Как сдавать квартиру в аренду официально?

В связи с тем, что многие собственники квартир не знают, как правильно сдать ее в аренду, чтобы не попасть на мошенников или недобросовестных жильцов, они оставляют их пустовать длительное время.
Однако сдать квартиру можно совершенно официально и получать доход. Нужно только правильно оформить необходимые документы.

С юридической точки зрения, только официальное оформление арендных отношений является выгодным и безопасным для собственников жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Преимущества официальной сдачи квартиры в аренду

Основные преимущества официальной сдачи жилой недвижимости в аренду:

• исключение возможности различных манипуляций и возможных афер со стороны арендатора в виде умышленного повреждения имущества, неоплаты коммунальных платежей и арендной платы;
• исключение варианта по сдаче квартиры знакомым или родственникам на основании устного соглашения, так как официальное оформление договора аренды предполагает возможность получения достойного ежемесячного пассивного дохода;
• заключив официальный договор, собственник квартиры имеет возможность планировать будущие доходы и расходы, так как оплата аренды входит в обязанность арендатора;
• не нужно скрываться от работников налоговой службы, так как официальный договор узаконивает налогообложение дохода.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

Право пользования, владения и распоряжения жилой недвижимостью принадлежит только собственнику имущества. В качестве правоустанавливающих документов, которые подтверждают право собственности, могут выступать: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения.

Для того чтобы убедится в том, что заинтересованное в сдаче квартиры в аренду лицо, является ее собственником, будущий арендатор может заказать соответствующую выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Из данного документа можно также узнать, является ли арендодатель единственным собственником квартиры, так как при наличии и других собственников, договор аренды со стороны арендодателя должны подписать все собственники или уполномочить одного из собственников соответствующей доверенностью, которая должна быть удостоверена нотариусом.

Если в квартире, которая планируется для сдачи в аренду, есть зарегистрированные лица, то от взрослых следует получить письменное согласие, а за несовершеннолетних согласие должен дать орган опеки и попечительства.

Если речь идет о сдаче комнаты в коммунальной квартире, то без получения согласия остальных жильцов такой недвижимости не обойтись. Это объясняется тем, что проживание в коммунальной квартире предполагает пользование общими помещениями: кухней, ванной, санузлом.

Следует иметь в виду, что простым письменным согласием жильцов не обойтись. Документ должен быть заверен нотариусом. В противном случае, государственная регистрация договора аренды будет невозможна.
Важно знать, что муниципальные квартиры их наниматели сдавать в аренду не могут, так как они являются собственностью муниципалитета.

Документы для оформления договора аренды

Для того чтобы официально сдать квартиру в аренду, необходимо подготовить минимальный пакет документов.

В стандартный набор входят:

• правоустанавливающий документ, которым может быть свидетельство о праве собственности, если квартира была приватизирована, или соответствующие договоры: купли-продажи, дарения, мены;
• список лиц, которые зарегистрированы в данном жилье, в виде выписки из лицевого счета жилищно-эксплуатационной конторы;
• письменное согласие сособственников квартиры на сдачу ее в аренду, оформленное нотариально.
  Без согласия других собственников квартиры, договор аренды невозможно будет зарегистрировать. Кроме того, это чревато в дальнейшем вмешательством с их стороны в жизнь арендаторов.

Арендатор, со своей стороны, должен представить свой паспорт, а также данные на членов семьи, которые будут проживать в арендованной квартире.

Как составить договор аренды квартиры

В соответствии с условиями официального документа, которым является договор аренды квартиры, жилая недвижимость передается во временное пользование арендатору от собственника недвижимости.

В документе содержатся все данные об условиях заключенного соглашения, сроках действия договора, правах и обязанностях сторон, размере и сроках внесения арендной платы.

Действующее гражданское законодательство предусматривает два вида возможного заключения договора о сдаче имущества от собственника к временному пользователю, это:

• предусмотренный главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма при сдаче жилья физическому лицу. Закон не требует обязательной регистрации такого вида сделки, независимо от того, на какой срок она заключена;
• предусмотренный главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды при заключении сделок с участием физических лиц. Такой документ подлежит государственной регистрации, если сделка заключена на срок свыше одного года.

Заключение официального договора, как в первом, так и во втором случаях позволит собственнику жилого помещения обезопасить себя от различных сложностей, которые возникают, если договор заключен в устной форме или не зарегистрирован официально.

А это равнозначно тому, что договор не заключен вообще и, соответственно, собственник квартиры подвергается неоправданному риску.

Например:

• отсутствует возможность обратиться в суд с иском к арендатору, если он отказался вносить арендную плату или имеет задолженность по коммунальным платежам;
• невозможно будет потребовать возмещения ущерба за испорченное имущество или пропажу вещей собственника, которые оставались в сданной квартире;
• исключается возможность обращения с заявлением в полицию, так как подтвердить официальными документами факт сдачи квартиры в пользование другим лицам, невозможно;
• существует риск несения затрат на ремонт квартиры соседей снизу, если наниматели их затопили.
  Поэтому только официальный договор соответствующего вида позволит собственнику получать стабильный доход и не нести дополнительных затрат, которые ничем не оправданы.

В связи с этим, договор должен содержать следующую обязательную информацию:

• размер ежемесячной арендной платы;
• срок ее внесения, с указанием конкретной даты или временного периода в несколько дней;
• какое имущество собственника квартиры предоставляется в пользование арендатору, его опись и состояние;
• на кого возлагается обязанность по уплате коммунальных платежей, передаче данных о показаниях приборов учета;
• периодичность и порядок проверки собственником квартиры состояния предмета аренды и предоставленного в пользование имущества;
• сведения о правоустанавливающих документах собственника на квартиру;
• данные о членах семьи нанимателя, которые будут проживать вместе с ним в арендуемой квартире;
• в каком порядке разрешаются споры между собственником квартиры и нанимателем, а также возмещается причиненный вред.

В содержание договора могут быть включены и другие сведения, которые являются важными для обеих сторон сделки, если они не противоречат требованиям действующего законодательства.

Квартира от собственника в пользование нанимателя передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. В этот же документ вносятся сведения о другом имуществе, которое передается в пользование нанимателю и членам его семьи.

Оформление официального договора по сдаче квартиры в наем обезопасит собственника жилья от возможных рисков и дисциплинирует нанимателя на весь его срок действия.

Вместе с тем, каждой стороне договора следует знать, что даже официальный договор не дает 100% гарантию от возникновения проблем и споров между участниками сделки.

Так, нанимателю перед подписанием договора следует убедиться, что арендатор является полноправным собственником квартиры или действует на основании документов, оформленных надлежащим образом, квартира не находится под арестом или другими обременениями, долгов по коммунальным платежам нет.

Указанная информация должна быть своевременно озвучена сторонами и указана в содержании договора. При этом наниматель обязан подтвердить, что он ознакомился со всей информацией о снимаемом жилье и претензий к собственнику не имеет.

По требованию собственника квартиры, в договор могут быть включены данные, которые подтверждают платежеспособность нанимателя и членов его семьи, контактные данные с места работы арендатора.
В свою очередь, наниматель может потребовать включения сведений о том, что квартира не передана никому другому в аренду, под арестом или другими ограничениями не находится.

С образцом типового договора аренды квартиры можно ознакомиться здесь.

При составлении текста договора, не рекомендуется включать в документ стандартные фразы. Вся информация о квартире должна быть указана подробно, все ранее достигнутые устные договоренности следует перенести в письменный вид.

Это позволит как собственнику квартиры, так и нанимателю избежать в дальнейшем различных неприятных ситуаций, а также надежно защитить права и законные интересы каждой из сторон сделки.

Как правильно передать деньги в счет оплаты аренды квартиры

Одним из серьезных положений заключаемой сделки является отражение того, каким образом арендатор будет уплачивать или передавать денежные средства собственнику квартиры.

Действующая практика выработала несколько способов, как правильно выполнить данную процедуру:

• самым простым и удобным способом является передача денег из рук в руки. Однако это потребует от обеих сторон каждый месяц согласовывать место и время встречи, что может быть неудобно для одной или другой стороны. Кроме того, даже при передаче денег из рук в руки, необходимо документальное оформление такого факта, а для этого нужно соответствующее место и принадлежности. Если со стороны собственника квартиры выступает его доверенное лицо, то его полномочия должны быть подтверждены нотариальной доверенностью;
• путем безналичного расчета, с использованием банковского счета. В таком случае, факт уплаты арендной платы подтверждается банковскими квитанциями, которые необходимо хранить до окончания срока действия договора. Такой способ расчета упрощает весь процесс, так как арендатор может произвести платеж в любое время до установленного срока, а арендодатель – снять денежные средства в любое удобное для себя время.

Как платить налоги за сдачу квартиры в аренду

Решив сдать квартиру в аренду официально, следует выяснить все вопросы, которые касаются уплаты налогов с полученного дохода.

Понятно, что сдав жилье в наем без заключения договора, собственник не рассчитывает на уплату налогов государству. Так поступают примерно 60% собственников жилой недвижимости, тем самым подвергая себя проблемам во взаимоотношении с государственными органами.

Так, если жилье было неофициально передано в наем, и наниматель своим поведением мешает соседям, то рано или поздно будет вызвана полиция и фактом сокрытия доходов от налогообложения заинтересуется налоговая служба.

Можно сдавать квартиру в аренду и законным способом не платить налоги. Для этого потребуется действовать через агентство недвижимости, однако, в таком случае, большая часть дохода будет отходить посреднику.

Поэтому решив сдавать квартиру в аренду, следует все сделать самому, официально заключив соответствующий договор.

В соответствии с нормами Налогового кодекса Российской Федерации, сдавать в аренду жилье могут физические лица, которые зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей или без такой регистрации.

На практике уплата налога происходит следующим образом:

• собственник квартиры после окончания календарного года самостоятельно заполняет налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой указывает сумму полученного дохода и сумму налога, который подлежит уплате, исходя из процентной ставки. Декларация подается в налоговую службу по месту осуществления предпринимательской деятельности;
• собственник квартиры, который не является индивидуальным предпринимателем, действует таким же образом, однако, декларацию сдает в налоговую службу по месту нахождения имущества.
  После проверки поданных деклараций, налоговая инспекция направляет по месту жительства декларанта квитанцию с реквизитами для уплаты налога.

Налоговый кодекс устанавливает, что окончательный срок подачи декларации, а также уплаты налогового платежа за прошедший год — 30 апреля следующего года.

Если в планах заниматься сдачей квартиры в аренду на постоянной основе, то лучше всего оформить предпринимательскую деятельность, перейти на упрощенную систему налогообложения и платить налог по ставке 6% от полученной прибыли.

Трудности при оформлении сдачи квартиры в аренду

Решив серьезно заняться сдачей жилья в аренду, следует знать и ошибки, которые зачастую совершают начинающие арендодатели:

• срок действия договора аренды не оговаривается конкретно. Поэтому если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, то он должен быть внесен в Единый государственный реестр недвижимости. За такую регистрацию положено уплатить соответствующий размер государственной пошлины, однако, эти расходы ложатся на арендатора. После государственной регистрации, договор приобретает юридическую силу, становится официальным документов, который можно предъявлять в любые государственные и судебные органы для разрешения спорных вопросов между сторонами сделки;
• квартира сдается в аренду без тщательной проверки характеризующих данных арендатора. Впоследствии, это чревато возникновением различных конфликтных ситуаций, ненужной тратой времени и нервов, а нередко и финансовыми потерями;
• формальный подход к изложению условий договора. Следует помнить, что при составлении договора мелочей не бывает. Все вопросы должны быть оговорены в письменном виде и найти свое отражение в тексте договора. Это позволит избежать в будущем ненужных потерь в финансовом плане.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!