Как продать комнату в коммунальной квартире?

чаепитие в коммуналке1

Запланировав реализацию комнаты, размещенной в коммунальном жилье, нужно заблаговременно узнать обо всех нюансах, чтобы в дальнейшем не превращать куплю-продажу объекта недвижимости в затяжную процедуру. Для начала, следует подумать о приватизационном процессе, и уже затем приступать к поиску потенциального покупателя.

При официальном оформлении прав собственности на отдельную комнату в коммунальном жилье, через приватизацию объекта можно будет забыть о том, что в случае выписки из нее, такая недвижимость в автоматическом порядке перейдет в распоряжение муниципалитета города.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Процедура реализации комнаты в коммуналке — едва ли не одна из наиболее сложных в юридическом плане сделок, совершаемых с объектами недвижимости.

Первое требование состоит в том, что лицо, инициирующее подобное мероприятие, должно являться непосредственным владельцем подобного жилья, поскольку реализация комнаты в коммуналке возможна только после прохождения приватизационного процесса.

Если жилье не приватизировано, то есть оно находится во владении муниципалитета, реализация его невозможна, так как любого рода коммерческие сделки с объектами недвижимости, отнесенными к неприватизированному жилому фонду, куда входят и комнаты в коммуналках, относятся к запрещенным на законодательном уровне.

Второй момент – следует учитывать, что другие жильцы, проживающие в коммунальном жилье по соседству, в соответствии с законом, обладают преимущественным правом приобретения выставленной на продажу комнаты.

Screenshot_20Продажа комнаты в коммунальной квартире с согласием соседей и без.

Как получить муниципальную квартиру, читайте тут.

Кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/kto-imeet-preimushhestvennoe-pravo-pokupki-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire.html

Для обеспечения реализации подобного требования закона и чтобы избежать негативных последствий в будущем, каждый продавец должен действовать в строгом соответствии с конкретной процедурой получения от соседей разрешения на реализацию отдельной комнаты в коммуналке.

Третье – реализация части коммунального жилья имеет целую массу юридических особенностей и сложностей, именно по этой причине следует серьезной подойти к изучению процесса реализации подобной собственности, и если есть такая возможность, прибегнуть к помощи специалиста, у которого имеется опыт проведения такого рода сделок, где объектом выступала отдельная комната, расположенная в общем коммунальном жилье.

Этапы реализации комнаты, расположенной в коммунальной квартире

Для реализации отдельной комнаты, относящейся к части коммунальной квартиры, владельцу необходимо:

  • Обозначить условия реализации, вместе с ценой;
  • Провести оформление уведомления (желательна нотариальная форма), отображающего условия реализации, где обозначается конкретная стоимость. Оно должно быть разослано всем владельцам комнат коммунального жилья;
  • Выполнить сбор документации, которая необходима для реализации объекта недвижимости;
  • В случае, если комната разделена между несколькими владельцами, следует подготовить разрешение от каждого из них на реализацию общей комнаты (желательно заверение у нотариуса);
  • Провести выписку всех прописанных в комнате жильцов, с подготовкой определенной справки по поводу такой выписки из паспортного стола;
  • Подготовить договор купли-продажи конкретной комнаты с заключением сделки.

Как получить согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

В большей части случаев, проблема реализации отдельной комнаты в общем коммунальном жилье заключается именно в соблюдении имеющегося у соседей приоритетного права на покупку жилплощади. Многие соседи пользуются этим для затягивания времени реализации.

Следует отметить немаловажную особенность – наличие согласия соседей по коммунальному жилью на реализацию одной из комнат является не обязательным. Продавец лишь должен располагать доказательством выполнения законодательных требований по поводу первоочередного предложения приобретения жилплощади своим соседям.

С этой целью, продавец должен письменно сообщить о запланированной реализации одной из комнат:

  • своим соседям, имеющим в собственности другие приватизированные комнаты в общем коммунальном жилье;
  • районной администрации или Жилкомитету, в случае проживания кого-то из владельцев в коммуналке на условиях договора соцнайма (при данных обстоятельствах, юридически владельцем выступает муниципальное образование);
  • районному органу опеки и попечительства, в случае если владельцем комнаты/комнат в коммуналке выступает лицо, не достигшее совершеннолетия или же имеющее инвалидность.

Сообщение соседям о планах реализации комнаты, с обозначением конкретной стоимости и условий, оформляется такими способами:

  • При самостоятельном составлении письменного сообщения и отправки его соседям через заказное письмо с уведомлением;
  • Через нотариуса при непосредственном оформлении уведомления.

Любой продавец, подготавливая сообщение, имеет возможность обращения к другим владельцам (соседям) с предложением оформления письменного отказа от приобретения реализуемой комнаты.

При получении подобного отказа, нужно проследить за тем, чтобы он был оформлен в определенном органе регистрации и имел отметку нотариального заверения. Когда получен такой отказ, уже нет необходимости в соблюдении месячного срока для того, чтобы соседи выразили свое желание приобрести предлагаемую им комнату.

В случае не предоставления ответа на протяжении 30 суток (определенных законом), с момента, когда получателю вручено сообщение, данный факт может быть юридически приравнен к отказу. Уже с этого момента, у владельца комнаты есть полное право реализации недвижимости, даже не располагая согласием своих соседей.

O-NEDVIZHKE.RU

Когда кто-либо из соседей высказал свое намерение купить комнату, продавец утрачивает право ее реализации третьим лицам.

Данный случай предполагает возникновение правовой необходимости в заключении с таким соседом соглашения о купле-продаже. Есть даже случаи, когда несколько владельцев комнат в коммунальном жилье высказывали желание приобрести реализуемую комнату.

При данных обстоятельствах, выбор покупателя среди изъявивших приобрести комнату решается на усмотрение продавца, поскольку право преимущественного приобретения распространяется только при намерении реализации объекта недвижимости, относящегося к части коммунального жилья посторонним.

Преимущественное право, имеющееся у соседей, являющихся владельцами, возникает лишь по отношению к покупке комнаты, других же преимуществ (в отношении стоимости и установленных условий реализации) они не имеют.

Все это значит, что такие соседи могут приобрести комнату, относящуюся к части коммунального жилья, лишь по цене, установленной продавцом.

При этом владелец реализуемого помещения должен иметь в виду, что реализовать свою комнату третьему лицу он имеет право лишь по цене, обозначенной в уведомлении или же дороже.

В случае продажи квартиры по цене ниже обозначенной в уведомлении, правомерность подобной сделки с легкостью может быть оспорена. Здесь следует быть внимательнее и потенциальному покупателю недвижимости.

Договор должен содержать реальную стоимость. Часто множество продавцов, не учитывая подобные правовые аспекты, с целью уйти от необходимости оплаты налога, предлагают обозначить в договорных условиях заниженную стоимость объекта.

Если покупатель осознанно согласится на подобный риск (указание размера стоимости меньше, нежели в сообщении), соседи в любой момент могут оспорить такую сделку.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Владельцу, чтобы зарегистрировать реализацию комнаты, нужно обзавестись:

  • паспортами всех лиц, которые будут участвовать в сделке;
  • справкой, подтверждающей выписку жильцов из комнаты в коммунальном жилье;
  • сообщением о запланированной реализации комнаты с обозначением всех условий и стоимости объекта, которое было направлено через заказные письма каждому владельцу комнат в коммунальном жилье (это является необходимостью, если покупатель – посторонний гражданин, а не кто-то из числа соседей);
  • договором купли-продажи;
  • выпиской из Бюро технической инвентаризации с наличием экспликации;
  • кадастровым планом реализуемого объекта;
  • актом приемки-передачи комнаты;
  • правоустанавливающей документацией на помещение;
  • разрешением (с нотариальным заверением) на осуществление реализации от остальных владельцев комнат;
  • выданным органами опеки и попечительства разрешением, в случае, когда кто-то из владельцев относится к лицам, не достигшим совершеннолетия.

Соседи препятствуют продаже комнаты в коммунальной квартире

Куда более сложной является ситуация, при которой соседи преднамеренно создают препятствия реализации комнаты или есть иные причины, при которых направление сообщения является проблематичным (например, соседи не живут в этом коммунальном жилье, и разыскать их не представляется возможным).

Те владельцы, которые ввиду определенных обстоятельств не хотят, чтобы комната была реализована постороннему, могут умышленно не получать сообщение продавца о реализации комнаты.

Следовательно, если нет отметки о том, что такой документ получен, у продавца нет возможности продать находящуюся у него в собственности недвижимость. Лучший способ урегулировать этот вопрос – попробовать повторно вручить уведомление (можно использовать курьерскую службу, выполнить эти действия через нотариуса или пользуясь другим методом).

Если и это выполнить никак нельзя, можно попробовать оформить вместо договора купли-продажи, договор дарения.

Реализуя подобную схему, продавец может сделать так:

  • получить полагающиеся средства от покупателя, однако, вместо купли-продажи составить и подписать договор дарения;
  • провести оформление договора дарения только на небольшую часть от имеющейся в собственности доли, а затем предложить новому соседу по квартире, который уже выступает в роли собственника доли жилья, купить всю комнату целиком.

Пользуясь такой схемой, нужно учитывать возможность оспаривания ее соседями, с дальнейшим признанием такой сделки ничтожной, хоть факт ее притворности доказать им будет практически нереально. Но, так или иначе, лучше использовать законные методы реализации комнаты в общем коммунальном жилье.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

четырнадцать + семнадцать =