Как сдать квартиру в аренду?

Приветствуем вас на сайте o-nedvizhke.ru! Рынок найма жилья — конфликтный и полузаконный. Что обязательно нужно знать, сдавая или снимая жилье?

Об этом расскажут нотариус Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров и генеральный директор Агентства Недвижимости ООО «Акрополь СПб» РК «БагИра» Геннадий Багрянцев.

Алексей: Скажите, как вообще ситуация складывается на рынке найма в Санкт-Петербурге? В чем основная разница между договором найма и договором аренды?

Геннадий: Сегмент найма на рынке недвижимости очень большой. Наверное, наибольшее количество сделок с недвижимостью проходят через найм. В наших кругах, найм и аренда практически не различаются. Поэтому под договором найма подразумевается договор аренды и такие выражения, как наймодатель и арендодатель или наниматель и арендатор, у нас являются синонимами.

Хотелось бы еще отметить, что на сегодняшний момент — это наиболее разбалансированный сегмент рынка, и фактически профессионалы владеют 50-60% этого рынка. Остальное представляет собой не рынок, а базар, находящийся в хаотичном состоянии.

Алексей: Базар найма?

Геннадий: Базар найма, да.

Алексей: То есть люди, которые хотят снять или сдать жилье, они лишь в половине случаев обращаются к профессионалам, а в другом случае, они обращаются к кому?

Геннадий: В последнее время, да. Особенно в последние два года становятся заметно, что люди считают, что они стали более грамотными с развитием интернета, они сейчас на 50% обращаются к профессионалам и на 50% обращаются к так называемым консультантам.

Алексей: Что в данном случае значит «консультант»?

Геннадий: Это специалисты и агенты, работающие самостоятельно без агентства недвижимости, частные маклеры и те люди, которые имеют основную работу и считают, что благодаря найму, они могут немного подзаработать. Они ничего не понимают, но хотят заработать деньги.

Алексей: Ну, я так понимаю, что государство само допустило такую ситуацию отчасти, ведь закон о риэлтерской деятельности, как я понимаю, не принят до сих пор, и регулирование рынка жилья практически отсутствует со стороны государства. То есть это часть государственной политики, да?

Геннадий: Да. Это огромная ниша, где люди зарабатывают деньги, не уплачивая налогов государству.

Алексей: Сколько составляет комиссия профессионального агентства недвижимости на сегодняшний день?

Геннадий: Вообще, стандартная комиссия – это месячная оплата жилья.

Алексей: И для нанимателя, и для арендодателя?

Геннадий: В основном, только для тех, кто снимает, хотя во всем цивилизованном мире платит хозяин недвижимости, но у нас здесь все немного перевернуто. У нас деньги берутся с арендатора квартиры.

Алексей: Если к вам в фирму обращается человек и говорит: «Не хочу платить 100%, хочу платить 50%». Вы с ним работаете?

Геннадий: К такому клиенту мы подходим дифференцированно. Если мы находим, и это наша квартира и наш клиент, то идем, разумеется, на уступки, и снижаем комиссионное вознаграждение. Если это совместная сделка, и мы теряем вообще практически всю свою прибыль, то мы на это не идем.

Алексей: В моем понимании, агент недвижимости – это продавец в большей степени, который продает или информацию, или знания, которые у него есть.

В случае договора найма, должно ли, с вашей точки зрения, агентство недвижимости нести ответственность за правильное составление договора найма, который они зачастую предлагают клиенту подписать? Или же это жест доброй воли со стороны агентств, которые предлагают людям заключить договор в такой форме.

Геннадий: Любое уважающее себя агентство имеет юриста или работает с юристом, непосредственно с которым составляются договоры. Договор – это шаблон.

При каждом конкретном случае, бывают какие-то нюансы, которые надо указывать и отражать. Поэтому я считаю, что, конечно, мы предлагаем договор.

Если его подписывают, то мы несем за это ответственность, но право остается за клиентом — или брать этот договор, или его видоизменять.

Алексей: Назовите, с вашей точки зрения, топ-3 рисковых случая для наймодателя и нанимателя, исходя из вашей практики.

Геннадий: Еще раз повторю, что для наймодателя — это передача квартиры из рук в руки по цепочке в дальнейшем, что сдается под найм и незаконно пересдают.

Второе – неуплата. Лицо может перестать платить. И третий момент – использование квартиры не в тех целях, в которых она сдавалась. Это основные три момента.

А что касается нанимателей, то, во-первых, это выселение из квартиры. Создание таких условий, чтобы человек сам выселился. Особенно это заметно в тех квартирах, где остается в квартире жить ее хозяин или другое лицо.

То есть квартира превращается в коммуналку, и наниматель снимает одну комнату, то для него создаются нетерпимые условия, что он покидает эту квартиру.

Второе – это то, что квартира сдается теми людьми, которые не имеют право ее сдавать. Речь идет об аферистах или случаях, когда бабушка уехала на лето на дачу, а внук решил подзаработать и сдать бабушкину квартиру без ее ведома.

Это, конечно, простая ситуация, легко разрешаемая внутри семьи. А есть люди, которые сдают квартиры по поддельным документам или доверенностям. То есть люди, которые никакого отношения не имеют к квартире.

Есть такие умельцы, которые вычисляют квартиры, оставленные людьми, которые уехали заграницу или на долгие годы в командировку.

Они вычисляют эти квартиры и потом сдают, как от своих близких, знакомых, родственников и друзей. Такие случаи встречаются нередко.

90% типовых договоров найма, предлагаемых агентами недвижимости, не соответствуют закону. Подписывая такой договор, стороны вводятся в заблуждение относительно своих действительных прав и обязанностей, что и является причинной дальнейших судов и конфликтов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!