Ипотека в Германии для иностранцев

У меня неоднократно интересовались относительно того, каковы условия приобретения недвижимого имущества в Германии. Людям было интересно, каково устройство ипотечной системы в банках, каковы процентные ставки и тому подобные вопросы. Потому мною принято решение просветить соотечественников относительно указанных аспектов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Для начала скажу, что в Германии не очень много собственников своего жилья. Скажу больше – заветной частной жилплощадью на правах собственности владеют далеко не все местные «бюргеры», не говоря уж о приезжих жителях. Каждая земля и каждый населенный пункт данной земли характеризуется своими отличительными особенностями в плане цен на недвижимость и ее условиями.

В моем рассказе речь пойдет о городе Мюнхене, а также о пригороде Мюнхена, потому как, прежде чем приобрести недвижимость, мною около трех лет объезжались практически все деревни вблизи данного города в надежде купить участок или дом.

Для понимания статистики отмечу, что практически 70% мюнхенцев арендуют свое жилье, а не владеют им на праве собственности. Данный статус жителя дома называется «Mieter». Если же вы жилье в аренду предоставляете, то вы уже называетесь «Vermieter». За ближайшие два десятка лет цена на аренду без остановки возрастала.

В то время, когда я сюда приехал, 2,5 комнаты вблизи центральной части города реально было арендовать за 750 марок за 1 месяц, что приравнивалось примерно к 300 евро. При съезде из данных «апартаментов» со стоны собственника уже запрашивалась сумма в размере 900 евро.

В условиях современности достойная жилплощадь на 2,5-3 комнаты (50-60м²) в центральной части Мюнхена обойдется примерно 1000-1200 евро за 1 месяц.

Стоит напомнить, что речь идет о стоимости аренды, не учитывая коммунальные услуги в виде отопления, водоснабжения, электричества, вывоза мусора) – эти блага цивилизации уже будут вами оплачиваться отдельно.

Конечно же, за сумму в 1200 евро в месяц данный дом сможет похвастаться бассейном, а возможно даже бассейном с сауной, но все же подобная сумма довольно велика для среднестатистического жителя города.

К примеру:

48°09’56.5″N 11°35’17.9″E

В данном доме, расположенном на Ungererstr. 18-19, проживал один мой знакомый мужчина. Он арендовал одну комнату, площадью не более 20 м², оснащенную ванной, и платил за это 720 евро! На крыше данного дома имеется бассейн, предназначенный для пользования жильцами и их гостями, верхний же этаж вмещал фитнес-центр, и эти условия предоставлялись на безвозмездной основе – хотя корректнее было бы сказать, эти блага были включены стоимость месячной аренды.

Минусом данного дома выступала его беспрецедентная интернациональность, по причине которой там было постоянно довольно шумно и невозможно спокойно заснуть даже посреди глубокой ночи.

Кроме того, замечу, что данный дом оснащен лифтом, спускающимся вниз в помещение супермаркета, в котором я неоднократно мог наблюдать людей в домашней непритязательной одежде, комнатных тапках и прочем неофициальном «обмундировании».

Другой момент, что на этажах и между ними в «закутках» красовались пустые бутылки из-под пива, которые хоть и убирались со стороны уборщиков, но, все же, не раз попадались на глаза и портили всю идиллию.

Есть и частные дома за чертой города. К примеру, вот:

47°59’48.7″N 11°18’09.1″E

Если я не ошибаюсь, в данном доме некогда обитал мой коллега по первому месту работы. На тот момент он платил порядка 1100 евро в месяц за аренду данного жилья, однако, он мог похвастаться личным садом и отсутствием соседей, что создавало идеальные условия для уединения.

Уличная территория также была мало оживлена, а потому тиха в ночное, да и дневное время суток. Недостатком можно отметить отдаленность торговых точек (порядка получаса езды), однако, уровень тишины и покоя с лихвой перекрывал подобный минус.

Вспоминаю, что и у меня была некоторая дилемма относительно того, где мне и моей семье лучше обитать: в черте города или же за городом. В результате неоднократных диспутов на семейном «совете», мы пришли к общему мнению относительно выезда за пределы городской суеты. «Весы сомнения» перевесили в сторону загородного дома также по причине наличия шумных соседей, из-за которых я не мог выспаться в выходные дни после насыщенной трудовой недели.

Мы нашли подходящий дом. Он располагался в тихой местности, практически в лесу. Оплата за аренду в месяц составляла порядка 1200 евро – это, в принципе, было неплохо для трех комнат и маленького садика. Неподалеку от дома имелась станция электропоезда, что позволяло добраться в город примерно за 40-45 минут.

Однако как-то раз при общении в трудовом коллективе мне задали вопрос, по какой причине я не хочу приобретать жилье в свою частную собственность. Мой ответ мотивировался достаточно высокой дороговизной личного жилья, я пояснил, что это мне не совсем «по карману».

Затем товарищи рассказали мне об интернет страничке interhyp.de, а также предложили мне подсчитать, спустя какой период времени моя квартира сможет перерасти ипотеку, которая могла бы мною выплачиваться уже с настоящего времени.

Итого вышло, что в течение практически десятка лет я платил, как говориться, «дяде», хотя реально мог выплачивать сумму по ипотеке на свое жилье, в котором бы одновременно проживал. С данного времени в течение практически 3-х лет следил за рынком недвижимости, а также за ставкой по процентам ипотечных кредитов.

Как результат, я подсчитал и выяснил, что построить дом намного дешевле, нежели покупать готовый. Кроме того, получалось, что дом с землей обходился выгоднее апартаментов центральной части города. Также наблюдается такая картина, что ставка по процентам за последние 6 лет двигалась вниз с 8 до 2%, однако, цена на жилье возросла в довольно значительных объемах.

Если ранее 2,5 комнаты было реально приобрести за сумму 150-200000 евро, то на настоящий момент все та же «двушка» обойдется практически в 350-450000 евро. Однако есть среди моих аналитических трудов и позитивные результаты – я подсчитал, что на участке площадью около 500 м² можно возвести жилой дом, и обойдется он примерно в 150000 евро. После этого я стал объезжать окраины Мюнхена в поисках оптимально подходящего по всем параметрам участка.

Как мною было выяснено, в северной части возле аэропорта имеются участки, стоимостью 200 евро за 1 м², что в совокупности с домом выходило бы мне порядка 250000 евро. Однако не тут-то было. В последние годы довольно распространены прецеденты мошенничества в строительной сфере.

Суть в том, что для тебя возводят дом, на который представляют гарантию на срок 5 лет. После этого, через некоторое время дом, как правило, проседает, течет, его стены осыпаются, однако, вы уже не можете предъявить претензии к фирме-застройщику, поскольку она уже объявлена банкротом.

Относительно участков ситуация выходит еще комичнее и нелепее, поскольку ты осматриваешь их примерно 15 минут, после чего маклером собираются заказы на приобретение. Вы вправе задавать вопросы, на которые маклер вроде бы и отвечает, однако, не подтверждает свои слова в письменном виде, а потому в случае несовпадения слов с действительностью он не будет считаться виновным, поскольку земельные участки распродаются в стихийном порядке.

Потому может сформироваться ситуация, когда уютный участок земли в северной части Мюнхена является тихим лишь тогда, когда не садятся самолеты на находящуюся рядом посадочную полосу аэродрома, а лесок и поле находятся в девственном состоянии, пока через месяц на его территории не начнется «тихая» постройка автобана. А другой участок прекрасен лишь до наступления весенних паводков, при которых у тебя в подвале стоит 2 метра воды.

Однако участок вами выбирается только летом или в зимний период. Естественно, существуют специалисты, способные тебя проконсультировать, однако, их ценная консультация в действительности ценна – ни мало, ни много 80 евро за 1 час, + дорога. Потому подобного рода «смотрины» обойдутся вам довольно дорого.

В общей сложности за годичный период я накатал около 40000 км в поисках наиболее подходящего участка и местности его расположения, однако, не смог найти – подходящие были уже заняты запланированной постройкой детсада или же были уже проданы, но не застроены.

Касательно тех участков земли, которые находились в состоянии продажи, реализовались через маклеров, а потому я не мог успеть собрать сведения о конкретном участке до момента его продажи.

Но, к счастью, проблема была решена при помощи опытного каменщика, который подсказал, что при условии, что у меня не будет времени ежедневно находиться на стройке и контролировать процесс, а также не будет денежных средств для найма незаинтересованного прораба, который зовется Bauleiter’ом, то мне можно и не начинать строительство.

Это он объяснил тем, что в условиях современности нет того бывалого легендарного немецкого качества, а есть лишь польская халтура, которая меня точно не порадует. По этой причине я начал выстраивать свои планы заново.

Мною были предприняты попытки поиска уже выстроенного жилья. И в данном контексте образовалась следующая череда аспектов. В Германии есть дома с частным участком (дорогие дома) или же дома с арендованной землей (подешевле). По последнему варианту почти не реально заметить подвох, однако, мои коллеги меня просветили относительно основных «подводных камней» подобного предложения.

При условии, что у меня нет детей и я не имею в планах их заводить, то вариант Erbpacht может выступить выгодным предложением.

Суть такова: покупается дом по цене 250000, на который берется кредит, а к данной сумме выплачивается дополнительно от 300 до 600 евро в месяц в счет аренды земли, на которой возведена недвижимость.

Аренда земли длится от 70 до 120 лет. Смысла практически нет. Он есть лишь для собственника земли, который вправе поднять стоимость аренды в 10, 100 и 1000%, что не избавит вас от обязанности ее выплачивать – в ином случае вас «попросят» с территории участка. Дом при этом останется стоять на чужой земле. Вы сможете лишь получить за него выкуп, равный по размеру стоимости не самого дорогого автомобиля.

Следовательно, вариант один – подыскивать старые дома, построенные на приватных участках земли.

По кредитам.

При покупке жилья для личного проживания расчет таков:

Дом на участке стоит порядка 600000 евро. Ставка по кредиту исчисляется по вашему первоначальному авансовому платежу (Eigenkapital), сроку кредита, а также вашей потенциальной возможности погашать тело кредита. Также учитывается оценка объекта непосредственно банковским сотрудником.

Для банка важен объект ипотеки, однако, по данной причине он рассчитывает на погашение вами расходов по его покупке (услуги маклера, нотариуса, регистрационных затрат, подключение услуг коммунального характера).

Своим первоначальным взносом вы покрываете все данные затраты.

Размер подобных затрат составляет около 9-10% от цены на объект недвижимости.

Итак, согласно нашему примеру, с учетом стоимости дома в 600000 евро, вы должны будете потратить примерно 60000 (!!!) на проведение самой гражданско-правовой сделки. Банком выдается кредит на стоимость объекта недвижимости, а потому указанные 60000 евро вы должны подготовить как Eigenkapital.

Банком, конечно, могут финансироваться и подобные расходы, но есть другая сторона медали – баснословные процентные ставки, которые для многих граждан являются «неподъемными».

Учитывая вышеуказанные факты, для более успешной покупки дома (квартиры) соберите изначально свой Eigenkapital.

Процентная ставка будет намного ниже, если выплатить в пользу банка Nebenkosten + 5-10% от цены на саму недвижимость.

Далее определяемся со сроком кредита, он может составлять 5, 10, 15 или 20 лет. Длительность срока прямо пропорциональна размеру процентной ставки по кредиту и для банковского учреждения, как видно, наиболее выгодными выступают «долгосрочники». Однако размер ставки фиксирован и стабилен, а также защищен от различного рода кризисов и дефолтов.

Ежемесячная выплата, как правило, составляет 1,5-3,5%.

(600000 * 10% Nebenkosten – 120000 Eigenkapital ) * (2% + 2,5%) / 12 = 2025 EUR/m

Ищите, и выгодный вариант вам, все равно, подвернется!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!