Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

 

Зачастую оценка земли, которая указана в кадастровых данных, и проведенная на основании анализа рыночная стоимость, существенно разнятся. Но при этом размер земельного налога исчисляется из данных, которые предоставляет кадастр.

И бывает, что рыночная стоимость оказывается значительно ниже кадастровой, и тогда налоговые платежи существенно сказываются на платежеспособности собственников земельных участков.

В связи с чем образовывается такое расхождение в определении цены земельного участка, и каким образом это можно обратить для своей пользы?

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43
Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка

Прежде всего, следует выяснить, что собой представляет кадастровая стоимость, и в чем заключается рыночная стоимость участка земельного надела.

Под кадастровой стоимостью подразумевается оценка участка, которая была проведена специалистами кадастровой службы, в порядке, который предусмотрен их рабочими инструкциями.

При проведении экспертизы, учитываются данные о целевом назначении объекта оценки, его размеры, данные об эксплуатационных характеристиках.

На формирование рыночной обоснованной стоимости участка земли влияют тенденции по спросу и предложению на аналогичные объекты, которые существуют на рынке недвижимого имущества.

Проведение такой оценки заказывается при подготовке договора на отчуждение земельного участка любым предусмотренным действующим законодательством способом.

Если это касается капитальных сооружений, которые расположены на отчуждаемом участке, то в учет берутся также нормативные требования для капитальных строений, их соответствие фактическим данным.

От проведения объективной рыночной оценки объекта недвижимого имущества, зависит, будет ли успешной продажа объекта или ее владелец понесет убытки в результате проведенной сделки.

Поэтому для проведения таких оценочных исследований привлекаются соответствующие специалисты, имеющие опыт в оценочной деятельности, и допущенные, в соответствии с законодательством, к такой деятельности.

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость объекта?

Кадастровая и рыночная стоимость участка земли или другого объекта недвижимого имущества взаимосвязаны между собой, так как зачастую возникают ситуации, определенные правовыми нормами, которые свидетельствуют о том, что расхождение в оценке объекта составляет 30 процентов. То есть рыночная стоимость выше кадастровой.

Кроме того, кадастровая и рыночная оценка имеют свое назначение:

  • для целей налогообложения, применяется кадастровая стоимость участка;
  • для совершения сделок по отчуждению имущества, применяется рыночная оценка.

Для кадастровой оценки эксперты применяют заданные им законодательными актами нормативы и специальные формулы. Об этом прямо сказано в федеральном законе, который регулирует оценочную деятельность № 52 за 2008 год.

А 66 статья Земельного кодекса предусматривает, что ориентиры для кадастровой оценки земли устанавливают органы власти на федеральном и муниципальном уровне. Все зависит от земельного участка, то есть под чью юрисдикцию он подпадает.

Эти параметры для оценки земельных участков сохраняются до тех пор, пока не будет назначена очередная кадастровая оценка. Однако по решению судебных органов, этот процесс может произойти и ранее.

Обоснование рыночной стоимости земельного участка формируется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности». Это подчеркнуто в п.1 ст.66 ЗК.

Кадастровая оценка производится для того, чтобы определить стоимость каждого земельного участка и использовать эти данные для определения базы налогообложения собственников земли.

Методология оценки также должна соответствовать федеральному закону об оценочной деятельности.

В том случае, когда участок подлежит отчуждению, и по нему была установлена рыночная стоимость, то кадастровая стоимость будет изменена на рыночную, при проведении перерегистрации участка в органах кадастрового учета.

И в дальнейшем, рыночная стоимость в кадастровых документах будет указана в качестве кадастровой стоимости. И именно с новой цены будет производиться расчет налогообложения по данному участку земли.

Параметры для оценки определяют субъекты федерации, устанавливая средний показатель стоимости земли на своей территории.

Рыночная стоимость участка земли, находящегося в собственности гражданина, устанавливается им самим в процессе подготовки к отчуждению земли.

При этом стоимость может неоднократно меняться, вплоть до заключения предварительного соглашения об условиях совершения сделки.

И такое положение объясняется тем, что владелец недвижимости несет все риски в случаях непредвиденного срыва сделки, а также риск получить убытки, если цена участка будет занижена.

Вот таким образом соотносятся между собой две оценки земельного участка: кадастровая и рыночная.

Следующий вопрос, на который следует обратить внимание, это стоимость земельного участка. Законодательно установленный ориентир в разницу 30%, имеет условный характер.

Стоимость может быть как ниже этого показателя, так и выше. Однако в случае существенного превышения, все данные должны быть юридически обоснованы.

Кадастровая стоимость земельного участка по кадастровому номеру.

Изменится ли кадастровая стоимость земли с 2017 года, читайте тут.

Как найти хозяина участка по кадастровому номеру, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/kadastr-zemlya/kak-najti-xozyaina-uchastka-po-kadastrovomu-nomeru.html

Это предполагает наличие официальных сведений в виде акта экспертной оценки или справки-заключения, полученной от независимого эксперта-оценщика.

Эти документы возможно покажут, что кадастровая стоимость соответствует рыночной, или существуют незначительные расхождения.

Такое положение может быть объяснимо сезонными колебаниями цен. Так, в зимний период цена будет ниже, чем в летний. Или неухоженный участок, расположенный в привлекательном месте, будет стоить дешевле, чем аналогичный, к которому были приложены руки.

Однако ни в коем случае, рыночная цена не может быть ниже кадастровой.

Если имеются объективные данные, которые подтверждают правильность рыночной оценки, когда стоимость определяется ниже кадастровых значений, то экспертам следует официально обратиться в кадастровую службу, с целью пересмотра кадастровых значений в оценке земли.

Такая ситуация часто возникает после того как на земельный участок введено обременение и установлен публичный сервитут. Или участок в силу разных причин разрушен или изменена его конфигурация. Например, в результате оползней, образования оврагов, изменения русла реки и так далее.

Как устанавливается кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровую оценку стоимости земельных участков, которые имеют различное целевое назначение, проводят один раз в каждые пять лет.

Однако и чаще, чем раз в три года, ее проведение не обязательно. Исключение составляет проведение кадастровой оценки по решению суда.

После проведения оценки специалистами кадастрового учета, ее результаты подлежат утверждению органами власти на уровне субъектов федерации.

Результаты такой оценки предварительно рассматриваются на заседаниях соответствующих комиссий, на которых специалисты докладывают и защищают результаты оценки.

Отсутствие данных о кадастровой стоимости конкретного земельного участка состоянием на 01 января и не утверждение его стоимости по состоянию на 01 марта означает, что ни авансовые, ни налоговые платежи на участок не начисляются, и никакие налоги не уплачиваются.

Такое положение дел может просуществовать вплоть до официального утверждения кадастровой оценки участка земли.

В своей профессиональной деятельности по оценке, инженеры кадастрового учета руководствуются правилами, утвержденными постановлением Правительства № 316 от 08.08.2000 года.

При этом положения, указанные в данном нормативном документе, применяются в случаях, которые не противоречат нормам Земельного кодекса.

Определение параметров государственной кадастровой оценки зависит от разделения земель по их целевому и функциональному назначению:

  • так, при оценке земель, которые относятся к населенным пунктам городского, сельского назначения, объединений огородников и дачных кооперативов, используются статистические данные по рыночному анализу цен, а также другие сведения, содержащие дополнительную информацию об объекте оценки;
  • для земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся за чертой населенных пунктов, а также земель, которые относятся к лесному фонду, оценка производится на основании капитализации расчетных данных по рентному доходу;
  • для иных категорий земель, расположенных вне черты населенных пунктов, поселков и городов, расчет по определению кадастровой цены на земельный участок производится, исходя из затрат, которые необходимо понести при воспроизводстве, сохранении и поддержании ценностных характеристик природного потенциала участка

При выполнении работ, связанных с определением кадастровой оценки земель, одновременно осуществляется сбор данных для оценочного зонирования обследуемой территории.

В состав оценочной зоны входят земли, которые являются однородными по своему целевому назначению, функциональному использованию, а также имеющие близкие по значению кадастровые характеристики участков земли.

В одинаковые оценочные зоны входят также участки больших размеров, которые прилегают к территориям застройки, линейным объектам в виде транспортных сообщений, рек и водотоков, коммуникаций, представляющих транспортную инфраструктуру.

По итогам проведения оценки зон, составляется их карта, в пределах которых все земельные участки имеют одинаковую кадастровую стоимость.

На основании этих расчетов, данные о стоимости и дате изменения оценки заносятся в кадастровый реестр, после утверждения их специальным органом.

И с момента внесения новых данных, все ответы по запросам о цене, касающимся участков, по которым изменена или установлена кадастровая стоимость, основываются уже на новых данных.

Кроме того, эти данные можно получить и посредством интернета, зайдя на официальный сайт Росреестра.

Следует помнить, что кадастровая цена, в большинстве случаев, отличается от рыночной оценки земельного участка, несмотря на то, что основным документом в обоих случаях является Федеральный закон «Об оценочной деятельности». Однако методология проведения оценки между ними существенно различается.

Так, для определения рыночной цены на земельный участок, были разработаны Методические рекомендации, утвержденные 06.03.02 г. распоряжением № 568 Министерства имущества, которое сейчас имеет статус Федерального агентства по управлению имуществом.

Поэтому сертифицированные оценщики в своей работе должны исходить из следующих требований:

  • подлежат оценке только те участки, которые могут удовлетворить потребность в нем пользователя в течение определенного периода времени;
  • на рыночную стоимость оказывает влияние наличие спроса и предложения, а также характер конкуренции между продавцом и покупателем;
  • при определении рыночной цены, стоимость участка не должна быть выше вероятных затрат по приобретению аналогичного объекта;
  • на рыночную стоимость земли оказывает влияние ожидаемый доход, срок для его получения, а также вероятность такого дохода, в случае его более эффективного использования. При этом иные формы дохода, которые можно извлечь, в расчет не принимаются;
  • рыночная стоимость не имеет постоянной величины. И через определенный промежуток времени изменяется, являясь действительной только на дату оценки;
  • при изменении целевого назначения, рыночная стоимость земельного участка подлежит корректировке. Также она изменится и при выдаче разрешительных документов, изменении прав на участок от одного лица к другому, разделе целого участка на несколько новых;
  • месторасположение и внешние факторы также влияют на рыночную стоимость земельного участка;
  • конечная оценка рыночной привлекательности земельного участка зависит от физически возможного и экономически оправданного его использования, в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также реально осуществимого в финансовом плане с максимальной отдачей.

Для того чтобы определить пути наиболее эффективного использования земельного участка, следует применить принцип раздела его на определенные части, каждая из которых может отличаться по форме, виду и характеру использования.

Поэтому расчетный метод наиболее эффективного использования земельного участка может не совпадать с тем, как участок используется сейчас.

Для расчета показателей наиболее эффективного использования, следует принимать во внимание следующие положения:

  • каково целевое назначение участка в настоящее время, и как он используется в соответствии с полученным разрешением;
  • какой способ целевого назначения преобладает в данной местности;
  • каковы перспективные планы развития данной территории;
  • ожидаются ли изменения на местном или федеральном уровне, касающиеся рынка земли или расположенной на ней недвижимости;
  • как используется участок на момент проведения оценки.

O-NEDVIZHKE.RU

Федеральный закон об плате налога за землю предусматривает и такой показатель, как нормативная оценка земли. Этот показатель характеризует стоимостную характеристику конкретного участка, исходя из качества земли, его места расположения, потенциального дохода в течение расчетного срока окупаемости.

Показатель в виде нормативной цены земли, определяется ежегодно для земель с различным целевым назначением, в зависимости от оценочных зон, административных районов, поселков или по их группам. Занимаются этим вопросом, по своим функциональным обязательствам, органы исполнительной власти субъектов федерации.

Такой показатель применяется исключительно в отношении участков, которые не включены в кадастровый реестр и, следовательно, не имеют кадастровой стоимости.

Нормативная цена, в данном случае, используется для определения ставки налогообложения, а также расчета ставки арендных платежей при передаче земельного участка, который находится в собственности государства или муниципальных органов, во временное пользование юридическим и физическим лицам.

Конкретные цели использования земельных участков обозначены в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как устанавливается рыночная стоимость земельного участка

Для того чтобы определить рыночную стоимость земельного участка, который собираются отчуждать, можно:

  • воспользоваться услугами независимого оценщика, который обладает необходимыми познаниями в этой области и имеет соответствующие разрешения или сертификаты;
  • нанять компанию, занимающуюся куплей-продажей недвижимости;
  • сделать оценку земельного участка самостоятельно.

В первом и во втором случаях, ответственность за результат оценки возлагается на сторонних лиц.

Если выбрать самостоятельную оценку, то при подсчетах будут применяться расчеты в простой форме, которые не требуют специальных познаний, соответствующего образования и надлежащей компетенции.

Если решено проводить оценку самостоятельно, то можно использовать несколько подходов.

Для этого, прежде всего, необходимо выбрать методику оценки:

  • доходную;
  • затратную;
  • сравнительную.

Что собой представляет каждая из методик?

Доходный метод

Этот способ определения соразмерности доходов от конкретного земельного участка по отношению к другим, аналогичным по размеру, месту расположения, целевому использованию.

Такой метод оправдан, если земля котируется как высоко рентабельная. Например, земельный участок, расположенный вблизи большого города, развивающегося жилищного строительство, и он подпадает под ближайшую перспективную застройку.

Следовательно, рыночная стоимость его будет значительно выше, чем аналогичный участок, расположенный в отдалении от такого населенного пункта. В качестве аналогичного примера, может фигурировать участок сельскохозяйственного назначения, который расположен по соседству с землями высоко рентабельного сельскохозяйственного производства.

Аналогично может быть рассмотрен участок загородного расположения, где на территории планируется построить современный комплекс туристического назначения.

Расчетная прибыльность данного бизнес-направления предпринимательской деятельности, совместно с зоной для экстремального отдыха, значительно увеличит рыночную ценность земельного участка.

Затратный подход

Предполагает подсчет затрат по возведению капитальных строений на земельном участке. Примером данного метода будет составление бизнес-плана для строительства на участке жилого дома и продажи квартир. Здесь учитываются необходимые затраты и будущие доходы.

Положительная разница в показателях будет означать привлекательность данного участка. Затраты вычитаются из дохода, планируемого к получению, тем самым, определяется рыночная стоимость земельного участка.

Для точных подсчетов, применяется такая формула: ПД – Р = ПРД.

При этом значение ПД означает предполагаемый доход, который в перспективе будет получен, если развить соответствующий бизнес.

Значение Р указывает на затраты, которые возможны при внедрении бизнес-проекта в жизнь. В этот показатель не включаются затраты по приобретению земельного участка.

ПРД указывает на потенциально возможный доход, который будет получен в случае реализации бизнес-плана. Из показателя ПРД вычитается сумма, которая будет уплачена за земельный участок.

Чтобы ее определить, следует применить метод капитализации. А для этого потребуются услуги профессионального оценщика.

Если и дальше самостоятельно продолжить расчет, то рыночная стоимость земельного участка будет составлять некую приемлемую величину, как разницу между потенциально возможным доходом и теми реальными вложениями, которые необходимо осуществить, чтобы получить ожидаемый результат.

А так как, в данном случае, мы имеем дело с потенциальными деньгами и реальными, а они, как известно, имеют разную ценность, то владелец продаваемого земельного участка может рассчитывать на сумму в 25-30% от значения ПРД.

С помощью затратного метода применяются самостоятельные расчеты и для земельных участков, которые характеризуются среднестатистической рентабельностью.

К примеру, можно взять земли под индивидуальное жилищное строительство. В данной ситуации, значение Р, которое характеризует расходы, определяет финансовые вложения собственника индивидуального строительства.

Так, при условии, что земельный участок был приобретен под ИЖС за 500000 рублей, при этом газоснабжения и водопровода на участке не было, то эти затраты также войдут в значение Р.

Другие затраты, которые обеспечили облагораживание участка, также следует отнести на затраты, с помощью которых цена привела к повышению стоимости объекта.

Так как затратный метод подразумевает учет всех понесенных расходов, то после определения всей суммы, следует сделать поправку на увеличение или на уменьшение рыночной цены, в связи с рентабельностью продаж такого имущества на рынке недвижимости.

Сравнительный метод

Используется тогда, когда уже рядом имеются аналогичные объекты, рыночная стоимость которых уже определена не только в результате оценок, но и в соответствии с рыночными тенденциями.

Поэтому рыночная стоимость участка будет подсчитана по аналогии с такими же участками или же будет применена удельная рыночная стоимость.

Определить ее можно по формуле:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3): ОПУ,

в которой под ЦЗУ понимают цену земельного участка, который имеет свой порядковый номер, под ОПУ — общую площадь уже проданных земельных участков, по которым их данные приняты в расчет. Удельная стоимость представляет собой цену за 1 кв. м. земли в массиве участков.

Применение такого метода возможно для определения аналога или модели, которую можно применить в условиях существующего рынка недвижимого имущества.

В качестве обязательного условия для применения такой формулы расчета, является компоновка участков по аналогичным признакам, которые влияют на образование рыночной цены объекта.

В том случае, если данные самостоятельной оценки по определению рыночной стоимости участка земли значительно отличаются, рекомендуется обратиться за помощью к сертифицированному оценщику.

Такой специалист, квалификация которого подтверждается наличием официальной лицензии, качественно составит экспертный отчет о рыночной стоимости участка.

Данный документ может быть составлен как в форме акта оценки, так и справки об оценке. В любой форме, документ имеет юридическую значимость и может предоставляться потенциальным покупателям при презентации недвижимости.

Самостоятельно подготовленная оценка не будет иметь юридическую значимость, однако, может быть использована для аргументации стоимости объекта.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43
Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 1 из 1 читателей считают Запись полезной.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.