На какой срок лучше брать ипотеку?

Давайте с вами рассмотрим интересующие многих граждан вопросы по срокам ипотеки. Какой срок самый выгодный? Сколько денег нужно взять в банке, чтобы иметь возможность ее выплачивать?

Когда в своих постах я рассказываю о преимуществах и негативных условиях ипотеки, многие пользователи намекают мне на то, что, производя различные расчеты, я не учитываю моменты, связанные с процессом инфляции.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Мол, инфляция приводит к росту заработный платы, соответственно, с каждым годом людям выплачивать ежемесячный взнос намного проще. А еще инфляция приводит к тому, что граждане, взявшие кредит, с каждым годом все меньше «заморачиваются» по поводу его досрочного погашения.

Что ж, давайте разберем эту ситуацию. Представьте себе, что есть два простых гражданина. Каждый их них взял кредит. Первый подписал договор на 10 лет, а второй – на 20. Годовая процентная ставка составляет 12%. Суммы кредита разные, но из-за различия во взятой сумме и сроках кредита, каждый месяц они вносят в банк идентичную сумму.

Данные по первому кредиту получаются следующими: срок – 10 лет, сумма кредита – 2 миллиона рублей, ежемесячный взнос – 28694 рублей 19 копеек.

Данные по второму кредиту: срок – 20 лет, сумма кредита – 2605989 рублей 56 копеек, ежемесячный платеж — 28694 рублей 19 копеек.

Я специально подобрал суммы кредита таким образом, чтобы все данные совпадали абсолютно точно, особенно это касается аннуитентного платежа.

В нашей ситуации мы рассматриваем жилье, которое находится в одном из регионов нашей страны и цена за квадратный метр на данный момент составляет 55 тысяч рублей. Если помните, в других постах я уже говорил, что цена на квартиру растет вместе с инфляцией. Так происходит во всех регионах. Чтобы мы приравняли цены квартир к московским, нам нужно умножить их на 3 или 6. То же самое можно проделать и с кредитами.

Подбирая наших предположительных героев, мы взяли во внимание, что они оба обладают одинаковой платежеспособностью, и первоначальный взнос по кредиту также одинаков. Соответственно, площади покупаемых квартир равны.

По кредиту с 10-летним сроком гражданин выплатит 28694,19*12*10 =3443302,8 рублей.

В то же время по 20-летнему сроку кредитования общая сумма платежей будет в два раза больше, так как срок погашения кредита в два раза дольше. Она составит 6886605,6 рублей.

Учитывая цены на квадратный метр жилья и сумму кредита, наш первый герой покупает квартиру в 36 кв.м. (2000000/55000=36,36364 кв.м.).

Второй участник эксперимента при большей сумме кредита приобретает жилье общей площадью 47 кв.м. (2605989.56/55000=47,38163 кв.м.).

Стоимость данных квартир через 20 лет будет составлять соответственно:

• в первом случае – 36,36364*(55000+4000*19)= 4763637 рублей;
• во втором случае – 47,38163*(55000+4000*19)= 6206994 рублей.

Итак, раз мы все сравниваем, то получается, что в первом случае, где срок кредита составлял 10 лет, человек вторые 10 лет вообще кредит не платил. А просто откладывал ежемесячный платеж.

Первый и второй заемщик, как мы помним, платили ежемесячно одинаковую сумму (28694 рублей 19 копеек), истраченная сумма составляет 6886605 р. 60 коп.

Через 20 лет первый заемщик, кредитный срок которого составлял 10 лет, имеет квартиру стоимостью 4763637 рублей и наличные деньги в размере 3443302 р. 80 коп. То есть всего 8206939 рублей.

Во втором случае у человека большая по размерам квартира, цена которой через эти 20лет составляет 6206994 рублей.

А давайте предположим, что наш первый герой не собирал деньги в тумбочку, а вносил их в банк под проценты. Например, условия содержания Сбербанка составляют 7% годовых. Итого за 10 лет у него скопится 4937806 рублей. В целом вся сумма будет равна 9701444 рублям.

Когда кредит за 10 лет удачно выплачен, вполне можно решиться на новый, но уже для приобретения большей квартиры. Ставка составит 15% годовых, так как за прошедшие годы она увеличилась. Да еще и влияние инфляции. Но при всем при этом ежемесячные выплаты должны быть в таком же объеме, что и раньше.

В данном случае наша сумма кредита составит 1778548 рублей. Заключаем договор с банком на 10 лет. Так как цена за квадратный метр уже возросла до 95000 рублей, то площадь квартиры составит 18,72 кв.м. Следующие 10 лет нужно будет вносить те же 28694.19 рублей ежемесячно. То есть за 20 лет наш первый герой выплачивает два кредита.

Подводим итог – в первом случае за 10 лет выплачено два кредита, квартира имеет площадь 51,05879 кв.м., а ее цена составляет 6 892937 рублей. Во втором случае – 20 лет кредита, одна квартира общей площадью 47,3816284 кв.м. стоимостью 6206994 рублей.

Как ни крути, долгий кредит всегда невыгодно. Да и вообще, как бы ни был нужен кредит, он всегда приносит человеку убытки.

Разумный человек, приобретя еще одну квартиру в кредит, обязательно задумается о том, что недвижимость всегда может приносить прибыль. Предположим, он сдаст это жилье в аренду, а оплата составит 400 рублей за квадратный метр. Произведем простые расчеты и увидим, что прибыль за год составит 898560 рублей (10*12*400*18.72=898 560).

И это без учета индексации. Проиндексировав сумму аренды, да еще и потратив ее на досрочное погашение, мы реально получим 1,5 миллиона прибыли. Выгода этих манипуляций очевидна: сокращается срок выплаты кредита, за время, выплаченное досрочно, идет накопление финансов, 8-10 тысяч рублей в месяц, полученных за аренду.

Какой можно сделать вывод из приведенного выше примера?

Кредит, сроком на 10 лет, при меньшей сумме и меньшей площади, выгоднее, чем долгосрочный. Лучше уж откладывать деньги, чем 20 лет выплачивать ежемесячные взносы, пусть даже из-за инфляции они будут казаться не такими значительными.

Как бы ни был нужен кредит, лучше всего открыть накопительный счет в банке и ежемесячно переводить туда посильную сумму. Куда хуже тратить эту же сумму на оплату кредита. Накопление – это всегда плюс, а погашение кредита — это огромный минус, где проценты имеют отрицательный «оттенок».

Предлагаю вам рассмотреть ситуации иного характера.

Ситуация первая

Если динамика роста цен на жилье не меняется, то доход человека, взявшего кредит, возрастает. Значит, он может погашать кредит более крупными взносами. Наши примеры касаются ситуаций, где заемщики имеют одинаковый размер ежемесячной выплаты. Таким образом, становится понятным, что в первом случае кредит будет погашен быстрее.

Когда у первого заемщика освобождаются денежные средства, он их может вложить в банк. Получается, что в первом случае идет прибыль в 7% годовых, а во втором случае продолжается потеря средств, равная 12% годовых.

В наше время люди считают, что лучше всего платить по кредитам дольше и меньшую сумму, чем сделать это быстрее. Ведь из-за роста инфляции суммы платежей становятся не такими ощутимыми. Но это заблуждение. Кредит – это всегда потеря лишних денег. Так что старайтесь его погашать как можно скорее.

Сам собой напрашивается вывод – приложите все усилия, чтобы погасить кредит досрочно.

Как поступать во время нестабильности в экономике?

Ситуация вторая

Рост экономики снижается, нет прогресса ни в зарплатах, ни в росте цен на квартиры. Предположим, что вместо 4000 рублей год она равна 2000 рублей. Нашему второму герою приходится нелегко. Он ведь планировал, что его квартира повысится в цене. Но происходит обратное. А человек с 10-летним кредитом не только его погасил, но и удачно вложил освободившуюся сумму.

Ситуация третья

После того, как заемщики получили кредит и приобрели квартиры, их цена стала резко возрастать. Причин может быть множество. И инфляция в этой ситуации не играет никакой роли. Например, появились какие-то сложности в законодательстве или технологиях строительства. Строить стало дороже, на квартиры вторичного рынка повысились цена. Вообще стоимость жилья за один квадратный метр поднимается на 10 тысяч рублей в год.

При 10-летнем кредите квартира по прошествии 20 лет уже будет иметь стоимость в 8909091 рублей (36,36364*(55000+10000*19)=8909091).

Во втором случае ее цена составит 11 608 498 рублей.

Но не забывайте, что первый заемщик выплатил свой кредит 10 лет назад, и за это время накопил 4,9 миллиона рублей. То есть, при одинаковых затратах, первый заемщик будет иметь баланс в 13,8 миллиона рублей. Чтобы наш второй заемщик хоть как то поправил свое положение, цены на квартиры должны увеличиться в три раза. Но мы понимаем, что это невозможно, так как покупательская способность граждан не растет при отсутствии инфляции.

Как тут не крути, что не предпринимай, а кредит сроком в 10 лет всегда будет выгоднее второго варианта.

В том случае, если заемщик после выплаты первого кредита возьмет его снова под 15% и приобретет жилье в 11,4745 квадратных метра, то по окончании срока второго кредита, стоимость квартир сравняется.

И все-таки, существует хоть какая-то возможность считать второй кредит выгодным? Что для этого должно произойти? По сути, если рост цен будет превышать кредитную ставку, тогда наши расчеты покажут следующее. При росте цен на 12,1% за один квадратный метр жилья нужно будет заплатить 152641 рублей. По истечении 10 лет сумма возрастет до 474506 рублей. К концу 20-летнего срока квартира будет в первом случае стоить 17254763рублей, а во втором – 22482866 рублей. Если посчитать разницу, то мы сможем реально увидеть, что разница между этими суммами превысит прибыль первого заемщика. Но так как наш первый заемщик еще успел приобрести небольшую квартирку, он снова обходит второго товарища по прибыли.

Ситуация четвертая

Из-за высокой инфляции резко возросла кредитная ставка до 25% годовых. Становится понятным, что первый заемщик не сможет приобрести себе еще одну квартиру по окончании срока кредитования. Но не забывайте, что ставка по кредитам зависит от ставки рефинансирования Центрального банка.

Таким образом, первый заемщик, успешно освободившийся от кредита, может спокойно положить свои финансы на накопительный счет. Только ставка уже будет не 7%, а целых 15-20%. Не стоит даже объяснять, что это очень выгодно.

Конечно, мы можем сейчас напридумывать самые сложные пути, чтобы оставить нашего первого заемщика у разбитого корыта. Но человек, связываясь с банками-кредиторами, обязательно внимательно следит за ситуацией на рынке недвижимости.

И уж точно сможет определиться с тем, как далее поступать с освободившимися деньгами: купить новое жилье или вложить их в банк. Да и в банках работают далеко не глупые люди. Они реально оценивают ситуацию и никогда не выдадут кредит, который будет им не выгоден.

Но если уж вы так хотите, давайте попробуем нарисовать невыгодную для первого героя ситуацию с кредитом.

Ситуация пятая

Люди взяли кредиты, и тут в стране начинается безумная инфляция, в банках сплошные риски. Ставки по кредитам выросли до 25%, а по вкладам до 15%. Стоимость жилья увеличивается на 20% в год. В данной ситуации один квадратный метр стоит через 10 лет 283787 рублей. А через 20 лет составит уже 1757140 рублей.

Если первый заемщик, погасив свой первый кредит, захочет повторить процедуру, то он сможет приобрести лишь 4,44 квадратных метра жилья за сумму в 1261322 рублей. Да уж, поверьте, это точно абсолютно невыгодно для заемщика.

Хорошо, разберемся с ситуацией по банку. Предположим, первый заемщик вложил свои деньги в банк под 15% годовых. Прибыль составит 755921,8 рублей.

Итого, первый герой владеет 36,36364 квадратными метрами жилья за 6389600,6 рублей. Да еще прибавить прибыль по банку. Общая сумма получается 7145522,4.

Наш второй подопытный имеет 47,3816284 квадратных метров общей стоимостью 8325615,4рублей.

Наглядно видно, что как ни крути, второму везет больше во всех случаях.

У нас получилось нарисовать грустную картинку, да только инфляция составляет 9-11%, а не 20%. И кредитные ставки вырастут не более чем на 5%, а не на предполагаемые 10%.

Конечно, если вы умеете угадывать будущее, смело обращайтесь в банк за кредитом на срок до 30 лет. Вообще непонятно, как вы снизошли до чтения моей статьи. Ведь где-то там, на личных островах, вам не должно быть никакого дела до моих расчетов.

Как ни крути, банки всегда лучше любого обывателя располагают информацией на ближайшее будущее.

Они прекратят выдавать кредиты, как только почувствуют надвигающуюся опасность. А если и будут составлять договора по кредитам, то процентная ставка там буде уже не 12%, а 25%. Наша первая ситуация как раз подходит под этот формат.

Ситуация шестая

Ее можно смело приравнять к фантастическим рассказам. Представьте себе такую картину. Недалекое будущее. На Земле только заемщики и банки. Рубль упал ниже плинтуса, зарплаты и цены выросли в 100 раз. Наш смелый первый герой сумел выплатить долги, но не смог ничего купить, кроме квартиры в 36 квадратных метров.

А вот второй герой, более прагматичный, всего лишь за одну зарплату уплатил весь долг по кредиту и имеет в собственности квартиру в 47 кв.м. Понятно, что его кредит оказался выгоднее первого варианта. Ну, как вам картинка? Хороша? Вот только не для России она. Может быть где-то там, на Африканском континенте, такое и возможно, но только не у нас.

Трудно даже представить, что должно произойти в российской экономике, чтобы эти фантастические картинки стали реальностью. И даже если нефть упадет до 30 центов за баррель, зарплаты никогда не поднимутся в 100 раз.

Реальность выглядит куда более плачевно. При таких ценах на нефть, а они играют огромную роль во всей экономике страны, происходит ужасающее сокращение штатов. Работать остаются единицы, вот только у них со временем сможет подняться зарплата. А бюджетники просто перестанут работать.

Ряды безработных пополнят миллионы граждан. Жить будет не на что. А если вы везунчик и все-таки остались на своем рабочем месте, той зарплаты, что вы получите, будет хватать разве что на кусок хлеба. Может вы и умудритесь обрести заветные 11 кв.м. без особых вложений.

Ну что, господа, делаем вывод. Давайте оставим фантастику мечтателям. В нашей реальной жизни рост зарплаты составляет 10%, это в условиях современной инфляции. А ставки по кредиту пока остались на прежнем уровне и составляют 12%. Как бы вы не радовались иллюзорному повышению дохода, он не спасет вас от потерь по кредитам. Перспективнее всего погашать кредит досрочно. Вкладывайте освободившиеся деньги в банк под проценты, это значительно улучшит ваше финансовое положение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!