Ипотека на вторичку

Здравствуйте! Думал-гадал, и решил написать пост на тему ипотеки на вторичном рынке. Точнее о том, что именно необходимо знать о таком довольно нелегком деле. Я на себе прочувствовал, что это, изучив целые мириады сайтов и форумов. Попробую теперь привести здесь в наглядном виде все свои мысли и опыт в данном вопросе – вдруг кому пригодится.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Значит так, вы приняли взвешенное решение приобрести жилье на «вторичке», при этом используя заемные средства, взятые в банковском учреждении (проще говоря – ипотеку).

Что необходимо именно от вас:

• Будьте смелыми и уверенным в сделанном вами выборе, поскольку подобный вопрос достаточно серьезен – это вам не корм для кота покупать. Необходимо все продумать и взвесить имеющиеся «плюсы» и «минусы». Проанализируйте даже детали. Следует обратить особое внимание на доходную часть вопроса (оцените, насколько это будет вам под силу), подумайте о расходах, в случае, если вы запланировали завести ребенка и т. д.;
• Не нужно суетиться и торопиться. В шею вас никто гнать не будет;
• Для начала вам необходимо позаботиться о первоначальном взносе. Чем данный взнос будет большим, тем меньше будет необходимо брать средств в банке, и, следовательно, впоследствии оплачивать кредитных процентов и т. д.;
• Обязательным условием является официальное трудоустройство. Естественно, банковские учреждения могут разрешить оформление ипотеки и тем гражданам, чьи доходы не имеют официального подтверждения, однако, при существенно большей процентной ставке и большем риске кредитного отказа. Чтобы подтвердить официально свои доходы, необходимо обзавестись справкой 2-НДФЛ (берется в месте трудоустройства). Полагаю, данное понятие для читателей не ново;
• На вас не должно быть оформлено еще одной ипотеки (момент необходимо уточнять в самом банке). Залогом успешного решения вопроса будет отсутствие долговых обязательств по другим кредитам, негативной кредитной истории. В банках детально все анализируется для оценки возможного риска, поэтому отъявленным должникам кредит выдавать никто не будет. В этом плане все понятно. Одним из моих заблуждений был миф о том, что при отсутствии у человека кредитной истории, можно не надеяться на ипотеку. В каждом из банков, где мной подавались заявления, все быстро одобряли, хоть кредиты я никогда не оформлял. Естественно, этот вопрос имеет весьма щепетильный характер, случаи бывают разными;
• Нужно выбрать надежное банковское учреждение. В данном пункте не хотелось бы акцентировать внимание на рекламе банков, достаточно просто походить в регионе и разузнать, в каких банках наиболее приемлемый размер процента, цена страховки и где могут выдать необходимую сумму. К примеру, в столице большая часть банков не занимаются оформлением кредитов в случае превышения ценовой границы в 1,5 миллиона рублей. Не будет лишним попросить сделать распечатку бланка договора, для возможности ознакомления с его условиями.

С того момента, как вы подобрали оптимальный по всем условиям банк, берете справку 2-НДФЛ, направляете заявление и ожидаете решения. Следует знать, что официальная супруга/супруг может выступать в качестве созаемщика. В этом случае имеется больше шансов на положительный результат.

С момента уведомления вас банком о первичном одобрении, предоставляется определенное время для поиска подходящего объекта недвижимости (это может быть дом или же квартира), в случае если таковой вами еще не присмотрен. Преимущественно для поиска выделяется пару месяцев.

Когда данного времени для вас было недостаточно, есть возможность повторной подачи заявки или продления срока. Итак, выбор квартиры – довольно важный момент, и к тому же интересный. Определившись с объектом недвижимости, проводите сбор документации на него и передаете копии в банк, для принятия последним заключительного решения. Детально данную процедуру можно уточнить у кредитора. Также следует поинтересоваться, что делать в случае, когда стоимость будет не такой, как одобренная.

Что необходимо разузнать о жилье, и какая документация необходима от владельца, чтобы банк подтвердил сделку:

• Разузнать информацию о собственниках объекта и их количестве. Будет лучше, если собственник только один. Однако есть вероятность того, что их будет несколько. В последнем случае в процессе реализации жилья необходимо будет участие каждого владельца. Для удостоверения в представленной информации следует ознакомиться со свидетельством о праве владения (нужно переписать номер по кадастру);

Поскольку есть вероятность того, что свидетельство будет на текущий момент недействительным, следует направить заявку в Многофункциональный центр/Единый государственный реестр прав. Здесь вы сможете ознакомиться с текущими сведениями о праве владения, удостовериться в том, кем является непосредственный владелец и в какой доле, присутствуют ли обременения по выбранному объекту, находится ли жилье в залоге или не оформлена ли на него ипотека и т. п.

Все данные полностью отображены в полученном документе. Подобную справку часто истребуют сами же банки, поэтому так или иначе ее придется взять. Цену точно назвать не смогу, но вроде бы в пределах 200 р. Справка предоставляется любому гражданину, необходимо лишь уточнить номер объекта по кадастру и его адресные данные.

• Узнайте, прописан ли в жилье кто-либо (сделайте выписку из домовой книги). Подобную справку также истребуют в банке. Будет лучше, когда по адресу не будет прописанных граждан. В особенности будет плюсом, если нет прописанных детей. Об этом далее. Такую выписку в банке также просят предоставить. Без этой выписки банк не сможет должным образом подтвердить сделку;
• Насчет детей. Этот вопрос относится к крайне важным. Могут быть ситуации, когда в жилье имеется прописанный ребенок, который в одном лице является и владельцем части жилья (доля приобретена в процессе приватизации). В таком случае будет необходимо добиваться от продавца, чтобы он перепрописал ребенка в другом жилье, если же ребенок имеет статус владельца части жилплощади, дополнительно продавцу будет необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства на реализацию имущества ребенка;

Без такого разрешения в банковском учреждении не одобрят сделку. Кроме того, в последующем реализацию жилья те же органы опеки и попечительства могут оспорить, основываясь на ущемлении прав ребенка, оценивая действия как лишение ребенка жилплощади. Чтобы получить в органах опеки и попечительства разрешение, продавец обязан приобрести или же выделить аналогичную по размеру долю в другом жилье.

Подробней о подобной процедуре можно узнать в органах опеки и попечительства на месте. Конечно все это нелегко, но это застрахует вас от многих сюрпризов, преподносимых жизнью. Кроме того, органы опеки и попечительства на данной ситуации хорошо наживаются (на неофициальной благодарности – взятке). В этом случае придется на них надавить.

Не нужно лениться проделать все это. В случае если продавец откажется заниматься подобными делами, нужно подумать о другом варианте с жильем. Банковские учреждения, если есть несовершеннолетний владелец, также могут настоять на получении разрешения. В моем случае на необходимости получения такого разрешения настояли в 3 из 4 банков, куда я приходил для получения консультации.

• Разузнайте о наличии долга по коммунальным услугам. Следует разузнать отдельно по каждой из услуг, вместе с телефонной связью и газоснабжением. Для этого необходимо попросить выписку, сделанную из лицевого счета. Ни у кого нет желания приобрести жилье вместе с задолженностью, причем, на довольно ощутимую сумму. К тому же сами банки истребуют подобные выписки для сведения на нет собственных рисков;
• Оцените техническое состояние жилья и соответствие документов. В данном моменте следует учитывать тот факт, что бывшие собственники вполне возможно переделали в квартире все, что только можно, с нарушением технических норм и законодательных требований. Здесь может быть и незаконное проведение перепланировки, и размещение розеток вблизи от газовой трубы (меньше 30 см от нее), отсутствующая гидроизоляция в ванной комнате, наличие проводки, не соответствующей нормативным требованиям, и прочее;

Если хотя бы один пункт из этого будет иметься, исправлением ситуации будете заниматься именно вы. Квартира должна быть с паспортами (кадастровым/техническим), где содержится описание планировки. Это может в дальнейшем сэкономить вам уйму времени и нервов. Копии подобной документации также могут быть истребованы банком. Лучше заранее позаботиться об их сборе. Документы не могут быть лишними.

• Банк будет просить оценить стоимость жилплощади. Во всяком случае, лично меня об этом просили. Цены на данную услугу различные. Мой продавец потратил на это 2 тыс. рублей. Можно подготовить и в удаленном режиме. Для этого проводится фотосъемка квартиры с различного ракурса, с подъездом, входной дверью в самой квартире/доме, также в различном ракурсе. Все это должно быть выслано электронкой, а затем можно просто забрать свою папку. Конечно, в банке вполне возможно несколько смутятся тем, что приобрести жилье вы желаете за один миллион рублей, но фактическая его цена составляет пять миллионов рублей;
• В банке должны истребовать копии паспортов каждого из собственников жилья. В случае наличия среди данного списка ребенка – дополнительно свидетельство, служащее документальным подтверждением факта его рождения;
• Следует заблаговременно согласовать с продавцом метод осуществления передачи финансов: и первого взноса, и средств по займу. Будет проще осуществить передачу средств непосредственно после совершения сделки, что куда безопасней. На данный момент распространенным способом осуществления передачи средств является использование ячейки в банке. Стороны подписывают совместный договор об аренде такой ячейки. Покупателем оставляются все средства в данной ячейке, которые у продавца будет возможность забрать, лишь когда сделка отобразилась в Едином государственном реестре прав и был подписан акт приемки/передачи и т. д. Помимо этого существует отдельный символический ключ, передача которого осуществляется с момента завершения сделки.

Следует обозначить, что при непосредственном обращении в банке не было упомянуто о необходимости сбора многой другой документации. Нужно детально расспросить их обо всех документах, которые могут понадобиться. В случае если с жильем все нормально и обговорена цена, следует оформить предварительный договор. В интернете можно найти массу образцов. Заблаговременно обсудите с продавцом и банковским учреждением метод осуществления передачи финансов. Все должно быть собрано и подано с целью подтверждения совершения сделки.

Заключение сделки

С момента, как банком была одобрена сделка, составляется с продавцом договор о купле/продаже, а затем кредитное соглашение с банковским учреждением в трех экземплярах, и со всей собранной документацией нужно направиться в банковское учреждение. Затем подписывается кредитный договор с договором по страхованию жизни и конкретной недвижимости.

Полагаю, рассказывать о необходимости наличия страховки в случае с ипотекой необходимости нет, ее отсутствие – большой риск, к тому же процент побольше. Затем средства займа, вместе с личными, закладываются в ячейку (по счету покупателя). Дальше стороны должны предоставить документацию в Единый государственный реестр прав или же в Многофункциональный центр. Я передавал в Многофункциональный центр, затратив на все про все примерно пятнадцать минут и 800 рублей. Затем нужно подождать примерно одну-три недели.

Далее продавцу выдается его договор, а покупателю – его, вместе со свидетельством на право владения с наличием обременения.

Важный момент. С момента, как получены все документы, следует совместно с продавцом оформить акт приемки/передачи. Затем вместе с актом и договором направляетесь в банк для их предоставления.

Затем банк имеет возможность допуска продавца к финансам. При этом составляется расписка, подтверждающая факт передачи средств и отсутствие у продавца претензий финансового характера, и отдается ключ. В итоге, вы приобретаете статус собственника жилья с наличием соответствующего обременения (ипотеки).

Затем у вас появляется возможность проведения ремонтных работ в жилье, можно заселиться и оформлять прописку. Также следует переоформить лицевые счета на оплату ЖК услуг, и не забыть в последующем году получить вычет налога на приобретение жилья, вместе с вычетом по кредитным процентам.

Учтите, страховка продлевается каждый год.

С момента наступления счастливого времени – выплаты заключительного ипотечного платежа, необходимо будет официально закрыть договор о получении кредита, взять соответствующие справки, подтверждающие его закрытие, и сходить вместе с сотрудником банка в Единый государственный реестр прав, с целью снятия с жилья обременения.

P.s.: я, конечно, не отношусь к специалистам в ипотечных делах или кредитах, но хотел бы поделиться своим опытом. В случае если мной упущены какие-то моменты или информация изложена не точно, прошу сообщить мне об этом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!