Оформление купли-продажи земельного участка

1447348326_ed_1

Договор купли-продажи земельного участка имеет отношение по своей юридической специфике к виду гражданско-правовой сделки, характеризуемой теми же существенными условиями, что применимы к разного рода возмездным соглашениям.

Их объектом является недвижимость, и суть сделок состоит в оформлении передачи права собственности на основании письменной бумаги юридического характера, а также передачи заранее фиксированной денежной суммы, которая является ценой предмета сделки .

В отношении данного предмета соглашения, которое рассматривается, таковым предметом является четко определенный земельный надел.

Земельные правоотношения в пределах РФ урегулированы специальными законами, которые надлежит внимательно рассмотреть с целью наилучшего понимания природы данного договора, а также наиболее выгодного и удачного применения на практике.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Договор купли-продажи земельного участка – это

При детальном рассмотрении вопроса урегулирования в правовом аспекте данного рода сделки, можно сделать очевидный вывод о том, что к нему применяются общие гражданско-правовые нормы договора купли-продажи, учитывая особенности, которые характеризует его предмет, как объект недвижимости, а также специфики того, что этим объектом недвижимости выступает именно земельный надел.

Относительно формы договора следует отметить, что его заключение надлежит оформлять в простой письменной форме. Следует указать на то, что нотариальное удостоверение применимо по желанию сторон и не носит обязательного характера.

Однако отдельные его разновидности все же имеют обязательный нюанс относительно этой процедуры – поход в нотариальную контору. Причем для земли характерна территориальная принадлежность к определенному округу, а это означает, что нотариус должен принадлежать именно к тому округу, в котором заключается договор.

Это имеет отношение к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением. Причем несоблюдение данной особенности может иметь очень нежелательные последствия для сторон правоотношения, а именно может повлечь за собой недействительность договора.

Это означает, что он не имеет никаких юридических последствий для участников данного правоотношения.

Еще одной особенностью является то, что в законе не содержится четкого указания для государственной регистрации договора, однако, факт перехода прав на собственность по договору обязательно надлежит регистрировать.

Таким образом, относительно данного рода сделки, характерным является момент несовпадения даты заключения договора и даты перехода прав на собственность, которая являлась его предметом. То есть принадлежность предмета договора новому владельцу официально наступает с момента государственной регистрации сделки.

Так как предметом сделки выступает земля, а именно ее определенный отрезок, он должен обязательно иметь кадастровый номер, четко определенный адрес и площадь. Это является исключительным условием при характеристике предмета продажи с такими особенностями.

Право собственности продавца на данный товар должно быть подтверждено специальными документами установленного образца.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Договор надлежит правильно оформлять, обращая внимание на все тонкости и условия законов, так как важным он будет для регистрирования права собственности на покупателя во время предъявления в Федеральное Управление государственного регистрационного центра.

Необходимым объемом документов для заключения соглашения являются паспорта всех участников сделки, а именно продавца, покупателя и свидетелей, документы на право владения предметом продажи со стороны продавца, оформленные по всем правилам закона.

На что необходимо обращать внимание при заключении сделки, а также, какие действия предпринимать:

  • Проверьте правильность и наличие всех необходимых для продажи бумаг, среди которых должны быть такие:
  • паспорт продавца;
  • свидетельство о наличии права собственности на участок;
  • выписка из кадастрового паспорта и копия кадастрового плана;
  • нотариальное разрешение на продажу от всех сособственников, если в свидетельстве о праве на собственность содержится несколько владельцев.

Если земельный надел продается нотариально доверенным лицом собственника, то необходимо проверить подлинность его полномочий, указанных в доверенности, путем обращения к нотариусу по месту ее оформления.

  • Оформление договора происходит в простой письменной форме. При возникновении затруднений, лучше доверить этот вопрос квалифицированному специалисту — нотариусу или юристу.
  • Если вы все же решили не тратить денежные средства на постороннюю помощь, внимательно изучите все законы относительно сделки, так как ошибки при оформлении могут повлечь недействительность или ничтожность договоренности, что влечет за собой отсутствие ожидаемых юридических последствий (ст. 421 ГК РФ).
  • Для оформления сделки воспользуйтесь чистой бумагой. В начале листа следует написать полное наименование сторон договора, а также предмет договора. Так как им выступает четко определенный земельный объект, следует подробно указать его характеристики, в том числе разрешительные (статья 292, 558 ГК РФ).
  • Следует подробно описать существенные условия, к которым относятся цена, способы оплаты, риски и другие, так как законом предусмотрена свобода договорных отношений (статья 432, 554, 317, 555 ГК Р).
  • Также не забудьте о дате и месте заключения договора. В конце каждая из сторон ставит подпись на двух его экземплярах.

Договор купли-продажи доли земельного участка

Земельные договорные отношения не являются редкостью в наше время, и часто случается, что объектом покупки может выступать определенная доля участка. Помимо общих рекомендаций, следует составить запрос относительно земельной доли в участке в Росреестр, воспользовавшись специальной формой на их официальном сайте.

Неизбежен контакт с остальными владельцами земельного надела, доля которого подлежит продаже, так как первоочередное право на заключение подобного соглашения имеют именно они (ст. 250 ГК РФ). Во избежание конфликтов их надо известить о намерении отчуждения своей доли. И в 30-тидневный срок от них должна последовать реакция на ваш запрос.

В своем уведомлении надлежит указывать окончательную цену земельного надела. В случае мошенничества с цифрами, такая сделка может быть опротестована в суде в течение 3-х месяцев с момента оформления.

После выполнения всех условностей, можно приступать непосредственно к оформлению интересующих вас правоотношений. Часто заключению основного контракта предшествуют договоры о намерениях или купчая с указанием гарантий продажи-покупки.

Сам договор подлежит к составлению в простой письменной форме, предписаний относительно дополнительных манипуляций с нотариатом закон не содержит. Здесь можно скачать предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и сам договор купли-продажи доли земельного участка.

Основные моменты, которыми следует оперировать при его оформлении, такие:

  • Обратите внимание на все нюансы относительно сторон договора, а также объекта продажи.
  • Если имеются какие-либо сооружения, их наличие также должно быть зафиксировано в договоре, как и все существенные характеристики недвижимости.
  • Укажите стоимость в национальной и иностранной валюте на момент реализации имущества.
  • Не забудьте об обременениях. Их необходимо указать во избежание возможных проблем, среди которых существенное снижение стоимости предмета договора.

В ст.5 ЗК РФ указаны моменты, наличие которых в договоре является недопустимым. Среди них такие, как:

  • Особое право продавца на обратный выкуп предмета сделки.
  • Ограничение в правах на пользование предметом покупки со стороны новых владельцев.
  • Снятие ответственности с лица, которое реализует земельную долю, в случае предъявление прав на предмет договора со стороны каких-либо третьих лиц.

Образец договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка должен иметь такие дополнения:

  • график платежей;
  • описание земельного участка;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • свидетельство о государственной регистрации права.

Договор купли продажи земельного участка должен также иметь сопутствующие официальные бумаги, среди которых следует выделить:

  • акт приема-передачи недвижимости;
  • дополнительное соглашение (при необходимости внесения определенных корректировок и дополнений к основному тексту соглашения);
  • протокол разногласий в случае существования таковых, составляется для урегулирования конфликтных пунктов договора;

Здесь возможно с целью ознакомления скачать образец договора купли-продажи земельного участка.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Начиная обсуждать существенные условия сделки, ее стороны, продавец и покупатель, согласовывают все нюансы, которые могут сопутствовать ее заключению.

Предварительно проверяют все документы, которые могут служить законным основанием подтверждения прав на предмет продажи, объем право- и дееспособности, необходимый для осуществления оформления договора, возможные дополнительные издержки, которые могут возникнуть на стадии заключения соглашения.

Заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка

Заключение предварительного договора является скорее необходимостью, чем прихотью сторон, так как документ регулирует момент вступления в силу основного договора, то есть дату его подписания, а также все существенные условия, которые будут фигурировать в его содержании.

При этом важно ответить, что та из сторон, которая по возможным причинам уклоняется от его выполнения или настаивает на изменении условий основного договора вразрез с предыдущими договоренностями, может нести юридическую ответственность за подобное поведение и действия.

1_52551143308dc525511433091b

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов.

О документах, необходимых при покупке земельного участка читайте тут.

О документах для продажи земельного участка читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Преимущество предварительного договора купли-продажи земли

Предварительный договор играет роль гарантии выполнения всех указанных в нем условий, которые напрямую связаны с заключением, а также пунктами основного соглашения, поэтому очень важно на стадии переговоров учесть все существенные условия и нюансы и закрепить их в этой бумаге.

Важно помнить, что этот документ носит обязательный к выполнению характер, и является по своей природе договором, который должен в себе содержать все признаки договора купли-продажи земельного участка. Существенные положения актов законодателя непременно должны быть соблюдены в отношении его формы и условий.

Данный договор должен обосновывается на следующих дефинициях:

  • вид;
  • предмет;
  • бумаги, служащие подтверждением права на собственность;
  • бумаги, служащие подтверждением отсутствия отягощений на отчуждение земли;
  • объем правомочностей фигурантов договоренности.

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка

С целью ознакомления с образцом предварительного договора купли-продажи земельного участка предлагаем вам скачать его образец по данной ссылке.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Необходимый объем документов, требуемых для государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка:

  • договор купли-продажи земельного участка в 3-х экземплярах;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • кадастровый план земельного участка;
  • нотариально удостоверенное согласие супруги/супруга на совершение купли-продажи земельного участка;
  • иные документы, в том числе документы-основания, указанные в свидетельстве о государственной регистрации перехода права на земельный участок.

Подобный договор характеризуется тем, что может иметь простую письменную форму либо быть нотариальным. Это зависит от волеизъявления фигурантов.

Главным акцентом в подобном соглашении является то, что предмет договора, то есть определенный земельный надел, меняет своего собственника за определенную плату со стороны нового владельца предыдущему, что является ценой данного договора, момент и форма передачи которой четко описываются в соответствующем пункте соглашения.

Обязательным является наличие передаточного акта, который является доказательством передачи предмета соглашения новому владельцу.

Важно помнить, что момент передачи права собственности на земельный надел к новому владельцу наступает с момента государственного регистрирования соглашения, поэтому это действие является обязательным.

Чтобы это сделать, требуется обратиться в Федеральную Регистрационную Службу. То есть в РФ все соглашения относительно земли подвержены такой обязательной процедуре, поэтому не стоит входить в заблуждение по поводу того, что подписание договора достаточно для наступления юридических последствий в виде изменения владельца земли на нового.

Главным объектом является земля, однако, необходимо знать, что такой земельный надел должен иметь свой уникальный кадастровый номер, без которого манипуляции будут невозможными.

O-NEDVIZHKE.RU

Существенным условием также будет денежный эквивалент цены предмета продажи, который подлежит индивидуальному определению участниками сделки, исходя из местности месторасположения, а также цен, характерных для данного конкретного региона.

В случае указания цены за определенный сегмент площади (га), она также должна быть указана в общей совокупности такой величины площади, а способ передачи денежных средств зависит от желания сторон и может быть как наличным, так и безналичным, как после подписания договора, так и до его скрепления подписями.

Важно, чтобы эти условия были четко отрегулированы сторонами и закреплены в тексте соглашения в отдельном разделе. Фактом получения денег продавцом может быть расписка, в которой должны быть указаны паспортные данные, дата получения и сумма цифрами и прописью, и конечно же подпись.

Не забудьте привлечь двух свидетелей во время составления расписки, их подписи и участие также важны и нужны, чтобы документ был действительным.

В договоре купли-продажи земельного участка обязательно к указанию:

  • месторасположение земельного надела;
  • площадь;
  • кадастровый номер;
  • категория земли (целевое назначение);
  • разрешенное использование участка.

В текст также могут быть добавлены сведения:

  • о разрешительных правах на застройку данного земельного участка;
  • об эксплуатации соседних земельных участков, которые оказывают большое влияние на эксплуатацию и величину стоимости продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые могут оказать влияние на планируемую покупателем эксплуатацию и величину стоимости продаваемого земельного участка;
  • продавец при заключении договора купли-продажи несет обязательства по предоставлению покупателю имеющихся у него данных об обременении его земельного участка и ограничении его эксплуатацию.

Недействительными следует принимать такие условия договора купли-продажи земельного участка:

  • которые наделяют правом выкупа земельного участка по собственному желанию;
  • которые сужают право последующего распоряжения земельным участком, в том числе ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей. Это условие не может быть в соглашении, так как идет вразрез с нормами закона;
  • которые сужают объем ответственности продавца при предъявлении прав на земельный участок третьими лицами, о наличии которых покупатель был извещен или не был, не имеет значения.

Невыполнение продавцом этого требования дает покупателю право истребовать пропорционального снижения величины стоимости имущества либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказанным тот факт, что покупатель обладал информацией или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество (ст.460 ГК РФ).

До момента официального оформления сделки необходимо выяснить все качественно важные характеристики объекта продажи, среди которых важное место занимает наличие/отсутствие обременений.

Если они существуют, нужно включить их данные в соглашение. Среди них возможны такие, как: сервитут, ипотека и другие обременения.

Также указанию надлежит дата окончания-начала действия обременения, лицо, в пользу которого оно существует, а также дата окончания действия наложенных обременений.

Рассмотрим подробнее:

  • если это ипотека, то требуется указать дату ее возникновения (со дня государственной регистрации ипотеки), срок выполнения обеспеченного ипотекой обязательства, сумма или информация о порядке и условиях возникновения данного денежного эквивалента;
  • если это сервитут, то требуется указать объект и условия сервитута, дата его начала и окончания (продолжительность), информацию о физическом или юридическом лице, при наличии об объекте, по которому была установлена правомочность по ограниченному пользованию, либо информация о том, что характер сервитута носит публичную особенность;
  • если это аренда, то требуется указать реквизиты договора аренды, включая регистрационные данные, полную информацию об арендаторе, сроке аренды.

Отсутствие или наличие ограничений на эксплуатацию определенного земельного надела легко проверить, подав заявку к государственному регистратору, который выдаст Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ознакомившись с ее содержанием, вы будете владеть практически полным информационным спектром относительно предмета покупки.

Кроме прочего, необходимо владеть данными относительно возможного наложения ареста на предмет сделки. Это может быть в связи с уголовным производством в отношении продавца, либо по определению судьи, в качестве обеспечения иска. С этим нужно быть ознакомленным заранее.

В случае отсутствия каких-либо ограничений и запрещений, это указывается отдельным пунктом в тексте соглашения. И в этом случае и сделка, и само дальнейшее пользование предметом покупки не должно доставить особых хлопот.

Обязательным условием действительности сделки, как указывалось ранее, является государственная регистрация, которую надлежит совершить в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По проведении необходимых действий работниками данного учреждения, вы получите на руки свидетельство, в котором будет значится, что вы — новый владелец земельного наела, который был предметом договора купли-продажи земельного участка.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

При любых договорных правоотношениях, их фигуранты идут на определенные риски, которые порой не всегда оправданы. Если говорить о рассматриваемом варианте, то можно с уверенность сказать, что риску подвержены обе стороны соглашения.

 

Так, покупатель рискует получить в собственность не совсем то, что предполагалось изначально, или в плохом техническом состоянии, продавец же несет риски, связанные с оплатой со стороны покупателя.

Крайней мерой при наличии таких обстоятельств будет служить расторжение договора, что влечет за собой возврат в точку начала договорных отношений, то есть первоначальное состояние, что связано также с возмещением причиненных убытков.

Однако этот вариант не всегда является возможным и не дает никаких гарантий возврата того, что было получено по договору, что, прежде всего, касается денежных средств.

В любом случае, возврат недвижимости более вероятное действие, чем возврат денег, к чему следует внимательно отнестись покупателю.

Любой объект недвижимости может характеризоваться различными недостатками, среди которых стоит выделить следующие:

  • Недостоверно указанное техническое состояние, которое в сущности хуже, чем то, что указано на бумаге.
  • Наличие скрытых обременений или запрещений в пользу других лиц.
  • Не осуществлена передача необходимых документов.

Если исходить из требований законодателя, то все эти скрытые недостатки должны быть оговорены до момента подписания договора, то есть покупатель должен знать, за что платит, и при наличии таких недостатков цена за товар должна быть приемлемо ниже, чем при отсутствии таковых.

Недобросовестные продавцы могут умалчивать о наличии таких фактов относительно предмета продажи, поэтому подводные камни, как правило, начинают всплывать уже в момент подписания передаточного акта.

Это служит причиной того, что на этот случай необходимо быть подготовленным заранее. Если в момент заключения сделки продавец умолчал о подобных скрытых недостатках предмета продажи, законодатель наделяет потерпевшую сторону правом требования уменьшения заявленной стоимости предмета покупки, либо расторжения договора посредством судебной тяжбы.

При не предоставлении всех правоустанавливающих документов на предмет, покупать может предоставить разумный срок для устранения подобной проблемы, либо отказаться от заключения сделки в полной мере.

При продаже товара ненадлежащего качества, применить к конкретной ситуации подобного рода требование о замене товара на надлежащий невозможно (это является мерой защиты прав потребителя при покупке товара), так как предмет покупки – это четко определенная вещь, недвижимость с индивидуальными определенными признаками. Однако и при таком развитии ситуации возможны варианты.

Итак, при наличии подобной информации о предмете покупки возможны два варианта:

  • Требовать пропорционального уменьшения стоимости предмета продажи либо компенсирования расходов на их устранение.
  • Расторгнуть договор и требовать возмещения всех убытков, принесенных данной сделкой. Субъектом их возмещения будет, конечно же, продавец.

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

Необходимо брать во внимание, что не все продавцы изначально являются мошенниками, и мотивы их действий не всегда бывают направлены против вас и против ваших прав вразрез ваших интересов, как покупателя. Всегда стоит пытаться уладить конфликт мирно.

Если же это сделать невозможно, то должны быть соблюдены все процедурные моменты. Перед самим расторжением в адрес другой стороны необходимо направить письменно оформленную претензию, и в течение 30-ти дней дождаться реакции контрагента.

При этом все требования должны быть обоснованы и подкреплены соответствующими нормами законодателя, иначе бумага не будет иметь юридической силы и последствий.

После этого, дождавшись ответа, переписка может быть продолжена, однако, все письма надлежит сохранять. Если же ответа нет, то это дает вам право на обращение в судебные органы для дальнейшего детального рассмотрения конфликта и его разрешения.

Если же конфликт удается разрешить мирно, то расторжение договора должно быть оформлено так же, как и изначальное соглашение, – в простой письменной форме либо нотариальной, а также должны быть соблюдены иные процедурные моменты, которые закреплены в законе.

Если же договор подлежал государственному регистрированию, то и расторжение должно быть таким же.

Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным

Если на то имеются законные основания, то договор может быть признан недействительным или ничтожным, что, однако, возможно лишь посредством суда. Для этого необходимо направить исковое заявление в Арбитражный суд по месту жительства возможного ответчика, а также всем возможным фигурантам процесса.

Заявление составляется на основании правил, изложенных в ст. 125 Арбитражного Кодекса РФ. Если все, что будет изложено в иске, суд примет достаточным для запуска судебного рассмотрения, то в течение 5-ти дней будет вынесено соответствующее определение, и дело будет рассматриваться.

Если все ваши основания являются достаточными для вынесения требуемого решения, то вы сможете отстоять свою точку зрение на судебном разбирательстве.

Какие существуют основания для признания договора недействительным:

  • Сделки, которые вступают в противоречие с общепризнанными нормами морали и правопорядка. Последствия носят конфискационный характер.
  • Мнимые или притворные соглашения. Мнимыми признано считать те, содержание которых не предполагает наличие результата, а притворные – те, которые призваны скрыть реальное волеизъявление ее фигурантов.
  • Сделка, фигурантом которой является недееспособное лицо. Этот факт должен быть засвидетельствован судом. Так же обстоит дело и с ограниченно дееспособными лицами. Эти лица не наделены такими правами в силу каких-либо физических или умственных недостатков.
  • Гражданин, принимающий участие в заключении сделки, находился в момент заключения в состоянии неосознания своих действий и поступков (аффект). Такие сделки признаются недействительными по заявлению такого лица. И этот факт должен быть надлежащим образом обоснован и доказан.
  • Договоры с несовершеннолетними (от14 до 18 лет). Эти лица не достигли возраста полной право-дееспособности и лишены подобных правомочий.
  • С несовершеннолетними без согласия родителей (опекунов). Однако в этом случае сделка может считаться оспоримой, если несовершеннолетнее лицо приобретает какую-либо выгоду. Это разрешается посредством суда.
  • При наличии факта угрозы, насилия, тяжелого стечения обстоятельств, которые повлекли за собой заключение подобного соглашения.
  • Сделки, фигурантом которых является юридическое лицо без достаточных оснований. Это значит, что подобные манипуляции идут в разрез правоспособности, указанной в Уставе, а также утвержденных в нем целям деятельности.
  • Если при заключении сделки были нарушены права несовершеннолетних.
  • При несоблюдении определенной законом формы для данного конкретного соглашения, будь то письменная или нотариальная.

Возможные последствия признания договора недействительным

Главным и основным фактом, который действует в случае недействительности сделки, является не наступление юридических последствий, на которые она была направлена изначально.

Это, как вы заметили, является возможным при существенных нарушениях закона, описанных выше. Если ни один фигурант сделки не имел намерения ее совершать вразрез с нормами закона, то выгода от ее заключения должна быть возвращена каждой стороне в натуре. Если это невозможно, то в денежном эквиваленте.

Если только одна сторона сделки нарушила нормы законодателя, то суд может применить в ее отношении конфискационные меры, чего не скажешь о другой.

Если же обе стороны действовали вразрез правил и норм закона, то конфискационные меры будут применимы к обеим сторонам в пользу государства.

Некоторые другие сделки также предусматривают в случае их недействительности возмещение убытков потерпевшей стороне.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 2 из 2 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

один × 5 =