Продажа заложенной квартиры по депозиту нотариуса

 

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта! Мы продолжаем разбирать тему заложенной недвижимости, но сегодня мы разберем данный вариант с использованием депозита нотариуса без участия представителя банка.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Возможно ли в принципе продать заложенную квартиру вместе с долгом, т.е. сразу заключить договор купли-продажи без погашения долга заранее.?

Безусловно, возможно. Покупателю, когда он приобретает квартиру, которая находится под обременением (под ипотекой), ему квартира с обременением не нужна, т. е. он хочет, обратившись к нотариусу, увидеть, что по документам никаких обременений нет, и квартира юридически свободна, без каких-либо правопритязаний.

И для того чтобы с таким посылом выйти на сделку к нотариусу, либо в простой письменной форме, то разные варианты используют агенты по недвижимости: это либо вариант предварительного договора, т. е. по предварительному договору деньги передаются, собственник помещения гасит долг, потом выходит на сделку без обременений, или предварительный договор займа, т. е. разные нюансы и моменты.

На самом деле, ничего страшного в приобретении объекта недвижимости под ипотекой нет. Главное, чтобы у покупателя была точная уверенность, что деньги, которые он выделит для снятия обременения, погашения обязательств перед банком, в действительности были бы исполнены, т. е. каким-то образом деньги перешли в собственность банка, и претензии, которые могли бы быть предъявлены к этой квартире, были бы сняты.

Наиболее оптимальный вариант — это как раз приобретение по основному договору купли-продажи без предварительного договора квартиры, обремененной долгом банка, и получение согласия банка на продажу такого объекта.

Тут мы упираемся в такие несколько архаичные методы регулирования ипотечных обязательств заемщика. В Федеральном законе «Об ипотеке» указано, что при заключении договора купли-продажи, необходимо согласие банка (залогодержателя) на продажу.

Хотя чем это ущемляет интересы банка, совершенно не понятно. Как по отношению к старому собственнику у банка была возможность забрать имущество и продать его на торгах, получив удовлетворение и стоимость заложенного имущества, так и от нового собственника это можно сделать.

Принципиально ничего не меняется, но почему-то в законе такая норма есть и мы, конечно, должны ей следовать. Согласие банка получается в письменной форме, за подписью уполномоченного лица и печатью банка, где банк говорит о том, что он не возражает и дает согласие на заключение договора купли-продажи предмета ипотеки, заложенного имущества, от залогового кредитора в пользу другого лица.

Депозит нотариуса в банке при сделках с недвижимостью.

О нотариальном заверении сделок с недвижимостью читайте тут.

Как оформить покупку квартиры через нотариуса, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/kak-oformit-pokupku-kvartiry-cherez-notariusa.html

Потом необходимо обратиться к нотариусу для того, чтобы подготовить проект договора купли-продажи, и в этом договоре предусмотреть условия, связанные с тем, что рассчитываются стороны через депозит нотариуса, а не через сейфовую ячейку или банковский аккредитив.

И вот согласно этому условию, покупатель вносит всю сумму на депозитный счет нотариуса до или в после заключения сделки, после этого, по условию договора купли-продажи, деньги, которые покупатель внес по его заявлению, по заявлению продавца, соответственно, нотариус перечисляет сразу на погашение обязательства залогового кредитора, которые есть у продавца.

Получается, что условие о расчетах включается сразу в договор купли-продажи. Нет необходимости оформлять это отдельным соглашением, потому что, как правило, соглашение заключается и участвует во взаимозависимой сделке (это может быть расселение и т. д.), чтобы это в тексте договора не указывать, т. к. это огромный массив процедуры взаиморасчета, еще и с условием о том, что там участвуют еще и другие лица из разных сделок.

Это выносится в отдельное соглашение. Если есть доплата, т. е. вы банку должны 50% и 50% — ваши деньги (погашенные обязательства), то тогда, соответственно, в договоре указывается, что 50% с депозитного счета сразу перечисляется в банк, а 50% выдается денежными средствами продавцу либо на руки, либо переводится на его счет.

Есть очень важный момент. Стороны часто подвязывают получение этого остатка (50%), в случае снятия обременения с объекта заложенной недвижимости, потому что тоже должен участвовать и банк, т. к. это работа с банком, чтобы банк подготовил необходимые документы, подал их в МФЦ.

В этой схеме должен участвовать должник (в зависимости от условий обременения, есть закладная или нет, разные схемы предусмотрены в законе о государственной регистрации) для того, чтобы просто не рассчитаться с покупателем и оставить его разбираться с банком.

Для этого остаток и резервируется на депозитном счете до того момента, пока кто-либо из сторон не предъявляет выписку из ЕГРП о том, что обременение снято.

O-NEDVIZHKE.RU

Снятие обременения с квартиры — это последний этап. Уже после регистрации права собственности, гасится обременение и снимается в Росреестре данное имущество.

Продавец получает свою часть денежных средств только в том случае, когда у покупателя собственность уже не обременена никакими обязательствами.

При использовании данной схемы, стороны не несут никаких рисков. Тот риск злоупотребления, когда выдаются по предварительному договору деньги на руки продавцу, и он потом должен пойти и погасить задолженность в банк — эта схема очень хлипкая.

Здесь таких проблем нет, потому что стороны заключили договор купли-продажи, деньги покупатель внес на депозитный счет, отказаться от выполнения условий договора уже невозможно, потому что в момент оплаты первой части в пользу банка является моментом перехода права собственности объекта на имя покупателя.

Покупатель знает, ипотека есть, но он уже собственник, ипотека не снята, но по условиям, нотариус может перечислить деньги только в банк.

То есть если к нотариусу, предположим, придет продавец и попросит выдать ему с депозита деньги на руки, нотариус ему откажет, потому что по тексту договора, который продавец сам подписал, указано, что деньги направляются только в банк.

Поэтому продавец, который хочет правом злоупотребить, ничего здесь сделать не сможет. Если даже у покупателя, условно говоря, заберут объект недвижимости, который он приобрел, то он по нему никакие расчеты не производил, и деньги находятся на депозитном счете нотариуса.

И в договоре надо прописывать конкретно, что в случае каких-либо обстоятельств, например, отказа от договора в одностороннем порядке, при условии возникновения каких-то судебных разбирательств и т. д., деньги возвращаются лицу, которое внесло их на депозит нотариуса.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.