Продажа заложенной недвижимости с предварительным договором купли-продажи

 

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта! В данной статье мы разберем продажу заложенных квартир с помощью предварительного договора купли-продажи.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43
Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Напомним нашим читателям, что такое ипотека. Ипотека, в классическом понимании в юриспруденции, это способ обеспечения обязательств.

Например, вы даете кому-то деньги в долг, но сомневаетесь в том, как вам эти деньги будут отдавать обратно. И вы спрашиваете, как вам могут гарантировать, обеспечить возврат долга в срок или, предположим, с оплатой процентов за пользование теми деньгами, которые вы отдали.

И вам заемщик отвечает, что у него есть какой-то офис, и в отношении этого офиса, он предлагает заключить договор ипотеки, т. е. обеспечения исполнения обязательств.

Заемщик предлагает свой офис заложить, и если вдруг, по каким-то причинам, он вам деньги вернуть не сможет, то в этом случае, вы сможете обратить взыскание, т. е. продать с торгов этот офис и вырученные деньги от продажи забрать себе в счет уплаты как основного долга, так и процентов, стоимость обращения взыскания и т. д.

По большому счету, выходит, что данный объект (офис) «должен» вам те деньги за заемщика, которые вы ему дали. В этом смысл ипотеки.

Есть разные принципы механики работы этого института, но сегодня из всех иных способов обеспечения исполнения обязательств, которые поименованы в гражданском кодексе, ипотека, пожалуй, самый безопасный и защищенный, с точки зрения кредитора, способ исполнения обязательств по договору займа.

Какие же проблемы могут возникнуть при продаже заложенной недвижимости?

Проблемы могут возникнуть, во-первых, с тем, чтобы правильно структурировать сделку, потому что все-таки ипотека — это серьезный институт.

Например, когда мы говорим, что квартира находится в ипотеке и квартира продается, что нужно понимать?

У нас есть отдельный федеральный закон об ипотеке, достаточно приличный и, к тому же, достаточно старый. В 2015 году изменения, которые были внесены в общие правила закона о залоге в Гражданском Кодексе, привели к тому, что по многим моментам нормы ипотеки и залога противоречат друг другу.

То есть нужно понимать, что если собственник хочет продать имеющееся у него жилье или иное другое какое-либо помещение, которое обременено ипотекой в пользу залогового кредитора (это либо может быть банк, либо физическое или юридическое лицо), то есть определенные тонкости, связанные с тем, чтобы, например, должник не злоупотребил в процессе такой сделки своими правами.

Или покупатель не злоупотребил своими правами в сделке и не обогатился в конечном итоге, что, в принципе, сегодня закон допускает.

То есть если не знать как тонкостей, так и нюансов настройки таких сделок, можно попасть, как одной, так и другой стороне, в очень неприятную историю.

Предварительный договор купли-продажи жилья.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом, читайте тут.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры в долях, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/dogovory/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-dolyax.html

Заверяя сделки, нотариусу часто приходится общаться с риэлторами и через общение выясняется, что они предлагают своим клиентам в случае, если, например, собственник хочет продать заложенное жилье, или покупатель хочет купить какой-то объект со скидкой, а продажа жилья обремененного ипотекой, как правило, подразумевает под собой определенный дисконт в цене.

То есть сам собственник находится в некотором напряжении относительно времени, потому что долг надо отдавать, а отдать он не может, банк может обратить взыскание в заложенное имущество, начнется долгая эпопея, связанная с реализацией этого имущества по какой-то цене и т. д.

Собственник, конечно, хочет быстро избавиться от этого имущества и обратить его в деньги, поэтому, как правило, продает имущество с дисконтом в 15-20%.

Для покупателя это, конечно, выгодная история. И в этом случае, все торопятся, все хотят сделку быстрее провести. И на агента, который представляет интересы либо со стороны покупателя, либо со стороны продавца, либо иногда и с двух сторон, оказывается давление: все хотят побыстрее реализовать имущество и оформить покупку.

И вот в тех сделках, в которых не нужно обращаться к нотариусу, например, продажа объекта целиком, а не по долям, там, конечно, возникает вопрос с тем, что, как правило, юрист в такую сделку не привлекается, и агент, к сожалению, пытается сам такую сделку структурировать.

А агенты, естественно, не юристы, и в тонкостях юриспруденции ничего они не понимают, и понятия никакого точного, что делать, если такой клиент обращается, нет.

Как оформляется продажа заложенной недвижимости с использованием предварительного договора купли-продажи, если в этом договоре прописывается, что долг банку возвращается в виде аванса, либо обеспечительного платежа, либо задатка?

O-NEDVIZHKE.RU

Это наиболее распространенная схема, которую предлагают агенты своим клиентам для оформления сделки по купле-продаже заложенного жилья.

Она, с одной стороны, очень проста для понимания, но с другой стороны, чревата большими проблемами и серьезными последствиями.

В чем она заключается?

К примеру, у вас есть заложенное жилье, которое вы хотите продать. Вы с покупателем идете к какому-то агенту недвижимости. Вам попадается агент недвижимости не очень компетентный, который предлагает подписать предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель должен оплатить аванс (редко фигурирует обеспечительный платеж, еще реже задаток), а вы из той суммы, которую получили по предварительному договору, должны взять деньги, отнести в банк, погасить запись об ипотеке, а после того, как обременение будет снято, продавец покупателю по основному договору купли-продажи зачтет ту сумму, которую покупатель отдал, в цену основного договора, подпишет договор и имущество продаст.

Казалось бы, покупателя эта схема должна полностью устраивать. С одной стороны, он деньги даете по предварительному договору, чтобы продавец погасил долг, заключил с покупателем основной договор купли-продажи и, тем самым, продал необремененное жилье.

То есть звучит все очень хорошо, но на практике, к сожалению, в дальнейшем получается очень много проблем.

С чем эти проблемы связаны?

Во-первых, получив от покупателя деньги, продавец может смекнуть, что если он погасит обязательства перед банком, то у него уже не будет обремененного ипотекой жилья. Оно уже юридически свободно, и продавец его может продать кому-то и другому, потому что продавать первому покупателю он будет с учетом суммы, которую получил по предварительному договору.

Очевидно, что остаток будет гораздо меньше, чем если продать эту квартиру какому-то другому лицу за полную стоимость. А потом с первым покупателем как-то рассчитываться постепенно, когда будут появляться деньги от того дохода, который он имеет.

А те деньги, которые продавец получил от продажи объекта, их еще надо найти. То есть если попадается такой недобросовестный продавец, то, конечно, обмануть доверчивого покупателя здесь очень просто.

Потому что предварительный договор, по сути, никаких гарантий того, что именно этот покупатель получит это жилье, не дает. Это, в большей степени, организационный договор, который будущего покупателя никак не защищает. Из плюсов у этой схемы есть только простота исполнения.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43
Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.