Аренда помещения под магазин

Арендуя торговое помещение под будущий магазин, нужно заранее просчитать, чтобы помещение максимально подходило в контексте ведения торгового бизнеса. В данной сфере это особенно актуально, так как удачное или неудачное расположение торговой точки существенно влияет на успех.

Нет никакого смысла рассматривать помещения, расположенные в местах, где нет потенциальных покупателей. Сколько бы такой вариант не стоил – он будет убыточным, так как никогда не окупится.

Прежде чем рассматривать предложения, лучше составить портрет своего основного покупателя и основываться на мнении покупателей того товара, который будет являться основным для вашего магазина.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Выбор помещения под магазин

Фактор расположения магазина может сыграть едва ли не наиболее значительную роль для бизнеса. А потому подойдите к решению этого вопроса с большой ответственностью. Выбирайте вариант с учетом предпочтений вашей целевой аудитории. Лучше вести поиск посредством известных баз коммерческой недвижимости, размещенных в интернете.

Произведите оценку вашей целевой аудитории. Ключевым фактором оценки должен стать тот товар, который вы намерены продавать. Так, если в ваших планах создание небольшого продуктового магазина со средним уровнем цен, то, с большой долей вероятности, его будут посещать практических все люди, проживающие по соседству.

Если же вы намерены открыть обувной бутик, то посетителей будет поменьше, и представлять они будут, в основном, круг лиц с серьезным доходом. Также следует выбирать помещение, которое будет максимально комфортным для категории покупателей, входящих в вашу целевую аудиторию.

В связи с этим, весьма удобно разместить свой магазин неподалеку от магазинов схожего класса. Речь идет не о конкурентах. К примеру, можно рядом с бутиками открыть дорогой продуктовый супермаркет. Это обусловливается тем, что людям сподручнее делать сразу несколько покупок в одном месте, чем ездить по нескольким точкам.

Также важно, чтобы магазин находился на улице, а не в переулке. Во-первых, так гораздо проще разместить вывеску. Во-вторых, не придется дополнительно тратиться на рекламу на асфальте, указывающую на магазин.

Кроме того, серьезное значение имеет наличие возможности комфортно подойти или подъехать к помещению. А потому дополнительным плюсом станет расположение неподалеку от помещения оживленных улиц, станций метро или остановок наземного транспорта. Также приветствуется наличие возможности парковки.

Настоятельно рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированным юристам, работающим именно со сделками с недвижимостью. Это связано с тем, что в дальнейшем необходимо будет провести проверку выбранного помещения на предмет юридической чистоты и оформить договор аренды.

Также следует понимать, что далеко не все предложения, которые содержатся на интернет-сайтах, являются достоверными. А потому подбирайте себе сразу несколько предложений, чтобы иметь запасные варианты в том случае, если основной из них окажется поддельным.

В том случае, если арендодатель предлагает очевидно заниженную ставку арендной платы за достойное помещение – это признак, что под дешевизной скрывается целый ряд юридических или эксплуатационных проблем. Разумеется, может быть так, что вам просто повезло, однако, лучше подойти к проверке документов помещения с особой концентрацией.

Правила аренды помещения под магазин

Гражданским кодексом Российской Федерации установлено, что предметом аренды коммерческой недвижимости может быть любой объект недвижимости, приносящий прибыль: торговые помещения, офисы, развлекательные комплексы, склады и др.

Соответственно, если вы собираетесь арендовать помещение для достижения коммерческих целей, вам необходимо заключить соответствующий договор коммерческой аренды, имеющий ряд отличий от других арендных договоров.

Но прежде чем заниматься его составлением, обязательно пройдите следующие два этапа:

• Первоначально, вам нужно проверить документы и убедиться, что арендодатель законно владеет помещением. Для этого следует потребовать у арендодателя оригиналы документов, которые подтверждают его право на владение и распоряжение этим имуществом. Если он отказывается предоставлять эти бумаги, вполне возможно, что данная недвижимость находится под арестом или залогом, либо же арендодатель не имеет никаких прав на то, чтобы сдавать это помещение;

• Если же все в порядке, далее следует проверить, имеет ли представитель арендодателя полномочия на проведение сделки. Для этого нужно запросить выписку из устава, в которой будет отражена необходимая информация.

Только после успешного прохождения этих двух этапов можно переходить к составлению договора аренды. В данном документе важно указать все необходимые сведения о помещении: полный адрес, этаж, общую площадь и регистрационные данные, которые прописываются в свидетельстве о праве собственности.

Также следует запросить предоставление БТИ и экспликацию на офисное помещение. Это важно, так как в случае несоответствия этих данных действительности, вы будете обязаны уплатить штраф в случае обнаружения данного нарушения в ходе проверки.

Также отметим, что договор коммерческой аренды может быть заключен исключительно в письменной форме. Кроме того, заключение долгосрочной аренды (сроком более 1 года) требует государственной регистрации. Эту же процедуру должны пройти и все дополнительные соглашения к данному договору.

Отдельно стоит отметить срок действия аренды помещения. Он должен быть указан, однако, это не является обязательным условием. Если срок не будет указан, договор автоматически будет иметь неопределенный срок.

Также он получит данный статус, если срок аренды, указанный в договоре, истечет, однако, ни одна из сторон не заявит о намерении прекратить его действие.

Важно отметить, что продление договора происходит на тех же условиях, которые были заключены изначально. Однако если после истечения срока договора между арендодателем и арендатором было заключено новое соглашение, то это автоматически аннулирует условия первого договора.

Такая опция позволяет арендатору и арендодателю предусмотреть новые условия аренды помещения. Но здесь есть важный нюанс – отказ арендатора от новых условий приводит к потере его преимущественного права на заключение договора.

Перейдем к одному из наиболее важных нюансов – деньгам. Размер арендной платы является обязательным условием заключения договора аренды коммерческой недвижимости. Отметим, что рассчитаться с арендодателем можно не только с помощью денег, но и посредством другого имущества.

Кроме того, разрешается расчет в виде продукции или доходов от использования арендованного коммерческого имущества. Возможность внести изменения в условия арендной платы регламентируется договором, однако, изменение может происходить не чаще, чем раз в год.

Важным аспектом, также указанным в любом договоре аренды, является условие касательно распределения расходов на содержание арендованного имущества. Согласно общему правилу, оплата расходов на текущий ремонт и содержание арендованного помещения возлагается на арендатора.

В состав этих расходов также входят оплата коммунальных услуг, плата за вывоз мусора, обеспечение помещения обязательными системами пожарной и охранной сигнализации, оплата телекоммуникаций и др. За арендодателем закреплено лишь проведение капитального ремонта.

Собственно, это все нюансы, на которые следует обратить внимание при оформлении бумаг. Далее можно оформлять договор и переходить ко второму этапу – принимать помещение. Здесь также есть ряд тонкостей, о которых пойдет речь далее.

Передача и прием помещения происходит по специальному передаточному акту, который подписывают обе стороны. Однако перед подписанием следует досконально осмотреть помещение и проверить его на предмет наличия разнородных недостатков: начиная от отсутствия дверных ручек и завершая неисправностями сантехники.

Итак, в случае обнаружения подобных недостатков, у вас есть право на совершение следующих действий:

• Требовать от арендодателя устранение указанных недостатков за его счет, пропорционально снизить арендную плату, компенсировать расходы на устранение недостатков;
• Непосредственно вычесть сумму, которая была потрачена вами на устранение указанных в акте недостатков, из арендной платы. В таком случае, следует обязательно уведомить об этом арендодателя;
• Потребовать преждевременного расторжения договора.

Кроме того, акт приема-передачи имеет важное значение при возврате помещения после завершения действия договора. Дело в том, что в данном акте указывается состояние помещения на момент передачи.

Соответственно, при возврате помещения можно будет сравнить состояние согласно акту и состояние помещения на момент возврата. Если будут зафиксированы «негативные» изменения, вы будете обязаны их исправить, либо же оплатить ремонтные работы. Если же изменения будут «позитивными», право на возмещение средств появится у вас.

Арендатор имеет право сдавать арендованное помещение в субаренду, но при двух ключевых условиях:

• Арендодатель должен дать свое согласие;
• Срок договора субаренды не может превышать срока аренды.

Также важно подчеркнуть, что договор аренды ограничивает права собственника, из-за чего изменение владельца помещения не приводит к изменению или расторжению договора аренды. Изменению подлежат лишь наименование арендодателя и его реквизиты.

Далее рассмотрим условия расторжения договора. Так, договор аренды может быть расторгнут либо по добровольному соглашению обеих сторон, либо по решению суда. Если договор был заключен на срок более 1 года, его добровольное расторжение потребует государственной регистрации.

Отметим, что основания для расторжения, указанные в законе, не являются единственными. Перечень обстоятельств, влекущих прекращение действия договора, можно дополнить и внести данные поправки в договор.

Если договор был заключен на неопределенный срок, то он может быть прекращен только посредством отправки соответствующего письменного уведомления от одной стороны другой.

Здесь есть важный нюанс: уведомление должно быть отправлено в письменной форме и не позднее, чем за три месяца до установленной даты прекращения действия договора. Данный срок является стандартным. Его можно увеличить или уменьшить, зафиксировав данное изменение в договоре.

Возврат имущества производится на основании акта о приеме-передаче помещения. Просрочка возврата чревата оплатой арендной платы за каждый излишний день.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!