Что делать, если нечем платить ипотеку?

Участники беседы:

• Нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров;
• Начальник регионального отдела клиентского сопровождения ипотечных кредитов филиала №7806 банка ВТБ 24 Дмитрий Новиков.

Что делать заемщику, если нечем платить за ипотеку? Куда обращаться в первую очередь? И чем грозит невыплата задолженности по ипотеке?

Алексей: С учетом экономической ситуации в нашей стране, с учетом того, сколько было выдано ипотечных кредитов до настоящего момента, с учетом того, что в некоторых компаниях происходит оптимизация по численности персонала, не повышаются заработные платы, так как это происходило раньше, а многие ипотечные заемщики, как видно, рассчитывали именно на это, возникает вопрос о том, как поступать заемщику, если он чувствует, что оплачивать уже тяжело, а в ближайшем будущем станет просто непосильно. Как себя вести и что предпринимать в этом случае?

Дмитрий: В текущих условиях, эта проблема достаточно актуальна. В первую очередь, нужно поставить в известность банк. Если клиент чувствует, что не может платить, либо уже не платит, не нужно игнорировать банк, необходимо об этом сообщить, потому что банк сталкивался с этими ситуациями неоднократно и, вполне возможно, может предложить какое-то решение.

Алексей: Многие люди просто боятся данной ситуации, они думают, что если ничего не платить, не появляться в банк, на звонки не отвечать, то, может быть, завтра-послезавтра деньги появятся, и они внесут долг, пусть даже будут должны уже за два месяца. Существует ли разница в отношении банка к тем клиентам, которые пришли и сообщили о том, что вот этот платеж они заплатили, а следующий, вполне возможно, они уже не смогут внести, потому что у него проблемы, его уволили с работы и нечем платить, и к человеку, который уже четыре месяца не платит, и вот пришел и говорит о том, что он теперь не может оплачивать — отношение разное к этим заемщика, или никакой разницы нет?

Дмитрий: В любом случае, бездействие не спасет. Четыре месяца банк точно ждать не будет. Поэтому если не поступают платежи, начинается работа по, так называемому, взысканию. Сперва – это напоминание. Это может быть SMS или автоинформирование. Потом звонят сотрудники банка и напоминают о необходимости оплаты кредита. Через какое-то время начинается уже более активное напоминание. Возможно даже с выездом, с попытками назначить встречу с клиентом. Если клиент не реагирует, предпринимаются все более и более активные действия по его розыску, установлению с ним контакта, в том числе, и с его родственниками, потому что банк беспокоит такая ситуация, когда не понятно, что делать с клиентом. Если не удается установить контакт или клиент не готов искать какие-то пути решения, то просто дело передается на судебный этап, соответственно, в суд. И далее открывается исполнительное производство, так как кредит, в любом случае, был взят и его нужно возвращать, то банк выиграет этот суд. Поэтому судебный процесс, в любом случае, имеет негативные последствия для заемщика.

Алексей: Чтобы определить «активно лояльный» или « активно нелояльный» данный клиент, существует определенная система?

 Дмитрий: Есть критерии, есть причины, в любом случае, необходимо понять причины финансовых сложностей. Если у клиента даже нет документов, ведь ситуации бывают разные, и ухудшение финансового положения может возникнуть не только из-за потери работы, это может быть болезнь родственников, различные форс-мажорные ситуации. Когда клиент четко объясняет причины, если он ищет пути выхода, например, потеряв работу, клиент ищет новую, говорит, на какие собеседования он ходил – это повышает его лояльность. В отличие от клиента, который просто ждет, потеряв работу, ничего не делает, никуда не ходит.

Алексей: Какое число заемщиков, из числа общих должников по ипотеке, реструктуризируют ипотечную программу на первом этапе, как только у них появилась просрочка платежа? Вообще, существует два варианта решения проблемы. Во-первых, банк предлагает реструктуризацию, какую-то форму санации, денежную помощь, второй вариант – принимается полюбовное решение между клиентом и банком о продаже объекта и погашении ипотеки. В процентном соотношении, что и как сейчас происходит на рынке?

Дмитрий: На сегодняшний день продаж квартир гораздо больше, чем реструктуризации, примерно в 10 раз. Это связано с тем, что реструктуризация ипотеки очень сложная технически, в силу того, что квартира в залоге, на нее есть закладная, и любые изменения графика в договоре необходимо регистрировать в Росреестре. В среднем, это может занимать 2-3 месяца. Соответственно, сделать оперативно реструктуризацию и отменить один платеж или снизить платеж в течение нескольких дней по ипотеке, просто невозможно. Сложности возникают на законодательном уровне, так как нужно внести изменения в договор и зарегистрировать изменения в закладной. Регистрация в Росреестре происходит не очень быстро, но вины банка в этом нет.

Алексей: Если бы изменения в договоре регистрировались быстрее, то и реструктуризация была бы более оперативной?

Дмитрий: Это смогло бы более оперативно предоставлять реструктуризацию. Получается, что клиент может заранее сообщить о проблемах, но в силу работы других организаций, к моменту, когда банки готовы к реструктуризации платежей, уже возникает просрочка. Это не является критичной проблемой, и банки все равно продолжают с ним работу. Но возникает неприятный момент с кредитной историей. Поэтому в случае с ипотекой, желательно предупреждать о проблемах как можно раньше. Данную ситуацию нельзя откладывать на потом. Если осталось несколько дней до просрочки платежа, можно не успеть.

Алексей: Допустим, пришли к соглашению о продаже квартиры. Как дальше происходит процесс?

Дмитрий: Процесс, на самом деле, простой. Если речь идет о продаже квартиры, то заемщик сам ищет покупателя и приходит с ним в банк. Банк контролирует саму сделку и погашение кредита. Он не настаивает ни на каких формах договора, ни на каких-то определенных документах. Участие банка на всех этапах необходимо, чтобы контролировать нужную для банка сумму для погашения, обычно это происходит через сейфовую ячейку.

Алексей: Предположим, заемщик взял ипотечный кредит, купил жилье и сейчас понимает, что не может больше платить и решает, что нужно продавать квартиру. Но когда он понимает, сколько сейчас на рынке стоит его квартира, становится понятно, что за счет проданных средств полностью с банком не рассчитаться. Бывают ли такие случаи?

Дмитрий: В последнее время такие ситуации встречаются реже. Но по старым кредитам, когда до прошлого кризиса кредиты выдавались без первого взноса или с минимальным первоначальным взносом и по валютной ипотеке, такое встречалось часто. В данной ситуации, нужно опять же обсуждать вопрос с банком. Очевидно, что квартиру банк не продаст за такую цену ни добровольно, ни в результате суда. Соответственно, в зависимости от ее реальной цены, которую банк также оценивает, обычно привлекая своего оценщика, он принимает решение согласиться на продажу квартиры по той цене, которую она сейчас имеет на рынке. Но у заемщика в итоге останется долг.

Алексей: А долг он будет по тому же самому объему проценты погашать?

Дмитрий: Он будет не обеспеченный, просто будет частичное досрочное погашение. Например, если кредит составлял 2 миллиона рублей, квартиру продали за 1,5 миллиона, остается 500 тысяч рублей долга, которые нужно выплачивать, как было, допустим на 20 или 25 лет, но меньшими платежами, так как общая сумма кредита уменьшилась, но по той же ипотечной ставке.

Алексей: Допустим, взят ипотечный кредит банковским специалистом и человек понимает, что платить больше возможности у него нет. Что будет делать человек, который всю эту ситуацию знает изнутри, для того чтобы решить проблему своего неплатежа с максимально выгодным для себя исходом?

Дмитрий: В первую очередь, нужно решить, может ли такой человек платить по кредиту или пока нет. Но если все же ситуация с задолженностями возникнет, и никакая реструктуризация долга и уменьшение платежей не может спасти, то необходимо продавать квартиру. И делать это нужно чем быстрее, тем лучше. Таким образом, потери будут меньше. Но если трудности временные, то необходимо обратиться в банк с просьбой о реструктуризации. Реструктуризация представляет собой процесс уменьшения платежа. То есть это ни какой-то выгодный экономический процесс, не экономия, а это способ уменьшить платежи временно или постоянно, на период трудностей. Не стоит игнорировать проблему. Неплатежи грозят не только потерей квартиры. Если потеря квартиры — это очевидный процесс в ипотечном кредите, то есть еще такой момент, как кредитная история. В данной ситуации, кредитная история уже никогда не будет идеальной.

Алексей: Если понятно, что заемщик не может платить, то первое, что нужно сделать – это обратиться в банк и открыто объяснить свое текущее финансовое положение и его дальнейшие перспективы, не дожидаясь просрочки по оплате за кредит. Если в процессе переговоров нельзя будет найти приемлемое решение, нужно обратиться за консультацией к профильному юристу. Однако как показывает судебная практика, выиграть иск у банка достаточно сложно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!