Как перевести земли сельхозназначения в земли населенных пунктов

Сегодня считается престижным иметь загородный дом, поэтому много людей интересуются покупкой земли. В результате становится все меньше земли, которая отведена под строительство и все больше людей, которых интересует вопрос, как перевести земли, имеющие сельхозназначение, в земли, предназначенные для поселений. Данный вопрос актуален еще и потому, что подобные земли имеют существенно меньшую стоимость, чем предназначенные под застройку.

Основания для перевода земель сельхозназначения в земли поселений

Существует ряд нормативных актов, которые регулируют порядок смены предназначения земельного надела. Земельным кодексом определяется понятие земель сельхоз предназначения. К таким землям принадлежат те, которые находятся за пределами населенного пункта и которые предназначены для удовлетворения нужд сельского хозяйства.

Закон определяет, что владеть землями такой категории могут как отдельные граждане, так и различные организационные и муниципальные образования и даже само государство.

В Законе «О переводе земель … из одной категории в другую» содержится закрытый список причин, по которым земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, могут быть отнесены к другой категории. Это возможно, если:

1. принято решение о консервации земель;
2. созданы природные территории, которые надлежит строго охранять;
3. принято решение, которым устанавливаются или изменяются существующие границы города или другого населенного пункта;
4. на землях, выделенных для сельскохозяйственной деятельности, будут размещены промышленные объекты;
5. утвержден проект рекультивации определенной части земель, на которых будут построены дороги, линии электропередач или другие линейные объекты;
6. земли, которые признаны непригодными для сельского хозяйства, будут включены в состав земель, принадлежащих водному, лесному фондам, или земель запаса;
7. утвержден план рекультивации земель для проведения добычи полезных ископаемых;
8. на земле планируется разместить коммунально-бытовые объекты, поскольку их размещение в другом месте не представляется возможным;
9. для того чтобы обеспечить оборону Российской Федерации, нужно выполнить международные обязательства.

Есть 2 ситуации, которые делают нереальным перевод земель, имеющих сельхозназначение, в земли поселений:

1. когда вопрос касается земельных наделов, кадастровая стоимость которых гораздо выше усредненного уровня кадастровой стоимости по местности (а точнее, более чем на 50 процентов);
2. если надел имеет статут особо ценной сельскохозяйственной земли повышенной продуктивности.

Порядок перевода земель сельхозназначения в земли поселений

Как же перевести в случае необходимости земли сельхозназначения в земли населенных пунктов? Нужно подать письменное ходатайство в соответствующий государственный орган или местный орган самоуправления. В первом случае этим органом является непосредственно Правительство. Обязательно в прошении следует прописать кадастровый номер, присвоенный участку, каковы права на него, а также уточнить категорию земель, к которой участок относится, и в какую категорию вы хотите его перевести, и последнее – причина изменения категории надела земли.
Вместе с ходатайством подают следующие документы:

1. выписка из национального земельного реестра, в которой содержатся основные сведения об участке;
2. копии паспорта;
3. выписка, в которой содержится информация о правах на участок, из Единого реестра прав на недвижимость;
4. если федеральный закон обязует проводить экологическую экспертизу, нужно предоставить заключение госэкологической экспертизы;
   
   Важно!!! Экологическая экспертиза проводится в любом случае, если вопрос касается трансформации земель под лесом в нелесные, а также попытке перевести любые земли в территории, которые относятся к строго охраняемым. Таким образом, когда возникает вопрос как земли сельхозназначения перевести в земли поселений, подобную оценку проводить не нужно.
5. документ, подтверждающий согласие собственника участка на смену категории земли.

Первые проблемы могут возникнуть уже на этапе сбора документов.

Еще до того, как будет подано ходатайство, следует внести участок в кадастр и произвести соответствующую регистрацию прав в ЕГРПН. Это дорогое удовольствие. Поэтому земельный участок, который является собственностью, для начала покупается с имеющейся категорией, после чего можно запускать процедуру смены категории.

Соответствующий орган имеет 2 месяца на изучение ходатайства, если вопрос рассматривается на уровне местных органов самоуправления. Если же решение должно быть принято на уровне Правительства, выделяется на один месяц больше. После рассмотрения подписывается акт о смене категории участка или же выдается отказ в проведении этой операции с землей. В течение двух недель с того дня, как решение принято, должен быть отправлен ответ заявителю. Кроме этого, копия акта отправляется в госреестр для того, чтобы были внесены соответствующие изменения в раздел «категория земель».

В результате внесения этих изменений орган, отвечающий за кадастровый учет, обязан уведомить органы госрегистрации прав для того, чтобы были внесены соответствующие изменения в ЕГРПН. Этот случай не предполагает переоформление документации на земельный участок.

Есть некоторые причины, по которым могут не изменить категорию земельного надела:

• если в результате экологической экспертизы принято негативное решение;
• определенные ограничения, содержащиеся в федеральных законах;
• если расположение участка не соответствует запрашиваемому назначению.

Акт о переводе земель, какое бы не было принято решение, может быть обжалован через суд на протяжении трех месяцев с того момента, когда собственник узнал об отказе.