Документы для продажи земельного участка

dogovor-dareniya-zemli_2

Участки и наделы относятся к недвижимому имуществу, и, совершая с ними продажу или покупку, стоит помнить, что это нужно делать соответствующим образом, т.е. общепринятым законным путем.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Правоустанавливающие документы на земельный участок

Документы на земельный участок могут быть двух планов: правоудостоверяющими (подтверждающие непосредственное право) и правоустанавливающими.

Правоустанавливающие документы — это первые источники информации, на основе данных которых выдается правоудостоверяющий документ, а именно свидетельство о государственной регистрации права.

Первым основанием для государственной регистрации права на земельный участок будут правоустанавливающие документы. Перечень таких документов описан в статье 17 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ » О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Документы, указанные в этом списке, должны соответствовать правовым актам, действовавшим в момент их составления в месте нахождения земельного участка. В этих документах указываются сведения о правообладателе, виде права на земельный участок (собственность или аренда), описание участка, исходя из которого можно идентифицировать данный земельный участок.

Правоустанавливающими документами на земельные участки являются:

  • акты приема- передачи земли, договоры купли-продажи, дарения, приватизации и т.д.;
  • решения суда, вступившие в силу, в том числе мировое соглашение, утвержденное судом;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • постановления, распоряжения, акты органов государственной власти, местного самоуправления о предоставлении земли.

Свидетельства о правовой регистрации, о внесении собственников в реестр и т.п., которые выдают БТИ или органы самоуправления, не являются правоустанавливающими без подтверждения другими документами.

Они могут лишь служить дополнением к основным документам, которые являются подтверждением для возникновения или перехода прав на землю.

Пунктом 7 ст. 30 Земельного кодекса предусмотрено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о предоставлении его для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

  • Государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования для перехода земли в постоянное бессрочное пользование.
  • Заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на землю для предоставления земли в собственность.
  • Заключения договоров аренды земли и государственной регистрации такого договора для передачи этого участка в арендное право.

Решение о предоставлении земли или протокол с результатом проведенных торгов (аукционов), служит только основанием для дальнейшего заключения надлежащего договора и не является правоустанавливающим документом.

Права на такие земельные участки могут возникнуть только на основании сопутствующих договоров. Решения о предоставлении земельного участка в аренду, договоры отчуждения земельных участков, а также протоколы с результатом торгов, будут являться правоустанавливающими документами на предоставление земли в аренду или перехода права собственности на земельный участок.

Правоудостоверяющие документы на земельный участок

Перечень правоудостоверяющих документов состоит из:

  • свидетельства о праве собственности на землю (в т. ч. по Постановлению Правительства РФ от 19.03.1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения», которое утратило свою юридическую силу). К нему обязательным приложением является кадастровый план земли;
  • свидетельства о праве собственности на земельный участок (в том числе выданное от 27.10.1993 г. №1767 по Указу Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитий аграрной реформы в России», который не имеет юридической силы);
  • свидетельства на право владения землей пожизненно (Постановление № 177);
  • свидетельства о бессрочном (постоянном) праве пользования земельным участком (Постановление №177);
  • государственного акта права собственности на земельный участок, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей (Постановление Совета министерства РСФСР 17.09.1991 г. № 493 «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»).

Для юридических лиц существует другой порядок оформления. Им необходимо оформить постоянное или бессрочное пользование землей в аренду или купить ее (п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Федерального закона «О Введении в действие Земельного кодекса РФ». Этот закон вступил в силу 1.01.2013 г.).

В кодексе об административных правонарушениях произойдет дополнение статьи 7.34., в которой будет установлена ответственность за неисполнение или нарушение сроков и порядка в переоформлении прав на постоянное, бессрочное пользование землями на арендных правах или сроков и порядка покупки земли в свою собственность.

Необходимо учесть, что свидетельства, подтверждающие государственную регистрацию права на земельный участок, могут иметь юридическую силу только в совокупности с соответствующими правоустанавливающими документами.

На бланках свидетельств о государственной регистрации прав на земельный участок есть ссылка на документ, который может подтвердить право на земельный участок ( такими документами могут быть договор купли-продажи, акт приема-передачи, протоколы с общего собрания, разрешение о разделе участка, решение учредителя).

Также на бланке свидетельства указывается:

  • субъект права (Фамилия, имя, отчество, личные данные; название организации, ОГРН, ИНН, дата государственной регистрации, адрес и другое);
  • вид прав (к примеру, «собственность»);
  • объект права на землю (вид разрешенного использования, площадь, фактический адрес, категория);
  • условный или кадастровый номер земельного участка;
  • ограничения на право (например, обременение).

Свидетельство о государственной регистрации права на землю является правоподтверждающим документом, а не устанавливающим права.

Данное свидетельство в очередной раз доказывает факт регистрации права на землю, но не может повлиять на его существование. Существует лишь единственное доказательство факта права, это запись в ЕГРП.

Документы, подтверждающие права на землю, выданные в советское время или до утверждения новых действующих форм таких документов, признаются юридически действительными (ст. ст. 6, 14, 17 Закона о госрегистрации прав).

Это означает, что нет обязанности менять их на новые. Так, действительны государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные организациям и гражданам до 31 января 1998 г., то есть до введения в действие указанного Закона.

Они имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В случае потребности купить или продать землю, необходимо перерегистрировать участок (п. 2 ст. 6 Закона о Государственной регистрации прав).

Правоустанавливающие документы должны иметь одинаковые смысл и сведения с другими правоустанавливающими документами, которые предоставляются вместе с ними. Это могут быть справки и документы из пакета документации, необходимого для совершений сделок с земельным участком.

Нужно принять к сведению, что с 1.03.2010 г. собственники организации недвижимого имущества (к ним относятся и земельные участки), могут в электронном виде направить необходимые документы для постановки на учет в кадастровом органе, что значительно упрощает процедуру оформления.

Такими могут быть, к примеру, акты согласования пределов и границ земли, межевой план. Перед отправкой их необходимо заверить с помощью цифровой подписи. Заявление в электронном виде можно отправить на портале государственных услуг (www.gosuslugi.ru), а также на сайте (www.rosreestr.ru) (Приказ Минэкономразвития России от 28.12.2009 г. № 555).

kadastrovyy_nomer_2-e1435678270170-480x374

Купля-продажа дома с земельным участком.

О юридическом сопровождении сделки купли-продажи читайте тут.

О том, как оформить договор купли-продажи земельного участка, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/registraciya-zemlya/kak-oformit-kuplyu-prodazhu-zemelnogo-uchastka.html

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Преддоговорные отношения пользуются большой популярностью на рынке недвижимости. Предварительный договор купли-продажи земельного участка, с одной стороны, предоставляет свободу продавцу, с другой — дает некую гарантию покупателю. Итак, выясняем основные моменты, обязанности и способы, позволяющие покупателю «принудить» продавца к купле-продаже на выгодных условиях для обеих сторон.

Прежде, чем подписывать договор, обязательно нужно проверить наличие необходимых документов на земельный участок.

Какие документы нужно иметь до заключения договора:

  • документ на право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • акт установленных границ;
  • межевой план;
  • доказательства того, что нет ареста и ипотеки посредством выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество об отсутствии обременения;
  • документы, служащие предпосылкой для оформления свидетельства (постановлении администрации о предоставлении в собственность, договор купли-продажи, завещание, договор дарения).

Главные составляющие при оформлении договора:

  • Данный вид сделки направлен на удостоверение намерения сторон совершить в будущем куплю-продажу. Причины продавца: документы оформлены неверно; имеется залог (обременение).
  • Для покупателя выгодным будет договор, который даст время на взятие нужной суммы в кредит или продажи недвижимости. Регистрация в нотариальной форме не требуется, достаточно письменного соглашения.
  • В договоре обязательно должны быть прописаны адрес, назначение, площадь участка. В случае если участок не зарегистрирован в кадастровой палате, указать имеющиеся точные сведения.
  • Должно быть указано право продавца на участок и реквизиты, подтверждающие это право.
  • Предварительный договор может иметь любой срок исполнения, но это важное условие в договоре. Если срок не прописан, то заключение договора должно быть произведено в течение года.
  • Стоимость участка земли тоже крайне необходима.Стоимость земельного участка стороны обговаривают самостоятельно, повлиять на это вопрос кадастровая палата не может. Он решается в индивидуальном порядке между продавцом и покупателем.

Что еще нужно учитывать при подписании предварительного договора купли-продажи земли:

  • Чтобы договор был исполнен точно в срок, можно потребовать неустойку за нарушение.
  • По большому счету никто не может обязать продавца передавать свой участок конкретному покупателю, даже при наличии подписанного предварительного соглашения.

Однако стороны вправе предусмотреть задаток, аванс или обеспечительный платеж. Все эти способы поименованы и подробно описаны в гражданском законодательстве. Когда ушла регистрации сделки с недвижимостью (изменения ГК РФ в 2013 году) и стало возможным включать в предварительный договор — соглашение о задатке.

Обращаем внимание, что задаток не требует заверения нотариуса, но требует письменной формы.

  • Для покупателя выгодно будет внести задаток, так как если продавец расторгнет сделку, то ему вернется задаток в двойном размере.
  • Аванс или платеж вернется в обычном, указанном в договоре размере.
  • При заключении договора обязательно перечислить все постройки на участке, которые там есть. Если хозяйственные постройки нигде не прописаны, то возможно упустить этот аспект.

Еще некоторые советы:

  • Если участок земли нужен для сельскохозяйственных нужд, то при заключении договора укажите состояние и характеристику почвы. Если качество почвы изменится, то вы сможете сослаться на это, отказываясь от заключения договора.
  • Покупатель должен убедиться в том, что границы участка поделены верно и никто не претендует на какую-либо его часть, особенно с случаях дальнейших построек.

Имеющиеся границы должны быть согласованы с соседями. Это очень важный момент при покупке земельного участка для частного пользования (например, дача).

При установке забора или постройки дома, могу возникнуть разногласия по поводу границ в соседними участками.

В этом случае будут подниматься документы, акты, устанавливающие границы земельного участка. И если первоисточники указывают границы, отличающиеся от границ в имеющихся документах, может возникнуть спор по поводу границ.

Если он не разрешится путем переговоров, ответственность будет возложена на продавца за предоставление ложных или несоответствующих истине данных при заключении договора.

  • Для таких продавцов, которые всячески умалчивают о наличии других собственников, имеются штрафные санкции.
  • В предварительном договоре вы вправе попросить покупателя больше никому не предлагать участок.
  • Риск случайной гибели можно нивелировать, так как земля никуда не денется.
  • В предварительном договоре купли-продажи можно установить ограничения на рекламные действия об объекте.
  • Вся ответственность за изменение характеристик и состояния участка ложится на продавца.

В этом случае изначальный смысл приобретения участка исчерпывается, поэтому покупатель может требовать компенсации. Например, при составлении предварительного договора указывалось промышленное назначение участка, а на сделке и при подписании уже основного договора, указывается жилое назначение.

В таком случае покупатель вправе отказаться от сделки. В данной недвижимости покупатель уже не будет нуждаться, потому что потерян изначальный смысл сделки.

  • Все изменения, повлекшие за собой перемену качества или правовой характеристики, являются полной ответственностью продавца. В случае нарушений, покупатель вправе подать иск на компенсацию, поэтому следует внимательно отнестись к составлению предварительного договора.

В нем все верно и четко нужно указать до каждой мелочи: о возможности убытков, а также ограничения на действия продавца. Возможно, что при составлении предварительного договора вы упустите небольшие моменты, но нет гарантии, что в дальнейшем эти нюансы сыграют невыигрышную для вас роль.

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка

Имеющийся здесь образец договора представляет собой полностью подготовленный документ. Требуется только изменить текст, который выделен красным цветом, на личные данные, необходимые для сделки купли-продажи земли.

O-NEDVIZHKE.RU

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земли — самый используемый вид договора на покупку в собственность земли.

Договор может быть составлен в простой письменной форме или нотариальной (это обговаривается между сторонами). Нотариальное заверение не является обязательным условием законодательства для составления такого вида договора.

Нотариальное заверение будет необходимо лишь в случае составления договора ренты или с условием пожизненного содержания на иждивении человека (иждивенца). В этом случае, если договор будет не заверен, он считается недействительным.

Государственная регистрация договора в случае отчуждения земли предусматривается лишь по договору дарения земли или арендного договора.

Другие договоры по отчуждению земельных участков, к ним также относится обычный стандартный договор купли-продажи земельного участка, не обязательно регистрировать.

Но также нужно учесть, что государственная регистрация является обязательным действием в случае передачи или перехода собственности от продавца к покупателю.

Если договор будет заверен нотариально, то это необходимо делать только в специальной нотариальной конторе по местонахождению объекта. В этом случае действует принцип исключительности территориальной компетенции.

То есть подписывать такой договор следует только на месте нахождения земельного участка. И нотариальная контора должна находиться в этом же территориальном округе.

Объектом для договора купли-продажи земельного участка может быть только тот участок, который поставлен на кадастровый учет, то есть имеет кадастровый номер и известен адрес его местонахождения.

В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа, которые передается по договору купли продажи земли.

Площадь участка должна быть указана по право устанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу).

В кадастровый номер земли входит следующая информация: номера кадастрового округа, квартала, района, земельного участка в кадастровом квартале.

Оформляя договор купли-продажи земельного участка, нужно точно определить предмет договора. Описать кратко земельный участок, его местоположение, категорию земли, целевое предназначение, номер, площадь, соответствующую имеющимся документам, например кадастровому плану.

В случае, когда предметом договора выступает доля в общей земельной собственности на землю, должны быть обязательно учтены гражданские нормы законодательства о преимуществе права покупки доли другими участниками долевой собственности по цене, за которую доля продается третьему лицу.

Если предметом договора купли продажи является земельный участок (доля в праве общей собственности) из земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии с п.3 ст.1 ФЗ РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» право преимущественной покупки доли принадлежит субъекту РФ или, в случае установленном законом субъекта РФ, органу местного самоуправления (администрации города, районной администрации).

Цена или денежная стоимость, определяемая сторонами договора, считается обязательным условием договора купли-продажи земли. Сумма устанавливается в зависимости от нормативной цены земли на данной местности и должна соответствовать категории земли.

Цена устанавливается в договоре за учитываемую единицу измерения (гектар или сотка) и указывается в договоре всей общей суммой за площадь передаваемой земли.

Выплата стоимости земельного участка устанавливается по соглашению обеих сторон, то есть обговаривается перечисление денег до заключения договора или после его оформления.

Вне зависимости от договоренности, условие передачи средств указывается в договоре надлежащим образом.

Если существует обременение или ограничение, то этот факт необходимо в обязательном порядке указать в договоре при его составлении, и указать все точные данные об ограничениях или обременениях.

К ним относятся наименование обременения (ипотека, аренда, доверительное правление), срок окончания обременения или ограничения, данные лица, в пользу которого существует обременение.

Получить сведения об отсутствии ограничений или обременений можно, заказав определенную выписку из ЕГРП.

Помимо ограничений и обременений, нужно установить в обязательном порядке наличие или отсутствие арестов на приобретаемое имущество (по постановлению следственных органов при возбуждении уголовного дела, по определению суда при обеспечении иска).

Если договор купли-продажи составляется на землю с имеющимися на нем строениями, нужно учесть некоторые особенности.

Если на подлежащей продаже земле имеются строения, то необходимо иметь в виду, что отчуждение или продажа такого участка земли возможно только в случаях, которые допускает Земельный кодекс РФ:

  • Строения находятся на земельном участке, который был изъят из оборота на основании Земельного кодекса РФ.
  • Право собственности на часть дома или строения, которое не может быть отделено вместе с частью земли, принадлежит продавцу.

Часть земельного участка также может выступать предметом для договора купли-продажи земли. Для этого случая необходимо разделить земельный участок, при этом оформить на каждую его часть кадастровый план.

Разделение земельного участка на несколько частей и оформление на них отдельных кадастровых планов влечет за собой обязанность по государственной регистрации на его оставшуюся часть только в случае уменьшения площади участка в связи со сделкой купли продажи.

В договоре купли продажи имеются приложения:

  • кадастровый паспорт земли;
  • описание земельного участка;
  • график по платежам;
  • свидетельство о государственной регистрации права.

Также имеются сопутствующие документы:

  • протокол разногласий;
  • акт приема- передачи земельного участка;
  • дополнительные соглашения;
  • протокол согласования разногласий.

Договор купли-продажи земельного участка образец

Для сохранения приведенного ниже образца договора купли-продажи земельного участка нажмите на эту ссылку для скачивания.

Договор купли продажи доли земельного участка

Продажа долей земельного участка, находящихся в общедолевой собственности, осуществляется с учетом Земельного кодекса РФ и ряда статей Гражданского кодекса.

Здесь можно скачать образец предварительного договора купли-продажи доли земельного участка, а также сам договор купли-продажи доли земельного участка в право собственности.

В любом случае участок должен быть разделен на доли в натуре путем межевания и на каждую долю оформлено свое свидетельство о собственности.

Вам понадобятся:

  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из кадастровых документов;
  • договор купли-продажи;
  • акт приема-передачи;
  • оплата за регистрацию.

Важная информация:

  • Поделить любой земельный участок на доли возможно только при обоюдном решении всех сособственников. Если кто-то не идет на деление, то в таком случае можно, имея заявление и кадастровые выписки на целый участок, обратиться в суд.
  • Если вы делите участок по взаимному согласию, и он у вас состоит на едином государственном учете в ФУРЗКК, то вам нужно туда обратиться с заявлением от всех собственников. Вам произведут раздел, подготовят межевые документы и поставят разные участки на единый кадастровый учет.
  • Если к единому согласию о разделе вы не пришли, то участок разделят на основании постановления суда.
  • Если же земельный участок не стоит на ЕГУ, то его нужно размежевать на несколько долей и каждую поставить на кадастровый учет.
  • В любом случае надо иметь выписку из кадастрового паспорта, копию кадастрового плана, оформить на свою часть (долю) участка право собственности. Имея регистрацию, свою часть земли можно продать по закону.
  • Необходимо взять от людей нотариальное разрешение на продажу (именно от тех, кто был зарегистрирован на вашу часть земли).
  • Ваша доля — это уже надел, и чтобы совершить с ним какую-либо операцию, иметь разрешение от совладельцев не требуется.
  • С потенциальными покупателями оформить документ продажи можно у нотариуса или же в простой форме, а также не забыть оформить акт передачи. Для регистрации прав собственности покупателя подайте документы в ФУГРЦ.

Как продать долю участка

Участок, расположенный не в черте города, сейчас относят к прибыльному и хорошему делу. Так и есть, ведь владельцем недвижимости может быть не один человек, а несколько.

Поэтому приобрести часть земельного участка, находящегося в долевой собственности, теперь дело житейское. Необходимо только иметь документы, требуемые для этого дела.

Инструкция:

  • Получите для оформления сделки при продаже доли отказ от собственников в преимущественном праве покупки доли земельного участка. Тем самым расширяется перечень требуемых документов для оформления купли-продажи в дальнейшем.
  • Укажите дольщику стоимость продаваемой доли. Следует учитывать, что в случае отказа со стороны преимущественного покупателя (владельцев(-а) участка) от сделки, цену доли изменить будет невозможно.

В случае нарушения данных условий любой участник долевой собственности получает право в течение 3 месяцев требовать в суде перевода на него прав покупателя.

Если же владелец оказывается вправе продать свою долю, то покупатель и продавец заключают договор купли-продажи доли на земельный участок, находящейся в праве общей собственности, в том же порядке, что и при заключении договора купли-продажи земельного участка.

  • Необходимо для продажи части собрать документы: правоустанавливающие документы, на участок надо иметь выписку из кадастрового паспорта, свидетельство о государственной регистрации на долю земельного участка и строения на нем.

После совершения любой сделки, новый владелец обязан оформить ее в регистрационной службе.

Например, при реализации доли в праве собственности на земельный участок (в населенном пункте), когда на нем (участке) отсутствуют объекты недвижимости следует предоставить при заключении договора купли-продажи документы, в которых определяются реквизиты отчуждаемого участка, а именно: кадастровый номер, категория, разрешенное использование, общая площадь, месторасположение, кроме того его цену и другие существенные условия, важные для сторон.

Все кто входит в долю, состоят в общей долевой собственности, и на равных условиях могут подать заявление на выкуп доли по данной стоимости, кроме случая реализации с публичных торгов.

Стоит заметить, что договор купли-продажи составляют в письменной форме. В нем должны быть подписи обеих сторон, нотариальное заверение не обязательно.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 0 из 0 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

тринадцать − двенадцать =