Риски при покупке недвижимости

НИ ЗА ЧТО НЕ ВЕРЬТЕ РИЭЛТОРАМ!!! Место для этих слов я определил с самого начала не зря, так как доверие, оказываемое риэлторам, наиболее опасное из всех заблуждений и, к сожалению, еще и наиболее распространенное среди граждан. Я, конечно, не могу утверждать достоверно, только ли в моем миллионнике наибольшее сосредоточение лохов, или же эта категория граждан, наиболее часто используемых в качестве «козлов отпущения» распространилась по всей территории РФ, однако, за восьмилетнюю свою практику я ни одного, повторяю, ни одного раза не видел, чтобы при возникновении проблемы с куплей/продажей ответственность перекладывалась именно на риэлторов (конечно, здесь в расчет не берутся «черные» их коллеги – это отдельная тема для обсуждения).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Таким лицам, честно говоря, «по барабану», как повернется ситуация и что будет происходить после момента передачи вами средств и направления документации в Регпалату. Юристам их, утверждающие, будто бы по данной форме договора они работают больше 10 или даже 15 лет при полном отсутствии проблем, вероятно, просто не известно, возникают ли проблемы вообще.

Если правильно перефразировать их слова, то их истинный смысл звучал бы скорее как: «по таким договорам У НАШЕЙ ФИРМЫ проблем никогда не возникало».

Любого рода договор, заключаемый между риэлторами и вами, сводится к одному – они обязаны передать вам сведения о недвижимости, а вы обязаны полностью оплатить их услуги.

Однако пункт ответственности за возникающие в последствие ПРОБЛЕМНЫЕ моменты, как бы невзначай упущен. Сам же договор, подтверждающий приобретение вами жилья, подписывается между другими сторонами (вами и покупателем/продавцом), и вполне логично, что тут риэлторы просто «умывают руки», юридически ни за что не отвечая).

По этой причине, советую относиться ко всем предоставляемым ими пояснениям договорных условий, уговариванию и прочему крайне скептически. Если не хотите пустить деньги на ветер, обязательно возьмите копии договоров и документацию на жилье до момента совершения сделки, и проконсультируйтесь у квалифицированного юриста.

Когда какой-либо из моментов вас не устроил, не бойтесь просить изменить условия. Конечно, не обойдется без скрипений, выдумывания различных отговорок, но не располагая мнением юриста, можно относится к этому также как и к шелесту листьев.

В особенности, это относится к случаям искажения договорной цены. Нужно учесть, что если договор будет оспариваться в судебном порядке (вероятность такого поворота событий исключать не следует), вам будет выплачена именно сумма, обозначенная договорными условиями.

Воспользуйтесь интернетом для поиска сведений о продавце. В обязательном порядке используйте сайт ФССП, сайты районных судов того же района, где живет продавец, и территории, где располагается выставленная на продажу недвижимость, а также сайт областного суда.

Не в каждом случае, при фигурировании объекта в споре, сведения о такой недвижимости будут отображены в Росреестре (и следовательно в справке, взятой из ЕГРП).

Также существует вероятность появления и других неординарных ситуаций, когда жилье, согласно судебному решению, отходит иному владельцу (не тому, с которым вы знакомы как с продавцом), но данные о нем еще не прошли в Росреестр, и регистрация перехода прав, основываясь на судебном решении, выполнена не была. То есть фактически жильем владеет один человек, а в Росреестре имеется информация о другом. В особенности, нужно уделить данному вопросу внимание при недавнем приобретении жилья через завещание (эти сведения содержатся в выписке, подготовленной из ЕГРП, а также в свидетельстве).

Приобретение долевого имущества – вопрос довольно объемный и имеет свою специфику, вполне возможно создам на подобную тему еще один пост.

Если вкратце, то: следите за временем, которое осталось на строительные работы (большее время равняется меньшей стоимости, равняется большему риску), а также текущем состоянии строящегося объекта (в случае, если обещания ограничиваются месяцем, а по факту половина из строений является недостроенной, то все предельно понятно), кто является генподрядчиком и застройщиком.

Касательно обозначенных лиц, просматриваем на сайте арбитражного суда, ФССП о наличии споров и долговых обязательств.

Если здесь ситуация идеальна, просматриваем налоговую инфу – выписку ЕГРЮЛ, а затем переходим к помощи гугла для поиска сведений о владельцах, директоре и т. д.

Вполне вероятно, что фирма может создать под каждый из своих проектов отдельную дочернюю (с такими же собственниками), и если вдруг возникнут проблемы, провести банкротство без угрозы основной фирме.

Покупая долю, следует быть крайне внимательным (лучший вариант – не связываться с таким имуществом). Нужно учитывать, что приобретая определенную часть в жилье, вы приобретаете не отдельное обособленное жилье, а своего рода «абстрактную» жилплощадь, при этом использовать квартиру вы может вместе с остальными владельцами.

Когда же вопрос зайдет о реализации квартиры полностью, то у вас будет право получить финансовое возмещение за ту часть, что принадлежала вам, соразмерно ее площади. Размежевание, затрагивающее вопросы кто и где живет и какой розеткой пользуется, чтобы включить чайник, можно оформить или же через договор (подписываемый всеми владельцами), или же через судебное решение (а его еще нужно исполнить).

Именно в связи с таким вот «отсутствием полной независимости и неприкасаемости» приобретенной жилплощади, подобные объекты недвижимости расцениваются на 10, а то и 20 процентов меньше цены за такие же целые объекты (те, кто купил различные гостинки и комнатки в общежитиях, прекрасно понимают, о чем я).

Не нужно слушать легендарные басни, воспеваемые всеми риэлторами/продавцами/юристами риэлтерских контор о том, что с момента покупки, выделение доли не составит труда, после чего можно будет жить в полной независимости и спокойствии.

При размещении такого помещения в МКД, нет никакой возможности выделения, поскольку невозможно обустроить отдельный вход, провести обособленную сеть водоснабжения и т. д.

В прошлом, конечно, еще был шанс выделения доли, однако, с тех пор прошло эдак лет 10, а я лично о подобной практике наслышан лишь по отзывам лиц, которым посчастливилось застать этот процесс.

Семья продавца. Нужно выяснить, нет ли у лица, реализующего недвижимость, супруга/супруги. При наличии, следует добиться письменного оформления от него/нее нотариально заверенного согласия на реализацию жилья.

Также важно разузнать, прописаны ли в жилье несовершеннолетние лица. В случае наличия таковых, необходимо обзавестись разрешением от органов опеки и попечительства, или же проследить за выпиской их к родственникам. Если не будет соответствующего согласия, регистрация Росреестром будет приостановлена, что следует учесть.

Кроме того, существует вероятность того, что по прошествии 2-3 лет, на квартиру к вам причалит гражданин, внешне не внушающий доверия, с тюремными татухами на теле и погонялом «Сивый», поведав вам душещипательную историю о том, как он за 15 лет до последней своей ходки кантовался здесь по месту, поэтому в дальнейшем намерен здесь и обустроиться.

Естественно, отговорки с документальным подтверждением будут ему «до фени». Все дело в том, что до того как отправить человека в места заключения, он подлежит снятию с регистрации (таким образом он не будет фигурировать в домовой книге), но после возврата он же, вполне свободно и законно, обратно пропишется там же.

Если вы заметили в манерах и даже во внешности продавца некоторые беспокойные нотки, дающие повод для размышления, не поленитесь уточнить аккуратно, если ли риск возникновения описанной ситуации.

Конечно, она не относится к разряду неразрешимых, ее вполне можно решить с помощью суда (то есть определенных затрат средств и нервов все же не избежать).

К важным моментам относится вопрос времени передачи финансов. Основа проблемы проистекает из того факта, что полностью переход прав собственности на жилье происходит с момента занесения в реестр определенной записи. Но сам договор должен быть подписан и передан в палату несколько ранее, если мне не изменяет память, где-то за 5 дней.

Следует помнить, что даже при передаче документации для выполнения регистрационных действий, есть некоторый риск невыполнения регистрации перехода прав на объект (существует просто море возможных причин).

То есть когда весь объем средств передан, с момента направления документации для выполнения регистрации, покупателя могут оставить с носом: он потеряет и деньги, и квартиру, а сама регистрация выполнена не будет.

Когда же передача финансов по договоренности будет происходить по завершении регистрации, то, в данном случае, провести могут продавца, однако, будет уже поздно, когда он поймет, что денег нет, а жилплощадь стала для нового владельца единственной, что говорит о невозможности ее истребования.

Вся эта схема подразумевает возникновение конфликта между сторонами, единым способом решения которого можно считать разве что банковскую ячейку.

Заключая с продавцом договор, покупатель совместно с ним направляется в банк, где помещает финансы в ячейку, которые продавец может забрать из банка с момента регистрации. Если нужны подробности, обратитесь в банковское учреждение.

Если появились какие-либо проблемы и вопросы (не выполнена регистрация, продавец что-то утаивает, настаивая на «мутноватых» условиях, выдвигает какие-то завуалированные и необычные требования), хватаем документацию в руки, и «рысью» к юристу.

Суд можно проиграть даже в самой выигрышной ситуации, просто по причине незнания элементарных вещей, которые в интернете не найдешь (к примеру, что при судебном рассмотрении, вы сами должны предоставлять доказательства, никто требовать их с вас не обязан).

Конечно, можно добиться успеха в оспаривании проигранного по незнанию судебного дела через апелляцию, но достаточно редко. По этой причине, желательно подстраховать себя, ведь лучше параноик с деньгами, чем простачок без них.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!