Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником 2016

c51c733d72c10a28a6d5d08f157ae97c

Согласно действующему закону, до достижения совершеннолетнего возраста, дети не имеют права водить машину и другие транспортные средства, брать в банках кредиты, посещать «взрослые» места. Но вот что касается недвижимой собственности, то в этом случае законодательство полностью на стороне ребенка, и возраст здесь не играет никакой роли.

До наступления совершеннолетия прописанные дети являются полноценными собственниками квартиры или другого жилья. Даже если малышу не исполнился годик, при продаже недвижимости от него потребуется разрешение на выписку и ведение других дел. Наше руководство поможет вам сориентироваться и правильно оформить сделку продажи жилья, если в нем прописаны дети.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником с последующей покупкой

Сложность продажи жилья, собственником которого является ребенок, именно в сборе дополнительных документов. Прежде всего, для этих целей вам необходимо взять нотариально заверенное письменное разрешение родителей или опекунов ребенка. А также органы опеки и попечительства не должны возражать относительно этой сделки, т. к. их основная функция – не допустить нарушения прав несовершеннолетнего.

Перед началом сбора бумаг потребуется разрешить еще одну задачу. В продаваемом жилье у ребенка была своя доля, поэтому крайне важно одновременно с продажей одной недвижимости заняться куплей другой, в которой подростку будет выделена часть площади, не меньшая предыдущей.

Что может выступать в качестве альтернативы доли?

Приведем пример. Продается двухкомнатная квартира площадью 50 кв. метров, оцененная в 1 млн. руб. Законодательно ее владельцами являются мать и ее малышка в равных частях.

Значит, при приобретении новой недвижимой собственности, маленькой дочке должна принадлежать такая же равноценная часть (25 кв. метров и больше, и по стоимости не менее 0,5 млн. рублей). Расположение жилья также имеет большое значение. ООП могут не разрешить переезд несовершеннолетней из областного центра в провинциальный город.

Если новое жилье после продажи недвижимости не требуется, то на малышку оформляют положенную по закону долю в уже имеющейся квартире. Обязательно компенсируют разницу в цене, а денежные средства ложатся на именной счет ребенка, воспользоваться которыми он сможет по достижении 18 лет.

Сбор справок

Подготовку всех бумаг можно начинать только после консультаций со служащими органов опеки и попечительства, юристами. Важно уже иметь от ООП предварительное разрешение на сделку.

Вам нужно собрать:

  • заявление от двух родителей (попечителей/опекунов) о согласии проведения купли-продажи;
  • согласие самого несовершеннолетнего на получение доли в новом жилье (если он старше 14 лет, иногда, 10 лет);
  • лицевые счета и их копии с двух мест (продажи, покупки);
  • документы на два жилья (продаваемое, приобретаемое) с доказательствами права собственности на них;
  • справки из налоговых органов об отсутствии долга на оба недвижимых объекта;
  • справки из БТИ об оценочной стоимости этих помещений;
  • план дома (экспликация);
  • выписка из домовой книги (2 шт.);
  • справка об отсутствии долгов за коммуналку (2 шт.);
  • свидетельства о рождении подростков и паспорта взрослых (родителей/опекунов).

Собирать справки лучше заранее, т. к. многие из них будут готовы в течение нескольких дней. Предоставить все необходимые бумаги нужно в оригинале и копиях. Так как на вынесение решения уйдет немало времени, об этом и возможных заминках процедуры, вам необходимо сообщить потенциальному покупателю.

Государственные органы опеки и попечительства, при выдаче постановления о разрешении сделки, обязывают обратившегося в конкретные сроки приобрести новую недвижимость и определить там долю для подростка. Длительность процедуры надежно защищает его от неправомерных действий опекунов в отношении жилья.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: закон

Многих людей интересует вопрос: не противоречит ли законодательной базе процедура продажи жилья, где находится несовершеннолетний собственник?

Нет, такая процедура с недвижимостью не запрещается, но обязательно строгое соблюдение основных условий:

  • при выписке ребенок должен получить аналогичное по качеству и площади жилье или долю в нем, как было до продажи;
  • важно иметь разрешение на сделку от ООП, если даже это будет не продажа жилья, а временная передача во владение отдельным лицам или одному человеку.

С 2008 года в законодательную базу внесена корректировка. Согласно ей, если несовершеннолетний не признан собственником жилья (полноправным или частичным), но проживает в нем, согласие на сделку специалистов ООП не нужно. Если он владеет хотя бы малой долей недвижимости, разрешение ООП необходимо.

1Как продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети?

Можно ли выписать несовершеннолетнего ребенка, читайте тут.

Об участии в приватизации несовершеннолетних детей читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/privatizaciya/uchastie-v-privatizacii-nesovershennoletnix-detej.html

Основные условия сделки

Прежде всего, согласие на отчуждение недвижимой собственности нужно получить у прописанного в помещении ребенка, как одного из владельцев жилья.

По закону, дееспособными признаются дети после 14-ти лет, они могут самостоятельно принимать решение, давать официальное согласие или запрет, без участия ООП.

Несовершеннолетние старше 14-ти лет прикладывают к пакету справок, который готовится на комиссию ООП, заявление о согласии выписаться из жилья и продать его в дальнейшем.

Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Чтобы по вашему вопросу комиссия органов опеки приняла правильное решение, необходимо собрать пакет бумаг (обращаться надо по месту проживания):

  • Заявление, в котором вы ходатайствуете о разрешении продажи недвижимости (обязательны подписи обоих супругов), с аргументацией необходимости сделки и гарантией обеспечения достойных условий проживания (покупка улучшенного варианта или одинакового по цене);
  • Разрешение несовершеннолетнего в письменном виде (при достижении им 14-ти лет);
  • Выписка из домовой книги объекта продажи (оригинал);
  • Свидетельство о рождении подростка (оригинал и копия);
  • Правовой документ на жилье (о праве собственности, договор сделки купли-продажи, дарственная и др.);
  • Кадастровый план (экспликация) объекта недвижимости;
  • Справка из БТИ относительно оценки жилья;
  • Справка из налоговой инспекции.

При отсутствии одного из родителей, который не подписал прошение, ООП потребует еще один дополнительный документ:

  • подтверждающий, что он пропал без вести;
  • свидетельство о смерти;
  • согласие этого родителя, нотариально заверенное, на продажу жилья и др.

Как дополнительный бонус для комиссии – увидеть документацию на новое жилье, подтверждающую жилищные условия (при их отсутствии может пригодиться соглашение на сделку или договор о намерениях). Если же продается жилье, где проживает несовершеннолетний собственник, то письменное согласие ООП на продажу обязательно.

Этот перечень самый мизерный. Работники муниципалитетов могут дополнительно затребовать: документацию по приобретаемой недвижимости, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, другие справки и бумаги. Делается это с целью проверки родителей на порядочность.

Принятие и оформление решения органами опеки

Вы подаете пакет бумаг в ООП. Комиссия их тщательно проверяет, есть вероятность того, что у вас запросят дополнительные сведения. Перед началом поиска новых документов, проконсультируйтесь у местного юриста.

За справками придется обращаться в различные госорганы. Обычно в документах отсутствует подпись главы администрации муниципалитета, участвующего в подготовке постановления на разрешение сделки.

На оформление решения ООП может уйти до двух недель и более. Продолжительность принятия ответа зависит от полноты комплекта бумаг, серьезности ситуации и скорости подготовки дополнительных заявок.

Когда у вас на руках окажется разрешение на сделку купли-продажи жилья, тогда на законных основаниях вы обязаны подать его в Федеральную регистрационную службу. Без нее регистрация перехода права собственности к новому хозяину не состоится.

Договор купли-продажи жилья, собственник которого не достиг совершеннолетия

При продаже недвижимости, все дольщики обязаны подписать договор сделки. Бывают случаи, когда по возрасту некоторые из них считаются недееспособными, как, например, до 14-ти лет подростки не наделены правом подписи в любых документах. Их интересы представляют родители, попечители, опекуны.

С 14-18 лет подопечные самостоятельно участвуют в процедуре купли-продажи и расписываются под официальными документами. Для доказательства своих прав, им необходимо представить свидетельство о рождении либо паспорт.

Одна из статей ГК РФ ввела ограничение на сделки с жильем при участии подростков, которое надо знать всем. Опекуны/попечители и другие близкие родственники получили запрет на осуществление процедур купли-продажи/обмена (кроме дарения или передачи в наследство) со своими несовершеннолетними подопечными.

O-NEDVIZHKE.RUПродажа квартиры с несовершеннолетним собственником: ипотека

При выдаче ипотеки, банк руководствуется основным условием – платежеспособностью заемщиков. Не разделяя людей на «с детьми» и «без детей», банкиры добросовестно проверяют доходы клиентов.

Если семья продает свое жилье, а затем из полученных денег со сделки внесет первоначальный взнос под ипотеку, нет никаких проблем. Тем более что подросток живет здесь как член семьи, прописан, то совершить куплю-продажу, передачу имущества в залог не составляет никакого труда. Иное дело, когда собственником жилья или его доли выступает несовершеннолетний. Вот тогда вы столкнетесь с очередными трудностями.

Защита детей

Финансовая сделка с участием подростков проблемная, т. к. в ней задействованы интересы банка и госоргана опеки и попечительства. Чтобы продать жилище, доля которого принадлежит ребенку, согласно ГК РФ, нужно иметь разрешение от ООП. Как известно, права подростков защищают отделы райадминистрации или же другие подразделения органов МСУ.

С целью положительного ответа, необходимо подготовить перечень документов:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о заключении брака;
  • свидетельства о рождении подростков;
  • документы о праве собственности на обе квартиры (продаваемую, покупаемую);
  • справки из БТИ относительно оценки квартир, кадастровые паспорта.

Разрешение на ведение купли-продажи дает лично 14-летний подросток. Иногда дополнительный пакет документов может оказаться увесистей, чем для основной процедуры. Бывают моменты, когда и после этого ООП отказывают в проведении процедуры купли-продажи.

Госслужащие органов опеки рассуждают, что переезд с хорошего жилья на большее по размерам, но взятое под залог у банка, можно рассматривать как ухудшение жизненных условий несовершеннолетнего.

Чиновники не могут допустить, чтобы, в случае дефолта, ребенок оказался без крыши над головой. Но, чаще всего, они дают согласие на проведение сделки, хотя маленький риск присутствует, зато семья будет жить в просторной квартире.

Разрешения, которые выдают госслужащие, бывают различными:

  • Подросток получит новую долю недвижимости только тогда, когда ипотека будет погашена. Это более удобный способ, т. к. банк быстрее выдает ипотечный кредит;
  • Ребенок получит свою долю собственности сразу же, как только будет заключен договор сделки. Этот способ наиболее распространенный.

Банковские учреждения против таких условий

Второй вариант разрешения создает конфликтную ситуацию с банком, который отказывается брать в залог квартиру, если в ней одним из владельцев является ребенок.

Осторожное поведение кредитных организаций обусловлено еще тем, что при дефолте продать недвижимость банковского клиента с долей подростка будет трудно. Поэтому из схемы залога исключают жилье, собственником которого является ребенок. Так, под залог берут другую недвижимость, если она есть в этой семье. Либо же используют потребительский заем как доплату при обмене жилищ.

Но этот вид займа более дорогой по сравнению с жилищным и намного меньше ипотечного (18-22 процента годовых на фоне 12-14).  Возможен еще один вариант. При немалых площадях и цене жилья его можно продать, а взамен приобрести небольшое помещение, зарегистрированное на подростка.

Полученная разница и будет первичным взносом за ипотеку. Но тогда доля подростка не сократится. Сдавая в аренду новую недвижимость, частично покрывают отдельные затраты по ипотеке.

Подростку достается по наследству «своя» доля в другом помещении (доме или квартире), например, от старенькой бабушки. Госслужащие ООП разрешат ведение процедуры продажи жилища, если родные оформят дарственную на часть в своем жилье. Тогда можно получить ипотеку под залог новой недвижимости, где подросток не будет ее владельцем.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: образец договора

Пример договора можно скачать здесь.

При ведении процедуры купли-продажи, запомните основные правила. Покупатель обязан:

  • убедиться в наличии документа о согласии ООП на сделку, и лишь затем провести регистрацию договора;
  • тщательно изучить бумаги во избежание оговорок и невыполненных требований.

Чтобы процедура состоялась правильно, строго соблюдайте все условия действующего законодательства.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 8 из 8 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

9 + 3 =