Долевое строительство — это

img_20160915_181311

Несколько десятилетий назад, возведение новых высоток зависело от государственного заказа. Сегодня, в век рыночных отношений, обстановка в строительстве изменилась, во многих передовых странах мира широко развита система ипотечного финансирования. В нашей стране, в последнее время, набирает обороты программа по привлечению финансов населения страны в строительство жилых зданий. По условиям этой программы, возведением зданий занимаются строительные компании.

Финансирование строительства с привлечением средств населения страны получило название «долевое участие». Для строительства жилых зданий на законных основаниях, строительным компаниям необходимо пройти достаточно сложный путь. Он начинается с оформления земли под строительство, оценки самого процесса возведения зданий и т. д.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что такое долевое строительство

Федеральный закон, в котором рассматриваются условия и возможности долевого участия граждан в строительстве жилых зданий, был принят в 2004 году, 30 декабря.

Те общественные отношения, которые складывались в процессе привлечения средств граждан в долевое строительство, нуждались в определенном урегулировании.

Законы, принятые по этому вопросу, в первую очередь, были направлены на защиту прав граждан, которые инвестируют свои средства в строительство домов. Таких граждан называют дольщиками.

Понятие «долевое участие» можно объяснить как особый вид строительства, основой которого является договор, заключенный между строительной компанией и дольщиками на участие в финансировании данного строительства.

Согласно договору, застройщик обязуется завершить строительные работы по возведению жилого здания в установленный срок. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик передает объект недвижимости долевому участнику.

В обязанности дольщика входит своевременная оплата суммы, указанной в договоре, и приемка жилого здания, сданного застройщиком в эксплуатацию.

В договоре могут участвовать две стороны. С одной стороны, договор подписывает непосредственно застройщик. Другой стороной договора является дольщик.

Застройщиком может быть только юридическое лицо. Чтобы иметь разрешение на возведение здания, застройщик должен быть владельцем земли, отведенной под строительство или арендовать ее на законных основаниях.

Именно застройщик занимается привлечением средств населения для осуществления строительства жилого дома или любого другого объекта, не принадлежащего к производственной сфере.

9Договор долевого участия: подводные камни.

О неустойке по договору долевого участия читайте тут.

Как заключить договор долевого участия, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/novostrojka/kak-zaklyuchit-dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve.html

В роли дольщика может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Участник долевого строительства осуществляет частичное финансирование процесса возведения жилого здания на основании договора долевого участия.

Целью дольщика является получение права собственности на объект строительства, перешедший к нему после введения дома в эксплуатацию.

Внося определенные средства в строительство дома, дольщик автоматически становится инвестором, а договор, заключенный между дольщиком и застройщиком, становится инвестиционным договором.

Если по закону такие договоры регулируются нормами Гражданского кодекса, то для регулирования договора долевого участия были приняты отдельные законы.

Основные условия договора долевого участия:

  • Наличие объекта договора. Им может выступать любой объект строительства, имеющий проектную документацию, введенный после завершения строительных работ в эксплуатацию, и переданный дольщику;
  • Договоренность о сроках сдачи объекта строительства;
  • Договоренность о стоимости жилого здания и графике ее уплаты.

Договор о долевом участии обязательно заключается в письменном виде. Основным требованием к его законности является его регистрация соответствующими государственными инстанциями.

Процесс долевого строительства происходит по следующей схеме:

  • застройщик приобретает в частную собственность земельный надел или берет его в аренду, находит дольщиков и заключает с ними договор долевого участия, получает от дольщиков соответствующие средства (иногда средства поступают на счет застройщика в рассрочку);
  • после окончания строительства, застройщик получает разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию и передает объект в частную собственность непосредственно дольщику.

Чем выгодно долевое строительство

На сегодняшний день, долевое участие в строительстве жилого дома можно считать одним из наиболее доступных способов приобретения своего собственного жилья.

Ведь ни для кого не секрет, что цены на рынке недвижимости настолько высоки, что для большинства граждан нашей страны, они просто неподъемны.

Еще совсем недавно люди больше доверяли банкам, в которые обращались за кредитом, но мировой финансовый кризис значительно подорвал доверие граждан к финансовым организациям.

Приобретая жилье посредством долевого участия в строительстве, граждане экономят свои средства, да и условия рассрочки платежа за квартиру, до сдачи ее в эксплуатацию, достаточно притягательное условие покупки.

В долевом участии тоже есть свои определенные недостатки. Наверное, самый главный из них тот, что покупатели не могут получить жилье сразу же после внесения денег. Приходится ждать определенное время до сдачи дома.

В случае с ипотекой, таких ожиданий нет, и граждане сразу же в нее заселяются. Но сравнив цены на жилье, приобретенное в кредит, и квартиру в новом доме, к строительству которого вы приобщились, заметна очевидная разница.

Риски долевого строительства

Процедура долевого участия действует в России уже давно. Еще до принятия ФЗ о долевом строительстве, производилось такое строительство за счет инвестирования и заключения договоров о совместной деятельности.

К сожалению, раньше права дольщиков часто были не защищены, так как процедура сотрудничества была продумана недостаточно серьезно, не охватывала все нюансы такого вида строительства.

В правовом отношении, была масса недочетов, в результате чего недобросовестные застройщики часто нарушали права своих дольщиков.

Принятие соответствующего закона стало гарантией соблюдения прав дольщиков. С принятием закона, нерадивые застройщики стали больше задумываться о своих действиях, иногда и о бездействии, в каких-либо ситуациях. Пока закона не существовало, нарушения прав инвесторов были сплошь и рядом.

Хотя на сегодняшний день «предприимчивые» застройщики, все же, умудряются и дальше обманывать граждан и об их действиях нет-нет, да и упомянут в средствах массовой информации.

Они научились находить лазейки в законе таким образом, что явно нарушений не видно. Да только те гражданско-правовые договоры, которые они заключают с дольщиками, заметно отличаются от договоров, требуемых по закону. Именно договора о долевом участии могут гарантировать дольщикам соблюдение их прав.

Нечистые на руку застройщики часто действуют по вексельной схеме и заключают предварительные договоры купли-продажи. К этой категории строительных компаний относилось большинство из тех, которые действовали в строительном бизнесе при поддержке государства.

Каким образом реализовывался механизм «серых схем» в долевом строительстве:

  • Между застройщиком и дольщиком заключается предварительный договор купли-продажи жилья. По закону, между этими двумя сторонами сделки должен заключаться другой договор, а именно договор о долевом участии. Но строительные компании подходили к данному вопросу более изощренно. Дольщики подписывали договор, по которому они как бы предварительно приобретали жилье, но окончательная сделка заключалась только после окончании строительства. Таким образом, дольщик не владел правом собственности на жилье. А вот строительная компания являлась собственником и дома, и каждой отдельно взятой квартиры. По закону, такие договоры не оплачиваются, но и здесь застройщики придумывали свой ход. Деньги как бы передавались в резерв для оплаты в будущем основного договора. Еще одним неприятным моментом для дольщиков было то, что в предварительном договоре купли-продажи нет четкого определения сроков сдачи жилья. Не требуется для такого договора и регистрация, а это является еще одним негативным аспектом, так как «продуманный» застройщик мог легко заключить договор по одной конкретной квартире сразу с несколькими желающими. И таких случаев в практике долевого строительства было немало;
  • Денежные средства дольщика выступали в роли займа под вексель. То есть кроме заключения предварительного договора купли-продажи, строительные компании подписывали с дольщиками соглашение на покупку векселя. Цена векселя была такой же, как и стоимость квартиры. С юридической точки зрения, это соглашение было полнейшей фикцией, договор купли-продажи и покупка векселя не имеют никакой связи.

O-NEDVIZHKE.RU

В реальности выходило так: нечистый на руку застройщик погашал приобретенный дольщиком вексель ни квартирой, как было бы логично, а деньгами.

Предварительный договор подписан, деньги не оплачены, то есть можно говорить с дольщиком о более высокой цене, чем было в начале заключения сделки.

Таким образом, получается, что строительная компания несколько лет пользовалась средствами дольщика, а когда дошло дело до получения квартиры, застройщик предлагает выкупить жилье по рыночной цене.

Долевое строительство имеет достаточное количества рисков. Кроме вышеназванных рисков, сюда так же можно отнести плохое качество строительного объекта, которое не соответствует ни нормам, ни условиям договора.

Мошенничество или банкротство застройщика — также нередкое явление в этом квартирном деле. Поэтому не стоит жалеть сил и времени на поиски достойных и проверенных застройщиков.

Гарантии по договору долевого участия

Таким образом, становится ясно, что предварительные договора купли-продажи не дают дольщикам никакой гарантии на выполнение строительными компаниями всех условий договора.

Договор долевого участия гарантирует дольщикам защиту их прав:

  • Основная ценность указанного договора — наличие конкретной информации об объекте строительства, его стоимости и сроках введения в эксплуатацию. Согласно законодательной базе, такой договор должен содержать эту информацию, в противном случае, он будет признан недействительным. Все условия, прописанные в договоре, могут быть изменены только с согласия двух сторон;
  • ДДУ необходимо регистрировать. Таким образом, у дольщика есть гарантия того, что застройщик не сможет заключить подобный договор с другим лицом;
  • Строительные компании обязаны предоставлять каждые четыре месяца отчет о своей деятельности, связанной с использованием денежных средств дольщиков. Данные правила были утверждены Постановлением Правительства России от 27.10.2005 года;
  • Прежде чем привлекать средства дольщиков, застройщик обязан зарегистрировать свое право на земельный надел или заключить договор об его аренде. Также необходимо получить разрешение на проведение строительных работ, составить и обнародовать проектную декларацию;
  • За гибель объекта строительства, прежде чем он был передан дольщику, несет ответственность застройщик;
  • Если за время строительства дольщик умрет, его права на квартиру, а также все обязанности, будут переданы наследнику;
  • Если недвижимость приобретается по договору о долевом участии в личных нуждах или для нужд семьи, все отношения, которые вытекают из данного договора, будут регламентироваться законом государства о защите прав потребителей;
  • Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ст.7) касается гарантий по качеству строительного объекта.

Нормы, указанные в этой статье, утверждают, что гарантийный срок на объект строительства составляет 5 лет. Если будут обнаружены какие-то несоответствия с условиями договора, что повлияли на качество объекта, то дольщик имеет право потребовать от застройщика устранения всех недостатков за счет строительной компании. Также недостатки может устранить сам дольщик, но только после возмещения ему расходов на произведение таких действий.

Вышеуказанный закон выступает большей частью на стороне дольщиков. Им только нужно правильно пользоваться своими правами, а еще очень внимательно изучать все пункты договора о долевом участии прежде, чем его подписать.

Что нужно делать для того, чтобы обезопасить себя от рисков, которые могут быть в долевом строительстве?

К сожалению, никто не сможет дать дольщику полных гарантий, тем более, если договор связан с инвестициями.

Даже если никто не сможет дать вам стопроцентных гарантий, займитесь этим сами, и постарайтесь себя обезопасить от разных рисков и случайностей.

Как это сделать:

  • Прежде чем заключать договор о долевом участии, изучите законодательную базу по этому вопросу. И пусть вас будут консультировать специалисты, собственные знания никогда не помешают;
  • Выбирайте для сотрудничества только те строительные компании, которые уже успели себя зарекомендовать с положительной стороны, имеют большие активы и у которых нет долгов. Чтобы получить такую информацию, нужно прибегнуть к условиям все того же Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В нем идет речь об обязательстве застройщика предоставлять заинтересованному лицу информацию о своей организации, ее учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации фирмы и постановке ее на налоговый учет. Также потенциальный дольщик может затребовать финансовую отчетность и заключение аудиторов. В некоторых городах, уже давно созданы гражданские объединения по защите прав дольщиков. Все перечисленные выше сведения о строительных компаниях, может предоставить эта организация;
  • Для того чтобы избежать рисков и любых неприятностей, не заключайте других договоров, кроме договора о долевом участии. Так как только этот договор может быть вашей гарантией в получении квартиры, на которую вы потратили свои средства;
  • Потребуйте от застройщика представить вам документы, подтверждающие право последнего на земельный участок, на котором будет возводиться многоквартирный дом, разрешение на его строительство и опубликованную декларацию по данному проекту;
  • Обратите особое внимание на объект строительства, сроки его возведения и стоимость договора долевого участия. Если какой-то из этих пунктов в договоре отсутствует, он не может считаться правомочным. Помните, что данный договор должен быть зарегистрирован, иначе он будет недействительным.
БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

5 × 3 =