Что такое переуступка прав собственности на квартиру, как оформить договор переуступки?

договор переуступки права собственности на квартиру

В большинстве случаев жилье в новостройках передается по договору переуступки права собственности на него.

К моменту сдачи дома в эксплуатации большинство квартир уже оплачены, и единственная возможность приобрести одну из них – это найти цедента, который передаст на жилплощадь свои права.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Рассмотрим, как заключить договор переуступки права собственности на квартиру правильно.

Что означает переуступка права собственности на квартиру?

Большая часть сделок относительно купли-продажи жилья в новостройках совершается по переуступке прав собственности. Чаще всего цедентом (сторона, передающая права) является инвестор, вложивший средства в строительство и желающий их вернуть. Помимо этого, с передачи квартиры можно получить прибыль, поскольку стоимость жилья на разных этапах строительства меняется.

Цессионарий – это лицо, получающее права на жилплощадь. Участником сделки является и застройщик, хотя он может и не принимать в ней непосредственного участия.

Вместе с договором переуступки к цеденту переходят не только права на квартиру, но и обязанности, и долги цедента.

Как оформить договор переуступки права собственности на квартиру?

Переуступка права собственности может происходить двумя способами:

По предварительному договору непосредственно права на квартиру не передаются, данный документ лишь предполагает заключение основного договора в будущем. Уступка права возможна лишь в то время, когда предварительный договор уже подписан, а основной – нет. Деньги за квартиру должны передаваться только по основному договору, до него платить не следует. Предварительный договор регистрировать не нужно.

Передача прав по ДДУ более безопасна. В этом случае передача квартиры может производиться только до подписания акта приемки. Договор переуступки права собственности и долевого участия должны пройти госрегистрацию.

При передаче прав к новому кредитору переходят обязанности бывшего. Поэтому при заключении сделки необходимо указать документ, по которому осуществляется передача прав.

Покупателю нужно обратить внимание на то, чтобы оплата ДДУ была совершена продавцом полностью до совершения сделки. В противном случае долг переходит на покупателя, хотя на такую схему застройщик соглашается не всегда – обычно при неполной оплате жилплощади он не дает согласия на переуступку прав собственности.

Продажа квартиры по переуступке права собственности: налоги

По закону, любой доход гражданина РФ должен облагаться налогом. В случае с цессией, продавцу придется платить налог лишь в том случае, если он передает квартиру по стоимости выше, чем указано в договоре с застройщиком. В этой ситуации налог высчитывается только с суммы чистого дохода, и составляет 13% от него.

Если же квартира продается по той же самой цене, или за меньшую сумму, то налог платить не нужно.

приватизация квартиры с несовершеннолетними детьми

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Чем выгоден договор обратного выкупа недвижимости? Читайте здесь.

Порядок переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка прав происходит в несколько этапов:

  1. Проверка у застройщика документов;
  2. Подготовка сторон к сделке;
  3. Составление договора;
  4. Регистрация заключенного договора.

У застройщика должны быть следующие документы:

  • Учредительные документы компании;
  • Свидетельства о госрегистрации и поставке на налоговый учет;
  • Документы на землю и разрешение на строительство;
  • Отчетность бухгалтерии за последний квартал;
  • Проект строительства (разрешение на стройку, права на землю (или документ аренды с площадью и кадастровым номером участка), этап и цель строительства, дата завершения и реализации, предполагаемая дата сдачи в эксплуатацию);
  • Проектная декларация;
  • Данные, на основе каких средств ведется строительство.

Продавцу перед совершением сделки необходимо:

  1. Уведомить застройщика о переуступке прав, если указано в договоре или жилье оплачено не полностью, получить его разрешение;
  2. Взять справку об отсутствии задолженности перед застройщиком;
  3. В случае ипотеки – получить согласие банка (это возможно только после полного погашения задолженности);
  4. Получить нотариальное согласие супруга на сделку;
  5. Взять выписку из ЕГРП, если договоры инвестирования или долевого участия регистрировались.

Покупателю нужно:

  • Получить согласие супруга на сделку;
  • Подписать кредитный договор и закладную, если квартира приобретается по ипотеке или иному способу кредитования.

После этого обе стороны заключают договор, который необходимо будет зарегистрировать в соответствующем органе – Регистрационной или Кадастровой палате, или в МФЦ. При сделке необходимо всем участникам иметь паспорта.

При регистрации необходимо оплатить госпошлину. Срок госрегистрации – 5-10 дней.

Как оформить переуступку права собственности на квартиру прошедшим числом?

По договору долевого участия передача прав на жилплощадь возможна лишь до того времени, пока не будет подписан акт приема-передачи (см. Как оформить акт приема-передачи при продаже квартиры). Бывают случаи, когда промежуток между датой приемки и оформлением прав собственности составляет не один месяц. В таких ситуациях владельцы квартир хотят передать их другим лицам, но сделать это не так-то просто, ведь договор должен проходит госрегистрацию.

Несмотря на то, что нельзя «задним числом» заключить договор, можно договориться с застройщиком об изменении даты приемки в допустимых пределах.

Если передача прав состоится по предварительному договору, то можно просто изменить дату основного договора, если он не прошел госрегистрацию.

Переуступка права собственности на квартиру: риски сделки

Приобретение жилья в новостройках связано с некоторыми рисками, которые ожидают и нового владельца после переуступки прав. Например, дом может быть так и не введен в эксплуатацию. Кроме того, после сделки у покупателя должны остаться некоторые документы, без которых возможны трудности с получением квартиры:

  1. Основной договор с застройщиком;
  2. Документ о расчетах;
  3. Согласие застройщика на переуступку;
  4. Договор уступки;
  5. Акт передачи указанных документов.

Не рекомендуется заключать предварительный договор – известно немало случаев, когда квартира продается сразу нескольким лицам. Законом РФ защищается только договор долевого участия, по которому в случае чего можно будет получить свои деньги.

Договор переуступки прав собственности на квартиру: образец

Если договор составлен неправильно, то при возникновении споров он может быть признан недействительным. По этой причине составлять договор переуступки права собственности лучше в офисе у застройщика, у юриста или в агентстве недвижимости.

Если у вас остались вопросы по теме «Как заключить договор переуступки права собственности на квартиру», задайте их в комментариях.
Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

двенадцать − четыре =