Как правильно начать строительство дома на участке?

В статье будут рассмотрены такие вопросы:

  • Как выбрать и оформить земельный участок;
  • Как получить разрешение на строительство;
  • Как выбрать добросовестного подрядчика;
  • Как принять дом в эксплуатацию;
  • Как зарегистрировать право на постройку.
БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43
Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как выбрать земельный участок?

Первоначально для того, чтобы понять, какой именно земельный участок необходим, нужно определиться с целями. Что именно будет строиться на такой территории?

Если речь идет о жилом доме, то, соответственно, необходимо выбирать земельный участок с разрешенным использованием под строительство жилого дома.

Если нужно построить коммерческий объект, то, соответственно, должен быть определенный вид разрешенного использования. Поскольку в статье речь идет именно о домах, то вопрос будет рассматриваться именно касательно жилых домов.

Для того чтобы понять, как именно выбирать ту или иную территорию, нужно сначала поговорить о территориальности, зонировании и разрешенном использовании.

Итак, зонирование. Что такое зонирование? Представим себе любой город в виде огромной схемы, которая расчерчена цветными участками, каждый из которых представляет собой определенный вид деятельности, определенные типы зданий, которые можно строить на данном участке.

На территории города действуют Правила землепользования и застройки, которые определяют данные цветные участки. Как же можно узнать, в какой территориальной зоне находится необходимый земельный участок?

Для этого нужно обратиться с простым письменным запросом в Департамент градостроительства, который предоставит ответ с указанием на то, в какой именно зоне находится необходимый земельный участок, а также с обозначением видов разрешенного использования, допускаемых на данной территории.

Для чего нужно знать виды разрешенного использования и территориальное зонирование в рамках интересующего строительства жилого дома?

Нужно обсудить ограничения, которые допускаются в разных зонах расположения земель. Если нужно построить жилой дом, то нужно понимать, что данная территория допускает строительство такого жилого дома.

Нужно напомнить, что на землях сельхозназначения строить жилые дома нельзя. Построить жилой дом можно только на территории с разрешенным использованием или под строительство индивидуальных жилых домов, либо на территории личного подсобного хозяйства, находящегося в черте города.

Кроме того, информация о территориальной зоне земельного участка позволит определиться с ограничениями (обременениями), имеющимися на данный земельный участок.

Выяснять, какие есть ограничения, необходимо для того, чтобы не столкнуться с невозможностью дальнейшего строительства или с какими-то штрафными санкциями, которые могут быть применены к застройщику.

Такие ограничения могут обуславливаться расположением каких-то культурных памятников, охранных зон, природных памятников, либо иными правами третьих лиц, которые имеются на данный земельный участок.

Помимо запроса, который направляется в Департамент градостроительного развития, узнать интересующую информацию о земельном участке можно с использованием электронных ресурсов Росреестра и Кадастровой палаты.

В частности, это публичная кадастровая карта, на которой можно ввести адрес или кадастровый номер земельного участка и которая выдает информацию о местоположении, о разрешенном использовании, кадастровой стоимости, а также о площади земельного участка.

Иногда информация на кадастровых картах немного отстает от действительности, поэтому если есть заинтересованность в немедленном начале строительства, то лучше все же заказать такие сведения из уполномоченного органа.

Каждый земельный участок имеет три вида использования:

  • Основной вид разрешенного использования;
  • Вспомогательный вид;
  • Условно-разрешенный.

Чем они отличаются?

Основной вид разрешенного использования указывает на то, что можно делать, не согласовывая с уполномоченными органами.

В частности, каждый собственник земельного участка имеет право поменять вид разрешенного использования по своему усмотрению, путем обращения в Кадастровую палату.

То есть подавая соответствующее заявление в рамках основных видов разрешенного использования, собственник по своему выбору меняет такой разрешенный вид.

Что же касается остальных видов разрешенного использования, то, в данном случае, придется проходить специальную процедуру по смене вида разрешенного использования.

Таким образом, будут сделаны соответствующие запросы и обнаружено, что вид разрешенного использования вполне подходит под нужды для строительства жилого дома. Теперь следующий этап.

Договор на строительство дома из бруса.

Где получить разрешение на строительство частного дома, читайте тут.

Как получить разрешение на строительство частного дома, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/kak-poluchit-razreshenie-na-stroitelstvo-chastnogo-doma.html

Способы приобретения земельного участка

Каким образом можно приобрести земельный участок? Земельный участок можно выкупить у конкретного собственника, то есть у частного лица, которому он принадлежит.

Как известно, любая сделка купли-продажи требует предварительной проверки. Для того чтобы приобрести земельный участок, с которым в последствии не будет проблем, нужно проверить, имеет ли право продавец его продавать, является ли он правоспособным, есть ли ограничения (обременения), т. е. права третьих лиц на данный земельный участок.

Как это проверить?

Первоначально нужно посмотреть в подлинниках все документы, имеющиеся у продавца. Разговор ведется о документах-правооснованиях, т. е. тех документах, которые указаны в свидетельстве о праве собственности, и документы, на основании которых продавец приобретал ранее данный земельный участок.

Основным документом, подтверждающим право продавца земельного участка, является выписка из Единого реестра прав.

Нужно напомнить, что с 1 января 2017 года свидетельство как юридический документ утрачивает правовую основу своего существования.

Теперь основным подтверждающим документом будет являться выписка. Кроме того, как многие уже знают, на текущий момент при регистрации перехода права свидетельство уже не выдается, выдается только выписка.

Свидетельство можно получить только по отдельному запросу. В связи с этим, нужно посмотреть именно на выписку из Единого реестра прав.

Рекомендуется, чтобы выписка была не старше трех дней с момента получения. Это обусловлено сроками регистрации по отдельным видам ограничения прав, связанных с залогом и прочими обременениями правами третьих лиц.

В выписке из ЕГРП можно увидеть:

  • кому принадлежит земельный участок;
  • какой его вид разрешенного использования;
  • кроме того, ограничения (обременения), имеющиеся на данный земельный участок.

Это играет ключевое значение, поскольку данный земельный участок может быть обременен правами третьих лиц или ограничен в своем использовании, относиться к какой-то особой природной зоне или являться памятником культуры.

Чем же опасны права третьих лиц?

В частности, участок может быть обременен правами аренды. В связи со сменой собственника земельного участка, право аренды не прекращается.

Таким образом, вместо строительства будет получен земельный участок, на котором будет необходимо соблюдать условия договора аренды, заключенного предыдущим собственником.

Кроме того, следует помнить и об охранных обязательствах, связанных с особыми зонами. В частности, если на данной территории расположены какие-то культурные объекты, археологические раскопки, а также иные исторические ценности, которые ни в коем случае нельзя подвергать реконструкции, а если можно реконструировать, то это делается в связи с особым разрешением уполномоченного органа.

Как оформить земельный участок?

После того, как все документы просмотрены, подтверждена правоспособность и дееспособность продавца, его возможность и право продавать данный земельный участок, отсутствие ограничений (обременений) прав третьих лиц или иных обязательств, приступают непосредственно к заключению договору купли-продажи.

Обязательными условиями любого договора купли-продажи должны являться:

  • Предмет (т. е. четко определенный объект купли-продажи);
  • Цена;
  • Порядок оплаты.

Если помимо земельного участка приобретается и стоящий на нем жилой объект, в частности, жилой дом, нужно убедиться в отсутствии прав лиц, имеющих законные основания пользования данным жилым объектом.

В случае если на земельном участке, приобретаемом под строительство жилого дома, имеются какие-то строения (жилые или не жилые), одновременно с переходом права на земельный участок должны переходить права и на объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке.

Нужно напомнить, что обычный договор купли-продажи земельного участка не подлежит нотариальному заверению.

Нотариальное удостоверение сделки требуется, если одной из сторон выступает несовершеннолетнее лицо, либо данный земельный участок принадлежит продавцам долевой собственности.

После того, как был подписан договор купли-продажи, нужно обратиться для регистрации перехода права. Сам договор не подлежит регистрации, регистрируется лишь переход права собственности.

После того, как подписан договор купли-продажи, для такой регистрации можно обратиться либо в органы Росреестра (с 2017 года прекращает прием документов) либо через Многофункциональный центр. На текущий момент, можно воспользоваться и порталом государственных услуг.

Необходимыми документами для регистрации перехода права собственности будут являться:

  • документы, подтверждающие права на данный земельный участок;
  • сам договор;
  • заявление;
  • оплата госпошлины;
  • иные специфические документы, связанные с характеристикой конкретного земельного участка. В частности, если на земельном участке расположен объект культурного наследия, потребуется охранное обязательство;
  • Вторым способом приобретения земельного участка может являться приобретение его на торгах.

Когда участок находится в муниципальной собственности либо собственности субъекта, либо в федеральной собственности, такое имущество может продаваться с торгов или передаваться право его аренды.

Для того чтобы посмотреть, какие земельные участки и иные объекты на текущий момент находятся в продаже, необходимо обратиться к порталу государственных услуг, который можно найти на сайте Правительства определенной области.

O-NEDVIZHKE.RU

На данном портале можно воспользоваться услугами поиска и отобрать земельные участки по тому разрешенному использованию, местоположению, в котором заинтересован пользователь.

Для того чтобы приобрести земельный участок на торгах после того как он выбран, необходимо подать заявку и далее следовать правилам торговой площадки.

По результатам торгов, заключается соответствующий договор, который является основанием для перехода права собственности или права аренды земельного участка с соответствующим целевым назначением.

При участии в торгах, также необходимо выяснять историю формирования земельного участка. Необходимо отслеживать, каким образом недвижимое имущество (как земельный участок, так и здание) перешло в муниципальную собственность.

На практике бывали случаи, когда, приобретая объект недвижимости (здание), находящийся в муниципальной собственности, последующий покупатель оказывался в ситуации невозможности выделить земельный участок под этим зданием, поскольку земельный участок был сформирован на несколько объектов и располагался под многоквартирным домом.

Приобретая объект недвижимости на торгах, покупатель соглашается со всеми условиями и действиями, которые производил предыдущий собственник земельного участка, т. е. орган местного самоуправления.

Кроме того, если человек заинтересован в приобретении земельного участка на торгах, следует понимать, что таких заинтересованных как он лиц может быть несколько.

Для того чтобы выбрать победителя торгов, есть разные способы оценки предоставленных заявок. Оценка может быть как по наилучшим условиям, так и по цене.

Следует готовиться к тому, что это не является самой дешевой процедурой приобретения земельного участка. В любом случае, если нужно приобретать земельный участок, и он вызывает какие-то сомнения, следует обратиться к юристу, он поможет правильно прочитать документы.

Как получить разрешение на строительство?

Итак, был приобретен земельный участок, который соответствует потребностям по разрешенному использованию и можно приступать к строительству.

Любое строительство подлежит обязательному разрешению, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Чтобы получить такое разрешение, необходимо запастись определенным комплектом документов.

Это документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, а также небольшая проектная документация о том, что именно будет строиться.

Предварительно перед получением разрешения на строительство, необходимо заказать градостроительный план земельного участка.

Для получения разрешения на строительство, необходимо обратиться в органы местного самоуправления. В городах разрешение на строительство выдается администрацией. Эта ситуация не изменится и по состоянию на 2017 год для индивидуального жилищного строительства.

Для ИЖС действует несколько упрощенные правила, по сравнению со строительством коммерческих объектов. Срок разрешения на строительство для ИЖС может составлять до 10 лет, поэтому нет смысла торопиться и укладываться со строительством в течение ближайшего года.

Кроме того, проектная документация, которая представляется для ИЖС, носит самый элементарный характер, по сравнению с проектной документацией для коммерческих объектов.

Следует помнить, что разрешение на строительство до марта 2018 года является единственным основанием для последующей регистрации прав на построенный объект.

Если сформирована надлежащим образом оформленная заявка, приложен необходимый пакет документов и нет никаких препятствий для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома, но орган местного самоуправления отказывает в выдаче такого разрешения, то такой отказ должен в обязательном порядке получаться письменно.

Его нужно внимательно прочитать (возможно, с юристом) и после этого обратиться в суд для обжалования действия (бездействия) органа местного самоуправления, в случае если их отказ незаконный.

После того, как получено разрешение на строительство, можно приступать непосредственно к физическому строительству жилого дома.

Как выбрать добросовестного подрядчика?

Теперь нужно определиться, каким образом будет строиться объект недвижимости. Если он строится самостоятельно, то сроки и качество исполнения данного объекта будет зависеть исключительно от самого организатора.

Если нанимается подрядчик, то следует рассмотреть вопрос, как же выбрать добросовестного? Первоначально для выбора добросовестного подрядчика нужно ознакомиться с той документацией, которую он представляет.

Безусловно, первый пункт займет договор. Договор с подрядчиком должен содержать в себе все условия будущего строительства: технические характеристики, проектную документацию, график производства работ, цену и сроки внесения денежных средств, должна предусматриваться гарантия качества, а также ответственность за нарушение сроков и качества строительства.

Помимо документов, нужно убедиться, что подрядчик уже осуществлял строительство. Заказчик вправе запросить у подрядчика проекты, а также законченные варианты его последних строительных работ.

Также можно попросить подрядчика ознакомиться с документацией по данным строительным объектам: договорами, актами выполненных работ, показать их на местности, а также обратиться с вопросом о предоставлении контактов собственников таких объектов, чтобы убедиться в том, что строительство выполнено качественно и своевременно.

Независимо от того, является ли подрядчик близким другом или, возможно, рекомендованным близкими друзьями, всегда следует проверить его документы и заключить договор.

И не просто договор, а договор, детализирующий права и обязанности, а также устанавливающий ответственность. Следует помнить, что всегда нужно заключать договор с крупной компанией, у которой за плечами множество строительных объектов, и которая готова предоставить гарантию своей репутации.

Понятно, что такой договор будет всегда дороже, нежели с физическим лицом. К сожалению, многие граждане готовы сэкономить на рисках.

Если договор заключается с физическим лицом, то нужно убедиться, что это лицо является правоспособным и дееспособным. Нужно посмотреть его паспорт, убедиться, что именно это лицо, а не какая-то другая компания строила те объекты, которые он рекомендует.

Лучшей гарантией всегда является рассрочка по оплате. Рекомендуется предусматривать многоступенчатую систему оплаты.

Здесь может быть несколько вариантов: оплата по актам промежуточных работ, которые уже выполнены в текущий момент, при самостоятельной закупке материалов или оплата через ячейку.

Последняя открывается подрядчиком только при наличии определенного документа – акта выполненных работ, либо иного предусмотренного сторонами.

Следует помнить, что при оплате больших сумм, всегда необходимо получать бухгалтерскую документацию, приходно-кассовые ордера, подписанные уполномоченным лицом, либо оплачивать в безналичном порядке.

Итак, подписан договор с подрядчиком, он осуществил свои работы качественно и в срок, и теперь нужно принимать объект в эксплуатацию.

Как принять дом в эксплуатацию?

Первоначальным этапом приемки объекта в эксплуатацию является непосредственный его осмотр. Заказчик вправе потребовать от подрядчика всю исполнительную документацию, все технические паспорта на оборудование, которое он использовал, а также акты скрытых работ (в частности, на фундаментные работы).

После того как осмотрена документация, сам объект, и он не внушил опасений, можно подписывать акт приемки в эксплуатацию.

В данном акте необходимо сделать ссылку на договор, подписанный с подрядчиком, указать, имеются ли какие-либо претензии к подрядчику.

Нужно напомнить, что до марта 2018 года в рамках, так называемого, «упрощенного порядка», акт ввода объекта в эксплуатацию не требуется для регистрации права на сам объект.

Документом, необходимым для оформления технического паспорта на объект недвижимости, является именно разрешение на строительство. Как его получить, говорилось ранее.

Как зарегистрировать право на постройку?

После того, как был оформлен технический паспорт на объект и проведена его инвентаризация, данный объект можно ставить на кадастровый учет и заниматься оформлением права собственности на данный объект.

После окончания работ, необходимо провести техническую инвентаризацию объекта. Техническая инвентаризация – это обмеры, а также составление единого документа (технического паспорта), в котором указаны все характеристики построенного объекта.

Основанием для составления такого технического паспорта будет являться как раз разрешение на строительство. Как его получить, говорилось ранее. После того, как оформлен технический паспорт, объект можно ставить на кадастровый учет, а затем уже регистрировать право на него.

Регистрация права собственности на построенное здание производится на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, а также документов технической инвентаризации.

После завершения регистрации права собственности на объект, заявитель получает выписку из Единого государственного реестра. На основании данной выписки, лицо будет считаться собственником данного объекта.

Следует напомнить, что «упрощенный порядок» со вводом объектов в эксплуатацию жилых объектов действует только до 1 марта 2018 года.

Если говорить о вводе объекта в эксплуатацию в более поздний период, то необходимо будет получать комиссионное заключение от органа, который выдал разрешение на строительство.

Регистрация права собственности на построенный объект происходит на основании данных кадастрового учета, разрешения на строительство, документов, подтверждающих право собственности на земельный участок. Результатом регистрации права будет являться выписка из ЕГРП.

Нужно напомнить, что с 1 января 2017 года свидетельства прекращают свое существование. Однако владельцам свидетельств о праве собственности не стоит переживать, поскольку документы, полученные до указанной даты, продолжают действовать.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43
Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 3 из 3 читателей считают Запись полезной.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.