Как взыскать неустойку с застройщика?

 

Здравствуйте, уважаемые читатели! В данной статье мы рассмотрим очень важную и актуальную тему — взыскание неустойки с застройщика при несвоевременной сдаче квартиры, передаче ее участнику долевого строительства.

Мы рассмотрим такие темы, из которых вы можете узнать, как избежать конфликтных ситуаций с застройщиком и как вести себя в случае, если застройщик нарушает ваши права.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 450-39-61
Москва, Московская область

+7 (812) 615-77-34
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 500-27-29 доб. 435
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

В этой статье мы рассмотрим такую ситуацию, как несвоевременная сдача объекта. Мы рассмотрим такие вопросы, как и куда обращаться в случае, если застройщик нарушает сроки сдачи.

Также поговорим о том, на что нужно обратить внимание при написании претензионного письма в адрес застройщика. Посчитаем, как правильно вывести формулу по расчету неустойки, которая предусмотрена 214 Федеральным законом за несвоевременную сдачу объекта.

Также мы расскажем вам о реальных сроках, на которые можно рассчитывать при решении данных ситуаций, то есть как это может выглядеть в действительности.

И также мы поведаем вам о том, как правильно выбрать юриста или юридическую компанию, которой вы доверите свое дело, свои деньги и которая будет, собственно, вести ваше дело.

Итак, как и куда обращаться с проблемой просрочки передачи объекта в собственность?

Первое, на что нужно обратить внимание, это на сам договор, который вы заключали с застройщиком, то есть договор — это тот документ, который будет регулировать все ваши отношения спорные между вами и застройщиком.

Все сроки, которые там прописаны, права и обязанности, в основном все берется из действующего законодательства и прописывается в вашем договоре.

Зачастую бывают пункты, которые противоречат нормам российского законодательства, но в таких случаях, по таким пунктам юристы работают отдельно и оспаривают их в судебном порядке.

Итак, если у вас возникла ситуация, когда объект уже должен быть вам передан, но застройщик вам его не передает, вам нужно обратить внимание, прежде всего, на то, уведомил ли вас застройщик о том, что он не вовремя сдаст вам квартиру.

То есть 214 Федеральным законом предусмотрена ответственность и обязанность застройщика уведомить вас о том, что квартира будет сдана не вовремя.

Соответственно, вам должно прийти заказное письмо на почту либо с вами должен связаться менеджер застройщика и оповестить вас об этом.

Как правило, вместе с данным письмом или звонком следует дополнительное соглашение о том, что застройщик предлагает вам изменить пункт договора, в котором прописан срок передачи объекта и ввода в эксплуатацию дома.

Менеджер приглашает вас всегда очень любезно в офис с просьбой приехать посмотреть понять ситуацию.

Что в этой ситуации стоит делать?

Вы можете, естественно, получить на почте это письмо, с ним ознакомиться, но наша вам рекомендация — не нужно подписывать ни в коем случае это дополнительное соглашение.

Потому что если вы его подпишите, велика вероятность того, что свое право на неустойку, на ее получение, которым вы наделены по закону, вы просто теряете.

В таком случае, оспаривать подписанное дополнительное соглашение в судебном порядке уже практически невозможно. В связи с этим, мы вам настоятельно рекомендуем не подписывать дополнительные соглашения, а если все же вас застройщик уговаривает и объясняет, что сейчас тяжелая экономическая ситуация, поменялся курс рубля по отношению к валюте, и что он вам обязательно сдаст квартиру, но только на полгода позднее, и если вы все-таки захотите подписать, то прежде обратитесь к юристам за консультацией перед подписанием этого дополнительного соглашения, чтобы не терять ваше право на получение неустойки.

Что касается обращения к застройщику

Прежде всего, надо также понимать, с какими требованиями вы к нему обращаетесь, то есть что вы хотите от него в итоге получить. Для этого вам необходимо будет сформулировать их в письменном виде, то есть написать претензионное письмо.

Перед написанием претензионного письма, вам также нужно понимать, куда его все же направлять. Как правило, реквизиты застройщика указаны в договоре долевого участия, который вы с ним заключаете, и по всем правилам логики, вы должны отправить это письмо непосредственно на юридический адрес.

Но бывает, что у застройщика юридический адрес меняется, они вас не всегда об этом уведомляют. Зачастую, они этого просто не делают.

Поэтому чтобы не отправлять письмо на старый адрес, вам нужно проверить актуальность адреса на сайте. Сайт называется «налог.ру.».

Он общедоступный. Вы можете зайти на этот сайт, вбить реквизиты застройщика, его ИНН или ОГРН и посмотреть актуальную выписку на текущую дату.

По ней вы увидите, кто генеральный директор, сменился он или нет с момента подписания договора, были ли какие-то изменения у них в учредительных документах.

Также можете узнать тонкости относительно реорганизации, если она присутствует в деятельности компании, ну и, собственно, то, зачем вы обращались, актуальный юридический адрес.

Если вы видите, что юрадрес, который указан в договоре, и юридический адрес, который вы увидели в выписке онлайн, не совпадает, то в таком случае, мы рекомендуем отправить претензионное письмо и на старый адрес, и на новый юридический адрес.

Также очень важно обратить внимание на фактический адрес застройщика, то есть бывает, что офис продаж у него находится где-то в центре в Москве, а сам объект находится где-то в Московской области и, например, юридический адрес тоже в Московской области.

Претензию нужно отправить и на фактический адрес, и на юридический. Более того, если у вас есть контактное лицо либо электронная почта, по которой вы вели какую-то переписку официальную, желательно продублировать претензионное письмо электронной почтой.

В таком случае, оно дойдет до застройщика мгновенно, и вы уже сможете через пару дней позвонить и уточнить относительно судьбы вашего претензионного письма, рассматривают они его или не рассматривают, и узнать предварительный ответ.

Зачастую застройщики идут на переговоры и рассказывают о том, с каким исходом рассмотрено ваше претензионное письмо.

Сейчас поговорим о том, что же нужно написать в тексте самого претензионного письма.

Вот как раз здесь вы можете сформулировать все свои требования и все, что вы хотите получить от застройщика.

Это, на самом деле, не просто условная какая-то процедура, которая законодательно предусмотрена и предусмотрена договором.

Это процедура, на которую нужно обратить внимание и которая в дальнейшем может помочь взыскать максимальный размер неустойки в суде.

Очень часто ее значимость обесценивают и скачивают дольщики образцы претензий, которые размещены в интернете, заполняют туда свои данные, отправляют застройщику и, как правило, застройщик, когда видит такие претензии, просто их игнорирует и оставляет без рассмотрения.

Но в то время, когда застройщик получает письмо, грамотно составленное конкретно под ваш случай, с ссылкой на нормативные акты действующие, с грамотным расчетом неустойки, когда там предусмотрены все требования, которые будут взыскиваться в судебном порядке, после получения такого претензионного письма, застройщик совершенно иначе реагирует и, как правило, идет на переговоры, в рамках которых можно все-таки с застройщиком договориться и решить вопрос без судебных процессов.

Поэтому мы рекомендуем вам обратиться все же к специалисту, который понимает смысл составления претензионного письма и знает, как это сделать грамотно.

Более того, в тексте при написании претензии обратите, пожалуйста, внимание на нормативную базу, то есть обязательно должны быть ссылки на действующее законодательство, в том числе на 214 действующий Федеральный закон, который защищает ваши права.

Также должны быть указаны нормы Гражданского Кодекса. Не забудьте также «Закон о защите прав потребителей», который защищает вас и дает очень много прав и привилегий в отношениях с застройщиком.

Обязательно нужно прописывать конкретно статьи и выдержки из норм действующего законодательства для того, чтобы было письмо составлено грамотно и логично, то есть одно вытекало из другого.

Что касается текста договора, то перед написанием претензии, необходимо его изучить. Изучить ваш договор долевого участия и приводить выдержки из договора, в том числе из раздела ответственность, из раздела разрешения споров.

Все это необходимо прописывать также в претензионном письме для того, чтобы оно было полноценным, и для того, чтобы застройщик обратил на него внимание и ответил.

Чуть позже мы с вами поговорим о том, как правильно делать расчеты. Мы вам рекомендуем узнать свой срок просрочки, то есть насколько застройщик опаздывает с передачей объекта, выписать стоимость по договору и тогда можно посчитать размер неустойки, которую должен вам заплатить застройщик.

Мы вам дадим очень простую формулу, по которой вы сможете рассчитать размер неустойки даже в уме.

Также в самом претензионном письме важно обратить внимание на реквизиты. Реквизиты именно ваши, как физического лица, как участника долевого строительства.

То есть после того, когда вы пишите свои требования заплатить неустойку, застройщик должен понимать, куда он должен переводить вам денежные средства.

Сейчас практика складывается таким образом, что если эти реквизиты не указаны, претензия может считаться недействительной.

То есть у застройщика нет способа реализовать свою обязанность. Поэтому нужно указать свои реквизиты, причем полные. Не просто номер карты, а указать расчетный счет, где у вас открыт счет, наименование банка полное, БИК, корсчет и так далее.

Взыскание неустойки с застройщика.

Об ответственности застройщика по ДДУ читайте тут.

Как выполнить ремонт за счет застройщика, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/kak-sdelat-remont-za-schet-zastrojshhika.html

То есть полные реквизиты указывать в претензионном письме. В завершении самого претензионного письма, также нужно указать срок ответа на претензию.

Здесь опять же мы можем вернуться к самому договору долевого участия и открыть раздел «Разрешение споров». В этом разделе, как правило, предусматривается претензионный порядок разрешения споров.

Обратите внимание, пожалуйста, на этот пункт, потому что зачастую там написан конкретный срок, например, стороны обязаны ответить на претензионное письмо в течение десяти дней с момента получения уведомления.

Сроки, как правило, у всех застройщиков разные, начиная от десяти рабочих дней, заканчивая тридцатью рабочими днями. Если такой срок у вас в договоре не установлен, а просто написано, что важно провести досудебный порядок урегулирования спора, то вы можете в таком случае написать с учетом обычаев делового оборота, что ответ должны дать на претензионное письмо в течение десяти календарных дней с момента получения претензионного письма.

Опять же обращаем ваше внимание, что лучше написать «календарные дни», нежели «рабочие», потому что срок в таком случае пройдет гораздо быстрее.

Если направляете письмо, например, заказной почтой, то можно отследить его дату получения и, соответственно, от даты получения отсчитывать срок.

После того, как эта дата наступает, еще три-четыре дня можно подождать на то, чтобы письмо, если его застройщик отправляет в ваш адрес, все-таки направлено.

Подождать его получения, если вы письмо не получаете, то уже есть смысл обращаться в суд и решать ваш вопрос в судебном порядке. Это что касается сроков. Это очень важно указать в претензии.

Также в претензионном письме важно четко сформулировать ваши требования, то есть что вы все-таки хотите получить от застройщика.

Часто бывает, что хотим получить неустойку, в каком размере — не знаем, сколько-то где-то насчитали на калькуляторе-онлайн, который опять же размещен в доступе в интернете, и просим перечислить деньги.

Так подавать претензию неграмотно и нежелательно. Если вы хотите, чтобы она была рассмотрена, то укажите в ней четко свои требования, то есть что вы хотите.

Например, «просим выплатить неустойку в «таком-то» размере в течение десяти дней с момента получения претензии на конкретный счет». И указываете ниже ваш счет.

Например, если вы уже обратились за составлением претензии к юристу, в этом случае, вы также имеете право на компенсацию ваших затрат по составлению претензии с застройщика.

То есть должно быть написано в ваших требованиях, что помимо выплаты неустойки, выплатить расходы на оплату услуг представителя или юридической помощи в «таком-то» размере, который вы, собственно, заплатили.

И также важная статья — это взыскание морального вреда.

На основании претензионного письма, также можно взыскивать с застройщика моральный вред. Так как он, собственно, вам уже нанесен, в связи с несвоевременной сдачей объекта, значит вы имеете на это право.

Моральный вред очень часто взыскивается в небольшом размере, но бывали на практике случаи, когда некоторые адвокаты со всей своей широкой души хотели взыскать с застройщика компенсацию морального вреда в размере трехсот тысяч рублей.

При этом не предоставляя никаких справок конкретно об ущербе и не приводя никаких доводов, почему именно такая сумма и откуда они ее взяли.

Ну, естественно, суд такую сумму не взыскивает, он ее в гораздо меньшем размере взыскивает с застройщика, но, тем не менее, стоит указать в претензионном письме также на компенсацию морального вреда, более того, что это предусмотрено 15 статьей закона «О защите прав потребителей».

Закон позволяет вам это взыскать. Что касается размера неустойки. В среднем суды взыскивают, начиная от десяти тысяч рублей и заканчивая пятьюдесятью тысячами рублями.

Это в случае, если вы не предоставляете никаких справок из медицинских учреждений или доказательств того, что вам нанесен реальный моральный ущерб, и вы от этого пострадали как-то физически.

Если это произошло, то вам нужно собрать соответствующую документацию и также ее приложить к претензионному письму, либо в дальнейшем сохранить ее для судебного разбирательства.

Повторимся, если вы эти документы не приложите, то не нужно писать в претензии или в судебном иске взыскание морального вреда в размере двухсот-трехсот тысяч рублей.

Мы прекрасно понимаем, и суд тоже понимает, что несвоевременная сдача объекта негативно сказывается на вас и на вашем семейном укладе, но, тем не менее, практика в России именно таким образом складывается, что моральная компенсация весьма и весьма маленькая.

Поэтому чтобы получить максимум с застройщика, нужно правильно составить претензионное письмо, нужно максимум взыскивать по неустойке, штрафам, которые вам полагаются, ну и, соответственно, по другим источникам, по которым это возможно сделать на законодательном уровне.

Что касается формулы расчета

Вообще законодательно неустойка предусмотрена в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки сдачи объекта.

Если вы являетесь физлицом, то неустойка вам начисляется в двойном размере. Если договор заключается с юридическим лицом, то, соответственно, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования.

Ставка рефинансирования, как таковая, сейчас уже не применяется. Применяется ключевая ставка. До недавнего времени, она была 11 процентов, на текущую дату, на 26 июля, она составляет 10,5 процентов.

Вообще, законодательство нам здесь не дает скучать, и очень часто ее меняет, поэтому старайтесь отслеживать актуальный именно размер ставки ключевой на момент подачи претензионного письма, чтобы это было актуально.

Формула для расчета состоит из нескольких переменных, то есть:

  • Стоимость самого объекта;
  • Количество дней просрочки;
  • Сама ключевая ставка, которая применяется к данному периоду времени.

Мы предлагаем вам сейчас сделать расчет по неустойке по той цифре, которую должен вам заплатить застройщик за несвоевременную сдачу объекта.

То есть требуется количество дней просрочки и сумма по договору, которую вы оплатили.

Давайте рассмотрим на простом примере.

Стоимость квартиры составляет 4 миллиона 592 тысячи 720 рублей, количество дней просрочки- 396 дней. Мы можем с вами применить такую формулу, считаем: 4592720 умножаем на 0,07%, в день у вас получается неустойка, равная 3214 рублей 90 копеек, и умножаем эту сумму на 396 дней.

В итоге, сумма неустойки у вас получается 1 миллион 273 тысячи 101 рубль. Это тот размер неустойки, которую застройщик вам обязан оплатить на текущую дату. Соответственно, с каждым днем, эта сумма увеличивается.

Давайте разберем еще один пример, и мы расскажем вам, как мы вели эти просчеты.

Сумма по договору — 4 567 800 рублей, срок просрочки 232 дня. В сумме получается за 232 дня, размер неустойки равен 741 810 рублей. Тоже довольно-таки неплохая сумма, практически за год просрочки.

Итак, как вообще это все высчитывается. Очень простая есть формула, которую мы вам расскажем. Она сейчас применима к текущей ключевой ставке 10,5 процентов.

То есть что нужно сделать? Нужно взять сумму вашу по договору, умножаем эту сумму на 0,07 % и умножаем на количество дней просрочки.

То есть у вас автоматически уже будет считаться размер неустойки в двойном размере, и вы уже получаете фактически ту сумму, которую можете взыскать с застройщика.

Если говорить о более длинной формуле, то на словах это выглядит так: берется общая сумма, умножается на 1/300, затем делится на ключевую ставку на текущий момент, то есть на 10,5 процентов, умножается на количество дней, и все это умножается на два, если вы физическое лицо.

А если вы юридическое лицо, то на два умножать, соответственно, не нужно. В итоге, вы получаете абсолютно такую же сумму, как и по той формуле, которую мы вам изначально дали.

То есть еще раз повторимся, сумма по договору умножается на 0,07 процента и умножается на количество дней просрочки. В итоге, вы получаете ту сумму, которую вам должен заплатить застройщик за несвоевременную сдачу объекта.

Как раз эти расчеты и необходимо привести в претензионном письме.

Как это делается грамотно, и как это должно выглядеть?

Как правило, составляется табличка, в которую вы пишите конкретно по столбикам дату просрочки, то есть, например, следующий день, который у вас следует по договору.

Дата окончания просрочки, то есть текущая дата, на которую у вас произведен расчет. В следующем столбце вы можете написать сумму объекта, то есть сколько стоит ваша квартира.

И в следующем столбике пишите количество дней просрочки. И в заключительном столбике пишите размер ключевой ставки на текущую дату, вот сейчас это 10,5 процентов.

Внизу считаете все это по формуле, которую мы вам сказали, и выводите конечную цифру. Есть практика, что даже неустойка свыше миллиона взыскивается, это сделать можно.

Важно здесь не только в суде грамотно представлять ваши интересы, но и до суда правильно провести работу и прописать в претензионном письме все требования, ссылки на договор, на действующее законодательство, запросить соответствующую документацию.

И после получения такого претензионного письма и грамотной защиты в суде, реально получить неустойку именно в таком размере.

Если ставка меняется, применяем текущую. Не нужно делать расчеты, когда ставка была 8,25, потом 11 процентов, потом 10,5. Неустойка должна быть выплачена в соответствии со ставкой, которая действует на день предъявления требований.

Если это будет судебный процент и ставка изменится, то можно будет сделать пересчет и предъявить актуальную цифру в судебном процессе, тогда суд, соответственно, вынесет судебное решение на текущую дату, не обращая внимания на то, какой размер ставки был до момента вынесения решения.

Это что касается формулы. Вы теперь обладаете этим знанием, можете его применять и написать застройщику ту конкретную цифру, которую он должен вам выплатить.

Также мы хотим рассказать вам о том, на какие сроки реально рассчитывать при решении споров с застройщиком.

Конечно, хотелось бы, чтобы деньги поступили вам сразу после претензионного письма, и чтобы все это было в максимальном объеме, но на практике это получается совершенно по-разному.

Что касается сроков, то здесь важно отметить те даты, которые указаны у вас в договоре. Например, прописан срок ответа на претензию 10 календарных дней.

Соответственно, ждем 10 дней, выжидаем еще три-четыре дня для того, чтобы дошло письмо до вас, после этого подаем исковое заявление. Это что касается досудебного порядка.

В среднем, длится от двух недель, где-то до полутора месяцев. Опять же, в зависимости от того, что указано в договоре.

Если дело дойдет у вас до суда, то здесь есть масса тонкостей и нюансов, от которых будет зависеть срок рассмотрения дела. Законодательно предусмотрено рассмотрение дела в течение трех месяцев в судах общей юрисдикции, но в связи с тем, что именно, сейчас, например, период отпусков у судей, соответственно, у оставшихся увеличивается нагрузка.

В связи с тем, что, например, представитель застройщика не является на судебные процессы или суд запрашивает какую-то дополнительную документацию, срок может увеличиться.

И в среднем, суд первой инстанции заканчивается где-то приблизительно после 4-4,5 месяцев. Это те объективные цифры, которые есть на практике.

O-NEDVIZHKE.RU

Если вам юристы будут обещать более короткие сроки, то в Москве это практически нереально, особенно в летний период. Поэтому обратите внимание на сроки рассмотрения как до суда, так и после суда.

То есть получение денежных средств с застройщика — это процедура не быстрая, скажем так, но весьма продуктивная и нужная на наш взгляд для участников долевого строительства.

На самом деле, очень важно знать именно свои права и уметь их защищать. Зачастую участники долевого строительства даже не знают, что им полагается неустойка, они подписывают всевозможные дополнительные соглашения, они идут на все, лишь бы получить свою квартиру и, наконец, туда заехать.

Но важно быть подкованным именно в юридических тонкостях и не давать себя в обиду в отношениях с застройщиком. Поэтому важно знать ту информацию хотя бы, которую мы вам даем. Она поможет в дальнейшем защитить себя.

Также хотелось с вами поговорить о том, что указать в конце претензионного письма.

Важно написать, что вы будете взыскивать с застройщика в случае, если он не ответит на претензионное письмо либо ответит на него отрицательно.

Это очень важный пункт, который очень часто упускается из виду. Суд имеет право отказать вам в удовлетворении требований, которые вы не предъявляли в досудебном порядке.

То есть если вы не написали, например, что вы будете взыскивать с застройщика убытки, то суд имеет право вам в дальнейшем отказать, а это могут быть довольно существенные суммы.

Мы бы хотели подытожить, что нужно указать в итоге в ваших требованиях. То есть помимо самой неустойки, помимо компенсации расходов на юриста, помимо требований ответить в срок десятидневный на претензионное письмо (или срок, предусмотренный договором), требований по компенсации морального вреда, вам нужно написать, что в случае, если застройщик не ответит на ваше письмо, либо ответит на него отрицательно, вы обратитесь в суд, и в этом случае у застройщика будет гораздо больше убытков, нежели чем он с вами решит этот вопрос до суда.

То есть вы с него взыщите все вышеперечисленное плюс все убытки, которые вы понесете в связи с несвоевременной сдачей объекта, а это могут быть проценты по ипотеке, аренда квартиры или склада для мебели и бытовой техники, которую вы купили во вновь купленную квартиру, которая не может до сих пор вам передаться.

Также будут взысканы в судебном порядке все расходы судебные, то есть расходы на представителя в полном объеме, расходы на нотариуса, почтовые расходы, то есть все денежные средства, которые вы тратите в связи с судебным процессом.

Более того, если вопрос будет решаться через суд, то в суде помимо основного долга, неустойки и всего вышеперечисленного, суд может (точнее он должен) взыскать штраф по закону «О защите прав потребителей» в размере 50 процентов от общей суммы, которую вам присуждает суд.

То есть если застройщик получает такое письмо, вероятнее всего, он на него должен как-то отреагировать.

Кстати говоря, о реакции застройщика на претензию.

Здесь может быть несколько вариантов:

  • либо застройщик может не получить письмо, оно вам вернется, в таком случае, нужно будет сразу обращаться в суд;
  • может получить его, но не ответить;
  • может ответить на него отрицательно, в таком случае, после получения ответа, вы можете уже подавать документы в суд, если вас ответ не устраивает;
  • либо если правильно и грамотно составлено претензионное письмо, и застройщик объективно понимает, что судится с вами не выгодно, и судя по всему, вы обратились к юристам, которые знают толк в своей работе, и вы останавливаться на своей претензии не будете, то, вероятнее всего, он вызовет вас на переговоры, позвонит или напишет вам письмо.

Как правило, они созваниваются с участниками долевого строительства и ведут переговоры. Они могут вам предложить либо черновую отделку, либо машиноместо по себестоимости, либо даже другую квартиру с большей площадью, то есть вариантов масса на практике.

Это очень важно учитывать при переговорах, чтобы ваши права опять же не ущемлялись, чтобы вы объективно получили вашу компенсацию.

Пусть даже она будет в меньшем размере, но, тем не менее, вы получите ее сразу. Но если вас не устраивает, всегда можно сказать застройщику нет, и что вы будете решать дело в суде.

Бывает, что застройщики идут на такие уловки. Если, например, не вовремя сдается квартира, застройщик может вам позвонить и предложить подписать допсоглашение.

Вы, например, отказываетесь. Застройщик может вам сказать, что если вы отказываетесь, то все равно ничего от этого не получите, никаких неустоек вы не взыщите, никаких у вас нет шансов выиграть в суде.

То есть начинают очень себя вести уверенно, а в некоторых ситуациях, даже немного грубовато, тем самым показывая свое, во-первых, неуважительное отношение к вам, как к людям, которые заплатили им денежные средства, а во-вторых, показывая свою неграмотность и незнание действующего законодательства.

Здесь важно не реагировать негативно на такую речь представителя застройщика, ничего не подписывать и защищать свои права сначала в досудебном порядке, а потом уже в судебном порядке.

Застройщики по-разному могут себя. На практике мы видели не один десяток случаев негативных исходов переговоров, и знаем, что они могут оказать некое давление на участников долевого строительства, но, повторимся, не нужно ни в коем случае идти на поводу у застройщика, нужно знать свои права и их защищать.

Что касается обращения в суд, то это такой очень важный момент.

Здесь нужно обратить внимание на то, что написано у вас в договоре. Зачастую, даже известные застройщики, которые у нас на слуху, прописывают подсудность у себя в договоре, что нарушает ваши права, как потребителя.

Закон «О защите прав потребителя», о котором мы ранее упоминали, он позволяет не только обращаться в суд с возможностью неоплаты государственной пошлины, то есть пошлину вы не платите при рассмотрении таких дел, но и воспользоваться своим правом альтернативной подсудности.

То есть вы можете подать в суд по месту нахождения ответчика, по месту заключения договора либо по месту своей регистрации или проживания. Здесь очень важно перед подачей иска в суд проанализировать ситуацию и понять, в какой суд выгоднее и лучше подавать.

На самом деле, что касается самого судебного процесса, как это правильно вести и на что обращать внимание, на это у нас будут отдельные статьи, где мы будем очень подробно рассказывать, что писать в иске, на что обратить внимание, в какой суд, естественно, подавать, что говорить в суде, если вы будете сами, например, представлять свои интересы, что можно взыскать, что нельзя.

На каком этапе лучше писать претензионное письмо: по окончании строительства или после сдачи дома?

Очень важно подписать его и направить до акта приема-передачи объекта, то есть до подписания акта. После того, как застройщик вручает вам акт, в 99% случаев написана такая фраза, что «никаких претензий стороны по взаиморасчетам друг к другу не имеют».

Ни по финансовым, ни по качеству, то есть застройщик передал вам объект, вы его приняли, никаких претензий не имеете. Если вы такой акт уже подписали, теоретически можно отсудить, и была практика, что отсуживали неустойку, но это просто увеличивает время взыскания денежных средств.

Если у вас акт еще не подписан, это прекрасно, и даже, например, уже застройщик хочет передать вам объект, нужно срочно написать претензионное письмо, срочно ему вручить и уже подписать акт с оговорками.

И в таком случае, ваше право на неустойку сохраняется, вы получаете свою квартиру и в дальнейшем получаете неустойку в полном размере, если правильно, опять же, провести досудебную и судебную работу.

Подытожим еще раз: до подписания акта приема-передачи, нужно направить застройщику претензию. Вручить ему либо лично через офис продаж, что ускорит время получения неустойки, либо направив заказным письмом с описью вложения, либо через специальные курьерские службы.

По поводу того, как правильно выбрать юриста или юридическую компанию, которая будет вести ваше дело.

Мы вообще сторонники того, чтобы каждый занимался тем, на что он учился, в чем у него есть опыт и практика. Например, если вы доктор, то лучше все-таки лечить людей, приносить пользу людям и себе.

А если человек самостоятельно решил заняться лечением, вы сами знаете, это может иногда привести к негативным последствиям. Также абсолютно и в юриспруденции.

Если вы хотите найти юриста, который решит реально ваш вопрос, то мы вам не рекомендуем идти в компании, которые занимаются всем, то есть и семейными делами, и трудовыми, и административными, и уголовными, и страховыми спорами, и спорами с застройщиками, ну, в общем, мастера на любую спорную ситуацию.

Как вы понимаете, у таких юристов, как правило, очень поверхностные знания, очень минимальная практика по таким вопросам, и они могут тонкостей каких-то в судебном процессе не уловить или в досудебном урегулировании споров.

Вероятно, вы получите, конечно, свою неустойку, но суд ее срежет в десять, а то и в пятнадцать раз, и в таком случае, придется искать нового юриста, обжаловать решение, доходить до апелляционной, кассационной инстанции и выше.

Опять же, на что обратить нужно внимание. Смотрите на практику: как юрист составляет претензионное письмо, указывает ли он те пункты, о которых мы вам рассказали, в какие сроки он это делает, есть ли у него практика по аналогичным делам, например, по неустойке или по расторжению договора, по уменьшению, увеличению квадратных метров, потому что это все такие ответвления одного большого целого, в котором есть везде свои нюансы и тонкости.

Суд по месту нахождения ответчика, как правило, очень сильно уменьшает размер неустойки.

Если вы зарегистрированы в другом городе, то мы вам хотим сказать, что в регионах, к сожалению, такой размер неустойки, как мы посчитали — миллион, миллион двести, просто не взыскивают, там столько квартиры стоят.

И когда в суд приходят такие дела, они срезают еще больше, чем в Москве. Теоретически, есть выход в этой ситуации, нужно изучить договор, посмотреть, что за застройщик конкретно и, как правило, находится решение, и суд проходит где-то в Москве или в области.

Действительно, очень часто несвоевременная сдача объекта — это бедствие для участников долевого строительства. И мы прекрасно понимаем, в какой ситуации вы находитесь.

Всегда очень хочется помочь в максимально короткие сроки, взыскать деньги, чтобы вы либо уже заехали в свою квартиру и сделали там ремонт, либо расторгли договор и заключили новый и купили себе все-таки площадь жилую.

Как подать иск застройщику в Арбитражный суд, если договор заключен физическим лицом?

Возможно ли зарегистрировать ИП и сделать переуступку права требования? Что касается подачи иска в Арбитражный суд, такая практика существует.

Но если вы будете делать ИП самому себе, то здесь явная заинтересованность лиц, и этот договор может не пройти в Росреестре, а даже если зарегистрируете в Росреестре, то Арбитражный суд может его не принять к рассмотрению, поэтому здесь можно какими-нибудь альтернативными способами пойти.

На это у юристов тоже есть свои решения. В Арбитражном суде тоже практикуется взыскание неустойки, там немного увеличивается срок в связи с регистрацией договора, но, тем не менее, есть свои плюсы — неустойка идет в более крупном размере, нежели в судах общей юрисдикции.

Но в общей юрисдикции можно взыскать также штраф, моральную компенсацию, чего нельзя сделать в Арбитражном суде.

Если в АПП указано, что участник не имеет претензий по техническому состоянию квартиры и качеству производственных работ и будет дополнительно подписан акт о взаиморасчетах, то есть ли смысл в претензии?

Кстати, что касается претензии по качеству и произведенных работ, то у вас по договору должна быть предусмотрена гарантия на объект в течение пяти лет.

Поэтому если качество не соответствует стандарту, вы всегда можете обратиться к застройщику по ненадлежащему качеству, даже если вы подписали акт приема-передачи.

Что касается денежных средств по расчетам, именно по взысканию неустойки, повторяемся, что у юристов есть практика, когда уже и акты подписаны, взыскивали неустойку, это возможно.

Сколько лишних метров может настроить застройщик дополнительно, и регламентируется ли это Федеральным законом?

Очень часто сталкиваемся с изменением площади. Как правило, она идет в сторону увеличения. На самом деле, понятно, почему застройщик увеличивает площади.

Потому что объективно, если с каждой квартиры по два-три квадратных метров, один квадратный метр стоит порядка ста тысяч рублей, у застройщика идет немаленькая прибавка к стоимости дома.

И застройщик с вас, собственно, дополнительно после подписания акта приема-передачи взыскивает еще за два или три квадратных метра. Такое бывает.

Законодательно не предусмотрено, на какую конкретно цифру не может быть увеличение площади. Здесь может стоять немного по-другому вопрос: что вы покупали?

Если вы покупали, например, однокомнатную квартиру площадью 39 квадратных метров, а вам дают однокомнатную с площадью пятьдесят, понятно, что предмет договора другой, то есть вам застройщик дает не то, за что вы платили.

И здесь можно поднимать вопрос уже о замене объекта либо о расторжении договора. В случае если площадь у вас увеличилась незначительно, например, на пол квадратных метра или на 0,1 процента, очень часто это регламентируется опять же договором. Мы рекомендуем открыть ваш договор и посмотреть, что в таком случае делать и поступать в рамках ваших договорных отношений.

Если площадь увеличилась несущественно, например, на полтора квадратных метра, то вы должны заплатить за лишние квадратные метры, но наша вам рекомендация, в период приемки квартиры, проведите обязательно свои собственные обмеры и посмотрите, действительно ли площадь соответствует той, которая написана у вас в договоре, и действительно ли она увеличилась на полтора квадратных метра.

Потому что есть судебные процессы, когда площадь увеличивается, дольщики за нее платят, а после фактических обмеров получается, что площадь увеличилась совсем на иную цифру.

В таком случае, с застройщика взыскиваются излишне уплаченные суммы по договору. И вообще, рекомендация вам, когда вы получаете квартиру, даже если застройщик не просит вас доплатить за увеличенные квадратные метры, перемерьте квартиру свою на соответствие квадратных метров, которые указаны в договоре.

Потому что если площадь будет меньше, вы будете иметь право на компенсацию неполученных квадратных метров, и тогда застройщик вам вернет излишне уплаченные денежные средства.

В какой суд обратиться, чтобы взыскать с застройщика большую сумму, в Арбитражный или общей юрисдикции?

Нужно оценивать ситуацию конкретно. То есть неустойка несущественная: двести или триста тысяч рублей, ее легко взыскать в суде общей юрисдикции.

Если неустойка большая, то есть смысл рассмотреть Арбитражный суд, но опять же, нужно взвесить все «за» и «против» перед тем, как подавать документы.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 450-39-61
Москва, Московская область

+7 (812) 615-77-34
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 500-27-29 доб. 435
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.