Как обманывают риэлторы при покупке квартиры?

Здравствуйте мои друзья!

На территории РФ, на данный момент, не принят закон специального действия, с помощью которого обеспечивалось бы полное правовое регулирование риэлтерской деятельности.

Точно также отсутствуют и конкретные критерии определения качества их работы, объема выполняемой работы, предмета такой работы и всего остального перечня.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Граждане, ведущие риэлтерскую деятельность, руководствуются разве что действующим Гражданским кодексом РФ, а также Законом РФ «О защите прав потребителей», но это только по причине отсутствия специального закона.

Из-за низкой правовой осведомленности граждан и отсутствия надлежащего регулирования деятельности риэлторов, последние часто прибегают к обману и используют мошеннические схемы по отношению к клиентам.

Пример

Гражданин В. принял решение приобрести себе жилье (квартиру). Стал искать подходящие по всем параметрам предложения в интернете. Когда нашел довольно приемлемое описание, тут же позвонил по телефону. Трубку взяла риэлтор, указала ему адрес и они любезно согласовали время проведения осмотра жилплощади.

Приехал гражданин В. посмотреть квартиру, где на месте его ожидала риэлтор. Однако перед тем как провести осмотр, риэлтор пояснила, что нужно подписать договор информационного характера по проведению осмотра жилья.

При этом, успокаивая, она вполне искренне заверила, что договор имеет исключительно информационное содержание и нужен как отчетная форма для собственников, чьи интересы она, собственно, и представляет.

Поскольку В. являлся юристом со стажем, он тут же ознакомился с предлагаемым ему текстом договора и выявил, что в одном из условий присутствует обязательство, закрепляемое за лицом, осматривающим жилье, выплатить риэлтору в качестве вознаграждения 2 процента от цены совершаемой сделки, в случае, если с клиентом будет заключено соглашение о купле-продаже.

В. тут же обозначил этот момент риэлтору, указав на явный обман, на что она, пожав плечами, сказала, что осмотр жилья можно будет совершить только при подписании такого вот «информационного» договора.

В. пришлось подписать соглашение под очевидным принуждением, с отсутствием желания на совершение такого действия.

Как только квартира была осмотрена В., он решил заключить основное соглашение о купле-продаже с собственниками. В определенное время стороны пришли в офис риэлтора, где выяснились следующие моменты.

Продавцом было заключено отдельное агентское соглашение с риэлтором, с целью поиска покупателя и показа жилья. Вместе с тем, риэлтор вынудил В. подписать с ним еще одно соглашение об осмотре жилья, преследуя только свои интересы, а это уже можно оценить, как получение необоснованной двойной выгоды.

Проще говоря, риэлтор захотел получить финансовую выгоду и с продавца, и с покупателя, выполнив одну услугу.

Как владелец жилья, так и В. крайне возмутились такой наглости. Ко всему прочему, риэлтор пыталась подписать с В. еще одно агентское соглашение о предоставлении услуг, связанных с консультацией и составлением документации.

Непосредственно сделка оформлялась за 8000 рублей нотариусом, находящимся в кабинете по соседству. Возникает вопрос: а что же тогда делал риэлтор, кроме того, что показывал потенциальному покупателю квартиру и довел к кабинету нотариуса?

Я думаю, риэлтор здесь вел себя нечестно и явно незаконно.

Что предпринимать в этом случае? Выход довольно простой.

Любое «информационное соглашение», заключаемое с риэлтором, это договор возмездного оказания услуг. Здесь нужно обратить особое внимание на статью 782 ГК РФ: заказчик имеет право отказа от выполнения соглашения возмездного предоставления услуг, если исполнителю оплачены его фактические расходы.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВС РФ №17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», которое, учитывая статью 126 Конституции Российской Федерации, статьи 9 и 14 конституционного закона №1-ФКЗ от 07 февраля 2011 года «О судах общей юрисдикции в РФ», и информация которого признается обязательной для учета каждым из судов общей юрисдикции, разъясняется, что на все отношения, которые связаны с оказанием юрлицами и ИП посреднических услуг на рынке недвижимости (риэлтерские услуги), также распространяет свое действие Закон «О защите прав потребителей».

В соответствии с положением статьи 32 Закона РФ №2300-1 от 07 февраля 1992 года «О защите прав потребителей», потребитель может отказаться от выполнения условий договора по оказанию услуг/проведению работ в любое время, если возмещены все фактические расходы исполнителя, которые связаны с выполнением обязательства в рамках такого договора.

Подобный отказ допускается вне зависимости от времени, но до момента предоставления услуг. Выполнение работ/услуг может быть подтверждено соответствующим актом.

Отказ при этом может являться и вовсе немотивированным, так как это исключительное право потребителя, и какого-либо согласия от риэлтора получать не нужно. Если в договоре упоминается о запрете на отказ от него, то такое положение изначально недействительно.

Частенько риэлторы расписывают в договорах информационного характера пункты, где при подобном отказе, заказчик обязуется выплатить стоимость услуги полностью или обозначается объем определенной неустойки/штрафа и других санкций, право оставления авансовой суммы при себе и прочее.

Такие условия соглашения считаются ничтожными, так как изначально идут вразрез с требованиями, установленными законом РФ «О защите прав потребителя».

Если вдруг дело дойдет до судебного разбирательства, об этом стоит указывать отдельно, направив соответствующее возражение, либо встречный иск.

При отказе от соглашения, риэлтор имеет законное и, пожалуй, лишь одно право – требовать от вас оплату в качестве возмещения расходов, которые он понес по факту. Под такими оплатами может подразумеваться стоимость проезда риэлтора в маршрутном такси к адресу расположения объекта, который он впоследствии показывал клиенту и т. д.

В ходе судебного рассмотрения, такие расходы доказываются довольно сложно, и процент отказа в их возмещении, в общем числе исков, довольно значителен, если, конечно, в суд поступил ваш письменный отказ от соглашения, составленный до того, как был подписан акт о выполнении работ.

Необходимо брать в расчет, что к подобным расходам суды не могут отнести внутренние затраты, к примеру, зарплату, начисляемую сотрудникам.

Подобное условие в идеале может применяться, если в качестве заказчика выступает физическое лицо, а тот вид услуги, что навязан риэлтором, не может быть оценен для физлица как предпринимательский, проще говоря, если услуга заказывается с личной или семейной целью.

Сам письменный отказ от соглашения необходимо направить ценным письмом с вложением в него описи документов, с составлением его в обычном письменном виде.

Этот момент является важным, поскольку если риэлтор направит в суд иск, адресованный вам, наличие факта отказа будет исследовано в ходе судебного заседания, и если он не найдет своего подтверждения, то суд будет просто вынужден принять решение об удовлетворении требований риэлтора и взыскании в пользу последнего денежной суммы в соответствии с договором.

Однако и здесь не все так плохо: судебная практика в решении этого вопроса двоякая, некоторые суды полагают, что в законе не требуется оформлять отказ именно в письменном виде, остальная часть утверждает, что отказ в обязательном порядке должен быть письменным.

Чтобы подстраховать себя и минимизировать риск при рассмотрении вопроса в суде, все общение с оппонентом необходимо осуществлять исключительно в форме ведения переписки.

Будьте внимательны: если действия риэлтора кажутся вам подозрительными и оформленное соглашение, по вашему мнению, навязано вам, содержит несправедливые условия и сомнительно законно, просто не нужно подписывать акт выполнения работ.

Подготовьте себя морально к тому, что риэлтором будут поданы к вам исковые требования. Если иск в отношении вас все-таки будет направлен, не нужно сразу опускать руки, посмотрите законодательные нормы, проанализируйте условия соглашения, обоснуйте вашу позицию и направьте встречные требования.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!