Расторжение ДДУ в строительстве

 

В последнее время у нас участились случаи обращения граждан с вопросами о расторжении договора долевого участия с застройщиками.

Связано это не только с тем, что у человека пропало желание приобретать именно эту квартиру, а зачастую это связано с тем, что застройщик либо нарушает сроки возведения жилого дома, либо возникают другие проблемы, такие, как, например, есть реальные случаи в городе Краснодаре, когда земельный участок, на котором возведено уже почти полностью строение, изымается по решению суда, договор аренды расторгается, и люди вынуждены расторгать договор долевого участия с застройщиками.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 450-39-61
Москва, Московская область

+7 (812) 615-77-34
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 500-27-29 доб. 435
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Кроме того, существует и другие варианты, когда граждане вынуждены обращаться с такими вопросами о расторжении:

  • это и нарушение именно строительных норм и правил, когда здание возведено с нарушениями и может быть обрушено;
  • это и самовольные строения, которые допускают застройщики при возведении дома, то есть в нарушении разрешения на строительство, которое было выдано.

В связи с этим, и не только, у людей возникает необходимость расторгнуть договор долевого участия в строительстве. Как это сделать, мы сейчас постараемся и обсудить, и дать пояснения.

Мы хотели бы обратить внимание на то, что самый распространенный случай, когда граждане обращаются о расторжении договора долевого участия — это нарушение сроков или несоответствие качества объекта, который был построен.

Чаще всего, обращаются именно из-за нарушения сроков. И при этом в 214 Федеральном законе обусловлено, что в случае, если застройщик несвоевременно сдает объект или не может сдать своевременно объект, то гражданин имеет право направить ему уведомление о том, что он хочет расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств.

Но расторжение также идет по двум основаниям: первое, когда можно в досудебном порядке отказаться от исполнения договора долевого участия, и когда договор долевого участия может быть расторгнут только в судебном порядке.

В судебном порядке речь идет о том, что в суде гражданину придется доказывать тот факт, что объект реально не будет сдан к сроку, который установлен договором.

Была, например, реальная ситуация, когда обращались в суд, и судья именно ставил вопрос: «А вы докажите, что объект не будет сдан».

И приходилось представлять доказательства — фотографии о том, что как он был заключен, когда цоколь был и первый этаж возведен, так и на сегодняшний день, объект остается в том же самом почти положении, а срок сдачи через два месяца или через три, потому что Росреестр отказывает в досудебном расторжении договора долевого участия в строительстве, связывая это с тем, что не прошло два месяца с момента окончания строительства, когда должны были передать объект.

При этом когда речь касается качества объекта, тут однозначно судебная тяжба и судебный спор намного тяжелее проходит, чем по срокам.

То есть нужно реально доказывать, что объект качеству не соответствует. То есть тут должны люди понимать, что они должны это доказать в суде, и это доказательство на них ложится бременем, а именно дополнительно надо будет проводить экспертизу, они будут тратить деньги свои, которые потом будут возмещаться за счет застройщика.

Мы думаем, что при таких обстоятельствах, суд именно смотрит сам объект, то есть заключение экспертизы. Если экспертиза скажет, что качество не соответствует, то суд вынесет решение о расторжении договора долевого участия.

При этом людям необязательно расторгать договор долевого участия, они могут попросить устранить допущенные нарушения или может потребовать уменьшения цены соразмерно и выплаты этих денежных средств обратно участнику долевого строительства.

Ответственность застройщика по ДДУ.

О взыскании неустойки по договору ДДУ читайте тут.

Как выполнить ремонт за счет застройщика, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/kak-sdelat-remont-za-schet-zastrojshhika.html

Здесь принципиально важно расставить акценты на том, что договор долевого участия может быть расторгнут как в судебном порядке, так и внесудебном порядке.

Если говорить о внесудебном порядке расторжения договора долевого участия, необходимо понимать, что договор считается расторгнутым с момента направления уведомления застройщику о расторжении договора, однако, остается одна очень важная деталь — это государственная регистрация договора долевого участия, в связи с чем необходимо обращаться в управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи в отношении договора долевого участия.

Что касается заявления, 218 законом предусмотрен перечень документов, которые необходимо приобщить к такому заявлению.

К таким документам относятся непосредственно текст самого уведомления и документ, подтверждающий направление уведомления о расторжении договора застройщику.

При таких обстоятельствах, необходимо всего лишь два документа и заявление, которое составляется в многофункциональном центре либо, непосредственно, в управлении Росреестра.

После этого в течении пяти дней орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан внести в государственный реестр недвижимости запись о расторжении того или иного договора долевого участия.

При этом подача данных документов в Росреестр вызывает определенные трудности в связи с тем, что каждое заявление, которое подается, отрабатывается конкретным специалистом, а у каждого специалиста свое определенное мнение.

У них есть по закону такое право трактовать и, в случае необходимости, они имеют право запросить какие-то дополнительные документы.

Из практики Краснодарского края, обычно, когда управление считает, что нет оснований для расторжения, нет никаких нарушений, то они отказывают именно в досудебном расторжении договора долевого участия.

Приостанавливают, а в последующем отказывают, однако, специалисты, осуществляющие государственную регистрацию, руководствуются исключительно 214 законом.

Однако есть разъяснения относительно применения к данным правоотношениям не только специального закона, но и общего закона «О защите прав потребителей», исходя из условий которого следует, что в принципе в любое время заказчик вправе отказаться от исполнения прав и обязанностей по тому или иному договору. При этом по закону «О защите прав потребителей» суды отменяют эти отказы, и при попытке застройщика сослаться на то, что нет причин для расторжения, и они не должны возвращать деньги, то суд разъясняет это как: если бы квартира строилась индивидуально под данного гражданина, то есть по его какому-то эскизу и так далее, то тогда денежные средства застройщик мог бы удержать.

Но дело в том, что застройщик в любом случае после расторжения даже этого договора долевого участия и после возврата денежных средств, квартира остается у него в собственности и будет перепродана другому человеку, который захочет ее купить.

Так или иначе, речь идет о компенсации денежных средств, которые застройщик понес на осуществление строительства.

Мы рассмотрели, по сути дела, только часть первую этой статьи, которая позволяет расторгнуть договор, а там же есть еще и моменты, когда расторжение происходит в судебном порядке.

В каких случаях это возникает?

Это возникает, когда строится жилое здание, а первые этажи, как правило, идут под коммерцию. И иногда застройщики что делают? Если у них были только первые этажи, предусмотренные для нежилых помещений, то есть для размещения офисов, они делают еще пристроенные помещения в ходе реализации проекта, чем нарушают выданное разрешение на строительство в надежде на то, что в последующем они это узаконят.

А совершая такую пристройку, они нарушают права того дольщика, который уже приобрел квартиру в надежде на то, что у него не будет этих встроенных помещений и территория земельного участка, на котором расположен дом жилой, будет достаточно большая для того, чтобы разместить и детскую площадку, и парковку, и еще какую-нибудь инфраструктуру.

И с этим нарушением как раз-таки люди и не согласны зачастую. Но тут нужно понимать главное, что расторжение в судебном порядке возможно даже при ситуации, которую мы и досудебно обсуждали и при данной    ситуации.

Но есть определенные обстоятельства, которые должен знать гражданин. О том, что если он просто хочет расторгнуть договор долевого участия, а у него был заключен еще, например, кредитный договор, допустим, то он должен понимать, что с застройщика он сможет получить только цену по договору, то есть сумму по договору, которую он заплатил.

А то, что убытки, которые он понес на выплату кредита, это уже его проблемы. Если же расторжение договора будет идти по причине того, что застройщик нарушил, что у него качество не соответствует, тогда по статье 15 Гражданского кодекса он может потребовать еще и возмещение убытков, которые были ему нанесены вследствие оформления кредитного договора.

Те же выплаты процентов он, конечно, может взыскать. Это главное, что должны знать граждане, когда обращаются. То есть если есть основания, то они могут получить и свои убытки.

Там ответственность застройщика достаточно серьезная. А если расторгается договор просто по желанию в связи с тем, что отпала необходимость или человек передумал, то в этом случае, только деньги, которые внес, те и будут ему возвращены.

O-NEDVIZHKE.RU

Бывают различные ситуации, с которыми обращаются граждане. Например, была ситуация, когда в квартире должна была проходить перегородка между комнатой и балконом, и по поводу ее отсутствия возникали споры, и суд вставал на сторону покупателя. Например, когда дом дал неверную осадку, то есть с одной стороны больше, с другой меньше.

Мы с вами сейчас рассматриваем вопрос о расторжении договора долевого участия. Этот договор заключается как договор долевого участия, но он является таким до момента, пока дольщик не подписал акт приема-передачи квартиры.

И вот, если он подписал уже акт приема-передачи квартиры, то расторжение договора уже будет происходить по другим нормам и правилам.

Уже будет говориться о том, что в соответствии с 214 Федеральным законом, установлены гарантийные сроки, есть закон «О защите прав потребителей», и есть Гражданский кодекс, который говорит о том, что если обнаружены какие-то недостатки в ходе использования, то он может обратиться к застройщику или в управляющую компанию, которая будет уже на тот момент отвечать, с просьбой устранить недостатки.

Если он два, три, четыре раза обратится и это неустранимо получается, то опять же, есть возможность расторгнуть договор и вернуть все.

Была ситуация, когда человек с супругой две квартиры вместе приобрели, после этого выяснилось, что протекает стена и начал образовываться грибок.

Что только не делали. В результате, пришлось заказывать экспертизу. Экспертиза выявила причины, в связи с чем были эти нарушения, и застройщику пришлось, причем за очень большие деньги, устранять это все, потому как это были и высотные работы, и, действительно, перекладывать часть стены пришлось с гидроизоляцией.

Вот такие вот вещи происходят иногда. Но это те вещи, когда не требуется расторжения договора. Но есть моменты, когда требуется расторжение договора, и здесь уже расторжение идет по правилам купли-продажи.

Поэтому самое главное следующее: если гражданин хочет расторгнуть договор, то нужно, в первую очередь, все-таки ознакомиться с его документами, не нужно ему объяснять какое основание он имеет.

Не стоит огульно, не зная закона, не зная оснований, пытаться самостоятельно решить данную проблему. Потому что вы не то, что не сможете расторгнуть договор, вы потеряете потом право это сделать, потому что решение будет уже не в вашу пользу.

Вы потеряет один единственный шанс сделать это, поэтому все-таки лучше, наверное, представить документы специалистам.

Предлагаем еще один вопрос обсудить. Тот случай, когда застройщики предлагают в договорах долевого участия заведомо ничтожные условия, не позволяющие обратиться в суд о расторжении договора либо иные условия, каким-либо образом ущемляющие права участника долевого строительства.

И когда граждане изучают данный договор самостоятельно при возникновении той или иной ситуации, полагают, что этих условий необходимо неукоснительно придерживаться.

Одновременно с этим, такие условия не соответствуют закону. Например, условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства. Такие условия, в соответствии со специальным законом, являются ничтожными.

Ровно, как и другие условия относительно отказа на обжалование действий застройщика либо оспаривание условий договора. То есть не всегда стоит руководствоваться теми условиями и тем содержанием, который указан в договоре долевого участия.

По сути дела, договор должен читать специалист, и только он может дать правильную оценку того, что указано в договоре.

Поэтому что можно сказать и пожелать нашим гражданам: если вы заключили договор и имеете намерения расторгнуть его в досудебном порядке или в судебном порядке, обращайтесь к специалистам.

Специалисты определят, исходя из ваших условий и вашего договора, форму и способ расторжения такого договора, что позволит вам сэкономить в последующем и время, и силы, соответственно, деньги и нервы.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 450-39-61
Москва, Московская область

+7 (812) 615-77-34
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 500-27-29 доб. 435
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.