Оценка объектов недвижимости : методы и подходы

оценка объектов недвижимости

При проведении каких-то операций с недвижимостью, особенно если это сделки по отчуждению, оформление кредита и т.п., требуется провести оценку недвижимости. Но не всегда проведенная экспертная оценка даст в конечном варианте объективную цифру. Как бы это не прозвучало банально, но эксперты тоже ошибаются. Причем совсем не обязательно для этого искать злой умысел. Неверная оценка какого-то параметра, или его неумышленное упущение в расчетах, приводит к искажению конечной цифры, что приведет к отклонению заинтересованным лицом такого результата. Можно назначить новую оценку, но, как правило, на ее проведение отводится определенный срок, который в такой ситуации оказывается пропущенным.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Особенности выбора метода оценки недвижимости

Метод оценки недвижимости выбирается исходя из характеристик самой недвижимости, а также целей оценки. Если исследуемый объект типовой, можно найти его аналоги, то применяют сравнительный метод. При проведении изучения квартиры в новостройке лучше всего прибегать к затратному подходу.

Каждый из этих способов оценки недвижимости имеет свои особенности. Поэтому специалисты, которые понимают, какой объем работ им предстоит, выбирают наиболее оптимальный, который при минимальных трудозатратах даст наиболее точный результат.

Важно знать! Ошибка при выборе подходов и методов приведет к получению неточной стоимости исследуемого объекта, что негативно отобразится как на заказчике этих работ, так и на исполнителе.

На практике применяют много разных методов оценивания недвижимости, но многие из них объединены в три основных подхода:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Это один из самых распространенных методов оценки недвижимости, который основан на том, что изучаемый недвижимый объект сравнивается на рынке недвижимости с аналогами, о которых есть данные о стоимости совершенных с ними сделок. Чтобы применить этот метод оценки, необходимо чтоб исследуемый объект отвечал следующим условиям:

  • он должен быть типичным, а не уникальным;
  • данные о нем должны быть исчерпывающими, включая условия совершения сделок;
  • сопоставимость факторов, влияющих на стоимость сравниваемых аналогов изучаемого объекта недвижимости.

Сравнительный подход изучения недвижимости имеет следующие этапы: :

  1. Изучение рынка недвижимости. На этом этапе осуществляется анализ положения и тенденций рынка в том его сегменте, к которому относится объект оценки. Выявляются схожие объекты, которые наиболее близки по параметрам к изучаемому и с которыми сравнительно не так давно проводились сделки по отчуждению.
  2. Получение информации о выставленных на продажу или недавно реализованных аналогах изучаемого объекта оценки и проверка ее на достоверность. После этого на этом этапе эти аналоги сравниваются с оцениваемым объектом. На данном этапе формируется первоначальная стоимость изучаемой недвижимости.
  3. Этап, на котором первоначальная стоимость поддается корректировке на основе выявленных между ними отличиями. В результате этой корректировки устанавливается стоимость изучаемой недвижимости через согласование скорректированной стоимости аналогов.

Те объекты, которые сопоставляются, не только должны принадлежать к одинаковому сегменту. Сделки по отчуждению с ними  должны происходить на типичных условиях, характерных для этого сегмента:

  • Они должны находиться на рынке в одно и то же время. Нет смысла сравнивать два схожих объекта, один из которых оценивается сейчас, а другой продавался 15-20 лет тому назад.
  • Субъекты, которые совершают сделку, должны быть независимы. Для данного случая под независимостью понимается то, что сделка заключается по рыночной стоимости, если обе стороны:
  1. не являются родственниками;
  2. не состоят в холдинге и независимой дочерней фирме;
  3. не имеют другой взаимозависимости и взаимозаинтересованности;
  4. сделки не проводятся с теми объектами, у которых есть отягощения договором залога или другим обременением;
  5. не реализуют недвижимость умерших лиц и т.п.
  • Наличие инвестиционной мотивации. Она определяется степенью изношенности сравниваемых аналогов, мотивы покупки должны быть аналогичны, а сами объекты использовались наилучшим способом и наиболее эффективно.

Когда выбираются аналогичные исследуемой недвижимости объекты, их ищут по соответствию таким критериям:

  • физическим характеристикам;
  • местоположением;
  • условиям продажи;
  • времени продажи;
  • права собственности на объект недвижимости;
  • условия финансирования соглашения по отчуждению недвижимости.

Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход оценки недвижимости включает в себя комплекс методов, которые направлены на установление затрат, которые должен будет понести потенциальный покупатель, если ему придется восстанавливать объект или даже поменять его, с учетом большого износа. При этом подходе изначально высказывается предположение, что приобретателю не придется платить за готовый объект выше, чем если ему придется создавать иной объект, который по полезности будет аналогичен. Для применения этого подхода собирается следующая информация:

  • размер заработной платы;
  • размер накладных расходов;
  • сколько придется потратить на оборудование;
  • установленные норма прибыли застройщиков в данной местности;
  • стоимость строительных материалов на рынке.
Важно знать! Затратный подход наиболее надежно использовать при исследовании и оценке объектов новостройки. В этом случае он дает наименьшую погрешность и позволяет с наибольшей точностью определить рыночную стоимость исследуемого объекта.

Затратный подход является наиболее целесообразным или единственным методом оценки в таких случаях, как:

  • анализ эффективности использования земли;
  • обоснование необходимости обновления действующего объекта;
  • решение задач налогообложения;
  • оценка зданий специального назначения;
  • решение задач страхования объекта;
  • технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
  • при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
  • при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Есть у этого подхода и свои недостатки:

  1. Затраты на проведение оценочных работ не всегда сопоставимы с другими подходами.
  2. Чтобы достичь наиболее точный результат оценивания, нужно очень сильно потратиться на издержки по затратам труда.
  3. Рассчитать стоимость, в которую обойдется воспроизводство старых строений очень сложно.
  4. Трудно установить размер накопленной изношенности старых построек и сооружений.
  5. Оценивать участок земли нужно отдельно от расположенных на нем строений. Это делает процедуру более трудозатратной.
  6. Оценивать земельные участки земли в нашей стране сопряжены с объективными сложностями.

Затратный подход имеет следующие этапы оценки:

  • Рассчитывается стоимость участка земли. При этом учитывается ее наиболее эффективное использование (Сз).
  • Рассчитывается стоимость замещения (Сзам) или восстановительной стоимости (Свс).
  • Рассчитывается накопленный всевозможный износ (Сизн):
  1. физический, который связан со понижением работоспособности исследуемого объекта из-за естественного физического устаревания, а также под воздействием внешних неблагоприятных факторов;
  2. функциональный, который связан с несоответствием требованиям, предъявляемым современными требованиями к объектам такого предназначения;
  3. внешний, который связан с изменением внешних экономических факторов.
  • Рассчитывается стоимость объекта, при которой учитывается накопленный износ (Сон). Этот расчет строится на разнице между стоимостью замещения или восстановительной стоимости и  стоимостью всевозможного износа: Сон=Сзам-Сизн.
  • Установление конечной стоимости изучаемого объекта. Это делается путем сложения стоимости участка земли недвижимости и стоимость объекта: Сит= Сз+Сон.

O-NEDVIZHKE.RU

Доходный подход к оценке недвижимости

В данном подходе в основу оценки объекта недвижимости положены данные, которые свидетельствуют о возможности получения какого-либо дохода с этого объекта при приобретении его потенциальным покупателем. То есть, предполагается, что цена объекта, на приобретение которой потрачен определенный капитал, должна в полной мере отвечать оценке качества и величины дохода, который на текущий момент этот объект может дать.

Данный подход состоит из следующих этапов:

  1. Рассчитывается валовый доход от использования исследуемой недвижимости. При этом в основу положен анализ текущих ставок и тарифов, которые действуют на рынке аренды аналогичных объектов.
  2. Оцениваются финансовые потери, если загрузка будет неполной, то есть, будет простой арендуемой недвижимости, из-за чего платежи за ее сдачу не будут поступать. Величина финансовых потерь также проводится на основе действующих цен на рынке недвижимости для аналогичных объектов. Полученная в результате этих расчетов величина отнимается от валового дохода. В результате получается конечный показатель, который и будет действительным валовым доходом.
  1. Рассчитываются расходы, которые связанны с оцениваемым объектом:
  • эксплуатационные расходы, которые связаны с эксплуатацией объекта;
  • фиксированные расходы, которые связаны с обслуживанием задолженности перед кредиторами: процентов по займам, амортизационные отчисления, налоги и т.п.;
  • расходы на резервы, которые связаны с покупкой или заменой принадлежностей для исследуемого объекта .
  1. Определяют размер чистого дохода, который получат в случае реализации исследуемого объекта.
  2. Рассчитывается коэффициент капитализации.

Данный подход позволяет провести независимую оценка недвижимости в текущий момент как стоимость будущих финансовых потоков, поэтому он позволяет отразить:

  • доход, который можно извлечь от эксплуатации исследуемой недвижимости в течение его срока службы, его качество и количество;
  • существующие риски, которые характерны для оцениваемой недвижимости.
БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 2 из 2 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

4 × четыре =