Оценка недвижимости для ипотеки: что это, сколько стоит, зачем нужна

оценка недвижимости по ипотеке

При оформлении ипотечного займа одно из обязательных мероприятий, которое предстоит сделать, это провести оценку недвижимости. Это не просто требование кредитора. Такое условие прописано в действующем законодательстве, требуя проведения  независимой оценочной стоимости жилья до того, как кредитор предоставит заемщику ипотеку. Именно кредитная организация заинтересована в первую очередь в оценке приобретаемой недвижимости. Связано это с тем, что банк должен убедиться в ликвидности объекта залога, и если заемщик окажется не в состоянии выполнять взятые на себя обязательства, то недвижимость, под которую выдан кредит, будет продано за сумму не меньшую выданной в качестве кредита на ее покупку.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Оценка недвижимости для ипотеки — что это?

Под оценкой недвижимости для получения ипотечного кредита понимается процесс, который проводится в комплексе и имеет несколько подходов:

  • сравнительный, во время которого осуществляется анализ и сравнение всех аналогичных сделок,  проведенных на рынке недвижимости;
  • доходный, во время которого проводится оценка перспектив увеличения стоимости объекта надвижимости на рынке;
  • затратный, определяет те затраты, которые пойдут на строительство аналогичной недвижимости; данный этап является определяющим, во время которого достаточно точно устанавливается ликвидность объекта недвижимости.

Такой комплексный подход позволяет учесть большое количество разнообразных деталей, которые касаются:

  • местонахождения квартиры или дома, в каком округе, микрорайоне, есть ли по близости застройки, степень развитости транспортной и социальной инфраструктуры, как близко расположена промышленная зона;
  • состояния покупаемой недвижимости и здания, в котором она находится, каков тип, сколько этажей, давность постройки, из каких материалов сооружены наружные стены и перекрытия, насколько технически обеспечено здание, его общее состояние;
  • состояния непосредственно покупаемого объекта, на каком этаже расположена, площадь жилой и нежилой площади, сколько комнат, их квадратура, есть ли лоджии, балконы, в каком состоянии находятся коммуникации, есть ли дефекты по результатам отделочных работ и т.п.

Такой подход позволяет всесторонне оценить покупаемую недвижимость с учетом всех ее неизменных характеристик, каждая из которых способна уменьшить или увеличить стоимость объекта.

Важно знать! Если есть качественный ремонт, то он увеличивает стоимость жилья на рынке. Вместе с этим, ликвидность такого жилья никак не изменит.

Поэтому, как только у оценщика оказываются все данные после комплексной оценки, он формирует отчет, в котором дается две оценки. Одна из них определяет рыночную стоимость недвижимости, а вторая – ликвидную стоимость того же имущества.

В процессе оценки делаются фотоснимки недвижимости. Они прикладываются к формируемому отчету вместе с документами оценочной компании,  такими как лицензия, полис, свидетельство об образовании юрлица, имеющего сертификат. Со всеми прилагаемыми документами отчет прошивается, нумеруются его листы, отчет подписывается ответственным за проводимую оценку лицом, заверяя печатью организации.

Такой порядок оформления отчета приравнивает его по статусу к официальному документу, на формирование которого уходит от двух до пяти дней. В разных оценочных компаниях срок оформления отчета разный, поэтому его необходимо сразу уточнять перед тем, как делать свой выбор. Делать это нужно хотя бы потому, что многие документы, которые подаются потенциальным кредитополучателем в банк вместе с заявкой-анкетой на оформление ипотеки, имеют ограниченный срок действия по времени.

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке

Как уже стало понятно, оценивать квартиру или дом, на который будет  оформлена ипотека, должен лицензированный специалист, который может быть частником, а может представлять какую-то оценочную компанию. Выданный ими документ с результатами итоговой независимой экспертизы и стоимостью объекта недвижимости, будет одним из оснований для кредитора в принятии решения о предоставлении займа.  При оценке специалист  должен учесть особенность и специфику того, для чего он проводит независимую оценку

А в данном случае специфика заключается в том, что банку нужны сведения о приобретаемой недвижимости, как об имуществе, которое в случае невыполнения обязательств заемщика можно будет реализовать на аукционе. Вырученные средства будут использованы на погашения долга перед кредитором в соответствии с договором ипотеки.

Поэтому, сумма оценки недвижимости, указанная в документе оценочной компании будет служить для кредитора ориентиром, насколько стоимость этого объекта отвечает сумме запрашиваемого займа. В том случае, если запрашиваемый кредит выше, чем стоимость потенциального предмета залога, то заемщику придется изыскивать дополнительные средства. Они пойдут на покрытие разницы между запрашиваемым кредитом и теми заемными средствами, которые банк выделит на самом деле.

Важно знать! В некоторых случаях оценочная стоимость объекта недвижимости может оказаться намного ниже рыночной. Это может произойти по ошибке самого эксперта. В таком случае кредитополучатель имеет право потребовать повторную независимую оценку.

Так может случиться, что специалистом будет неверно подобраны некоторые критерии оценки, не учел состоянии квартиры, ее этаж, район расположения дома и т.п. В таком случае, нужно письменно обратиться к кредитору, доводами изложить свои сомнения и настоять на проведении повторной оценки.

Кто осуществляет оценку квартиры для ипотеки и сколько это стоит?

Перед тем, как обратится к услугам какой-то оценочной компании, следует знать, что в банке, куда вы обращаетесь за получением ипотечного займа, уже есть перечень оценщиков, одобренных кредитором. Если вы выбрали другую компанию или оценщика, то прежде чем воспользоваться его услугами, нужно согласовать этот вопрос кредитором.

Важно знать! Если посчитать, что выбор оценщика это сугубо ваше личное дело и не банку вам указывать, к кому обращаться за услугами, то учтите, что кредитор оставляет за собой право посчитать результаты оценочной деятельности недействительными или таковыми, которым он не оказывает доверие. 

Те же оценщики, список которых есть у кредитора, вызывают у него доверие. Поэтому имеет смысл выбирать компанию из этого списка во избежание дальнейших неприятностей, когда деньги на услуги будут потрачены, а полученным результатам банк выскажет недоверие. Более того, следуя рекомендациям кредитора, вы упрощаете процесс рассмотрения заявки на получение займа. Службе безопасности банка не нужно будет дополнительное время на проверку компанию, услугами которой вы воспользовались.

Требования, которые банком предъявляются к оценщику, следующие:

  • членство в любой из официально зарегистрированных организаций оценщиков, что подтверждает его легитимность;
  • наличие полиса страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тыс. рублей; это позволяет в случае ошибки компенсировать нанесенный ущерб;
  • оформляемый оценщиком отчет должен соответствовать как установленным стандартам Ассоциации Российских Банков и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования, так и индивидуальным стандартам кредитора.

Если выбранная вами компания соответствует этим требованиям, то кредитор может одобрить его в качестве оценщика. Эта услуга обойдется в сумму от 4 до 7 тыс. рублей. Но стоимость может быть и выше, если речь идет об элитном жилье, либо исследуемый объект нестандартный, его оценка сопряжена с нетипичными сложностями.

O-NEDVIZHKE.RU

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Вся процедура независимой оценки недвижимости для ипотеки  условно укладывается в три этапа:

  • на первом этапе нужно найти исполнителя, связаться с ним, согласовать цену услуги и срок ее оказания; завершается этап оставлением заявки на заключение договора и составлением самого договора, в котором указывается дата предосталения услуги, ее цель, какие задачи предстоит решить, и какой вид оценки будет применен;
  • на втором этапе специалист приезжает на место, рассматривает ключевые характеристики квартиры, подтверждает, что в ней нет незаконных перепланировок, делает нужные для отчета оценки фотографии;
  • на третьем этапе готовится сам отчет, к которому прикладываются все необходимые документы, его страницы сшиваются и нумеруются, он подписывается ответственным лицом и ставится печать компании.

 Документы для оценки недвижимости при ипотеке

Для проведения независимой экспертизы по оценочной стоимости недвижимости заемщик должен успеть собрать следующие документы:

  • кадастровый паспорт на жилье и его технический план из БТИ;
  • справка о регистрации по форме 9;
  • документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
  • форма VII, в которой указана характеристика жилья;
  • выписка из ЕГРП, в которой указано отсутствие обременений по квартире лицами, не достигших совершеннолетия;
  • для жилья из новостроек нужен договор с застройщиком;
  • если есть несовершеннолетние собственники жилья, требуется разрешение из органов опеки на проведение сделки по отчуждению недвижимости.

Документы, которые предоставляются оценщику, должны быть заверены подписью заказчика этой услуги.

Выше было указано, что при подготовке отчета формируется две цены – рыночная и ликвидационная. Последняя предполагает, что в случае необходимости жилье будет реализовано в короткий срок – на протяжении 1-2 месяца. По этой причине она будет отличаться от рыночной на 15-30%. Это вполне справедливо, потому что по рыночной цене недвижимость может продаваться долгие месяцы и даже годы, а у банка нет возможности ждать столько времени – он несет убытки. Поэтому и размер предоставляемого кредита рассчитывается от ликвидационной стоимости, а не от рыночной. Учитывайте этот нюанс.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

двадцать − пятнадцать =