Переуступка прав требования по ДДУ

 

В диалоге участвуют:

  • Светлана Веселова (ведущая передачи «Советы нотариуса»);
  • Алексей Викторович Комаров (нотариус Санкт-Петербурга).
БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Светлана: Здравствуйте, уважаемые читатели! Мы обсудим уступку прав требования по долевому участию. Алексей Викторович, скажите, пожалуйста, в каких случаях возможна уступка прав требования по договору долевого участия?

Алексей: Закон о чем говорит? О том, что уступить право требования по договору долевого участия можно после того, как зарегистрирован сам договор участия.

То есть первоначальный дольщик заключил договор с застройщиком и такой договор считается юридически действующим.

То есть применительно к договору долевого участия, это важный момент, на который стоит обратить внимание, закон требует не только его подписания в форме единого документа, но еще и требует регистрации.

Требуется регистрация данного договора в Росреестре. До того момента пока даже подписанный договор, заключенный сторонами, не зарегистрирован в Росреестре, он юридически никаких последствий для сторон не порождает.

Поэтому несколько моментов, на которые нужно обратить внимание: договор должен быть в форме единого документа, подписанного сторонами и зарегистрированного в Росреестре. После этого, такая сделка считается заключенной. Это раз. То есть вот с этого момента и до момента подписания сторонами, дольщиками и застройщиком, акта приема-передачи объекта, можно заключить договор уступки права требования или перевода долга.

Неустойка по договору ДДУ.

Как расторгнуть ДДУ, читайте тут.

Как составить договор переуступки прав долевого участия, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/dogovory/dogovor-pereustupki-prava-dolevogo-uchastiya.html

Значит, уступка права требования, в том случае, если дольщик оплатил полностью всю цену, тогда уступка права требования происходит. То есть я уступаю, как дольщик, свои права требования о передаче имущества застройщика какому-нибудь другому лицу, либо перевод долга.

То есть если я заключил договор долевого участия, но при этом полностью цену договора не оплатил, застройщик от меня еще не получил какие-то деньги, допустим, часть долга или полностью долг еще не оплачен, тогда я могу перевести долг, свой долг перед застройщиком на какое-то другое лицо.

То есть это разные, по своей сути, сделки, либо уступка права требования, либо перевод долга.

Светлана: Обязательно ли согласие застройщика на уступку, если, например, дольщик ничего не должен застройщику?

Алексей: Ну, вот смотрите, первое отличие между переводом долга и уступкой права требования заключается в том, что в случае с уступкой права требования, то есть когда все выплатил, застройщик должен квартиру передать, можно уступить право требования по общему правилу без согласия застройщика.

Но нужно смотреть в договор. В 214 Федеральном законе не указано о том, что уступка права требования возможна без согласия застройщика, если иное не установлено законом.

Но это указано в Гражданском кодексе Российской Федерации. То есть там как раз говорится о том, что я могу уступить право требования какому-то другому лицу, если полностью долг уплачен и не нужно согласие застройщика, если иное не установлено в договоре долевого участия.

Если оно установлено, а, как правило, застройщики всегда пишут о том, что, допустим, уступка права требования возможна только с согласия, тогда, соответственно, необходимо получить согласие предварительно на такую уступку права требования и после этого, заключив такую сделку, цессионарием, то есть тем, кто покупает право требования к застройщику, необходимо зарегистрировать такую сделку в Росреестре, и о на будет считаться заключенной.

А если происходит перевод долга, то есть я еще не выплатил все деньги застройщику и хочу уступить свой долг какому-нибудь другому лицу, тогда нужно обязательно согласие застройщика, даже если это не указано в договоре.

Светлана: Вправе ли застройщик взимать комиссию за свое согласие на уступку?

Алексей: Ну, по сути, конечно, по содержанию такой оплаты, она не правомерна. Не правомерна почему? Потому что, как правило, плату, которую застройщики включают, она не соразмерна тем затратам, которые они несут в связи с согласием на уступку права требования по договору.

То есть тем самым застройщик как бы пытается ограничить эти переуступки. То есть он говорит: «Хорошо. Переуступайте, но при этом заплатите 50 тысяч рублей». Тем самым выдавив застройщиков спекулянтов, которые массово приобретали, а потом перепродавали вот эти уступки права требования другим лицам, по сути, зарабатывая на разнице определенные деньги.

В соответствии с законом, это навязывание услуги, и статья 16 Закона «О защите прав потребителей» прямо указывает, что такие условия договора недопустимы.

Светлана: Законны ли условия в договоре долевого участия, который запрещает уступку в принципе?

Алексей: Насколько известно, суды тоже по-разному реагируют на этот счет. С одной стороны, можно говорить о свободе договора. Ну а что? Стороны предусмотрели, застройщик указал, что нельзя уступать право требования, например, до какого-то момента, а с другой стороны, это ущемляет, по сути, слабую сторону сделки, дольщика. Поэтому склоняюсь все-таки к тому, что такие условия неправомерны.

Светлана: Как вы считаете, что произойдет, если заключить уступку уже после подписания с цедентом акта приема-передачи?

Алексей: Ну, по общему правилу, указанному в законе, такая уступка недействительна. То есть если она недействительна, нужно смотреть, оспорима она или ничтожна.

Закон говорит, что она оспорима. То есть, условно говоря, до того момента, пока никто из сторон эту уступку не оспорил, по сути, сделка считается действительной, сделка считается заключенной.

Тут много всяких разных моментов, и когда граждане обращаются за договором уступки прав требования, я заверение беру от цедента, кто продает, о том, что по акту приема-передачи указанный объект не передан, если вдруг получается, что на самом деле был передан объект, тогда есть реальные основания убытки получить от такого лица недобросовестного.

Идеальный вариант, конечно, взять справку из строительной компании о том, что на такое-то число, акт приема-передачи между компанией-застройщиком и дольщиком не подписывался.

Но, как правило, застройщики плохо реагируют на такие вот предложения, такие требования и такие документы не предоставляют. Тут остается только положиться на самого дольщика, на его порядочность.

O-NEDVIZHKE.RU

Можно попытаться каким-то образом в реестре информацию получить в виде выписки, потому что в реестр должны вносить в выписку то, что право собственности в данном случае у дольщика основано на договоре долевого участия и на акте приема-передачи.

Они достаточно часто вносят эти данные в реестр. Мне кажется, можно здесь таким образом поступить. То есть заверение взять у продавца дольщика при уступке права требования и выписку получить из реестра, можно даже в электронном виде посмотреть, чтобы в этой выписке не было ничего сказано о том, что акт приема-передачи был подписан сторонами.

Светлана: Обязан ли застройщик выдавать справку цессионарию и цеденту о том, что у цедента нет каких-либо долгов?

Алексей: Выдавать не обязан. Но если пойти по запросу нотариуса, то он должен дать ответ в течение 30 дневного срока. Еще хочется сказать, что заключая договор уступки права требования, советую рассчитываться через депозит нотариуса.

Почему? Потому что, во-первых, уступку нотариус может сам подать в электронном виде на регистрацию и, как говорилось в начале, сама по себе уступка не порождает прав и обязанностей и, вообще, она считается заключенной, как сделка, с момента регистрации ее в Росреестре.

Тут тоже есть свои тонкости, в них не хочется погружаться, потому что некоторые считают, что не совсем это так, но с точки зрения формального, консервативного подхода, лучше так и считать.

То есть пока уступка не зарегистрирована в реестре, у вас нет никакого юридически значимого документа, у вас на руках фактически нет ничего, даже не смотря на то что вы его подписали и нотариально удостоверил нотариус.

То есть здесь основной эффект юридический наступает после того, как такая уступка зарегистрирована в реестре прав. И поэтому лучше, когда такая сделка проходит под контролем юриста и поэтому я и предлагаю, в связи с тем, что нотариус может и отправить на регистрацию и помочь осуществить расчет через депозит нотариуса и проконтролировать эту сделку на предмет того, о чем мы сейчас с вами говорили.

Это и получение выписки из реестра, чтобы посмотреть, был ли акт приема-передачи или не был, и включение заверения в договор дольщика продавца о том, что ему объект не передан по акту приема-передачи, для того чтобы максимально обезопасить покупателя.

Светлана: Спасибо за ваши ответы!

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.