Предварительный договор купли-продажи жилья

 

Участники беседы:

  • Нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров;
  • Управляющий партнер юридической фирмы «Нота бене» Осип Румянцев.

Алексей: Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости с авансом или задатком? Как застраховать валютные риски при покупке жилья при заключении предварительного договора? Эти вопросы будут рассмотрены далее. Вначале хотелось бы разобраться с самим предварительным договором. На вторичном рынке, когда зачастую у продавца еще не достаточно документов для заключения сделки по купле-продаже недвижимости, а покупатель уже готов «застолбить» помещение, чтобы никто другой его точно не купил, достаточно распространенной формой является предварительный договор купли-продажи жилого (нежилого) помещения с задатком или с авансом. Как можно относиться к таким формам обеспечения будущей покупки, какие нюансы здесь есть?

Осип: Прежде всего, необходимо начать с определения предварительного договора купли-продажи, так как из него все проистекает. Необходимо учитывать, что предварительный договор купли-продажи – это еще не сама сделка купли-продажи. Предварительный договор – это только соглашение продавца и покупателя заключить в будущем в определенный предварительным договором срок, договор купли-продажи на существенных условиях, согласованных предварительным договором. Минимальные условия для согласования предварительного договора в отношении купли-продажи недвижимости — это предмет и стоимость, за которую приобретается (продается) недвижимость. В связи с этим, данные условия обязательно должны быть согласованы, все остальное согласовывается исключительно по желанию сторон и должно быть отображено в основном договоре, заключаемом в будущем.

Алексей: То есть если заключается предварительный договор, но цена в нем не указывается, то в таком случае подобный документ будет считаться незаключенным?

Осип: Не заключенным правильно, то есть это соглашение не будет действовать. Обязательно необходимо согласовать предмет (что покупается) и стоимость. Причем, стоимость должна быть конкретно сформулирована, чтобы из нее можно было вывести итоговую цену договора купли-продажи.

Алексей: Указали. Вопрос теперь связан с обеспечением, ведь смысл заключать предварительный договор, если вдруг продавец откажется продавать жилье? А хочется, как минимум, возместить ущерб, на случай если сделка не состоится. Что вписывать, аванс или задаток, и в чем разница?

Осип: Аванс – это денежные средства, которые вносятся и служат обеспечением обязательству, которое будет исполнено в будущем, т. е. оплаты этой квартиры. Задаток – это уже обеспечительная мера, она вносится под конкретное обязательство. В связи с этим, и возник спор о том, как считать денежные средства, которые вносились по предварительному договору купли-продажи, и даже если там указан задаток, является ли это задатком или обеспечительной меры быть не может, потому что самого обязательства еще не существует? На протяжении длительного времени, порядка последних 10 лет, во всей судебной практике между юристами существовал спор – что такое предварительный договор купли-продажи, и возможно ли обеспечение обязательств по нему, или же это просто некая непоименованная в Гражданском кодексе РФ обеспечительная мера, которая позволяет продавцу удерживать денежные средства покупателя, пока между ними действует предварительный договор, в счет оплаты помещения, которое будет передано в будущем? Но указанные действия не остались неизменными – с 01 июня 2015 года вышли большие изменения Гражданского кодекса РФ, посвященные изменению части обязательств: практически все обязательства в общей части Гражданского кодекса РФ подверглись корректировке и ввелась новая обеспечительная мера – предварительный платеж.

Алексей: А вот как покупателю или продавцу отказаться от исполнения предварительного договора, если таковой был заключен? К примеру, причина в подобных действиях может крыться в росте стоимости недвижимости на рынке и возможности у продавца создать более выгодное предложение для себя. Как действовать в таком случае?

Осип: Нужно сказать, что это весьма популярная история. В данном случае, рекомендуется сразу же предусматривать основания отказа от исполнения предварительного договора, потому что предварительный договор не порождает никаких обязательств, кроме обязательства заключить сделку в будущем, и все равно он связывает этим стороны. И если говорить о добросовестном осуществлении своих прав, предполагается, что продавец на какой-то срок, указанный в предварительном договоре, лишает себя права свободно передавать это имущество, обязан удерживать свое право собственности для передачи уже конкретному покупателю. Но зачастую появляются случаи, когда сторону понуждают к заключению основного договора купли-продажи. Это возможно лишь в судебном порядке: если одна из сторон уклоняется от исполнения предварительного договора при продаже, другая сторона вправе потребовать заключения от него такого договора, предъявив исковое заявление в суд. Тут, конечно, следует отметить несовершенство такой конструкции как предварительный договор, потому что если право собственности было уже реализовано, тогда эта сделка становится неисполнима. Покупатель не обладает никакими правами требовать перевода прав и обязанностей с третьего лица на себя при наличии такого договора. Даже закрепление такого правила законодательством помогло бы защитить интересы покупателя более эффективно.

Алексей: Если бы в юридическую компанию пришел клиент, предъявив предварительный договор, сказав, что продавец отказывается реализовывать ему жилье, желая повысить договорную цену, или же, наоборот, когда покупатель отказывается покупать, так как наблюдается спад цен на недвижимость. Если исходить из надлежащим образом оформленного предварительного договора, как бы был предварительно оценен исход такого дела?

Осип: Есть разъяснения высших судов. Высший арбитражный суд ликвидирован, остался Верховный суд, который в свое время издал Постановление Пленума №10/22, в котором указано, что в случае если идут права в споре на недвижимость, суды могут (должны) накладывать такие обеспечительные меры. В принципе, зачастую приведенная аргументация в процессуальных документах как раз приводит к нужной цели – аресту прав на недвижимое имущество. Таким образом, рекомендации вышестоящих судов, Верховного суда, позволяют говорить о том, что такой арест должен быть наложен судом.

Алексей: Допустим, арест наложили, а в дальнейшем что делать? Это в рамках одного иска подается, в качестве обеспечения наложения ареста на спорный объект недвижимого имущества?

Осип: Да, все абсолютно правильно, так как существует риск того, что продавец уклоняется от исполнения предварительного договора купли-продажи, ведет себя недобросовестно, поэтому наложение обеспечительных мер поможет сохранению «статуса кво», то есть сохранить отношения сторон, в которых они находятся на момент предъявления искового заявления. Такой арест должен быть наложен. В данном случае, полученное судебное решение будет подменять собой основной договор купли-продажи. Все остальные действия будут проводиться с уклоном на него. То есть на основании судебного решения, в резолютивной части которого будут изложены все существенные условия предварительного договора купли-продажи, которые были согласованы сторонами, другая сторона будет понуждена к заключению основного договора купли-продажи на условиях, согласованных предварительным договором купли-продажи, которые будут прописаны. И уже на основании полученного судебного акта, даже если другая сторона все равно не будет подавать заявление в Управление федеральной регистрационной службы (службу госрегистрации), то такой судебный акт будет служить тем самым документом, который позволяет зарегистрировать право собственности на квартиру.

Алексей: Предварительный договор можно заключить и в отношении того имущества, которое впоследствии будет приобретено продавцом?

Осип: В отношении любого имущества, потому что это, как раз, одна из целей – закрепить те права, которые стороны могут достигнуть через определенный период времени.

Алексей: Предположим, человек для себя решил и не сказал ничего контрагенту, продав недвижимое имущество и получив деньги. Приходит позже, незадолго до наступления срока вторая сторона и говорит о заключении сделки. Что может потерпевшая сторона получить от такого недобросовестного контрагента, может ли она требовать возмещения морального ущерба, причиненных убытков?

Осип: Конечно, речь, прежде всего, идет об убытках. Но эти убытки должны быть доказуемы. В этом заключается одно из несовершенств предварительного договора в действующем правовом режиме, потому что в настоящий момент доказывание убытков – это вещь достаточно неблагодарная, так как не ясен процесс доказывания обоснованности эти убытков. Это должна быть некая типовая сделка, чтобы можно было доказать эти убытки. Причем убытки будут выражаться в том, что человек не может приобрести квартиру или какое-либо помещение, недвижимость, с аналогичными параметрами и на тех же условиях, на которые продавец взял на себя обязательства. Здесь должна быть определенная действенно-причинная связь.

Предварительный договор купли-продажи помещения.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом, читайте тут.

Как составить предварительный договор купли-продажи земельного участка, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/dogovory/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-uchastka.html

Алексей: По сказанному можно сделать вывод, что вообще не нужно заключать предварительный договор, потому что конструкция, на первый взгляд, чрезвычайно не рабочая. Уж лучше тогда покупать сразу, да и все, а сам предварительный договор не использовать. Заключил человек предварительный договор, а как такового обязательства в момент заключения он не порождает. Если продавец отказался и продал жилье кому-то другому, покупатель должен в судебном порядке искать адвоката, платить ему деньги, доказывать убытки, полученные при нарушениях. Оправдано ли все это, и в каком случае?

Осип: Предварительный договор нужно заключать. Речь идет о том, когда контрагенты, заключающие сделку, являются добросовестными, потому что в предварительном договоре необходимо указывать помимо существенных условий, касающиеся предмета и цены, еще и те условия, на которых сторона готова совершить эту сделку, то есть этот объект должен быть без обременений, с какими-либо техническими параметрами, он должен полностью удовлетворять требованиям стороны. Возможно, еще нет того количества денежных средств, которые необходимо заплатить за этот объект.

Алексей: Значит, все-таки, предварительный договор — вполне рабочая конструкция, по ней можно и нужно работать. Для того чтобы не осложнять себе жизнь, есть смысл заключать предварительный договор на небольшой период времени, то есть 2-3 недели. За этот период цены, как правило, радикально не меняются. Предварительный договор касается не только необходимости зафиксировать какое-то жилье, чтобы оно не было продано кому-либо другому, но в большей степени, чтобы определить максимум условий заключения основного договора в дальнейшем, как бы подтвердить свои намерения относительно того, на каких условиях будет осуществляться в дальнейшем сделка. Чтобы не получилось, что когда покупатель придет с деньгами, оказалось, что продавец на таких условиях продавать недвижимость не готов, потому что с его стороны имелось ввиду другое.

Осип: Скорее, на новых и дополнительных условиях. Мы определили цену, и что продается, но помимо этого, получили все еще с какими-то дополнительными параметрами (отсутствует отопление или прочие недостатки).

Алексей: Предварительный договор стороны заключают, чтобы подготовиться к заключению основной сделки, например, договора купли-продажи, и зафиксировать основные договоренности: срок заключения сделки, порядок расчетов, цену. Предварительный договор – эффективный способ покупателю и продавцу зарезервировать достигнутые договоренности и, в случае отказа одной из сторон от заключения основного договора, получить возмещение и сумму внесенного задатка.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.