Покупка жилья в Германии

Меня уже не раз расспрашивали о ситуации на рынке недвижимости в Германии. Каким образом построена система ипотеки, какие установлены проценты и прочее. Все это я решил изложить в данной статье, пока в закоулках моей памяти еще держатся все детали.

Пожалуй, начать нужно с того, что в Германии владельцев жилой недвижимости не так и много. Да, не каждый бюргер может похвастать своими четырьмя стенами, и уж тем более это касается иностранцев.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

С учетом земельного участка и населенного пункта, разнятся как сами расценки, так и, соответственно, условия жилплощади.

Разговор будет вестись именно за Мюнхен с его пригородом. Связано с это с тем, что до момента приобретения желанной недвижимости я чуть ли не три года планировал приобретение жилья и околесил едва ли не каждую из деревенек в мюнхенских окрестностях, ища подходящий для себя участок с домом.

Начать нужно с того, что, исходя из статистических данных, до 70 процентов коренных мюнхенцев проживают на съемной площади, но никак не располагают собственным жильем. Все это называется общим термином «mieten», а сам человек, снимающий жилье – «Mieter». Арендодателя в этом случае именуют «Vermieter».

Уже на протяжении где-то 20 лет наблюдался стабильный рост расценок на жилплощадь для съемщиков. Еще в начале нашего переезда две с половиной комнаты в непосредственной близости от центра возможно было арендовать за 750 марок, что в эквиваленте соответствовало 300 евро.

В тот же период, когда мы уже собирали вещи для выезда с этой квартиры, то тот же хозяин просил за эту же квартиру уже в три раза больше – 900 евро. На текущий момент вполне приличное жилье на 2,5-3 комнаты (с площадью от 50 до 65 квадратов) в центральной части города обходится в целых 1000 – 1200 евро.

Хочу обратить внимание на тот факт, что я указываю стоимость только аренды, без учета платы за потребленные коммунальные услуги (воду, электричество, отопление, вывоз ТБО и т. п.). Конечно, за указанные 1200 евро за месяц, в жилом доме будет бассейн или даже плюс к этому и сауна. Но, так или иначе, даже за такие удобства цена несоразмерна.

В качестве примера:

48°09’56.5″N 11°35’17.9″E

Вот в таком вот довольно странноватом домике на Ungererstr. 18-19 проживал некогда мой хороший знакомый. Им арендовалось только 20 квадратов (одна комната вместе с ванной комнатой) за 720 евро. На крыше имеется хороший бассейн, которым могут воспользоваться сами жильцы и их гости. Часть верхнего этажа занимает фитнес-центр. Такое удовольствие является бесплатным.

Но всегда есть одно НО… Улица достаточно шумная, да к тому же дом характеризуется интернациональностью, и уснуть в нем можно только при обладании врожденно невосприимчивости к шуму. Конечно, лифт в таком доме довезет вас буквально до супермаркета. Я частенько наблюдал людей, которые заходили в лифт в трениках или же тапочках, чтобы купить продуктов в местном супермаркете…

НО этот факт создает еще один нюанс – на этажах тьма мусора и пустых бутылок из-под пива. Это, естественно, все регулярно убирается, но скопления мусора здесь больше чем в любом другом доме. То есть в обозначенном удобстве можно увидеть как преимущества, так и недостатки.

Но можно посмотреть на ситуацию и с другой стороны – есть дома и за пределами города. Вот к примеру:

47°59’48.7″N 11°18’09.1″E

По-моему именно в этом доме (или же в ближайших к нему) в одно время проживал один из моих коллег. За аренду он отдавал ежемесячно 1100 евро, но имел при этом на участке собственный сад. Но что радовало его еще больше – отсутствие соседей.

Улица, конечно, рассчитана для скоростного режима в 100 км/ч, однако, оживленной ее назвать было нельзя, а уж ночью она и подавно было тихой. В город можно добраться где-то 30 или 40 минут, и магазинчики не так близко от дома, но несомненный плюс состоял в постоянной тишине и природе.

Вот и я в свой семье подымал вопрос, что же для нас будет лучше – жить непосредственно в городе или за его пределами? Долго дискутируя на эту тему с супругой, мы пришли, в конце концов, к общему знаменателю – решили выехать жить за город. Мое лично мнение по этому поводу закрепилось после конфликта с соседями.

Я буквально мечтал, лежа на кровати в очередную бессонную ночь, как съеду в дом, где не будет никаких соседей, и я смогу все-таки узнать, что такое здоровый сон на выходных. И вот я, наконец, нашел то, что искал. Хоть домик и нельзя назвать новым, но местечко хорошее, возле леса. За такое тихое убежище мы платили 1200 евро. Домик был на три комнаты, бонус – садик.

Не так далеко от домика можно было сесть на электричку и добраться на ней прямиком в город (по времени занимало до 45 минут максимум). Как то при общении со своими коллегами мне задали вполне обычный вопрос, мол, почему жилье не приобретаю. Я ответил, что это дорогое удовольствие, которое я себе, к сожалению, пока позволить не могу. Но тут мне показали одну страничку.

interhyp.de – конечно, если это будет оценено модераторами как реклама, и ссылка буде удалена, я не обижусь.

Мне предложили подсчитать, через какой период объем, выплачиваемой мной платы за жилье, превысит ипотеку, которую уже к этому времени я смог бы платить. Получалось, что уже как лет 9 я просто клал деньги в кошелек какого то «дяди», в то время как мог бы выплачивать за свое же жилье.

Еще лет через 16 оплачивая мной плата за жилье превысила бы цену средней квартиры, которая к этому времени могла бы быть моей. Я призадумался… С этого момента начались мои планирования, оценки рынка недвижимости и наблюдение за изменениями процентных ставок.

Как я выяснил, построить дом куда выгодней финансово, чем приобретать уже возведенный. Также наблюдалась явная экономия при приобретении жилого дома с участком вместо квартиры, размещенной в центральной части города.

Однако я также разузнал и другую информацию – за шесть последних лет процентная ставка упала с 8 до 2 процентов. При этом цена за жилье возросла в просто астрономических масштабах. Если не так давно две с половиной комнаты стоили в пределах 150-200 тысяч евро, теперь цена возросла от 350 до 450 тысяч евро.

В то же время выходом из ситуации могло быть приобретение участка площадью от 400 до 600 квадратов, на котором можно было возвести жилой дом, с затратами от 140 до 160 тысяч.

Я стал разъезжать в городских окраинах с целью поиска подходящего участка.

Я узнал, что в северной части недалеко от аэропорта можно найти земельные участки стоимостью 200 евро за квадрат, то есть с домом вышло бы где-то 230-270 тыс. – не мечта ли? Ага, закатывайте губу!!! Все чаще стали использовать обманные схемы в строительной сфере.

По твоему заказу возводится жилой дом, на который дается еще пять лет гарантийного периода. Затем он начинает плавно проседать, протекать, и даже стены в некоторых случаях рассыпаются, а крайних уже нет – фирма обанкротилась.

Если брать участки, то тут положение еще смешней. Ты оцениваешь их где-то на протяжении минут 20 (максимум), а затем маклером проводится сбор заказов. У тебя, конечно, есть время позадавать интересующие вопросы, и маклер ответит на них, но до того момента, пока информация не была подтверждена документально, он не будет нести за нее никакой ответственности. Письменно же никаких подтверждений не последует, поскольку земельные участки разбираются как испеченные пирожки (горяченькими).

Вот и выходит так, что если говорить о «тихом земельном участке в северной части Мюнхена», то непременно должны следовать множество уточнений. К примеру, тихим его можно назвать лишь при западном ветре и заходе самолетов на посадку с восточной стороны, а зеленым лишь до того момента, пока не начали строительство очередного автобана, о планировании которого, естественно, изначально не было даже упоминаний.

Другой участок, несомненно, хорош, но с одной оговоркой… С момента окончания летнего периода и до наступления весны, а затем и в весенний период, грунтовые воды склонны подниматься над уровнем вашего подвала, что, естественно, приводит к затоплению последнего. При этом участок ты можешь посмотреть только в летний или же зимний период.

Естественно, существуют специалисты, которые могут поведать тебе буквально все об объекте недвижимости, но чтобы вызвать такого на место смотрин, нужно будет заплатить за час его работы примерно 80 евро (без учета дороги, конечно). Так что звать специалиста в каждую поездку будет накладно.

Выходом может стать самостоятельный объезд деревень и общин для разведки обстановки на месте. Я обкатал в течение года с небольшим примерно 40 тыс. километров вместе со своим знакомым, который также как и я находился в поиске идеального участка, а затем выезжал уже на собственном транспорте. Но так ни на что подходящее и не набрел.

Все земельные участки или уже реализованы, или не приспособлены под строительство дома (разве что садики). А касательно тех участков, реализация которых происходила с привлечением маклеров, то я просто не успевал толком что-либо узнать об этих участках, поскольку до этого момента их просто продавали.

Проблема разрешилась сама: один из опытных мастеров-каменщиков дал мне совет, что если я не располагают достаточным временем для ежедневного посещения стройки или отсутствуют средства для оплаты работы независимого прораба, то в таком случае можно и не строиться, поскольку прошли те времена, когда строили с немецким качеством. Это понятие плавно было вымещено польской халтурой. В итоге, поиски были резко обнулены и начаты уже в другом направлении.

С этого момента целью поиска был полностью выстроенный дом. Но здесь возникла проблема другого характера. Дома могут быть или с оформленным в собственность участком (это подороже) или же с землей, находящейся в аренде (Erbpacht — это более дешевый вариант). Стоимость подобных домов на порядок меньше и с практически не ощутимым подвохом.

Мои коллеги разъяснили мне, как именно обстоят дела. Когда детей нет и нет планов обзаводиться ими, то вариант с арендой, подходит как нельзя лучше. Вся суть варианта такова – ты приобретаешь жилой дом за 250 тыс., оформляя на него кредит (про это детальней будет упомянуто далее), и плюс к этому оплачиваешь еще от 300 до 600 евро в качестве платы за пользование землей, на которой располагается жилой дом. Период, на который заключается земельная аренда – в пределах 70-120 лет.

В чем тогда смысл? Если говорить о самом владельце земельного участка, то или он, или уже его дети до момента окончания арендного срока могут повысить ставку, причем повышение ее может варьироваться от 100 до 10 тыс. процентов, и когда у тебя нет возможности внесения установленной платы, тебя, естественно, вежливо попросят съехать. Теперь ясно? Дом ведь не получится никак с собой забрать. Это ведь недвижимость, и ее у вас могут выкупить по цене эквивалентной стоимости автомобиля.

Конечно, можно попробовать реализовать жилой дом, но вряд ли кого привлечет перспектива его приобретения, когда за аренду участка нужно будет выплатить в 10 раз больше, чем за сам дом. По этой причине, если никаких детей вы не имеете, то доживаете в таком доме до самой смерти, а затем недвижимость просто перейдет в собственность землевладельца.

Таким образом, за земельную аренду вы исправно платили, и дом выстроили, а достанется все владельцам земли. Если имеются дети, то, соответственно, наследство им не достанется, в общем, этот вариант мне не подошел. Следовательно, пришлось заняться поиском старых домов с собственными участками.

Теперь о кредитах. Существует множество особенностей в случае приобретения жилья для последующей его сдачи в аренду. Однако я рассматриваю вариант с приобретением жилья для собственного проживания в нем.

На страничке interhyp можно разыскать сведения о больше чем 400 банковских учреждениях, готовых предоставить ипотеку. Рассчитывается все следующим образом.

Приведу в качестве примера жилой дом вместе с земельным участком за 600 тыс.

Расчет кредитной ставки напрямую зависит именно от суммы, вносимой в качестве первого платежа – «Eigenkapital», периода изначального кредита «Festzinsfrist», возможности своевременно погашать кредитные суммы «Tilgungsrate» и результатов проведения оценки объекта недвижимости, сделанной сотрудником банковского учреждения.

В среднем считается так – банк заинтересован в самом доме, но никак не в понесенных вами расходах на его приобретение (на услуги нотариуса, маклера, кадастровые сборы, подключение коммунальных услуг и т. п.). Именно по этой причине банковское учреждение стремится к тому, чтоб вы через первый же взнос «Eigenkapital» сразу же возместили эти затраты. Преимущественно подобный список затрат «Kaufnebenkosten» соответствует цене, равной 7-11 процентам от цены на объект недвижимости.

В нашем случае, при цене жилого дома в 600 тысяч, вам будет необходимо еще порядка 60 тысяч лишь для проведения самой сделки купли/продажи. Банковское учреждение предоставляет кредит только на цену дома, так что, по обыкновению, указанные 60 тысяч вам нужны как «Eigenkapital». Но и в этом случае существуют исключения, при которых банковское учреждение имеет возможность финансирования и этих расходов также «Vollfinanzierung».

Проценты там просто неимоверные, и если жилье дорогое – это крайне не выгодно. По этой причине, приобретая собственное жилье, позаботьтесь, чтобы у вас на кармане уже было как минимум около 60 тыс. личных сбережений.

Наиболее оптимальное решение – если своих финансов хватило бы на покрытие всех «Nebenkosten», плюс от пяти до десяти процентов цены самого объекта недвижимости. То есть в нашем случае – 120 тысяч. При данном раскладе размер процентной ставки будет меньше.

Затем предстоит выбрать конкретный срок, отведенный на первоначальный кредит – «Festzinsfrist». Этот срок можно выбрать в промежутке от 5 до 20 лет. Дольше будет срок – выше будет размер ставки и, следовательно, для банка вы также будете выгодней (прибыльней). В обозначенный период ставка будет оставаться неизменной, даже в случае мирового кризиса.

Большим будет срок, меньшей будет ставка, поэтому выгоднее оплачивать кредит быстрей, поскольку по прошествии 5 лет процент может возрасти, а размер задолженности у вас будет колоссальный. Но можно посмотреть на это и с обратной стороны – если срок будет равняться 20 годам, вы спокойно сможете выйти на пенсию и оплачивать можно будет до этого момента, да и ставка будет побольше, чем, к примеру, при 10 годах.

Преимущественно используется срок в 10 или 15 лет. Затем может начаться рефинансирование с другими условиями и с другим банковским учреждением.

Теперь нужно разузнать объем вашей платы за месяц. Большей частью – это плата от 1,5 до 3,5 процентов в месяц. Таким образом, вы платите непосредственно за кредит – «Tilgung» при средних 2 процентах от суммы за месяц.

На данных условиях ставка будет в среднем соответствовать от 2,3 до 2,6 процентам за годовой период. Чтобы упростить расчетные действия, мы будем использовать 2,5 процента. Сколько же нужно будет выплатить за один месяц?

Подсчитаем:

(600 тыс. х 10 % «Nebenkosten» — 120 тыс. «Eigenkapital» ) х (2% + 2,5%) : 12 = что будет равняться 2025 евро/в месяц

Это значит, что при внесении подобных выплат через 15 лет долг будет составлять 343 тыс. 688 евро. Из этого следует, что половина от цены на дом вами будет к этому времени уплачена. Однако если случится так, что ставка после обозначенного срока взлетит, считайте, вы пришли финансовой яме, так как вы не будете располагать достаточным объемом финансов для выплаты долга.

По этой причине, банком предусматривается и внесение внеочередных ежегодных проплат в размере 1300 евро (в объеме до 5 процентов от суммы задолженности).

Предположим, вами выплачивалось каждый год плюс 2 тыс. к той сумме, что вам положено платить, тогда ваша задолженность будет составлять 309 тыс. 820 евро. Как видно из суммы – это все равно много. Это означает, что вы должны или увеличить ежемесячный кредитный платеж, или же найти домик несколько подешевле, что я, собственно, и сделал.

Существует еще один метод экономии на кредите. В случае, когда жилье вами приобретается для себя, государством может быть выдано 50 тыс. под процент несколько ниже (текущий – 1,73), однако, без наличия внеочередных проплат и лишь на период до 10 лет.

Следует просто запастись терпением, постоянно искать подходящий вариант и не забывать торговаться. И оценивайте собственные шансы и финансовые возможности как можно ближе к реальности.

Конечно же, нам подфартило, однако, практически каждому в чем-то да повезло. Одному удалось приобрести довольно недорогой дом под 6 процентов, и на данный момент при 2 процентах рефинансирования его плата за собственный дом запредельно снизилась.

Второй совместно с родственниками выстроил дом, используя один из дешевых участков, поставив повышенную звукоизоляцию, и теперь не беспокоится о шуме пролетающих самолетов и проезжающего автотранспорта.

Третьему подвезло с торгами, и он удачно приобрел участочек, хоть и с полуразрушенным домиком. Теперь община выделила ему деньги для реставрации жилого дома, чтобы спасти его от губительного ухода в минус.

Так что все дело в затраченном труде, поисках, терпении и небольшой доле везения.

Надеюсь, вы узнали из этой статьи то, что хотели. Если мои пояснения в чем-то неполные или неудачно изложены – милости прошу в комментарии.

Всем удачи и терпения!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!