Продажа заложенной квартиры

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта onedvizhke.ru! В данной статье мы разберем тему продажи заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи и одновременного использования договора займа.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43
Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Напоминаем нашим читателям, что такое договор займа. Договор займа — это договор, по которому займодавец дает деньги заемщику на условиях платности и определенного периода времени использования.

Займ может быть как целевой, так и нецелевой. В целевом займе отражается порядок, на который заемщик должен использовать денежные средства. Например, для покупки автомобиля или на какие-то личные нужды. Вопрос, связанный с использованием займа, можно по-разному регулировать.

Либо может быть нецелевой займ — просто даются деньги под использование по своему усмотрению. При этом займ может быть возмездный (платный) или безвозмездный. По безвозмездному договору займа, оплата за пользование деньгами не происходит. Такой займ именуется ссудой.

В чем же принципиальное отличие от схемы использования предварительного договора купли-продажи по сравнению со схемой использования предварительного договора купли-продажи и одновременного использования договора займа?

Если сравнивать предварительный договор с задатком, авансом или с обеспечительным платежом с данной более продвинутой схемой, которую агенты предлагают, т. е. заключить договор купли-продажи с продавцом заложенного объекта и одновременно заключить договор займа, договор купли-продажи заключается для того, чтобы получить основания для заключения основного договора купли-продажи, т. е. получить некое право требования возложить обязанность на продавца заложенного жилья, чтоб он потом не отказался, и у него было законное основание, обязанность продать квартиру по той цене, которая была оговорена в предварительном договоре купли-продажи.

А договор займа заключается именно как целевая направленная сделка для того, чтобы продавец, как залоговый должник, в банк отнес деньги и погасил свою задолженность, чтобы с объекта недвижимости, который будет продаваться, сняли обременение, и юридически чистым, без обременения, вы, как покупатель, этот объект недвижимости получили.

В целом, вот такой вот механизм. Он гораздо лучше и интереснее, чем просто схема использования предварительного договора купли-продажи, потому что, с нашей точки зрения, все-таки справедливо учитывать, что деньги, которые даются для погашения ипотечного кредита и снятия в конечном итоге обременения с заложенного жилья, чтобы за счет них прошла оплата.

Продажа заложенной недвижимости с предварительным договором купли-продажи.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом, читайте тут.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры в долях, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/dogovory/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-dolyax.html

Кто-то не согласится и скажет, что в тот дисконт, с которым продается ипотечное жилье, и эти затраты закладываются в том числе. Но не всегда.

Поэтому все-таки оформить процентный договор займа — это правильно. Получается, продавец получает деньги по договору процентного займа, он должен платить процент покупателю за пользование денежными средствами до момента, пока стороны, участвующие в сделке, условно говоря, не переведут этот договор займа в основной договор купли-продажи с зачетом долга продавца в счет отчуждаемого объекта недвижимости.

Эта сделка немножко сложна, уж намного сложнее, чем сделка с заключением одного предварительного договора. Тут все-таки есть договор займа, который продавец отдавать должен покупателю, по сути дела, квартирой, а там есть еще доплаты, т. е. много разных вопросов.

И здесь уже все-таки побольше юридической работы, но тем не менее, возможность предусмотреть уплату денег — это хороший вариант.

На самом деле, можно было и в сделке с одним предварительным договором платность предусмотреть денег, только это будет уже не совсем предварительный договор.

Это уже была бы какая-то другая сделка, вполне вероятно, что и непоименованная в принципе. Она бы совмещала в себе и предварительный договор и платность за деньги, которые покупатель предоставляет продавцу при приобретении квартиры.

Это уже немножко сложная для понимания конструкция. Если бы она попала в суд, то непонятно, чем бы еще вся эта история закончилась, и как бы суд отреагировал на нее.

Поэтому в этом смысле слова, займ и предварительный договор лучше. То есть для квалификации договора лучше заключить два отдельных договора: один предварительный договор купли-продажи, и второй договор займа. Если вы хотите заложить в те деньги, которые вы даете, платность, то для этого нужно составлять договор займа.

O-NEDVIZHKE.RU

Получается ли в данном случае, что схема договора займа — это некая страховка для покупателя в случае мошенничества продавца?

Скорее нет. Потому что никакой страховкой это не сможет являться. Смысл будет точно такой же, как в случае сделки с одним предварительным договором.

Если продавец получил от покупателя деньги, он должен будет по договору займа платить покупателю проценты, пока будет разбираться с банком и снимать обременение.

Но при этом, если продавец снимет обременение, то стороны выйдут на те же самые злоупотребления продавцом своих прав, как и при сделке с составлением только предварительного договора.

То есть продавец снимет обременение, продаст кому-то, условно говоря, эту квартиру, получит за нее полную стоимость (а не часть стоимости, как в нашем случае), вырученные деньги потратит, а с покупателем будет рассчитываться в порядке, установленном судом, или объявит себя банкротом.

Это зависит от того, какие цели у такого недобропорядочного лица существуют. Поэтому и эта схема тоже не позволяет подстраховать покупателя от того, чтобы, грубо говоря, не остаться с носом.

Можно ли, например, прописать в договоре займа, что если вовремя не погасилась ипотека, то на эти деньги будут начисляться проценты?

Вопрос не в начислении процентов. У покупателя совершенно другая цель — купить жилье без обременения ипотекой. И купить его с каким-то дисконтом от рынка.

Не в два раза, естественно, потому что это будет очевидно кабальная сделка. А с дисконтом в 10, 15, может быть 20%.

У покупателя нет задачи закредитовать какое-то лицо, тем более без обеспечения. У него совершенно другой мотив выхода на эту сделку, поэтому тут, конечно, не работает данная позиция.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43
Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 2 из 2 читателей считают Запись полезной.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.