы квартиры. Полученный залог при этом делится в соответствии долевых частей в продаваемой жилплощади. Если у жилища имеется несовершеннолетний владелец, то вместо него полученные средства забирает опекун или один из родителей.

В каждой расписке обязательно должны присутствовать следующие пункты.

  • По середине сверху листа указывается название документа, а именно «Расписка о получении денежных средств в качестве задатка по договору от … числа».
  • Внизу листа указывается дата составления и подписания расписки;
  • Данные из паспорта, как покупателя, так и продавца.

Данные переписываются полностью. Указываются также учреждения, в которых был выдан паспорт. Например, Иванов Иван Иванович … года рождения, паспорт (серия) № …, выдан …, … года, адрес регистрации …дальше будет именоваться как Покупатель.

  • В расписке нужно отметить, что именно передается в качестве залога. Если это денежные средства, то так и пишется «в качестве залога были получены деньги». Если в качестве залога выступает процент от суммы продажи квартиры, то это тоже указывается.
  • Также указывается валюта задатка и точная сумма. Лучше всего прописать ее как цифрами, так и прописью. Если задаток в другой валюте, то рекомендуется перевести ее в рубли и также указать данную цифру.
  • Обязательно должна быть ссылка на то, что расписка привязана к получению залога.

Это можно указать следующим образом. Например, полученный задаток в размере пятьдесят тысяч рублей (50 000 руб.) принимает в расчет оплаты покупки квартиры, которая состоится до … числа … года.

  • В расписке указывается основная информация о квартире, которую должны продать. А именно, адрес, площадь, серия свидетельства и год на право владения квартирой.
  • Расписку должен подписать продавец и никак не покупатель.
  • Всю расписку должен написать тот, кто получает деньги, то есть покупатель. Ни в коем случае не допускается написание расписки совершенно посторонним человеком. Даже если у человека есть доверенность о том, что продавец полностью передает свои права владельцу доверенность. Если расписку отказывается писать продавец, то это веский повод разорвать договор купли-продажи.
  • Расписка должна писаться в присутствии покупателя. Не стоит соглашаться на то, что она будет написана в другое время и в другом месте.
  • В исключительных случаях расписка может быть напечатана на компьютере, но подписана она должна быть шариковой ручкой. Кроме того, ее обязательно нужно заверить у нотариуса.

Если у вас возникают сомнения в добросовестности продавца, то попросите его паспорт и просто сверьте подписи.

Третий этап – операция проведения задатка

  1. Прежде всего, необходимо точно обговорить размер задатка. Это может быть любая сумма, которая устоит и покупателя и продавца. Кроме того, в качестве задатка может выступать определенный процент от продажи квартиры.
  2. Составляется текст договора по пунктам, которые были описаны выше. В договоре обязательно следует прописать ответственность, которую будут нести стороны в случае несоблюдения правил договора. То есть если продавец продаст квартиру другому покупателю, то он должен выплатить залог в двойном размере. Или если покупатель откажется в итоге покупать квартиру, то продавец оставляет у себя залог в полном объеме.
  3. С продавца рекомендуется взять расписку, которая бы засвидетельствовала факт передачи денежных средств от покупателя к продавцу. Но расписка не заменяет договора о залоге и это стоит учесть. Деньги настоятельно рекомендуется передавать после того, как была получена расписка и подписан договор о залоге.
  4. Необязательным, но все же рекомендуемым обстоятельством является передача денежных средств при свидетелях. Обязательно подождите, пока продавец пересчитает при вас все деньги по купюре и подтвердит, что все в порядке и денежных средств ровно столько, сколько было согласовано ранее. Лучше всего, если в качестве свидетелей будут выступать не близкие родственники обеих сторон, а посторонние люди, которые не имеют личной заинтересованности. Например, приглашенный юрист.
  5. Обязательно согласуйте и уточните сроки действия договора и выполнений обязательств.
  6. «На прощание» обменяйтесь копиями необходимых документов для проведения сделки и контактными номерами, чтобы в случае чего без проблем можно было позвонить друг друга.

Полный возврат залога возможен. Но для этого должны быть весомые факты. И, конечно, согласие самого продавца. Без него вернуть отданный залог невозможно.

Соблюдая перечисленные выше рекомендации, вы сможете обезопасить себя от мошенничества и потери накопленных средств. Когда вы передаете задаток, то должны быть полностью уверены, что именно эту квартиры вы хотите приобрести и больше никакие варианты рассматривать не будете. Стоит остерегаться подозрительно дешевых предложений на рынке продажи недвижимости. Если у вас возникают хотя бы малейшие сомнения по поводу проведения сделки, рекомендуется обратиться к профессиональному юристу или риэлтору.

Была ли Запись полезна? Да Нет 1 из 1 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

2 × 2 =