Может ли ресурсоснабжающая организация быть управляющей компанией?

1419315185general_pages_24_December_2014_i12821_52_upravlyaushchix_kompanii_podali_zayavki_na_dopusk_k_kvalifikacionnomu_ekzamenu

Сейчас все также является актуальным вопрос, уполномочена ли УК выполнять функции исполнителя коммунальных услуг, если с РСО не был заключен отдельный письменный договор.

Ранее ответ на него не вызывал сомнений (конечно – да), однако, ситуация кардинально изменилась со вступлением в силу с сентября 2012 года Правил оказания коммунальных услуг. Здесь уже появились варианты ответов.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Управляющая компания и ресурсоснабжающая организация в одном лице

Возникновение необходимости проведения некоторых реформ в законодательстве, регламентирующем сферу ЖКХ, назревало уже достаточно давно. Все также осталась проблематика равномерного урегулирования взаимоотношений, складывающихся между такими сторонами как управляющие компании, РСО и естественно, население, как конечные потребители коммунальных услуг.

На данном этапе в системе наблюдается расшатанность: вся цепь ресурсообеспечения и оплата оканчивается на полпути – на одном из звеньев, называемых управляющей компанией. Финансы, аккумулируемые в УК через сбор платежей с потребителей за доставку ресурса, перенаправляют в РСО, однако, не в достаточном объеме. В данной схеме нет какого-либо реально действующего механизма.

Законодательно часто ошибочно трактуют, что поступающие для потребительских целей коммунальные ресурсы, за передачу которых ответственной является снабжающая организация, на линии пересечения границы с многоквартирным домом переходит в ведение избранной жильцами управляющей компании.

Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников?

Может ли управляющая компания повысить тарифы, читайте тут.

Куда жаловаться на управляющую компанию: на плохую работу и мошенничество, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/zhkx/upravlenie-domom/upravlyayushhaya-kompaniya/kuda-zhalovatsya-na-upravlyayushhuyu-kompaniyu-na-ploxuyu-rabotu-moshennichestvo-i-kak-pravilno-sostavit-zhalobu.html

В действительности же, к участникам общего долевого владения касательно коммуникаций, размещенных в доме, относят самих жильцов, т. е. собственников жилых помещений.

Системы коммуникаций внутридомового размещения никак не могут быть переданы управляющей компании, последняя только уполномочена жильцами выполнять их техническое обслуживание на должном уровне, содержать их и проводить при необходимости ремонтные работы.

Учитывая все это, деятельность управляющих компаний в оказании коммунальных услуг при использовании коммуникационных сетей внутридомового размещения, сборах оплаты за услуги и перенаправлении выплат за фактически поставленные коммунальные ресурсы, можно назвать агентской.

По этой причине УК имеют лишь функциональные обязанности агента, который не имеет никакой заинтересованности в полном сборе оплат за поставляемый ресурс – они не будут получать никакую дополнительную выгоду, повышая сбор оплат, и они не имеют никакого риска в случае накопления долговой массы.

Помимо этого, в большинстве своем организации, обеспечивающие потребителей коммунальными услугами, без учета избранного метода управления домом (ЖСК/ТСЖ/УК или прочее) не имеют конкретной квалификации, и, что самое главное, у них отсутствует какая-либо мотивация, направленная на повышение или хотя бы соблюдение качественности обслуживания, а также использования коммуникационных домовых сетей, отвечающих за снабжение холодной/горячей водой, электричеством, теплом и за водоотведение.

Как результат, потребитель приобретает низкокачественную услугу, причем, в сочетании с регулярным повышением общих платежей, обосновываемых управляющей компанией повышениями расходных статей на общие нужды дома.

Подобные ошибки системного характера, законодательно не измененные еще при утверждении Жилищного кодекса РФ, привели к отсутствию у управляющих компаний стимулирующих факторов, побуждающих к качественному оказанию услуг.

Страдают от этого как все потребители, так и непосредственно организации, обеспечивающие население ресурсами. Вполне очевидным решением улучшения механизма сбора платежей будет ограничение передачи ресурса. Однако у РСО отсутствуют на это полномочия, так же как и гарантии того, что они будут получать все средства в полном объеме.

Однако проблематика вопроса не сводится лишь на недополучении РСО средств, изначально вложенных в структуру тарифа, в связи с низким процентом сбора сумм, предъявляемых потребителям для оплаты.

В последние года все более масштабными становятся случаи вывода средств УК с использованием мошеннических схем, под прикрытием изживших себя «формальных» УК, подделки документации по поводу принятия владельцами решений о подписании соглашений по осуществлению управления с новосозданными компаниями – целиком дублирующими устаревшие.

Подобная глобальная проблема может быть решена только при предоставлении ресурсоснабжающей организации юридической возможности подписания прямых договоров с каждым из жильцов (конечных потребителей), независимо от избранного метода управления домом. Этот случай подразумевает прямой сбор РСО средств от каждого из потребителей, строго по показаниям, зафиксированным приборами учета.

При данных обстоятельствах и должной организации компанией работы, должники от нее не смогут надолго скрыться. Даже когда владелец жилья сменится, долги предыдущего собственника в воду не канут, как это бывает в случае с долгами при «контроле» ситуации УК.

Сами же РСО столкнулись с необходимостью перехода к прямым договорам, так как иные варианты возврата потраченных средств попросту отсутствуют. Выходом может служить оформление банковской гарантии по оплате за ресурсоснабжение от управляющих компаний. Юридически же эта задача находится вблизи категории «невозможных».

Однако чтобы обеспечить юридическую возможность внедрения в практику прямых договоров, требуется внесение изменений в Жилищный кодекс РФ. Такого рода изменения, нацеленные на утверждение возможности заключения договоров напрямую, были внесены на рассмотрение в Госдуме, при выдвижении законопроекта с регистрационным № 500410-6.

Эти изменения впоследствии были исключены из структуры документа. Сейчас в нем остаются лишь санкции относительно неплательщиков, на которых управляющие компании смогут дополнительно проводить начисление ставки процента за использование чужих финансов, однако, лишь если срок просрочки превысил 90 дней.

Сам эффект от данного шага будет довольно небольшим: вполне возможно, какая-то доля должников будет выплачивать УК положенные средства, однако будут ли УК перенаправлять их в большем объеме организациям, поставляющим ресурсы?

O-NEDVIZHKE.RU

В случае если в законе четко не будут расписаны прямые оплаты, ситуация также будет подпадать под прямую зависимость от того, насколько добропорядочно будут действовать компании, ответственные за управление.

От внедрения самой системы заключения договоров напрямую, появилась бы выгода и для управляющей компании. Заключая прямые соглашения между потребителями и РСО, УК будет привлечена исключительно для выполнения своих функций: обслуживания инженерных систем внутридомового размещения в структуре жилищной услуги, предоставление которой выполняется в рамках договора по управлению домом.

Теперь она не будет нести персональную ответственность за неоплаты граждан, а также за использование ресурсов сверх нормативных показателей для общих нужд дома, следовательно, объем банкротящихся УК и возбуждение в отношении них дел уголовного и административного характера существенно уменьшится.

Заключая прямые соглашения между потребителями и организацией, обеспечивающей поставку ресурсов, управляющие компании уйдут от их преимущественного риска – образования долга перед РСО, ведущего, как правило, к банкротству компаний в период от 1 до 3 лет.

В аспекте соглашения, заключаемого с потребителями, управляющая компания остается необходимым звеном, которое, согласно договору по управлению, является ответственным за взаимоотношения, возникающие между потребителями, проживающими в доме, и организацией, осуществляющей поставку ресурса.

Это означает, что в случае ухудшения качества поставляемого организацией ресурса, УК может встать на защиту потребительских интересов.

Прямые договоры между потребителями и РСО

Если в многоквартирном доме в управлении задействована УК, именно ее принято считать исполнителем коммунальных услуг, и именно она должна заниматься, преследуя интересы владельцев помещений в доме, заключением соглашений с РСО о поставке того или иного ресурса каждому из потребителей.

Эти требования продиктованы императивными нормами, содержащимися в законодательстве, отвечающем за урегулирование жилищных правоотношений:

  • Во время управления многоквартирным домом организация, осуществляющая управление, ответственна перед жильцами за оказание коммунальных услуг с учетом того, каков уровень благоустройства дома, и не может выражать отказ от оформления договора с ресурсоснабжающей организацией (согласно пункта 2.3 и пункта 12 статьи 161 Жилищного кодекса РФ);
  • Соглашение об управлении, подписываемое между УО и жильцами, должно предполагать условия оказания коммунальных услуг (согласно пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ);
  • Управление домом должно осуществляться на основании заключенного между владельцами/пользователями помещений в доме соглашения, отображающего все условия оказания коммунальных услуг, и при должной организации и выполнении расчетов по списку предоставляемых коммунальных услуг (согласно абзацу 6 подпункта «Д» и подпункта «Ж» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Правительственным Постановлением № 416 от 15 мая 2013 г.);
  • Все моменты оказания коммунальных услуг владельцам и прочим пользователям обозначаются в условиях соглашения об управлении. Управляющая организация не может выразить отказ от внесения в подписываемое с ней соглашение об управлении домом ряда условий, касающихся оказания коммунальных услуг той разновидности, оказание которых допустимо при имеющемся уровне благоустройства дома. Также она не может выразить прямой отказ в предоставлении подобных коммунальных услуг (согласно подпункту «А» пункта 9 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных правительственным постановлением под № 354 от 06 мая 2011 г.).

В тот же момент, к примеру, если избран метод прямого управления многоквартирным домом, условия оказания потребителям коммунальных услуг предусматриваются прямыми соглашениями о поставке ХВС/ГВС, водоотведении, тепло-, электро-, и газоснабжении, определенными напрямую между организацией, обеспечивающей ресурсоснабжение, и владельцами помещений в доме (согласно подпункта «В» пункта 9 Правил № 354).

В этом случае РСО относится к прямым исполнителям коммунальных услуг. Когда исполнителем является управляющая организация, то последняя должна оформить с РСО соглашение, согласно которому будут приобретаться коммунальные ресурсы для дальнейшего их предоставления и распределения среди потребителей.

Организации, осуществляющие управление домом, в своем большинстве избегают подобного «навязывания» им РСО обязанностей исполнителя коммунальных услуг. Таким образом, происходит ограждение УК от бремени ответственности за уровень качества предоставляемых коммунальных ресурсов и оплаты за них РСО, вместе с никому не нужной работой с неплательщиками по дебиторской задолженности.

Законодательство в жилищной сфере имеет конкретное указание того, что подписание соглашений напрямую между владельцами и РСО возможно только при способе непосредственного управления домом, при невыборе способа управления, или же с даты, когда ранее избранный метод управления домом был прекращен и до момента, когда коммунальные услуги стали предоставляться ТСЖ или управляющей организацией (согласно пункту 17 Правил № 354).

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 638-44-96 доб. 838
Москва, Московская область

8 (812) 309-52-81 доб. 462
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Да Нет 1 из 1 читателей считают Запись полезной.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

10 − 4 =