Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Если у владельца недвижимости имеется возможность получить доход, используя для аренды собственное помещение, первый же вопрос, волнующий его, связан с правильностью расчета арендной платы.
Если цена будет крайне завышена – спроса попросту не будет, арендаторы будут обходить стороной. В свою очередь, заниженная цена — повод для излишней подозрительности и беспокойства потенциальных арендаторов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Что такое арендная плата
Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.
Если появляется надобность, схема расчета может быть изменена, однако, на это требуется обоюдное согласие каждой стороны.
На объем цены могут повлиять следующие факторы:
- Размещение нежилого помещения;
- Его техническое состояние;
- Уровень изношенности помещения;
- Вид материалов, используемых при постройке объекта;
- Назначение строения (здания);
- Видовая принадлежность сдаваемого помещения.
Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения. Учитываться должны расчеты по каждому расположенному в здании помещению.
Что входит в плату?
В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы.
Законодательно предусматривается отдельная норма, позволяющая производить оплату по двум объектам недвижимости раздельно.
Расчет ставки по плате за аренду помещения производится на 1 кв. метр нежилой площади. Однако если стороны желают, в качестве расчетной можно использовать и другую единицу. При долгосрочном соглашении, применяют годовую ставку.
Показатели годовых ставок, в зависимости от района и населенного пункта государства, могут отличаться. Но в такую ставку ни в коем случае не могут быть включены счета по ремонтным работам и оплате потребленных коммунальных услуг.
Плата за использование нежилого помещения складывается из двух разных величин. Одна из них – затратная. Она подразумевает затраты, которые несет арендатор, рассчитываемые с учетом затрат по содержанию здания (кроме затрат на ремонт).
Другая – доходная. Она затрагивает прямую прибыль, получаемую собственником недвижимости при передаче здания в аренду.
Рассчитывая плату за использование объекта недвижимости, нет разницы, какую именно деятельность будет вести арендатор. Этот факт не может влиять каким-либо образом на размер оплаты.
Договор аренды нежилой площади в помещении.
Как составить договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, читайте тут.
Как составить договор субаренды нежилого помещения, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/dogovory/dogovor-subarendy-nezhilogo-pomeshheniya-mezhdu-yuridicheskimi-licami.html
Расчет стоимости арендной платы нежилого помещения
Объем платы за аренду помещения нежилого типа (арендный платеж), формируется с использование указанной далее формулы:
Пд. = Аим. + Азем.
обозначения формулы:
Пд. – плата, вносимая по условиям договора за пользование объектом;
Аим. – оплата за аренду имущества;
Азем. – аренда земельного участка, в пределах которого размещено арендуемое имущество (устанавливается, исходя из Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории города).
Аим. = Бап. x Киз. x Км. x Кт. x Кд. x Кз. x Кнж. x Кс. x S
обозначения в формуле:
Бап. – базовая ставка за аренду нежилого помещения (за год, в рублях, за один квадратный метр);
S – величина площади конкретного помещения с обозначением его характеристик. Объем платы за аренду помещения в течение годового периода определяется как суммарная величина оплат по аренде каждого помещения, исчисляемая по обозначенной выше формуле;
Кз – это коэффициент, который учитывает определенную территорию, зону, район размещения арендуемого нежилого помещения (отдельного здания). Обычно утверждается Советом депутатов в виде отдельного решения;
Кт – отдельный коэффициент, обозначаемый, исходя из типа арендуемого строения:
- по складским и производственным (отапливаемым) – это 0,5;
- по складским/производственным (неотапливаемым) – берется 0,3;
- по прочим – используется 1.0.
Кнж – следующий коэффициент, учитывающий качество арендуемой недвижимости.
Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4
Из указанной формулы:
К3.1 – это расположение нежилого помещения:
- по отдельно размещенному строению (помещению в нем) – берут 0,54;
- по надземной встроенно-пристроенной части здания – применяют 0,32;
- в отношении чердачных помещений – 0,26;
- если помещение полуподвальное, то 0,22;
- по отношению к подвальным помещениям – 0,19.
К3.2 – уровень технического обустройства:
- если имеется канализация, водопровод, центральное отопление и горячая вода – 0,27;
- при наличии водопровода, центрального отопления и канализации – 0,16;
- когда имеется только канализация и водопровод – 0,10;
- другие – 0,05.
К3.3 – использование территории, прилегающей к объекту:
- при наличии огражденной прилегающей территории — 0,27;
- когда присутствует территория без ограждения – 0,16;
- если прилегающий участок использовать нельзя – 0,10.
Примечание. В случае превышения площади прилегающего участка 100 кв. м, для определения арендного платежа применяется доп. соглашение, которое относится к части оформленного договора, и не может рассматриваться отдельно от него.
К3.4 – показатель высоты потолков в арендуемом помещении (средний по помещениям, сдаваемым в аренду):
- более 3 (трех) метров – 0,07;
- в пределах от 2,6 до 3 (трех) метров – 0,04;
- меньше 2,6 метров – 0,02.
Кд – коэффициент, используемый с учетом вида деятельности:
- по игорному бизнесу, биржевой и банковской деятельности – 3;
- по нотариальной и страховой деятельности, частной охране, административной деятельности управления, посреднической деятельности – 2,5;
- по платным автомобильным стоянкам, аптекам, ресторанам, барам и кафе, реализующим алкоголь с содержанием спиртовой составляющей более 13о – 2;
- по складам, торговле (оптовой и розничной), строительству, адвокатской и прочей юридической деятельности — 1,5;
- по проектированию, производству, транспорту, научно-исследовательской деятельности, ремонту техники (аудио-, видео-) и прочей деятельности, которая не вошла в данный список – 1;
- по общественному питанию, строительству, медицине, услугам электросвязи, ремонту и эксплуатации жилого фонда – 0,6;
- по спортивным организациям, специальным магазинам по продаже молочных и хлебобулочных продуктов, продуктов для детей, учреждениям культуры, реализации печатных изданий, образовательным учреждениям, имеющим лицензию на право заниматься соответствующей деятельностью, производству продуктов питания (из группы первой необходимости), товаров и предоставлению услуг для инвалидов – 0,25;
- по общественным организациям (не занимающимся предпринимательской деятельностью), подростковым и детским клубам и объединениям, которые организуют досуг подростков и детей, и не ведут деятельность, связанную с предпринимательством, предприятиям, выполняющим кап. ремонт, занимающихся реконструкцией зданий (сооружений), памятникам культуры и истории (на срок выполнения работ согласно утвержденному проекту), учреждениям (организациям) инвалидов, услугам федеральной почтовой связи, военному комиссариату, правоохранительным органам – 0,1;
- по муниципальным учреждениям и предприятиям (унитарным), суду – 0.
Кс – коэффициент, который принимает в расчет передачу имущества в субаренду:
- для площадей, которые не подлежат передаче их в субаренду третьим лицам – 1;
- для площадей, сдаваемых в субаренду – 3.
Объем арендных платежей за год по нежилому помещению устанавливается как суммарная величина платежей по каждому из помещений, определенных по указанной выше формуле.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!