Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний?

img_20160908_114725

Процесс реализации квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними детьми может иметь различия, все будет зависеть от прав детей на эту жилплощадь.

При условии, что дети выступают как собственники квартиры или дома, либо же являются собственниками доли согласно завещанию, акту дарения либо по результатам приватизации, обязательным будет выступать не только одобрение от их родителей или опекунов, но также и разрешение органов опеки и попечительства.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок

Продажа объекта недвижимости, хозяином которого выступает несовершеннолетний, может быть сопряжена с некоторыми проблемными моментами.

Причинами данных проблем могут выступить, как сложность механизма по получению разных разрешений и согласований, так и факт нежелания участников сделки (банковских учреждений, покупателей, страховщиков) иметь дело с недвижимостью, обремененной какими-то проблемными аспектами.

Также сложностью может являться то, что нормы действующего законодательства в данной сфере не совсем совершенны. Это факт влечет за собой множество неожиданностей и для стороны покупателя, и для стороны продавца (к примеру, проблемные моменты во время приватизации недвижимости с детьми).

Обратимся к номам законодательства.

4Выписка из квартиры при продаже квартиры собственником.

Что нужно для выписки из квартиры, читайте тут.

Где можно выписаться из квартиры, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/vypiska-kvartira/gde-mozhno-vypisatsya-iz-kvartiry.html

Характерные черты сделок с жилплощадью несовершеннолетних граждан в РФ устанавливаются такими нормативными документами:

  • Основным законом – Конституцией Российской Федерации;
  • ГК РФ (Федеральный Закон №51 от 30 ноября 1994 года);
  • Нормами Семейного кодекса РФ (Федеральный Закон №223 от 29 декабря 1995 года);
  • Законом об опеке и попечительстве (Федеральный Закон №48 от 24 апреля 2008 года).
  • ЖК РФ (Федеральный Закон №188 от 29 декабря 2004 года);
  • Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (ФЗ № 1541-1 от 04 июля 1991 года);
  • Иными НПА, а также подзаконными нормативными актами муниципального значения.

Указанные своды законов и отдельные законы определяют ребенка, как члена общества, обладающего полным объемом прав и свобод.

Отличительной особенностью прав ребенка от прав взрослого гражданина является то, что ряд своих законных интересов он может осуществлять лишь посредством родительской помощи, а при отсутствии таковых, через законного представителя (представителей), а также через органы опеки и попечительства.

Во время осуществления сделок с объектами недвижимости, указанные органы должны защищать несовершеннолетнего от нарушения его имущественных прав.

Есть такой популярный неверный стереотип, касательно того, что органы опеки и попечительства должны давать свое разрешение на продажу жилплощади ребенка лишь при обстоятельствах ухудшения жилищных условий последнего.

Смеем заметить, что это не является полностью корректным суждением, так как любое изменение в правовом положении жилья, принадлежащего ребенку, должно согласовываться с вышеуказанным органом.

Сделка, которая не одобряется ООП, не сможет быть удостоверенной нотариально, и, соответственно, не признается со стороны государства. При условии, что такая сделка осуществилась каким-то иным путем, она признается судебным органом как недействительная.

Тем более, если жилищные условия ребенка изменились в худшую сторону, ведь базовое условие для получения разрешения на реализацию объекта недвижимости несовершеннолетнего собственника в том, что жилье, которое приобретается, не ухудшает условия проживания данного лица, ни в плане площади жилья, ни в плане санитарных норм, ни в плане размера его доли.

Несовершеннолетний гражданин и недееспособность

С целью четкого понимания того, в каких случаях продавец недвижимости с несовершеннолетним сособственником будет обязан получить разрешение ООП, следует рассмотреть значение понятий «несовершеннолетний», а также «недееспособность». Являются ли данные понятия тождественными? Конечно же, нет.

Дееспособность – способность осуществления и приобретения гражданином прав и обязанностей. Согласно ст. 60 Конституции РФ, полной дееспособностью гражданин будет обладать после достижения совершеннолетнего возраста (18 лет). С данного момента, гражданин будет иметь право на осуществление различных сделок в самостоятельном порядке.

Лица, которые не достигли возраста 18 лет, признаются несовершеннолетними. Если гражданин не достиг 14-летнего возраста, то он имеет статус малолетнего.

Малолетнее лицо является недееспособным, а потому сделки от своего имени они совершать, естественно, не могут. За них это делают их законные представители.

Лицо, находящееся в возрасте от 14 до 18 лет, обладает большим объемом свобод по заключению сделок, однако, при условии, что действия таковых будут иметь одобрение со стороны родителей или законных представителей. Данное положение определяется с законодательной стороны, как неполная или ограниченная дееспособность.

Итак, во время реализации недвижимости, принадлежащей недееспособному или не полностью дееспособному лицу, следует получить согласие на сделку от ООП.

Но заметим, что несовершеннолетние граждане могут обладать и полной дееспособностью.

Согласно нормам действующего законодательства, подобный статус у детей появляется в таких случаях:

  • Во время вступления лица в брак с шестнадцатилетнего возраста (кроме того, при расторжении брачных отношений до момента достижения лицом совершеннолетнего возраста, он будет иметь статус дееспособного);
  • При эмансипации (статья 27 ГК РФ), которая означает, что ребенок возрастом 16 лет, работающий согласно трудовому договору, или же занимающийся предпринимательством, имеет право на получение полной дееспособности.

В данных случаях, согласия от ООП на реализацию объекта недвижимости не потребуется.

Как получить согласие органов опеки на продажу квартиры

Каким образом получить согласие от ООП:

  • Следует получить справку, отображающую перечень зарегистрированных в реализуемом объекте недвижимости лиц. С этой целью, родители или опекуны должны посетить паспортный стол, имея при себе такие документы, как паспорт, свидетельство о рождении ребенка или же его собственный паспорт и, кроме того, свидетельство о праве собственности на недвижимость (в данном свидетельстве должен указываться несовершеннолетний);
  • Далее – обращение в орган опеки и попечительства. Родители ребенка, даже при условии нахождения их в разводе, совместно с ребенком, которому 14 и более лет, направляются в данное учреждение и представляют в адрес уполномоченных лиц такую документацию: документы, удостоверяющие их личности, свидетельство о рождении ребенка (или паспорт ребенка), а также справочный документ о прописанных лицах в данной квартире и, кроме того, свидетельства о собственности касательно покупаемой и продаваемой недвижимости, а также техпаспорта;
  • Следующий шаг – написание заявления о приобретении нового объекта недвижимости и реализации старого. Данное заявление подписывается как родителями, так и ребенком (при условии достижения последним 14-летнего возраста);
  • Ожидание согласования. ООП ваше заявление рассматривается в течение двух недель. На протяжении данного временного промежутка, орган проводит проверку относительно возможного ущемления прав ребенка. Если данная проверка прошла успешно, то орган опеки и попечительства выдаст вам разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего в письменном виде.

O-NEDVIZHKE.RU

Рассмотрим стандартные ситуации, которые требуют различных подходов к процессу оформления сделки:

  • недвижимость приватизирована, а дети являются собственниками;
  • также приватизированное жилье, однако, несовершеннолетние, хоть и обладали равными правами с собственником, не вписаны в число собственников;
  • несовершеннолетние выступают собственниками согласно договору купли-продажи, акту дарения, договору мены;
  • ребенок является наследником объекта недвижимости, что подтверждается соответствующим свидетельством;
  • несовершеннолетний не является собственником, но он прописан в реализуемой квартире.

Приведенные выше ситуации, как видно, имеют различия. Стоит обращать внимание на необходимость дифференцировать тот вариант продажи недвижимости, собственником которой выступает ребенок, от того, при котором несовершеннолетний имеет лишь право пользования данной недвижимостью.

Нам уже известно, что для продажи жилплощади несовершеннолетних собственников предстоит получить согласие со стороны ООП.

Но как же поступать в ситуации, когда ребенок не владеет реализуемой недвижимостью, а лишь зарегистрирован по ее адресу?

В данном случае, подобное разрешение будет попросту необязательным. Учитывайте тот факт, что зарегистрированного в квартире несовершеннолетнего нельзя выписать, условно говоря, на улицу.

А покупатель, как правило, не будет приверженцем того варианта, при котором ребенок прежнего хозяина останется зарегистрированным в его квартире.

В соответствии со ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, местом жительства несовершеннолетних, не достигших возраста 14-ти лет, выступает место проживания их родителей (а также представителей или опекунов).

Итак, до момента подписания договора по продаже объекта недвижимости, хотя бы одному из родителей ребенка следует прописаться по новому адресу, а после этого, по тому же адресу может быть прописан и сам ребенок.

Жилье, в котором будет регистрироваться несовершеннолетний, должно быть пригодным для нормального проживания и соответствовать всем санитарным нормам. В случае если такие требования соблюдены не будут, то в выписке вам откажут.

При каких обстоятельствах покупка нового жилья не будет выступать обязательным условием для продажи квартиры несовершеннолетнего или выписки такового?

Как ранее было указано, нормы законодательства относительно данных общественных отношений, не совершенны.

Кроме того, отсутствует четкая регламентация случаев, когда ООП имеет право на выдачу согласия на продажу жилья ребенка, а когда нет.

Во время рассмотрения подобных вопросов, ООП должен действовать исключительно в интересах несовершеннолетнего. По данной причине, практикуется несколько отступлений от буквы закона.

Итак, покупка новой жилплощади для ребенка не потребуется, если:

  • Семья переезжает на ПМЖ за пределы РФ;
  • Семья ребенка переезжает в другой населенный пункт, при условии, что средства, вырученные от продажи квартиры, перечислятся в пользу несовершеннолетнего, а также с условием наделения его долей;
  • При покупке нового объекта недвижимости в новом доме. Основные условия: стадия готовности данного дома должна быть довольно высокой, а несовершеннолетний, на время проведения строительства, должен быть зарегистрирован по какому-либо адресу.

Также есть ряд обстоятельств, при которых на практике реально приобрести новую квартиру для несовершеннолетнего с худшими условиями:

  • Ребенок нуждается в дорогостоящем лечении;
  • Состояние несовершеннолетнего не может позволить ему жить по прежнему адресу, в прежнем населенном пункте или его части;
  • При переезде ребенка на новое место жительства с целью обучения или образования, при условии, что в прежнем месте такой возможности не было.

Как выписать несовершеннолетнего

Алгоритм:

  • Отец или мать ребенка вместе с ним обращаются в паспортный стол, где пишут заявление на выписку несовершеннолетнего. Приложения: документы, удостоверяющие личность, свидетельство на право собственности относительного нового жилья, в котором будет указан ребенок, а также решение ООП;
  • Заполнение листка убытия;
  • Далее за несколько дней сотрудники паспортного стола проведут проверку документации, а затем выдадут листок убытия, согласно которому несовершеннолетний считается снятым с регистрации по прежнему адресу.

Как продать квартиру, где прописан несовершеннолетний ребенок

Необходимые документы:

  • Паспорта, свидетельства о рождении;
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • Разрешение на продажу от всех собственников (нотариально удостоверенное);
  • Разрешение от имени законных представителей несовершеннолетних (также нотариально удостоверенное);
  • Постановление ООП (выдается лишь после предоставления ребенку жилья, равноценного или лучшего, нежели прежнее);
  • Кадастровая выписка;
  • Договор купли-продажи;
  • Акт приема-передачи жилья;
  • Платежный документ по оплате государственной пошлины;
  • Регистрация права собственности на имя покупателя.

В остальном процесс сделки купли-продажи осуществляется в обычном порядке.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

1 × 1 =